Un locataire reçoit un congé du bailleur. Le motif paraît simple : le propriétaire veut reprendre le logement à la fin du bail pour faire des travaux de mise aux normes. Le logement est humide, trop petit, mal ventilé, infesté, dangereux, ou ne répond pas aux critères de décence. Le locataire se demande alors s’il doit partir, contester, signaler le logement à la mairie ou à la Caf, ou demander une baisse de loyer.
La question est devenue plus sensible depuis un arrêt rendu par la Cour de cassation le 4 juin 2026. Dans cette affaire, la Cour de cassation a censuré une décision qui avait validé un congé délivré pour réaliser des travaux de mise en conformité d’un studio indécent. Le point décisif tenait à la connaissance de l’indécence par le bailleur dès la conclusion du bail. Autrement dit, un propriétaire ne peut pas transformer sa propre obligation de délivrer un logement décent en motif d’éviction du locataire.
Cette décision ne signifie pas que tout congé pour travaux est nul. Elle impose une analyse plus précise : qui connaissait le défaut, depuis quand, quels travaux sont nécessaires, quel motif exact figure dans le congé, et quelles démarches le locataire a déjà engagées.
Ce que change l’arrêt du 4 juin 2026
L’arrêt de la troisième chambre civile du 4 juin 2026, pourvoi n° 24-16.993, porte sur un congé pour motif légitime et sérieux. Le bailleur soutenait que les travaux de mise en conformité du logement justifiaient la fin du bail. La cour d’appel avait suivi ce raisonnement.
La Cour de cassation a adopté une lecture plus stricte. Lorsque le défaut de décence était connu du bailleur dès le départ, le propriétaire ne peut pas s’appuyer sur cette situation pour mettre fin au bail et expulser le locataire. Le logement décent est une obligation de délivrance. Ce n’est pas une faveur accordée au locataire après coup.
Le texte de base reste l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Il oblige le bailleur à remettre au locataire un logement décent, sans risques manifestes pour la sécurité ou la santé, exempt d’infestation d’espèces nuisibles ou parasites, conforme à l’usage d’habitation et répondant au niveau minimal de performance énergétique prévu par la loi. Cette obligation existe au début du bail et pendant son exécution.
Le congé du bailleur est encadré par l’article 15 de la même loi. Il doit être justifié par une reprise, une vente ou un motif légitime et sérieux. Le juge peut contrôler la réalité du motif. C’est là que la décision du 4 juin 2026 prend son intérêt pratique : un motif peut être formellement présenté comme sérieux, mais être juridiquement contestable s’il revient à faire supporter au locataire les conséquences d’un manquement initial du bailleur.
Le bailleur peut-il quand même donner congé pour travaux ?
Oui, dans certains cas. Mais le motif doit être réel, sérieux, loyal et compatible avec les obligations du propriétaire.
Un congé pour travaux peut être discuté lorsque les travaux rendent temporairement impossible l’occupation du logement, lorsqu’ils sont lourds, documentés, nécessaires et indépendants d’un manquement ancien du bailleur. Par exemple, des travaux structurels imposés par un événement nouveau, par une décision administrative ou par un péril peuvent justifier une situation différente.
En revanche, le congé devient fragile lorsque les travaux servent seulement à corriger un état que le bailleur aurait dû traiter avant de louer : surface insuffisante, installation dangereuse, humidité ancienne, ventilation absente, infestation connue, absence d’équipement indispensable, ou logement dont l’état a été signalé depuis longtemps.
Le juge regardera notamment :
- la date du bail ;
- l’état des lieux d’entrée ;
- les courriers du locataire ;
- les diagnostics et rapports techniques ;
- les constats de commissaire de justice ;
- les échanges avec l’agence immobilière ;
- les devis produits par le bailleur ;
- la date réelle de découverte du problème ;
- la cohérence entre le motif du congé et les travaux annoncés.
Si le bailleur connaissait l’indécence avant de délivrer le congé, ou si le défaut existait dès l’entrée dans les lieux, le locataire dispose d’un angle de contestation sérieux.
