Depuis le 28 mai 2026, les commerçants locataires disposent de nouveaux leviers dans leur bail commercial.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique modifie le Code de commerce sur deux points très concrets : le paiement mensuel du loyer peut devenir un droit dans certains baux, et les garanties exigées par le bailleur sont davantage encadrées.
Pour un commerçant, un restaurateur, une boutique, un grossiste ou un prestataire commercial, ce changement peut libérer de la trésorerie. Pour un bailleur, il impose de revoir les clauses de loyer, de dépôt de garantie, de caution bancaire, de garantie à première demande et de restitution en fin de bail.
La réforme n’efface pas les impayés. Elle ne transforme pas un bail fragile en contrat équilibré. Elle donne surtout au preneur des arguments précis pour demander une mensualisation du loyer et discuter les garanties qui immobilisent trop de trésorerie.
Le texte officiel de la réforme est consultable sur Legifrance. Les nouvelles règles figurent notamment aux articles L.145-32-1 du Code de commerce et L.145-40 du Code de commerce.
Le loyer mensuel devient-il automatique dans tous les baux commerciaux ?
Non.
L’article L.145-32-1 du Code de commerce prévoit que le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail en fait la demande, mais seulement pour certains locaux et sous certaines conditions.
Le local doit être destiné à une activité de commerce de détail, de commerce de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. La règle vise donc le commerce et l’artisanat au sens économique du terme : boutique, restaurant, salon, commerce alimentaire, grossiste, activité de service commercial, atelier artisanal recevant une clientèle, selon les cas.
En revanche, il faut être prudent pour les locaux de bureaux, les activités libérales, les entrepôts purs, les baux professionnels ou les locaux dont l’activité ne relève pas du champ prévu par le texte. Dans ces situations, la mensualisation peut rester possible par accord contractuel, mais elle n’est pas nécessairement imposable au bailleur sur le fondement de l’article L.145-32-1.
La deuxième condition est financière. Le locataire doit être à jour du paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, sauf si les arriérés ont fait l’objet d’une contestation préalable. Un preneur qui laisse courir des loyers impayés ne peut pas utiliser la réforme comme un moyen de pression sans traiter d’abord la dette ou la contestation.
La demande prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail. Si le bail prévoit un paiement trimestriel d’avance et que le locataire demande régulièrement la mensualisation avant la prochaine échéance, il faut donc organiser la bascule dès l’échéance suivante.
Comment demander la mensualisation du loyer au bailleur ?
La demande doit être écrite. Il faut pouvoir prouver sa date, son contenu et sa réception.
Le canal le plus sûr reste la lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou la signification par commissaire de justice lorsque le contexte est conflictuel. Un courriel peut suffire en pratique si le bailleur répond sans réserve, mais il expose davantage en cas de contestation ultérieure.
La lettre doit rester simple.
Elle doit identifier le bail, le local, la date de signature, le montant du loyer actuel, la périodicité prévue par le contrat, puis viser l’article L.145-32-1 du Code de commerce. Elle doit indiquer que le preneur demande l’application du paiement mensuel à compter de la prochaine échéance prévue par le bail.
Il est utile d’ajouter une phrase sur l’absence d’arriérés non contestés. Si des sommes sont discutées, il faut les isoler avec précision : nature de la charge, période, montant, date de contestation, pièces jointes.
Une formulation peut être la suivante :
« En application de l’article L.145-32-1 du Code de commerce, nous demandons que le loyer du bail commercial portant sur le local situé [adresse] soit désormais payable mensuellement, à compter de la prochaine échéance de paiement prévue par le bail. A ce jour, aucune somme due au titre du loyer et des charges ne demeure impayée, hors sommes expressément contestées par notre courrier du [date]. »
Cette formulation n’est pas un modèle universel. Elle doit être adaptée au bail, au calendrier de paiement, aux charges et aux éventuels impayés.
Que faire si le bailleur refuse ?
Le premier réflexe consiste à vérifier si le locataire entre bien dans le champ du texte.
Si le bail porte sur un commerce ou une activité artisanale et que le preneur est à jour, le refus du bailleur doit être contesté rapidement. Il faut répondre par écrit, rappeler le texte applicable, demander la mise en place de la mensualisation et proposer un calendrier clair.
Si le bailleur maintient son refus, la stratégie dépend de l’urgence.
Lorsque la trésorerie est sous tension mais que le bail n’est pas encore conflictuel, une mise en demeure peut suffire. Elle doit rappeler que la mensualisation demandée est de droit et qu’elle prend effet à l’échéance suivante.
