Un copropriétaire peut se retrouver avec des frais de relance, de mise en demeure, de sommation de payer ou de constitution de dossier ajoutés à son compte après un retard de charges. La question revient souvent : ces frais sont-ils vraiment dus, ou peut-on demander leur retrait ?
La réponse dépend de la nature exacte des frais, du moment où ils ont été exposés, de la preuve produite par le syndic et du stade de la procédure. Un arrêt de la Cour de cassation du 11 juin 2026, publié au Bulletin, rappelle une limite importante : lorsque le juge constate la péremption de l’instance, il ne peut pas automatiquement mettre au crédit du copropriétaire certains frais de relance, de sommation ou de dossier assignation comme s’ils étaient des dépens ou des frais irrépétibles.
Cette décision ne signifie pas que tous les frais de relance syndic sont toujours dus. Elle impose surtout de raisonner proprement : article 10-1 de la loi de 1965, dépens, article 700 du code de procédure civile, justificatifs, mise en demeure et état du compte copropriétaire ne répondent pas aux mêmes règles.
La règle de base : seuls certains frais peuvent être imputés au copropriétaire
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet d’imputer au seul copropriétaire concerné certains frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée. Le texte vise notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaire de justice.
Le texte officiel est consultable sur Legifrance, article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
En pratique, trois questions doivent être posées avant de payer sans discuter :
- La créance de charges est-elle justifiée par les appels de fonds, les procès-verbaux d’assemblée générale et le relevé de compte ?
- Les frais facturés interviennent-ils après une mise en demeure régulière, ou seulement après une relance simple ?
- Le syndic peut-il prouver la réalité, la date et l’utilité des diligences facturées ?
Si la réponse est non, le copropriétaire peut contester tout ou partie des frais, même s’il reste débiteur des charges principales.
Ce que dit l’arrêt du 11 juin 2026
Dans l’arrêt du 11 juin 2026, la Cour de cassation a examiné une situation procédurale précise : une instance de recouvrement de charges de copropriété avait été déclarée périmée. Le tribunal avait ensuite condamné le syndicat des copropriétaires à créditer le compte des copropriétaires de frais de relance, de dernier avis, de sommation de payer et de constitution du dossier assignation.
La Cour de cassation censure ce raisonnement. Elle rappelle que, lorsqu’il constate la péremption de l’instance, le juge ne peut statuer que sur les dépens et les frais irrépétibles afférents à cette instance périmée. Elle ajoute que ces frais de relance, dernier avis, sommation et dossier assignation ne constituent ni des dépens ni des frais irrépétibles.
La décision est disponible sur le site de la Cour de cassation : Cass. 2e civ., 11 juin 2026, n° 23-20.411.
La portée pratique est importante. Si un copropriétaire veut faire retirer des frais de son compte, il ne suffit pas de dire que la procédure est périmée ou que le syndicat a perdu sur un incident. Il faut attaquer le bon fondement : frais non nécessaires, absence de mise en demeure, absence de justificatif, mauvaise imputation au regard de l’article 10-1, ou erreur dans le compte.
Frais de relance, mise en demeure, sommation : quelles différences ?
Le vocabulaire compte. Un relevé de compte peut mélanger plusieurs lignes qui n’ont pas la même nature.
La relance simple est souvent un courrier ou un message adressé avant la mise en demeure. Elle ne suffit pas toujours à justifier une imputation individuelle au copropriétaire. Elle doit être distinguée de la mise en demeure, qui formalise le retard, fixe une demande de paiement et sert de point de départ à plusieurs conséquences juridiques.
La sommation de payer est un acte plus formel, généralement délivré par commissaire de justice. Elle peut produire des frais d’acte, mais encore faut-il vérifier que l’acte correspond à une créance justifiée et qu’il a bien été nécessaire.
Les frais de constitution du dossier assignation posent une difficulté fréquente. Ils peuvent apparaître comme des honoraires internes de syndic pour préparer la transmission du dossier à un avocat ou à un commissaire de justice. Ils ne deviennent pas automatiquement imputables au copropriétaire. Le syndicat ou le syndic doit pouvoir démontrer qu’il ne s’agit pas d’une prestation de gestion courante déjà couverte par le forfait du syndic.
Peut-on refuser de payer les frais contestés ?
Il faut éviter une erreur classique : ne plus payer les charges principales parce que l’on conteste des frais accessoires. Les charges votées ou appelées régulièrement doivent être traitées séparément. Un copropriétaire qui bloque tout le paiement risque d’aggraver le dossier, d’accumuler des intérêts et de donner au syndicat un argument procédural.
La stratégie la plus prudente consiste généralement à payer les charges non contestées, puis à contester par écrit les frais discutables. Le courrier doit viser les lignes précises : date, libellé, montant, appel de fonds ou relevé concerné.
Il faut demander au syndic :
- la copie de la mise en demeure ;
- la preuve d’envoi et de réception ou présentation ;
- le détail de chaque frais ;
- le fondement contractuel ou légal de la facturation ;
- l’explication de l’imputation au seul copropriétaire ;
- la correction du compte si les frais ne sont pas justifiés.
Cette contestation doit rester factuelle. Une formule vague du type « vos frais sont abusifs » est moins efficace qu’un courrier qui démontre pourquoi la ligne ne relève pas de l’article 10-1 ou pourquoi la diligence n’est pas prouvée.
