Le congé avec refus de renouvellement pour reprise dans le bail commercial : la dualité des régimes de reprise du bailleur et l’office du juge
Le statut des baux commerciaux organise, autour du principe du droit au renouvellement du preneur, un ensemble de causes légales permettant au bailleur de refuser ce renouvellement. Parmi celles-ci, le congé avec refus de renouvellement pour reprise occupe une place singulière, en ce qu’il autorise le bailleur à évincer le preneur non en raison d’un manquement de ce dernier, mais pour satisfaire un intérêt propre : construire, reconstruire, surélever l’immeuble ou en reprendre les locaux d’habitation accessoires. Ce droit de reprise, qui déroge au principe protecteur du renouvellement, est strictement encadré par les articles L. 145-18 à L. 145-24 du Code de commerce, dont la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise les conditions d’exercice et les sanctions.
L’étude de ce régime révèle une dualité fondamentale entre, d’une part, la reprise pour construire ou reconstruire, qui ouvre droit à indemnité d’éviction au profit du preneur, et, d’autre part, la reprise des locaux d’habitation accessoires, qui obéit à des conditions spécifiques tenant à l’usage effectif des lieux. Le juge, dans l’un et l’autre cas, exerce un contrôle dont l’intensité varie selon la cause de reprise invoquée, mais qui tend dans tous les cas à prévenir l’exercice abusif de ce droit par le bailleur. L’analyse de la construction prétorienne récente permet de mettre en lumière les conditions de validité du congé pour reprise, la charge de la preuve qui pèse sur le bailleur, et les droits du preneur évincé, qu’il s’agisse de l’indemnité d’éviction, du droit de priorité ou de l’indemnisation de l’éviction abusive.
I. La dualité des causes de reprise du bailleur
A. Le congé pour construire, reconstruire ou surélever
L’article L. 145-18 du Code de commerce dispose que « le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l’immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 »[[Article L. 145-18 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031012815]]. Ce texte institue un droit de reprise fondé sur un motif objectif étranger à la personne du preneur et subordonné au versement de l’indemnité d’éviction. Le législateur a toutefois prévu la faculté pour le bailleur de se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au locataire évincé « un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent », auquel cas le locataire perçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds[[Article L. 145-18, alinéa 3, du Code de commerce]]. Cette faculté d’offre d’un local de remplacement constitue une alternative économique pour le bailleur, mais elle impose des conditions précises tenant à l’équivalence fonctionnelle et géographique du local proposé.
Par ailleurs, l’article L. 145-20 du même code précise que lorsque l’immeuble reconstruit possède une superficie supérieure à celle de l’immeuble primitif, « le droit de priorité est limité à des locaux possédant une superficie équivalente à celle des locaux précédemment occupés ou susceptibles de satisfaire aux mêmes besoins commerciaux que ces derniers »[[Article L. 145-20 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221805]]. Lorsque l’immeuble reconstruit ne permet pas la réinstallation de tous les occupants, la préférence est accordée aux locataires titulaires des baux les plus anciens qui ont fait connaître leur intention d’occuper les lieux. Le droit de priorité du locataire évincé, prévu aux articles L. 145-17, II, et L. 145-19, constitue ainsi un tempérament au droit de reprise du bailleur, en obligeant ce dernier à proposer en priorité les nouveaux locaux au preneur qu’il a évincé.
Le congé pour construire ou reconstruire a fait l’objet d’une décision récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, qui en a précisé les conditions d’appréciation. Dans un arrêt du 19 juin 2025, la Cour a jugé que « la déclaration de reprise du bailleur fondée sur l’article L. 145-18 du code de commerce était présumée sincère et que ce dernier n’était pas tenu d’obtenir préalablement à la délivrance d’un tel congé un permis de construire »[[Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n°23-21.372, https://www.courdecassation.fr/decision/6853d97f5253664177a3e6a0]]. La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir pu « tenir compte d’éléments extrinsèques et postérieurs au congé » et d’avoir « souverainement déduit de l’ensemble de ses constatations que la bailleresse avait l’intention de démolir l’immeuble pour le reconstruire ». Cette décision consacre une présomption simple de sincérité de la déclaration de reprise, que le preneur peut combattre en rapportant la preuve de l’absence d’intention véritable du bailleur de réaliser les travaux annoncés. Elle écarte également l’exigence d’un permis de construire préalable, ce qui facilite l’exercice du droit de reprise par le bailleur, tout en préservant le contrôle a posteriori du juge sur la réalité du projet.