Lorsque le bailleur menace d’appliquer une clause résolutoire, de refuser un renouvellement, de retenir une garantie ou de facturer des pénalités, il faut traiter le dossier comme un contentieux de bail commercial. Il devient alors nécessaire de vérifier les paiements, les charges, les indexations, les appels de provision, les clauses de garantie et les échanges entre les parties.
Le locataire ne doit pas se mettre lui-même en défaut en décidant unilatéralement de payer un montant différent sans cadrage. Une demande mal formulée ou appliquée trop brutalement peut créer un débat inutile sur les impayés.
Dépôt de garantie du bail commercial : ce que change l’article L.145-40
Le dépôt de garantie est souvent l’un des points les plus sensibles du bail commercial.
Avant même la réforme, les commerçants étaient fréquemment confrontés à des exigences lourdes : plusieurs mois de loyer d’avance, dépôt de garantie élevé, caution personnelle du dirigeant, garantie bancaire, garantie à première demande, nantissement, parfois cumulés.
Le nouvel article L.145-40 du Code de commerce encadre les sommes payées à titre de garantie par le preneur d’un local mentionné à l’article L.145-32-1. Ces sommes ne peuvent pas excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre.
Le texte vise aussi la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés pour assurer la bonne exécution du bail. L’enjeu est important : le bailleur ne peut pas toujours remplacer un dépôt de garantie plafonné par une accumulation de garanties équivalentes ou plus lourdes.
Pour un locataire, la première étape consiste donc à dresser l’inventaire des garanties réellement données.
Il faut lire le bail et ses annexes. Il faut vérifier le dépôt versé, les actes de cautionnement, les garanties bancaires, les garanties à première demande, les éventuelles sûretés et les avenants. Il faut aussi distinguer les garanties du paiement d’avance des loyers, car le régime peut varier selon la nature de la somme.
Le point pratique est simple : si le bailleur détient plus qu’un trimestre de loyer en garanties pour un local relevant du nouveau dispositif, il faut demander une régularisation argumentée. La demande doit chiffrer le plafond, identifier les garanties concernées et proposer les mainlevées nécessaires.
Restitution du dépôt de garantie : quels délais après la remise des clés ?
La réforme précise aussi la sortie du bail.
Les sommes payées à titre de garantie doivent être restituées dans un délai raisonnable qui ne peut pas excéder trois mois à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire. La remise peut être faite en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Le bailleur peut déduire les sommes restant dues et les sommes dont il pourrait être tenu à la place du preneur, mais ces déductions doivent être justifiées. Une retenue vague pour « remise en état », « charges à venir » ou « travaux » ne suffit pas. Il faut des pièces : état des lieux, devis, factures, décompte de charges, régularisation, échanges contradictoires.
Lorsque le bailleur a reçu des garanties de toute nature, il dispose d’un délai de six mois pour les restituer au preneur. Il doit procéder aux mainlevées nécessaires et restituer les documents afférents.
Cette précision est utile dans les dossiers où une garantie bancaire survit artificiellement à la fin du bail. Une garantie maintenue sans justification peut bloquer la capacité du commerçant à financer un nouveau local, une nouvelle activité ou une restructuration.
Pour approfondir la sortie du bail et les preuves de restitution, vous pouvez lire notre article sur l’état des lieux du bail commercial, le dépôt de garantie et les retenues en 2026.
Bail vendu ou immeuble cédé : qui doit restituer les garanties ?
L’article L.145-40 règle aussi une difficulté fréquente : la mutation du local loué.
En cas de vente, donation ou transmission des locaux pris à bail, l’obligation de restituer les sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur. Le locataire ne doit donc pas se retrouver ballotté entre l’ancien propriétaire et le nouveau.
Le texte prévoit également que la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature visées par l’article, avec obligation pour le cédant de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois.
En pratique, cette règle doit être anticipée lors d’une vente d’immeuble commercial.
Le vendeur, l’acquéreur et le locataire doivent clarifier le sort du dépôt de garantie et des sûretés dans l’acte de vente ou dans les échanges préparatoires. Le locataire a intérêt à demander un écrit confirmant le nouveau détenteur de la garantie, le montant transféré et les garanties devenues sans objet.
Un silence à ce stade crée souvent un litige plusieurs mois plus tard, lorsque le bail prend fin ou lorsque la banque refuse de libérer une garantie.
Les erreurs à éviter côté locataire
La première erreur consiste à demander la mensualisation sans vérifier l’existence d’arriérés.
