La regulation des meubles de tourisme en copropriete apres la decision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026
I. La genese d un nouvel equilibre : de la loi Le Meur a la question prioritaire de constitutionnalite
A. Le cadre anterieur : la destination de l immeuble comme limite intangible aux restrictions d usage
Le statut de la copropriete des immeubles batis, regi par la loi n 65-557 du 10 juillet 1965, repose sur un equilibre fondamental entre le droit de jouissance individuelle de chaque coproprietaire sur ses parties privatives et l interet collectif du syndicat. Cet equilibre est tout entier contenu dans les articles 8 et 9 de la loi, dont la redaction n a pas varie depuis l origine. L article 8 dispose que le reglement conventionnel de copropriete determine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance. Il precise aussitot que ce reglement ne peut imposer aucune restriction aux droits des coproprietaires en dehors de celles qui seraient justifiees par la destination de l immeuble, telle qu elle est definie aux actes, par ses caracteres ou sa situation [[Article 8 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006471369]]. L article 9, qui en est le corollaire, enonce que chaque coproprietaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, qu il en use et en jouit librement, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres coproprietaires ni a la destination de l immeuble [[Article 9 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006471372]].
La destination de l immeuble constitue ainsi le critere central du controle de proportionnalite des restrictions apportees aux droits privatifs des coproprietaires. La jurisprudence de la troisieme chambre civile de la Cour de cassation en a fait, de longue date, une application rigoureuse. Dans un arret du 29 janvier 2026, elle a ainsi approuve une cour d appel d avoir valide l interdiction d exploiter une activite de bar, brasserie et restaurant dans certains lots commerciaux d un immeuble a destination mixte, des lors que cette restriction etait justifiee, non par l instauration d une clause de non-concurrence au profit d un coproprietaire, mais par un souci de preservation de la tranquillite des coproprietaires compte tenu des nuisances liees a l exploitation de plusieurs commerces de ce type au sein de l immeuble [[Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n 23-23.516, https://www.courdecassation.fr/decision/697b02d6cdc6046d471109ca]]. La Cour de cassation avait, de la meme maniere, approuve le 22 mai 2025 une assemblee generale d avoir interdit l usage a titre d habitation de lots qualifies de debarras dans le reglement de copropriete, apres avoir caracterise le risque que presentait cette occupation pour l ensemble de la copropriete en raison d une non-conformite de l acces a l etage concerne aux regles de securite incendie [[Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n 23-19.387, https://www.courdecassation.fr/decision/682ebb829d9918cbebdef1b1]].
A l inverse, la Cour de cassation a censure le 16 octobre 2025 une cour d appel qui avait interdit a des coproprietaires de proceder a toute activite de location saisonniere de leur bien sans recourir a un exploitant unique, au motif que le reglement de copropriete, qui se bornait a reproduire les exigences de l article D. 321-2 du code du tourisme relatives a la residence de tourisme, reservait expressement la possibilite d une occupation bourgeoise des lots non exploites dans ce cadre [[Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n 24-14.303, https://www.courdecassation.fr/decision/68f086b58af7f48b3631ea2d]]. La Cour a juge que la cour d appel, en deduisant du reglement une interdiction qu il ne contenait pas et en ne constatant pas que les conditions de jouissance des lots litigieux portaient atteinte a la destination de residence de tourisme de l immeuble, avait denature les termes clairs et precis de ce reglement et viole les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965. La destination de l immeuble, rappelle ici la Haute juridiction, ne se presume pas et ne s etend pas au-dela de ce que le reglement a expressement prevu.
Dans le meme sens, un arret du 2 octobre 2025 a confirme la condamnation de coproprietaires a remettre en etat des parties communes degradees par la transformation de caves et d un couloir en locaux d habitation, la cour d appel ayant souverainement constate que les travaux avaient affecte les parties communes sans autorisation de l assemblee generale et portaient atteinte aux droits des autres coproprietaires [[Cass. 3e civ., 2 oct. 2025, n 24-15.745, https://www.courdecassation.fr/decision/68de28d75eaf3d95fe752cd5]]. La Cour de cassation a valide cette approche sans consacrer pour autant une interdiction generale et absolue du changement d usage, precisant que la cour d appel n avait pas ordonne de maniere generale et absolue le respect de la destination de cave et la cessation de toute location. Autrement dit, la restriction d usage est licite lorsqu elle est proportionnee et justifiee par la destination de l immeuble ou par la necessite de faire cesser une atteinte aux droits des coproprietaires, mais elle ne saurait etre generale et absolue sans fondement textuel precis.