Que doit faire le locataire qui reçoit un congé ?
La première erreur serait de se contenter d’un appel téléphonique avec l’agence ou le propriétaire. Un congé se conteste avec des dates, des pièces et une chronologie.
Le locataire doit d’abord vérifier la forme du congé : mode de notification, délai de préavis, motif indiqué, notice d’information, identité du bailleur et cohérence du document. Ensuite, il faut analyser le fond : le motif est-il précis ? Les travaux sont-ils décrits ? Le bailleur produit-il des devis ? Le logement était-il déjà problématique au début du bail ? Des signalements existaient-ils avant le congé ?
Si le logement présente des signes de non-décence ou d’insalubrité, le locataire doit constituer un dossier immédiatement :
- photographies datées ;
- vidéos courtes des infiltrations, moisissures ou équipements défectueux ;
- courriers recommandés au bailleur ;
- échanges avec l’agence ;
- attestations de voisins ou d’occupants ;
- certificats médicaux si l’état du logement affecte la santé ;
- factures de chauffage, déshumidificateur ou réparations urgentes ;
- rapport du service communal d’hygiène, de la mairie, de l’ARS, de la Caf ou d’un opérateur mandaté ;
- constat de commissaire de justice si le litige est déjà tendu.
Il faut ensuite répondre par écrit au bailleur. Le courrier doit rappeler les défauts du logement, les dates des alertes, les pièces disponibles, et contester le congé si le motif revient à faire porter au locataire les conséquences de l’indécence.
Faut-il arrêter de payer le loyer ?
En principe, non. Le locataire ne doit pas décider seul de suspendre le paiement du loyer parce que le logement est indécent. Cette erreur peut donner au bailleur un autre motif de procédure.
Le paiement du loyer reste dû tant qu’aucune décision judiciaire, aucun accord écrit ou aucun mécanisme légal spécifique ne permet sa réduction, sa suspension ou sa consignation. Service-Public rappelle que le juge peut ordonner des travaux, réduire le loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution des travaux. Mais cette décision appartient au juge.
La stratégie utile consiste donc à demander :
- la réalisation des travaux ;
- la réduction judiciaire du loyer ;
- la suspension ou consignation si les conditions sont réunies ;
- l’indemnisation du préjudice de jouissance ;
- la contestation du congé si le bailleur utilise l’état du logement comme motif d’éviction.
Si le locataire cesse de payer sans cadre, le bailleur peut déplacer le débat vers l’impayé. Le litige sur la décence devient alors plus difficile à présenter.
Caf, mairie, ARS : qui contacter ?
Le bon interlocuteur dépend de la nature du problème.
Pour un logement non décent, la Caf peut intervenir lorsque le locataire perçoit une aide au logement. En cas de constat de non-décence, l’aide peut être conservée pendant un délai maximal, le temps que le bailleur réalise les travaux. Le locataire continue en principe à payer la part résiduelle du loyer, c’est-à-dire le loyer diminué de l’aide au logement. Cette mécanique ne doit pas être confondue avec une autorisation générale de ne plus payer.
Pour un logement insalubre ou dangereux, la mairie, le service communal d’hygiène et de santé, l’intercommunalité, la préfecture ou l’ARS peuvent être concernés selon les communes. Service-Public distingue l’habitat indigne ou insalubre, qui expose les occupants à un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité, du simple désaccord locatif sur des réparations.
Dans les situations urgentes, notamment présence de plomb, risque électrique, effondrement, humidité massive, nuisibles, absence d’eau, absence de chauffage ou danger pour la santé, il faut signaler vite et garder la preuve du signalement. Le signalement ne remplace pas la contestation du congé, mais il peut fournir un élément objectif au dossier.
Les arguments du bailleur et les réponses possibles
Le bailleur soutient souvent qu’il ne peut pas faire les travaux tant que le logement est occupé. Cet argument peut être entendu lorsque les travaux sont lourds et objectivement incompatibles avec l’occupation. Mais il ne suffit pas à lui seul.