Si le bailleur peut démontrer des loyers ou charges impayés non contestés, il disposera d’un argument sérieux pour refuser ou différer la demande. Avant d’écrire, il faut donc rapprocher les appels de loyer, les quittances, les virements, les charges et les contestations déjà envoyées.
La deuxième erreur consiste à confondre dépôt de garantie, avance de loyer et caution bancaire.
Ces mécanismes n’ont pas le même objet. Le dépôt de garantie est une somme conservée par le bailleur. L’avance de loyer est un paiement anticipé. La garantie bancaire ou la garantie à première demande engage un tiers ou une banque. Une analyse sérieuse doit reprendre chaque garantie une par une.
La troisième erreur consiste à attendre la fin du bail.
Un dépôt de garantie excessif ou une garantie bancaire inutile peut peser pendant toute l’exploitation. Il faut agir dès la négociation, le renouvellement, la cession du fonds ou la restructuration du bail. La réforme de 2026 donne un cadre, mais elle ne dispense pas d’une démarche précise.
La quatrième erreur consiste à négliger les preuves de remise des clés.
Le délai de restitution court à compter de cette remise. Il faut donc organiser une remise claire : procès-verbal, état des lieux, courrier recommandé, signature du mandataire, date certaine.
Les points de vigilance côté bailleur
Le bailleur doit revoir ses modèles de bail.
Les clauses qui imposent un paiement trimestriel d’avance sans possibilité de mensualisation peuvent devenir inadaptées pour les locaux relevant de l’article L.145-32-1. Les clauses de garantie doivent aussi être relues pour éviter un cumul excessif.
Il faut également mettre en place une procédure interne de réponse aux demandes de mensualisation. Un refus automatique peut créer un contentieux inutile. Une acceptation sans contrôle des arriérés peut, à l’inverse, fragiliser la position du bailleur en cas d’impayé.
Le bailleur doit enfin documenter les retenues opérées sur le dépôt de garantie. Les retenues doivent être chiffrées et justifiées. Si des travaux sont invoqués, il faut pouvoir rattacher les travaux à l’état de restitution du local et non à une simple amélioration ou rénovation décidée par le bailleur.
Paris et Île-de-France : pourquoi agir vite sur les baux commerciaux
A Paris et en Île-de-France, les baux commerciaux immobilisent souvent des montants élevés.
Un trimestre de loyer d’avance, un dépôt de garantie, une garantie bancaire et une caution personnelle peuvent peser lourdement sur la trésorerie d’un commerce. Pour une boutique, un restaurant, un salon ou une activité de service, la mensualisation du loyer peut changer la gestion du besoin en fonds de roulement.
Le contexte local rend aussi les litiges plus rapides et plus coûteux. Un bailleur peut délivrer un commandement de payer, viser une clause résolutoire ou refuser une mainlevée de garantie. Un locataire peut devoir réagir vite pour éviter une perte de local, une inscription bancaire ou une difficulté de financement.
Le cabinet intervient en droit des affaires et en contentieux des baux commerciaux à Paris et en Île-de-France, notamment pour vérifier les clauses, préparer la demande de mensualisation, contester une garantie excessive, obtenir la restitution du dépôt de garantie ou sécuriser une négociation avec le bailleur.
Pour une présentation plus large de nos interventions, voir notre page dédiée à l’avocat en droit des affaires à Paris et notre page sur l’avocat bail commercial à Paris.
Méthode pratique en 48 heures
Avant d’écrire au bailleur, il faut réunir le bail, les avenants, les quittances, les appels de charges, les garanties, les actes de cautionnement, les échanges récents et le dernier état de compte.
Il faut ensuite répondre à six questions.
Le local relève-t-il d’une activité commerciale ou artisanale visée par l’article L.145-32-1 ? Le locataire est-il à jour de ses loyers et charges non contestés ? La prochaine échéance de paiement est-elle identifiée ? Les garanties dépassent-elles un trimestre de loyer ? Une garantie bancaire ou une caution personnelle doit-elle être mainlevée ? Le bailleur dispose-t-il de justificatifs pour conserver tout ou partie du dépôt de garantie ?
Si les réponses sont favorables, une demande structurée peut être envoyée rapidement. Si un point est fragile, il faut d’abord le traiter. Une contestation de charges, un impayé discuté, une clause ambiguë ou une garantie mal rédigée peuvent changer la stratégie.
La réforme de 2026 ne remplace pas l’analyse du bail. Elle donne un levier. Encore faut-il l’utiliser au bon moment, avec les bons justificatifs et un calendrier maîtrisé.
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