B. La rupture legislative de 2024 et sa contestation constitutionnelle
C est dans ce cadre jurisprudentiel stabilise que le legislateur est intervenu par la loi n 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, visant a renforcer les outils de regulation des meubles de tourisme a l echelle locale. L article 6 de cette loi a insere aux cinquieme et sixieme alineas de l article 26 de la loi du 10 juillet 1965 une disposition nouvelle permettant a l assemblee generale des coproprietaires de decider a la majorite des deux tiers des voix la modification du reglement de copropriete concernant l interdiction de location des lots a usage d habitation autres que ceux constituant une residence principale en meubles de tourisme au sens du I de l article L. 324-1-1 du code du tourisme. Le texte precise que cette modification ne peut etre decidee que dans les coproprietes dont le reglement interdit deja toute activite commerciale dans les lots qui ne sont pas specifiquement a destination commerciale [[Loi n 2024-1039 du 19 novembre 2024, article 6, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000050623606]].
L innovation est double et remarquable. D une part, le legislateur permet desormais d interdire, par une simple modification du reglement de copropriete, un usage determine des parties privatives, la location en meuble de tourisme, qui etait jusqu alors susceptible de beneficier de la protection de l article 9 de la loi de 1965. D autre part, et surtout, il abaisse la majorite requise de l unanimite a la majorite des deux tiers. La regle de l unanimite, qui s impose en principe pour toute modification du reglement de copropriete affectant les conditions de jouissance des parties privatives, est ici ecartee au profit d une majorite qualifiee, facon de lever l obstacle qui avait jusqu alors empeche, en pratique, l adoption de telles interdictions dans la plupart des coproprietes.
Cette rupture n a pas echappe a la vigilance contentieuse. L occasion en a ete donnee par une affaire portee devant le tribunal judiciaire de Caen, dans laquelle la societe civile immobiliere de la Barge rousse, proprietaire de plusieurs lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriete, contestait la deliberation d une assemblee generale ayant adopte, a la majorite des voix de tous les coproprietaires et sur le fondement des nouvelles dispositions de l article 26 d), une modification du reglement de copropriete interdisant la location en meubles de tourisme dans les locaux a usage d habitation autres que ceux constituant une residence principale. La SCI a soutenu que ces dispositions portaient atteinte au droit de propriete et a la liberte d entreprendre garantis par les articles 2, 4 et 17 de la Declaration des droits de l homme et du citoyen de 1789.
Par un arret du 18 decembre 2025, la troisieme chambre civile de la Cour de cassation a transmis la question prioritaire de constitutionnalite au Conseil constitutionnel, estimant qu elle presentait un caractere serieux [[Cass. 3e civ., 18 dec. 2025, n 25-40.030, https://www.courdecassation.fr/decision/6943a80c75782d5f06853645]]. La Cour a considere, en premier lieu, que la disposition contestee, en ce qu elle permet a l assemblee generale, par une decision majoritaire, de modifier les conditions de jouissance d un lot privatif determinees par le reglement de copropriete qui a un caractere contractuel et de poser une interdiction generale et definitive d exercer une certaine activite, etait susceptible de constituer une entrave a la liberte d entreprendre et de nature a porter a l economie des contrats legalement conclus une atteinte disproportionnee au regard de l objectif poursuivi. En second lieu, la Cour a estime que cette disposition, en ce qu elle permet d inclure dans le reglement de copropriete une interdiction generale et definitive de donner en location meublee pour de courtes durees la partie privative d un lot contre le gre de son coproprietaire, etait susceptible de constituer une entrave au droit de ce dernier d user de son bien et, ainsi, de porter atteinte au droit de propriete. Dans ses motifs, la Cour a expressement releve que ces atteintes pourraient etre considerees comme disproportionnees, en ce que la disposition critiquee ferait peser sur les proprietaires de certains lots une contribution excessive a l objectif de regulation et de controle des changements d usage des locaux d habitation mis en oeuvre par le legislateur pour lutter contre la penurie de logements, et qu elle pourrait meconnaitre l equilibre des droits et obligations des coproprietaires resultant de la destination de l immeuble.
La transmission de la QPC par la Cour de cassation a constitue un signal fort adresse au Conseil constitutionnel et a la communaute juridique. La Cour de cassation, qui n avait pas jusqu alors eu a connaitre de cette disposition nouvelle, en a d emblee mesure la portee potentiellement excessive et en a souligne les fragilites constitutionnelles, dans des termes qui annoncaient un controle approfondi du juge constitutionnel.
