La confusion des droits locatifs dans le bail commercial : l’extinction du droit au bail par réunion des qualités de preneur et de propriétaire
I. Le mécanisme juridique de la confusion comme cause autonome d’extinction du bail commercial
A. Le principe de l’extinction du droit au bail par réunion des qualités de créancier et de débiteur
La confusion constitue, en droit des obligations, un mode d’extinction des créances résultant de la réunion sur une même tête des qualités de créancier et de débiteur d’une obligation identique. L’article 1349 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, dispose que « la confusion résulte de la réunion des qualités de créancier et de débiteur d’une même obligation dans la même personne. Elle éteint la créance et ses accessoires, sous réserve des droits acquis par ou contre des tiers ». Ce mécanisme, transposé au droit des baux commerciaux, produit un effet radical : lorsque le preneur acquiert la propriété des locaux loués, la réunion de ses qualités de preneur et de propriétaire éteint le droit au bail.
La Cour de cassation a consacré ce principe dans un arrêt de principe rendu par sa troisième chambre civile le 12 septembre 2024, aux termes duquel « la confusion des droits locatifs et de propriété éteint le droit au bail sur le bien immobilier dont le preneur devient propriétaire » (Cass. 3e civ., 12 sept. 2024, n° 22-23.422). Cette formulation, d’une remarquable concision, inscrit la confusion dans le corpus des causes autonomes d’extinction du bail commercial, aux côtés de l’arrivée du terme, du congé, de la résiliation judiciaire ou de la résolution amiable.
Par ailleurs, la jurisprudence antérieure avait déjà dégagé la portée de ce mécanisme. Dans un arrêt du 30 novembre 2017, publié au Bulletin, la troisième chambre civile énonçait que « la cession du bail au profit du bailleur a eu pour effet d’opérer son extinction, par la confusion des qualités de propriétaire et de preneur » (Cass. 3e civ., 30 nov. 2017, n° 16-23.498). L’arrêt du 12 septembre 2024 confirme cette analyse en l’étendant à l’hypothèse de l’acquisition directe par le preneur des parcelles données à bail, sans l’intermédiaire d’une cession du bail au bailleur.
Dès lors, il importe de distinguer deux situations qui, bien que conduisant l’une et l’autre à l’extinction du bail, ne relèvent pas du même régime juridique. La première est celle de la cession du droit au bail au profit du bailleur, qui réalise la confusion en ce qu’elle réunit les qualités de preneur et de propriétaire sur la tête du bailleur cessionnaire. La seconde est celle de l’acquisition par le preneur de la propriété des locaux loués, soit par l’exercice du droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, soit par toute autre voie d’acquisition de la pleine propriété, qui éteint également le bail par confusion des qualités de preneur et de propriétaire.
En conséquence, la confusion opère de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de délivrer un congé ni de respecter un quelconque formalisme. Elle constitue un effet automatique de la réunion des qualités antagonistes et ne saurait être écartée que par une stipulation expresse et non équivoque des parties, ainsi que le rappelle implicitement l’arrêt du 12 septembre 2024, qui subordonne l’exclusion du mécanisme d’accession à l’existence d’une « renonciation expresse du bailleur à l’accession à l’extinction du bail ».
B. La distinction fondamentale entre l’extinction du bail et le sort des créances antérieures
L’apport majeur de l’arrêt du 30 novembre 2017 réside dans la distinction qu’il opère entre l’extinction du bail par confusion et le sort des obligations nées antérieurement à cette confusion. La Cour de cassation y précise, d’une part, que « la dette de loyers échus avant la cession du bail n’est pas, sauf stipulation contraire, transmise au cessionnaire, de sorte que celui-ci ne réunit pas sur sa personne les qualités de débiteur et de créancier de cette obligation ». D’autre part, elle retient que « la cession du bail au profit du bailleur a eu pour effet d’opérer son extinction, par la confusion des qualités de propriétaire et de preneur, de sorte que l’obligation de remise en état des lieux loués, à laquelle était tenu le dernier titulaire du bail, n’a pas été transmise au cessionnaire bailleur qui en demeure créancier » (Cass. 3e civ., 30 nov. 2017, n° 16-23.498).
