Le retour de vacances, l’absence prolongée ou la visite d’un voisin peut révéler une situation brutale : la serrure a été changée, des inconnus occupent le logement, le courrier a disparu, les meubles ont été déplacés. Le premier réflexe est souvent de vouloir entrer, couper l’eau, couper l’électricité ou faire intervenir des proches. C’est précisément ce qu’il ne faut pas faire.
Un logement squatté impose une réaction rapide, mais juridiquement ordonnée. La différence entre un squat, un faux locataire, un ancien locataire qui se maintient après la fin du bail ou un occupant sans droit ni titre change complètement la procédure. Elle détermine aussi si le préfet peut être saisi, si le juge doit être saisi en référé, si la trêve hivernale bloque l’expulsion, et quelles preuves doivent être réunies.
La fiche officielle Ma Sécurité, mise à jour le 27 mars 2026, rappelle que la personne victime d’un logement squatté ne doit pas forcer elle-même les occupants à partir et doit engager les démarches d’expulsion ou d’évacuation forcée. La question pratique est donc simple : que faire dans les premières heures, et comment éviter de perdre du temps avec la mauvaise procédure ?
Squat, faux locataire ou ancien locataire : la qualification décide tout
Le squat suppose une entrée dans un logement sans autorisation, par effraction, tromperie, menace, voie de fait ou contrainte. Il peut concerner une résidence principale, une résidence secondaire ou un logement d’habitation occasionnel. L’article 226-4 du Code pénal punit l’introduction et le maintien dans le domicile d’autrui de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende.
Cette définition ne couvre pas toutes les occupations abusives. Un locataire qui ne paie plus ses loyers n’est pas un squatteur. Un ancien locataire qui reste dans les lieux après la résiliation du bail n’est pas traité comme un squatteur entré par effraction. Un faux locataire qui a obtenu les clés au moyen d’une réservation de courte durée, puis refuse de partir, peut relever d’une analyse différente selon les preuves disponibles.
Cette distinction est décisive. En présence d’un vrai squat de domicile, la procédure administrative accélérée peut être demandée au préfet. En présence d’un ancien locataire ou d’un occupant entré initialement avec un titre, il faut en général passer par une procédure civile d’expulsion devant le juge.
Avant toute démarche, il faut donc poser trois questions.
Comment les occupants sont-ils entrés ?
Le logement constituait-il le domicile, la propriété ou le local d’habitation de la personne qui agit ?
Existe-t-il un bail, un contrat de location saisonnière, une autorisation d’hébergement ou un autre titre d’occupation ?
Une erreur de qualification peut faire perdre plusieurs jours. Elle peut aussi provoquer un refus du préfet, alors qu’une assignation en référé aurait dû être préparée immédiatement.
La procédure accélérée devant le préfet
L’article 38 de la loi du 5 mars 2007 permet à la personne dont le domicile est occupé, à toute personne agissant pour son compte, ou au propriétaire du local occupé, de demander au préfet de mettre en demeure les occupants de quitter les lieux.
La demande suppose trois préalables.
Il faut déposer plainte.
Il faut prouver que le logement constitue un domicile ou une propriété.
Il faut faire constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice.
Une fois la demande reçue, le préfet doit se prononcer dans un délai de quarante-huit heures. S’il accepte, il prend une mise en demeure. Pour un domicile squatté, le délai laissé aux occupants ne peut pas être inférieur à vingt-quatre heures. Lorsque le local occupé ne constitue pas le domicile du demandeur, le délai est d’au moins sept jours.
Si les occupants ne partent pas dans le délai fixé, le préfet doit procéder sans délai à l’évacuation forcée, sauf opposition de l’auteur de la demande. En pratique, la force publique intervient alors pour libérer le logement.
Cette procédure est rapide, mais elle n’est pas automatique. Le préfet peut refuser si les conditions légales ne sont pas réunies ou en présence d’un motif impérieux d’intérêt général. La fiche Ma Sécurité cite notamment les difficultés de preuve, l’absence de constat suffisant ou la présence de personnes vulnérables dans certaines situations.
Locataire : peut-on agir si l’appartement loué est squatté ?
Oui. Le locataire peut être directement victime du squat. La fiche Ma Sécurité précise que le propriétaire, le locataire ou le titulaire d’un droit d’occupation du domicile squatté peut déposer plainte.