II. La validation constitutionnelle et ses conditions : une atteinte proportionnee au droit de propriete
A. Les garanties procedurale et substantielles posees par le Conseil constitutionnel
Par sa decision du 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a valide les dispositions contestees en les declarant conformes a la Constitution, mais il a assorti cette validation d un veritable mode d emploi, qui en circonscrit etroitement la portee et en enonce les conditions [[Cons. const., 19 mars 2026, n 2025-1186 QPC, https://www.conseil-constitutionnel.fr/decision/2026/20251186QPC.htm]]. La decision merite d etre lue avec attention, car elle ne se contente pas d un controle abstrait. Elle identifie quatre series de garanties qui, prises ensemble, font obstacle a la qualification d atteinte disproportionnee au droit de propriete et a la liberte d entreprendre.
En premier lieu, le Conseil constitutionnel rappelle que les dispositions contestees se bornent a definir la regle de majorite applicable a la modification du reglement de copropriete et n ont ni pour objet ni pour effet de modifier les regles de fond, prevues par la loi, regissant le droit d usage et de jouissance des parties privatives. Il en deduit que l interdiction prise en application de ces dispositions doit etre justifiee, sous le controle du juge, par la destination de l immeuble. Cette affirmation est d une importance considerable : elle signifie que l adoption de l interdiction a la majorite des deux tiers ne saurait, a elle seule, suffire a en assurer la validite. L interdiction doit, en toutes circonstances, pouvoir etre rattachee a la destination de l immeuble, telle qu elle est definie aux actes, par ses caracteres ou sa situation, conformement a l article 8 de la loi du 10 juillet 1965. Le juge judiciaire demeure ainsi le gardien ultime de la proportionnalite de la mesure, et une deliberation votee a la majorite des deux tiers qui meconnaitrait cette exigence de fond pourrait etre annulee.
En deuxieme lieu, le Conseil constitutionnel releve que la disposition ne peut etre mise en oeuvre que dans les coproprietes dont le reglement interdit deja toute activite commerciale dans les lots qui ne sont pas specifiquement a destination commerciale. Cette condition, qui figure expressement dans le texte meme de l article 26, restreint le champ d application de la mesure aux immeubles dont la destination est exclusivement ou principalement bourgeoise, c est-a-dire a ceux au sein desquels l exercice d une activite commerciale est prohibe par le reglement. Elle exclut, par consequent, les immeubles a destination mixte ou commerciale, dans lesquels la presence d une clientele touristique se heurterait a des considerations d un autre ordre.
En troisieme lieu, le Conseil souligne que l interdiction ne peut concerner que les lots a usage d habitation ne constituant pas une residence principale, au sens de l article 2 de la loi du 6 juillet 1989 tendant a ameliorer les rapports locatifs. En d autres termes, seules les residences secondaires sont visees. Le proprietaire occupant son lot a titre de residence principale, ou le bailleur qui le donne en location de longue duree, n est pas concerne par l interdiction. La mesure ne prive donc pas le coproprietaire de l usage le plus essentiel de son bien, celui de l habiter ou de le louer durablement.
En quatrieme lieu, le Conseil constitutionnel observe que les dispositions contestees permettent egalement aux membres du syndicat de copropriete de mettre fin a l interdiction selon la meme regle de majorite. L interdiction est donc reversible, ce qui lui confere une souplesse que n aurait pas eue une modification definitive du reglement. Une assemblee generale peut, a la majorite des deux tiers, interdire les meubles de tourisme, et une assemblee ulterieure peut, a la meme majorite, revenir sur cette decision. Cette reversibilite ecarte le grief tire d une atteinte definitive au droit de propriete.
L economie de la decision est ainsi clairement dessinee. Le Conseil constitutionnel ne valide pas l interdiction en tant que telle ; il valide une regle de majorite qui rend l interdiction plus accessible, mais a la condition que l interdiction elle-meme soit justifiee par la destination de l immeuble, qu elle ne s applique qu aux residences secondaires, qu elle soit cantonnee aux coproprietes sans activite commerciale, et qu elle demeure reversible. La motivation est, sur ce point, d une precision qui tranche avec le caractere parfois lapidaire des decisions QPC. On y lit la volonte du Conseil de fournir aux juges du fond une grille de controle operationnelle.