Cette double articulation dessine une summa divisio entre les créances antérieures à la confusion, qui ne sont pas affectées par le mécanisme extinctif, et les obligations qui naîtraient postérieurement à l’extinction du bail. La confusion n’opère pas de manière rétroactive : elle n’efface pas les dettes de loyers échues, ni les obligations de réparation antérieurement constituées. En cela, elle se distingue radicalement d’autres modes d’extinction tels que la remise de dette ou la prescription.
À cet égard, l’article 1349 du Code civil précise que la confusion éteint la créance et ses accessoires, mais « sous réserve des droits acquis par ou contre des tiers ». Cette réserve est d’une importance pratique considérable. Elle implique que les tiers — et notamment les créanciers du bailleur ou du preneur, ainsi que les garants — conservent les droits qu’ils ont acquis antérieurement à la confusion.
L’arrêt du 14 novembre 2019 apporte une précision décisive sur ce point. La Cour de cassation y énonce que « la confusion laisse au titulaire de la créance qu’elle concerne la faculté d’opposer aux tiers les droits qu’il a acquis » et, de manière plus générale, que « dans les relations avec les tiers, les droits définitivement acquis avant l’événement qui a produit la confusion ne disparaissent pas du seul fait de celle-ci » (Cass. 3e civ., 14 nov. 2019, n° 18-12.170). Cette jurisprudence, rendue en matière de bail rural, est transposable au bail commercial en ce qu’elle exprime un principe général du droit des obligations applicable à toute forme de confusion.
Par ailleurs, il convient de ne pas confondre la confusion avec la vente de l’immeuble loué à un tiers. L’article 1743 du Code civil, qui consacre l’opposabilité du bail à l’acquéreur, ne produit pas d’effet extinctif : l’acquéreur tiers succède simplement au bailleur originaire dans les droits et obligations du bail. La confusion, au contraire, suppose que le preneur lui-même — et non un tiers — acquière la propriété, réalisant ainsi la réunion des qualités antagonistes.
II. Les effets de la confusion sur l’équilibre des droits et obligations des parties
A. L’accession du propriétaire aux constructions et aménagements du preneur
L’extinction du bail par confusion produit un effet mécanique sur la propriété des constructions et aménagements réalisés par le preneur. En application de l’article 551 du Code civil, « tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire », et selon l’article 552 du même code, « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ». Ces dispositions, combinées au mécanisme de la confusion, entraînent des conséquences patrimoniales significatives.
L’arrêt du 12 septembre 2024 éclaire cette articulation de manière remarquable. La Cour de cassation y énonce que « si au cours de l’exécution du bail, le preneur à bail rural qui édifie des constructions les cède à la société bénéficiaire de la mise à disposition des parcelles louées, le bailleur en devient propriétaire, sauf accord contraire des parties au bail, à l’issue de celui-ci par l’effet de l’article 555 précité » (Cass. 3e civ., 12 sept. 2024, n° 22-23.422). Si cette décision concerne un bail rural, son enseignement est transposable au bail commercial : l’extinction du bail par confusion fait entrer en jeu le mécanisme de l’accession prévu par l’article 555 du Code civil, aux termes duquel le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever.
Or, dans l’hypothèse de la confusion, le preneur devenu propriétaire se trouve dans une situation singulière. L’accession, qui aurait normalement bénéficié au bailleur à l’expiration normale du bail, opère désormais à son profit propre. Cette configuration produit un enrichissement du preneur devenu propriétaire, qui récupère, sans indemnité, les constructions et aménagements qu’il avait lui-même édifiés ou financés, alors même que ces éléments auraient pu donner lieu à une indemnisation distincte s’ils avaient été restitués au bailleur originaire.