Que faire si le syndic refuse de retirer les frais ?
La première étape consiste à solliciter le conseil syndical. Son rôle n’est pas de juger le litige, mais il peut demander des explications au syndic, vérifier le contrat de syndic et contrôler les comptes. Si plusieurs copropriétaires constatent les mêmes frais, le sujet peut être porté à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
La deuxième étape consiste à envoyer une mise en demeure au syndic, au nom du copropriétaire concerné, en demandant la rectification du compte. Le courrier doit fixer un délai de réponse, par exemple quinze jours, et annoncer que le silence conduira à une contestation judiciaire ou à une demande de vérification des comptes.
La troisième étape dépend de la situation.
Si le syndicat poursuit le copropriétaire en paiement, il faut contester les frais dans la procédure. Il faudra produire le relevé de compte, les appels de fonds, les courriers du syndic, les paiements déjà effectués et toute preuve d’erreur.
Si le copropriétaire a déjà payé les frais pour éviter l’escalade, il peut demander remboursement ou imputation au crédit de son compte, mais il devra justifier sa demande. L’arrêt du 11 juin 2026 montre justement qu’une demande de crédit du compte doit être construite sur le bon fondement.
Si les frais sont minimes, la discussion peut rester amiable. Si les frais se répètent, si une assignation est engagée ou si le compte du copropriétaire est utilisé pour créer une pression injustifiée, l’analyse devient contentieuse.
Quels arguments utiliser pour contester ?
Plusieurs arguments peuvent être mobilisés, selon le dossier.
Le premier argument est l’absence de créance justifiée. Le syndicat doit prouver les charges réclamées. Un solde global ou une ligne comptable ne suffit pas toujours si le copropriétaire demande le détail des appels, des votes et des imputations.
Le deuxième argument est l’absence de mise en demeure préalable. L’article 10-1 vise des frais à compter de la mise en demeure. Une relance antérieure, une relance automatique ou une lettre simple peuvent donc être discutées.
Le troisième argument est l’absence de nécessité. Même après mise en demeure, les frais doivent rester liés au recouvrement d’une créance justifiée. Des frais répétitifs, forfaitaires, mal libellés ou sans justificatif peuvent être contestés.
Le quatrième argument est la confusion entre frais du syndic et dépens de justice. Les dépens obéissent aux règles du code de procédure civile. Les frais irrépétibles relèvent de l’article 700. Les frais de recouvrement imputés au compte copropriétaire relèvent, eux, de la loi de 1965. Mélanger ces catégories peut conduire à une erreur.
Le cinquième argument est l’imputation comptable. Même lorsqu’un frais est juridiquement admissible, il doit être correctement imputé, identifié et justifié dans le compte du copropriétaire.
Le rôle du syndic et la responsabilité en cas d’abus
Le syndic administre l’immeuble, exécute les décisions de l’assemblée générale et représente le syndicat. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 rappelle ses missions principales, notamment l’administration de l’immeuble et l’exécution des délibérations.
Le texte officiel est disponible ici : article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Lorsque le syndic multiplie les frais injustifiés ou refuse de corriger un compte malgré des éléments sérieux, la question n’est plus seulement comptable. Elle peut devenir un sujet de responsabilité du syndic, de contrôle par le conseil syndical, voire de mise en concurrence du contrat de syndic.
Pour une approche plus large, voir aussi notre analyse sur la responsabilité du syndic en copropriété.
Paris et Île-de-France : pourquoi agir vite
À Paris et en Île-de-France, les copropriétés sont souvent confrontées à des charges élevées, des travaux énergétiques, des impayés et des contentieux rapides. Une ligne de frais contestable peut sembler faible isolément, mais elle peut devenir importante si elle se répète ou si elle s’ajoute à une procédure de recouvrement.
En cas d’assignation devant le tribunal judiciaire, il faut réagir immédiatement. Le copropriétaire doit préparer un dossier clair : appels de fonds, procès-verbaux d’assemblée générale, relevés de compte, courriers du syndic, preuve des paiements, mise en demeure, sommation et contrat de syndic si disponible.
Si le litige porte aussi sur les charges elles-mêmes, le sujet dépasse les frais de relance. Il faut alors vérifier la prescription, les votes, les tantièmes, les régularisations et les paiements déjà imputés. Sur ce point, vous pouvez consulter notre article sur la prescription des charges de copropriété impayées.
La méthode pratique en 5 étapes
Commencez par isoler les lignes litigieuses. Ne contestez pas tout le relevé si seules trois lignes posent problème.
Demandez les justificatifs au syndic. La demande doit être écrite, datée et conservée.
Payez ou proposez de payer les sommes non contestées. Cela évite que le litige sur les frais soit transformé en impayé global.
Mettez en demeure le syndic de rectifier le compte si les justificatifs ne viennent pas ou ne convainquent pas.
Préparez une défense structurée si une procédure est engagée : fondement de la créance, preuve de la mise en demeure, nécessité des frais, qualification procédurale et demande de rectification du compte.
L’arrêt du 11 juin 2026 ne donne pas une formule magique au syndic ou au copropriétaire. Il rappelle surtout que les catégories juridiques doivent être respectées. Un frais de relance n’est pas automatiquement un dépens. Un dossier assignation n’est pas automatiquement un frais irrépétible. Et une somme inscrite au compte copropriétaire doit toujours pouvoir être expliquée.
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