B. Les incertitudes persistantes et les controles juridictionnels a venir
La decision du Conseil constitutionnel laisse toutefois subsister plusieurs incertitudes, qui formeront le terrain du contentieux a venir. La premiere d entre elles tient a la notion meme de destination de l immeuble comme critere de controle de la proportionnalite de l interdiction. Le Conseil constitutionnel indique que l interdiction doit etre justifiee par la destination de l immeuble, se referant ainsi implicitement a la jurisprudence constante de la Cour de cassation sur le fondement des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965.
Or, la destination de l immeuble n est pas une notion univoque. Elle doit etre appreciee au regard de la clause du reglement de copropriete, mais aussi, a defaut de clause expresse, des caracteres de l immeuble ou de sa situation. La jurisprudence de la Cour de cassation offre sur ce point plusieurs illustrations. Dans un arret du 29 janvier 2026 deja cite, la Cour a valide une restriction au motif que l interdiction de certaines activites commerciales repondait au souci de preservation de la tranquillite des coproprietaires et que le reglement de copropriete l avait prevue des l origine. Dans un autre arret du 16 octobre 2025, elle a au contraire censure l interdiction de location saisonniere en l absence de fondement textuel suffisant dans le reglement de copropriete et en l absence de constat d une atteinte a la destination de l immeuble. Ces decisions dessinent une ligne de partage qui pourrait trouver a s appliquer mutatis mutandis au regime de l article 26 d). Une deliberation prise en application de ce texte qui ne serait pas justifiee par la destination de l immeuble, ou qui reposerait sur des motifs etrangers a celle-ci, encourrait l annulation sous le controle du juge judiciaire.
La deuxieme incertitude concerne le traitement des situations acquises et des baux en cours. L interdiction a-t-elle un effet immediat sur les locations meublees deja consenties, ou ne vaut-elle que pour l avenir, dans le respect des contrats legalement conclus ? La decision du Conseil constitutionnel n aborde ce point que de maniere indirecte, en relevant que les dispositions n ont ni pour objet ni pour effet de modifier les regles de fond et en ecartant le grief tire de la meconnaissance de la liberte contractuelle et du droit au maintien des conventions legalement conclues, au motif que leur examen est inoperant en l espece. La question de l application de l interdiction aux contrats en cours reste donc entiere et devra etre tranchee par les juridictions du fond, probablement au regard de la distinction entre les effets immediats de la loi nouvelle sur les situations legales et sa portee sur les situations contractuelles acquises.
La troisieme incertitude est relative a l articulation entre la regle de majorite des deux tiers et les autres dispositions de l article 26. Celui-ci enumere une serie de decisions, allant de la delegation de pouvoirs au syndic a la suppression des services collectifs, qui sont prises a des majorites differentes (article 25, article 26, unanimite de l article 26 in fine). La question pourrait se poser de savoir si la modification du reglement de copropriete relative aux meubles de tourisme, qui est une restriction apportee aux droits privatifs des coproprietaires, releve du d) de l article 26, comme l a prevu le legislateur, ou si elle devrait, en raison de sa portee, etre soumise a des conditions de majorite renforcees, voire a l unanimite prevue par le dernier alinea de ce meme article.
Enfin, la decision du Conseil constitutionnel n epuise pas la question du controle juridictionnel de l abus de majorite. Il est de jurisprudence constante que l assemblee generale des coproprietaires ne peut, sans commettre un abus de majorite, adopter une decision qui favorise les interets particuliers de certains coproprietaires au detriment des autres, ou qui est contraire a l interet collectif du syndicat. Dans un arret du 23 novembre 2023, la Cour de cassation a rappele que le principe selon lequel nul ne doit causer a autrui un trouble excedant les inconvenients normaux du voisinage s applique en matiere de copropriete et que l anteriorite du trouble ne prive pas le voisin victime de son droit a reparation au titre de la persistance de celui-ci [[Cass. 3e civ., 23 nov. 2023, n 22-11.047, https://www.courdecassation.fr/decision/655f02893d9dff831888970a]]. Dans un autre arret du 25 mai 2023, la Cour a valide la decision d un juge des referes d ordonner la cessation provisoire d une activite de location meublee de courte duree dans un lot de copropriete, en raison du trouble manifestement illicite cause par cette activite, sans que le caractere provisoire de la decision ni la rupture du contrat de location ne fassent obstacle a la mesure [[Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n 22-17.926, https://www.courdecassation.fr/decision/646eff913fdabad0f888e844]].