Le locataire doit donc agir sans attendre que le propriétaire fasse tout à sa place. Il doit déposer plainte pour violation de domicile, signaler la situation au bailleur ou à l’agence, conserver les preuves de son droit d’occupation et demander l’engagement de la procédure administrative lorsque les conditions sont réunies.
Les pièces utiles sont concrètes : bail, quittances, assurance habitation, facture d’électricité, avis d’imposition, photos du logement, messages de voisins, dépôt de plainte, constat de police, constat de commissaire de justice, preuve du changement de serrure et inventaire des biens présents dans le logement.
Le locataire doit aussi écrire au bailleur. Cette lettre doit l’informer de l’occupation, lui demander de coopérer, réclamer les pièces de propriété si elles sont nécessaires et l’alerter sur les conséquences matérielles : impossibilité d’occuper le logement, biens personnels bloqués, frais d’hébergement, risque de dégradation.
La question du loyer doit être maniée avec prudence. Un locataire privé de son logement peut envisager des demandes contre le bailleur si celui-ci reste inactif alors que son concours est nécessaire, ou contre les occupants lorsque leur identité est connue. Mais arrêter seul de payer le loyer sans stratégie peut créer un second litige. Il faut d’abord constituer le dossier, formaliser les demandes et choisir le bon canal.
Propriétaire : quelles preuves produire dès les premières heures ?
Le propriétaire doit prouver son droit sur le logement. Le titre de propriété, l’attestation notariale, la taxe foncière, les factures, l’assurance propriétaire non occupant, les anciens baux et les photographies peuvent être utiles.
Il doit aussi prouver l’occupation illicite. Un simple message d’un voisin ne suffit pas toujours. Il faut appeler la police ou la gendarmerie, déposer plainte et, lorsque c’est utile, faire dresser un constat par commissaire de justice. Ce constat peut décrire la serrure, les signes d’occupation, les dégradations visibles, les noms affichés sur la boîte aux lettres, les véhicules, les effets personnels et les éventuelles déclarations recueillies.
Le propriétaire ne doit pas couper les fluides, démonter la porte ou faire intervenir un serrurier pour reprendre le logement par la force. Ces réactions peuvent l’exposer pénalement ou civilement. Elles peuvent aussi affaiblir le dossier si les occupants soutiennent ensuite une voie de fait.
Le bon ordre est plus sobre : plainte, preuve du droit, constat de l’occupation, demande préfectorale, puis référé judiciaire si la voie administrative échoue ou ne s’applique pas.
Si le préfet refuse : saisir le juge en référé
Lorsque la procédure accélérée n’est pas possible, ou lorsque le préfet refuse d’agir, le propriétaire ou le titulaire du droit d’occupation peut saisir le juge.
L’article 835 du Code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire ou au juge des contentieux de la protection de prescrire en référé les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L’occupation sans droit ni titre d’un logement peut relever de ce cadre lorsque le dossier est suffisamment établi.
L’assignation doit être préparée avec soin. Elle doit identifier les occupants si possible, qualifier l’occupation, produire les preuves du droit de propriété ou d’occupation, démontrer l’absence de titre, établir l’urgence ou le trouble, et demander l’expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire.
Si les occupants ne sont pas identifiés, la procédure est plus délicate mais pas impossible. Le commissaire de justice et les services de police peuvent contribuer à établir les éléments disponibles. Le juge peut ordonner l’expulsion d’occupants sans droit ni titre lorsque les conditions procédurales sont respectées.
La trêve hivernale protège-t-elle les squatteurs ?
Non, pour le squat d’un logement. Service-Public rappelle que lorsqu’un squatteur occupe une résidence principale ou secondaire, l’expulsion peut avoir lieu quelle que soit la période de l’année et que la trêve hivernale ne s’applique pas.
La réponse est différente pour un locataire défaillant. Pendant la trêve hivernale, fixée en principe du 1er novembre au 31 mars, l’expulsion d’un locataire est suspendue, même si la procédure peut continuer devant le juge. C’est une raison supplémentaire de ne pas confondre squatteur et locataire.
En pratique, la question se pose souvent dans les dossiers mixtes. Une personne est entrée avec un contrat court, puis refuse de partir. Une personne a été hébergée, puis se maintient. Un ancien locataire conteste la fin du bail. Ces situations exigent une analyse factuelle précise avant de promettre une évacuation rapide.
Quels frais prévoir ?