Le régime du congé pour surélévation, prévu à l’article L. 145-21 du Code de commerce, obéit à une logique distincte. Le propriétaire peut « différer pendant une durée maximum de trois ans le renouvellement du bail, s’il se propose de surélever l’immeuble et si cette surélévation rend nécessaire l’éviction temporaire du locataire »[[Article L. 145-21 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221806]]. Dans cette hypothèse, le locataire a droit à « une indemnité égale au préjudice subi sans pouvoir excéder trois ans de loyer ». Il ne s’agit pas d’un refus définitif de renouvellement, mais d’un simple différé, qui préserve le droit au renouvellement du preneur tout en permettant au bailleur de réaliser les travaux de surélévation projetés. L’indemnité due au preneur est ici forfaitairement plafonnée, ce qui distingue ce régime de celui du congé pour construire ou reconstruire qui ouvre droit à l’indemnité d’éviction de droit commun.
L’article L. 145-24 du Code de commerce ajoute un cas particulier de reprise au bénéfice du propriétaire qui a « obtenu un permis de construire un local d’habitation sur tout ou partie d’un des terrains visés au 2° de l’article L. 145-1 »[[Article L. 145-24 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221856]]. Ce droit de reprise, limité à la partie du terrain indispensable à la construction, renvoie aux dispositions de l’article L. 145-18 lorsqu’il a pour effet d’entraîner obligatoirement la cessation de l’exploitation commerciale, industrielle ou artisanale.
B. Le congé pour reprise des locaux d’habitation accessoires
À côté du congé pour construire ou reconstruire, le statut des baux commerciaux offre au bailleur deux voies distinctes pour reprendre les locaux d’habitation accessoires aux locaux commerciaux. La première, prévue à l’article L. 145-22, permet au bailleur de « refuser le renouvellement du bail exclusivement sur la partie concernant les locaux d’habitation accessoires des locaux commerciaux pour habiter lui-même ceux-ci ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint »[[Article L. 145-22 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221824]]. Cette faculté est toutefois subordonnée à la condition que le bénéficiaire de la reprise « ne dispose pas d’une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui ». La reprise ne peut en outre être exercée sur des locaux affectés à usage d’hôtel ou de location en meublé, ni sur des locaux à usage hospitalier ou d’enseignement.
La seconde voie, issue de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement et codifiée à l’article L. 145-23-1, autorise le bailleur à reprendre les locaux d’habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux « s’ils ne sont pas affectés à cet usage d’habitation »[[Article L. 145-23-1 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221852]]. Le législateur a entendu, par ce texte, développer l’offre urbaine de logements en permettant aux bailleurs de récupérer des locaux d’habitation laissés vacants ou détournés de leur usage. Le mécanisme est le suivant : le congé est délivré dans les formes de l’article L. 145-9, à l’expiration d’une période triennale et au moins six mois à l’avance ; la reprise est conditionnée à ce que, « après un délai de six mois suivant le congé délivré à cet effet, les locaux ne sont pas utilisés à usage d’habitation ». Autrement dit, le preneur peut faire obstacle à la reprise en établissant ou en rétablissant un usage d’habitation effectif dans le délai de six mois suivant le congé.
Le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 20 juin 2024, a fait une application remarquée de ce texte. Les bailleurs, propriétaires d’un immeuble comprenant une boutique en rez-de-chaussée et un appartement à l’étage, avaient délivré un congé pour reprise du local d’habitation au motif que ce dernier n’était pas affecté à un usage d’habitation. Le tribunal a rejeté leur demande, jugeant que le congé n’était pas fondé. Il a relevé que les bailleurs échouaient à apporter la preuve, qui leur incombait, de ce que l’appartement n’était pas affecté à un usage d’habitation. Le tribunal a notamment constaté que « l’affectation à l’usage d’habitation du logement au sens de l’article L.145-23-1 du code de commerce ne saurait se limiter à une domiciliation, ou même à une résidence habituelle ou principale, l’habitation pouvant être plus occasionnelle »[[TJ Paris, 18e chambre, 20 juin 2024, n°21/09573, https://www.courdecassation.fr/decision/66747359a25c27523ed2a747]]. Il a ajouté que « ces dispositions n’ont pas vocation à permettre la reprise de locaux affectés à l’habitation et qui ne sont pas véritablement vacants ». Cette décision illustre la rigueur avec laquelle le juge contrôle les conditions de fond du congé-reprise, en exigeant du bailleur qu’il rapporte la preuve de la vacance effective des locaux.