La Cour de cassation encadre toutefois ce mécanisme en subordonnant l’exclusion de l’accession à une stipulation contractuelle expresse. L’arrêt du 12 septembre 2024 censure en effet l’arrêt d’appel pour n’avoir pas constaté « que le bail du 8 février 2005, qui avait expiré le 20 octobre 2021 du fait de la réunion sur la tête de M. [V] des qualités de preneur et de bailleur, comprenait une renonciation expresse du bailleur à l’accession à l’extinction du bail ». Il en résulte que les parties peuvent conventionnellement écarter le jeu de l’accession, mais que cette dérogation doit résulter d’une clause non équivoque, ne pouvant se déduire d’une simple tolérance ou d’un usage.
Par ailleurs, l’article L. 145-15 du Code de commerce, qui répute non écrites les clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement, trouve-t-il à s’appliquer dans l’hypothèse de la confusion ? La question mérite d’être posée. La confusion n’est pas un refus de renouvellement : elle est un mode d’extinction autonome, qui ne relève pas du champ d’application de l’article L. 145-15. Dès lors, le preneur qui acquiert la propriété des locaux ne saurait se prévaloir d’un droit au renouvellement, puisque le bail lui-même a disparu par l’effet extinctif de la confusion.
Cette articulation entre confusion et accession trouve une illustration supplémentaire dans un arrêt du 7 septembre 2022, par lequel la troisième chambre civile a précisé que la cession du droit au bail marque la fin de la jouissance des lieux par le preneur cédant et déclenche, à cette date précise, l’effet de la clause d’accession stipulée au contrat, le bailleur devenant propriétaire des travaux réalisés (Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-16.613). La Cour y retient que, « la SCP ayant cédé, par l’acte du 30 septembre 2006, son droit au bail à une personne morale distincte, sa jouissance des lieux avait pris fin à cette date, de sorte que, par l’effet de la clause d’accession stipulée au contrat, le bailleur était, à cette date, devenu propriétaire des travaux réalisés par le preneur ». Cette solution consacre le caractère automatique du transfert de propriété des améliorations au moment même où s’opère la rupture de la jouissance.
Dans le prolongement de cette analyse, un arrêt du 20 juin 2024 est venu rappeler un principe essentiel applicable au bail à construction, transposable au bail commercial : aux termes de l’article L. 251-2 du code de la construction et de l’habitation, « à défaut d’une telle convention, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations ». Or, la résiliation amiable du bail à construction « mettant fin au contrat, le bailleur devient propriétaire des constructions édifiées par le preneur, sans indemnité, sauf convention contraire » (Cass. 3e civ., 20 juin 2024, n° 23-10.559). Ce principe d’accession sans indemnité, sauf stipulation expresse, confirme que la confusion — tout comme la résiliation amiable — opère un transfert immédiat de propriété qui n’ouvre droit à aucune compensation, à moins que les parties n’en aient conventionnellement disposé autrement.
B. La persistance des engagements contractuels et l’opposabilité aux tiers
Si la confusion éteint le droit au bail, elle ne fait pas table rase de l’ensemble des relations contractuelles qui se sont nouées entre les parties. L’arrêt du 11 juillet 2024 illustre cette persistance des engagements à travers l’hypothèse singulière de la promesse de bail commercial stipulée dans un bail à construction (Cass. 3e civ., 11 juil. 2024, n° 23-15.325). En l’espèce, la bailleresse, devenue preneur par l’effet de l’exercice de son droit de préférence sur la cession du bail à construction, invoquait la confusion pour s’exonérer de l’exécution d’une promesse de bail commercial stipulée au bail à construction. La cour d’appel d’Aix-en-Provence l’avait condamnée à exécuter cette promesse, et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi.
La troisième chambre civile a en effet retenu, par une interprétation souveraine de la commune intention des parties, que « la bailleresse était engagée par la promesse de bail en cas de confusion en sa personne des qualités de preneur et de bailleur ». Cet arrêt démontre que la confusion, pour radicale qu’elle soit dans son effet extinctif du droit au bail, ne saurait anéantir les obligations contractuelles que les parties ont entendu faire survivre à l’extinction du contrat principal. La promesse de bail commercial, en tant qu’avant-contrat autonome, survit à la confusion qui emporte la disparition du bail à construction.