Les frais dépendent du canal choisi. Dans la procédure administrative, les premiers coûts portent souvent sur le constat, les copies, les déplacements et la constitution du dossier. Dans la procédure judiciaire, il faut ajouter l’assignation, la signification, les frais de commissaire de justice, l’éventuelle demande de concours de la force publique, et les honoraires d’avocat.
Service-Public publie des tarifs indicatifs pour les actes de commissaire de justice en litige locatif, notamment la signification de la décision, le procès-verbal d’expulsion, l’inventaire des meubles, ou encore certains frais de déplacement. Les frais de serrurier, de déménagement et de garde-meuble peuvent s’ajouter.
Ces coûts doivent être documentés. Ils peuvent nourrir une demande indemnitaire si l’identité des occupants est connue, si une faute est caractérisée ou si un tiers a contribué au dommage.
Paris et Île-de-France : qui saisir concrètement ?
À Paris, le dépôt de plainte se fait auprès d’un commissariat ou d’un service compétent de police. La demande administrative relève du représentant de l’État compétent. En petite couronne et grande couronne, la préfecture du département concerné doit être identifiée selon l’adresse du logement.
Pour la voie judiciaire, le tribunal compétent dépend de la localisation du bien. À Paris, le tribunal judiciaire de Paris et le juge des contentieux de la protection peuvent intervenir selon la nature du litige. En Île-de-France, il faut vérifier le ressort du tribunal judiciaire ou de la chambre de proximité compétente.
Cette étape pratique compte. Une assignation devant la mauvaise juridiction, une demande préfectorale mal adressée ou un dossier sans preuve du domicile peut retarder la reprise du logement.
Check-list avant d’agir
Avant de déposer ou compléter votre dossier, réunissez les éléments suivants :
Le titre de propriété, le bail ou tout document prouvant votre droit d’occuper le logement.
Les factures, quittances, avis d’imposition, assurance habitation ou taxe foncière.
Les photographies de la porte, de la serrure, de la boîte aux lettres et des signes d’occupation.
Les échanges avec les voisins, le syndic, le bailleur ou l’agence.
Le dépôt de plainte.
Le constat d’occupation illicite par police, gendarmerie, maire ou commissaire de justice.
La liste des biens personnels ou des meubles présents dans le logement.
Les frais déjà engagés : hébergement, serrurier, déplacements, garde-meuble, constat.
Les preuves d’urgence : résidence principale inaccessible, enfant scolarisé, traitement médical resté dans le logement, activité professionnelle empêchée, impossibilité de se reloger.
Cette check-list évite les dossiers incomplets. Elle permet aussi de choisir rapidement entre demande au préfet et référé judiciaire.
Ce qu’il faut éviter
Il faut éviter de reprendre les lieux par la force. Il faut éviter de couper l’eau ou l’électricité. Il faut éviter de négocier seul avec des occupants inconnus. Il faut éviter de publier des images permettant d’identifier les personnes sans nécessité. Il faut surtout éviter de confondre les procédures.
Un vrai squat de domicile peut justifier une demande préfectorale rapide. Un ancien locataire relève souvent d’une expulsion judiciaire. Un occupant entré avec un contrat touristique peut nécessiter une analyse spécifique. Un local commercial, un garage, un terrain ou un hangar n’obéit pas toujours aux mêmes règles.
Le dossier doit donc être traité dès le départ comme un dossier de preuve. Plus les pièces sont nettes, plus la réponse peut être rapide.
Pour les situations proches, vous pouvez aussi consulter notre page sur l’avocat en droit immobilier à Paris et notre article sur l’expulsion du locataire pour impayés de loyer.
Sources utiles : la fiche Ma Sécurité sur le logement squatté, Service-Public, squatteurs dans un logement, Service-Public, trêve hivernale, article 38 de la loi du 5 mars 2007, article 226-4 du Code pénal, article 835 du Code de procédure civile.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Votre logement est occupé, votre appartement loué est inaccessible, ou le préfet a refusé d’engager l’évacuation.
Le cabinet peut organiser une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat pour qualifier la situation, vérifier les preuves et préparer la plainte, la demande préfectorale ou le référé.
Appelez le 06 46 60 58 22 ou utilisez le formulaire de contact du cabinet.
À Paris et en Île-de-France, nous pouvons vérifier rapidement l’autorité compétente, le tribunal à saisir et les pièces utiles pour accélérer la reprise du logement.
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