Ces decisions illustrent la coexistence de deux logiques distinctes : d une part, la logique de la destination de l immeuble et de la modification du reglement de copropriete, qui releve de la deliberation collective et du controle de proportionnalite a posteriori par le juge ; d autre part, la logique des troubles anormaux du voisinage, qui releve de la responsabilite civile de droit commun et qui permet au juge, y compris en refere, d ordonner la cessation d une activite generant des nuisances excessives. La decision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026 n a ni pour objet ni pour effet de remettre en cause cette dualite de regimes. Elle ajoute un instrument supplementaire a la disposition du syndicat des coproprietaires, sans le dispenser de respecter les conditions de fond qui gouvernent l exercice de ce pouvoir.
A cet egard, il convient de souligner que le Conseil constitutionnel a expressement ecarte le grief tire de la meconnaissance du droit de propriete en se fondant notamment sur le fait que les dispositions contestees ne font pas obstacle a la mise en location des lots concernes selon d autres modalites que la location en meuble de tourisme. La restriction est donc circonscrite a un usage particulier du bien, et non a l ensemble des usages possibles. Cette distinction, qui est au c ur de la theorie des restrictions d usage en droit des biens, permet de qualifier l atteinte de proportionnee, des lors que le proprietaire conserve la faculte d user de son bien pour son habitation personnelle ou pour une location de longue duree.
Le contentieux a venir devrait ainsi se developper autour de trois axes principaux. Le premier concernera la justification de l interdiction par la destination de l immeuble, et plus particulierement la demonstration que l activite de location meublee de tourisme est incompatible avec cette destination. Le deuxieme portera sur l existence d un abus de majorite dans l adoption de la deliberation, lorsque les coproprietaires majoritaires n auront pas, en realite, l objectif de preserver la destination de l immeuble mais celui de servir des interets particuliers. Le troisieme aura trait a l articulation entre l interdiction adoptee en application de l article 26 d) et les baux commerciaux ou contrats de location en cours, dont la rupture pourrait ouvrir droit a des dommages et interets au profit des preneurs ou des proprietaires qui en subiraient les consequences.
La pratique notariale et la redaction des reglements de copropriete seront egalement affectees. La loi nouvelle cree une incitation forte a preciser, dans les reglements de copropriete, la destination de l immeuble et les conditions de jouissance des parties privatives, ainsi que la clause d interdiction d activite commerciale, qui est la condition d acces au dispositif de l article 26 d). Un reglement de copropriete insuffisamment precis sur ces points pourrait faire obstacle a l adoption d une interdiction valable, ou fragiliser celle-ci en cas de contestation judiciaire. L attention portee a la redaction du reglement de copropriete lors de la mise en copropriete ou de sa modification devient, de ce fait, un enjeu contentieux de premier plan.
Par ailleurs, le legislateur n a pas entendu figer le dispositif. La loi visant a simplifier la sortie de l indivision successorale promulguee le 7 avril 2026 et les mesures fiscales de la loi de finances pour 2026, notamment le dispositif Jeanbrun destine a relancer l investissement locatif, participent d un mouvement plus large de reconfiguration du droit des biens a usage d habitation [[Loi n 2026-103 du 19 fevrier 2026 de finances pour 2026, article 47, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000053508155]]. La regulation des meubles de tourisme en copropriete ne saurait etre lue isolement de ce contexte normatif plus vaste, dans lequel la puissance publique cherche a concilier la protection du logement permanent, la lutte contre les nuisances et la preservation des droits des proprietaires.
Conclusion
La decision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026 valide un dispositif legislatif qui modifie profondement l equilibre des pouvoirs au sein de la copropriete, en permettant a une majorite qualifiee de coproprietaires d interdire la location en meubles de tourisme sans recueillir l unanimite. Elle le fait toutefois en imposant un cadre de controle exigeant, qui subordonne la validite de l interdiction a sa justification par la destination de l immeuble, sous le controle du juge judiciaire. L interdiction est en outre cantonnee aux residences secondaires, aux immeubles sans activite commerciale, et demeure reversible. Ce faisant, le Conseil constitutionnel a trace une voie mediane entre la protection du droit de propriete, erige par l article 17 de la Declaration de 1789 en droit inviolable et sacre, et les objectifs d interet general de lutte contre les nuisances et la penurie de logements. Le contentieux a venir revelera si cette voie mediane est praticable, et si le juge judiciaire, arme de la grille d interpretation fournie par le Conseil constitutionnel, parviendra a assurer un controle effectif de proportionnalite des interdictions adoptees, sans vider de sa substance l innovation legislative ni meconnaitre les droits fondamentaux des coproprietaires.
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