Dès lors, la pratique contractuelle doit intégrer cette donnée. Les parties à un bail commercial qui anticipent l’hypothèse d’une confusion future — par exemple, lorsque le preneur se voit reconnaître un droit de préférence en cas de vente de l’immeuble — doivent expressément régler le sort des engagements accessoires au bail, tels que les promesses de renouvellement, les clauses d’exclusivité ou les garanties d’éviction. À défaut, ces engagements pourraient survivre à l’extinction du bail, créant une situation juridique complexe où le preneur devenu propriétaire se trouverait lié par des obligations dont le support contractuel principal a disparu.
Par ailleurs, l’arrêt du 14 novembre 2019 apporte une précision essentielle quant à l’opposabilité aux tiers des droits nés avant la confusion. La Cour de cassation y rappelle que la publication du bail antérieur confère à son titulaire une protection spécifique : malgré l’extinction du bail par confusion, « dans les relations avec les tiers, les droits définitivement acquis avant l’événement qui a produit la confusion ne disparaissent pas du seul fait de celle-ci » (Cass. 3e civ., 14 nov. 2019, n° 18-12.170). Cette solution, qui vise à protéger les tiers de bonne foi, trouve un écho dans la réserve exprimée par l’article 1349 du Code civil, lequel subordonne l’effet extinctif de la confusion aux « droits acquis par ou contre des tiers ».
En conséquence, le bailleur qui acquiert le droit au bail de son preneur ne peut se prévaloir de la confusion pour échapper aux obligations qu’il a lui-même souscrites envers des tiers, telles que les garanties accordées aux créanciers du preneur ou les engagements pris envers les copropriétaires de l’immeuble. La confusion, en tant que mécanisme de droit des obligations, opère exclusivement entre les parties qu’elle réunit : elle n’a pas d’effet à l’égard des tiers, dont les droits restent intacts.
Enfin, la question de l’incidence de la confusion sur le fonds de commerce exploité dans les lieux mérite une attention particulière. Le droit au bail constitue un élément incorporel du fonds de commerce, aux côtés de la clientèle, de l’enseigne et du nom commercial. Lorsque la confusion éteint le droit au bail, le fonds de commerce se trouve privé de l’un de ses éléments constitutifs. Or, l’arrêt du 11 juillet 2024 suggère que cette disparition n’entraîne pas nécessairement l’anéantissement du fonds de commerce lui-même, dès lors que la promesse de bail commercial permet la conclusion d’un nouveau bail qui viendra remplacer le droit éteint. La jurisprudence se montre ainsi soucieuse de préserver la continuité de l’exploitation commerciale, conformément à la finalité protectrice du statut des baux commerciaux.
La construction prétorienne de la troisième chambre civile révèle ainsi une conception nuancée de la confusion : si celle-ci éteint incontestablement le droit au bail, elle n’opère pas une annihilation rétroactive de l’ensemble des relations juridiques nouées autour de ce contrat. Les créances antérieures demeurent, les droits des tiers sont préservés, et les engagements contractuels expressément conçus pour survivre à l’extinction du bail conservent leur force obligatoire. Cette approche équilibrée, qui conjugue la rigueur du mécanisme civiliste de la confusion avec le pragmatisme propre au droit des affaires, témoigne de la maturité de la jurisprudence en la matière.
Conclusion
La confusion des droits locatifs constitue une cause autonome d’extinction du bail commercial, dont les effets se déploient avec une remarquable précision à la faveur de la construction prétorienne récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Si la réunion des qualités de preneur et de propriétaire éteint le droit au bail de plein droit, cette extinction ne saurait être confondue avec une disparition rétroactive de l’ensemble des droits et obligations nés du contrat. Les créances antérieures subsistent, l’accession aux constructions opère au profit du preneur devenu propriétaire, et les tiers conservent les droits définitivement acquis avant la confusion. La pratique contractuelle devrait intégrer cette figure juridique en anticipant, dans la rédaction des baux commerciaux, les conséquences d’une éventuelle confusion future, notamment s’agissant du sort des engagements accessoires et du fonds de commerce exploité dans les lieux.
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