Le locataire peut répondre que le bailleur devait délivrer un logement décent dès le début du bail, qu’il connaissait le défaut, qu’il a tardé à agir, ou qu’il cherche à contourner une demande de travaux ou d’indemnisation. La chronologie devient alors centrale.
Autre argument fréquent : le bailleur affirme que le locataire a accepté le logement en l’état. Cette défense est faible lorsque le défaut concerne la décence. L’obligation de délivrance d’un logement décent est d’ordre public dans le bail d’habitation principal. Une clause ou une mention dans l’état des lieux ne permet pas au bailleur d’écarter cette obligation.
Enfin, le bailleur peut invoquer des dégradations imputables au locataire. Il faut alors séparer les sujets. Si l’humidité vient d’un défaut de ventilation structurel, de remontées capillaires ou d’infiltrations, le dossier n’est pas le même que si le logement a été rendu impropre par un usage anormal. Les preuves techniques et les dates font la différence.
Paris et Île-de-France : points pratiques
À Paris et en Île-de-France, les litiges de décence se concentrent souvent sur des studios, chambres, petits logements anciens, logements en sous-sol, divisions irrégulières, humidité, ventilation et surfaces mal configurées. Les baux sont fréquemment gérés par agence, ce qui ajoute un intermédiaire mais ne supprime pas la responsabilité du bailleur.
Le locataire doit identifier rapidement le bon canal : mairie, service d’hygiène, Signal Logement lorsque disponible, Caf si une aide est versée, et tribunal judiciaire pour la contestation du congé ou les demandes de travaux, réduction de loyer et indemnisation.
Le bailleur, de son côté, doit éviter de délivrer un congé mécanique. Avant tout congé pour travaux lié à l’état du logement, il faut vérifier si les défauts existaient avant la location, s’ils ont été signalés, si des travaux pouvaient être réalisés en site occupé, et si le congé ne risque pas d’être analysé comme une éviction liée à son propre manquement.
Quelles demandes présenter au juge ?
Selon le dossier, le locataire peut demander au juge :
- de déclarer le congé non valide ;
- de constater le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent ;
- d’ordonner les travaux nécessaires ;
- de réduire le loyer ;
- de suspendre ou consigner tout ou partie du loyer dans un cadre judiciaire ;
- d’indemniser le trouble de jouissance ;
- de réparer les frais exposés à cause de l’état du logement ;
- de rejeter une demande d’expulsion fondée sur un congé contestable.
Le bailleur peut, lui, demander la validation du congé, mais il devra justifier le motif, les travaux, leur nécessité, leur calendrier et leur compatibilité avec ses propres obligations.
L’arrêt du 4 juin 2026 rappelle surtout une règle de méthode : le congé ne doit pas devenir un outil pour effacer un manquement ancien. Si le logement était indécent dès le bail, la première question n’est pas le départ du locataire. C’est la responsabilité du bailleur.
Les pièces à réunir avant consultation
Pour obtenir un avis utile, préparez :
- le bail ;
- l’état des lieux d’entrée ;
- le congé reçu ;
- les courriers et mails envoyés au bailleur ou à l’agence ;
- les photos et vidéos du logement ;
- les diagnostics disponibles ;
- les attestations ;
- les signalements mairie, Caf, ARS ou Signal Logement ;
- les devis ou courriers de travaux produits par le bailleur ;
- les quittances et justificatifs d’aide au logement ;
- tout constat ou rapport technique.
Avec ces pièces, il est possible de déterminer si le congé peut être contesté, si une demande de travaux reste prioritaire, et si une indemnisation du préjudice de jouissance peut être chiffrée. Pour un angle plus général sur les travaux non réalisés par le propriétaire, vous pouvez aussi lire notre article sur le logement indécent et les recours contre un propriétaire qui ne fait pas les travaux.
Sources utiles : Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juin 2026, pourvoi n° 24-16.993 ; article 6 et article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ; fiches Service-Public sur le logement décent et l’habitat insalubre.
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