Par ailleurs, le tribunal a rappelé les trois moyens de défense dont dispose le preneur face à un tel congé : il peut faire usage d’habitation des locaux dans les six mois suivant la délivrance du congé, ce qui rend celui-ci inopérant ; il peut démontrer que la privation de jouissance de ces locaux apporte un trouble grave à l’exploitation du fonds ; il peut enfin faire valoir que les locaux commerciaux et d’habitation forment un tout indivisible[[TJ Paris, 18e chambre, 20 juin 2024, n°21/09573, précité]]. Ces trois défenses, communes aux articles L. 145-22 et L. 145-23-1, constituent un arsenal protecteur au service du preneur, qui permet de faire échec à la reprise lorsque celle-ci compromettrait l’exploitation du fonds de commerce.
La jurisprudence a également eu l’occasion de préciser les conditions d’application de l’article L. 145-22. Le tribunal judiciaire de Béziers, dans un jugement du 7 avril 2026, a jugé valable un congé avec refus de renouvellement motivé par l’intention des bailleurs de reprendre les biens pour leur usage personnel après travaux, en application des dispositions de l’article L. 145-22 du Code de commerce[[TJ Béziers, 7 avril 2026, n°24/01581, https://www.courdecassation.fr/decision/69d55f2bcdc6046d477113b8]]. Le tribunal a relevé que le congé mentionnait expressément ce motif, ce qui satisfaisait à l’exigence de motivation imposée par l’article L. 145-9.
II. Les conditions de validité et le contrôle juridictionnel
A. La présomption de sincérité du congé et la charge de la preuve
Le congé pour reprise, quelle que soit sa cause, doit respecter le formalisme prévu à l’article L. 145-9 du Code de commerce : il doit être délivré par acte extrajudiciaire six mois à l’avance et, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend le contester doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans[[Article L. 145-9 du Code de commerce]]. Ce formalisme, qui relève de l’ordre public du statut, a été rappelé avec fermeté par la Cour de cassation dans plusieurs décisions récentes, notamment s’agissant de la prescription biennale de l’action en contestation du congé.
En ce qui concerne spécifiquement le congé pour construire ou reconstruire fondé sur l’article L. 145-18, la troisième chambre civile a consacré une présomption de sincérité de la déclaration du bailleur. Ainsi que l’a jugé la Cour de cassation le 19 juin 2025, « la déclaration de reprise du bailleur fondée sur l’article L. 145-18 du code de commerce était présumée sincère »[[Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n°23-21.372, précité]]. Cette présomption, qui n’est qu’une présomption simple, a pour effet de renverser la charge de la preuve : il appartient au preneur qui conteste le congé de démontrer que le bailleur n’a pas l’intention réelle de réaliser les travaux annoncés. Le bailleur n’est pas tenu, au stade de la délivrance du congé, de justifier de l’obtention préalable d’un permis de construire ou d’autres autorisations administratives. Comme l’a relevé la Cour, la cour d’appel « a pu tenir compte d’éléments extrinsèques et postérieurs au congé » pour apprécier la réalité de l’intention du bailleur, ce qui signifie que le juge peut prendre en considération l’ensemble des circonstances de fait, y compris celles postérieures à la délivrance du congé, pour former sa conviction.
Cette construction prétorienne, qui facilite l’exercice du droit de reprise par le bailleur, n’est toutefois pas exempte de critiques doctrinales. En effet, en dispensant le bailleur de justifier, au moment du congé, de la consistance et de la faisabilité du projet de construction, elle fait peser sur le preneur la charge d’une preuve négative — celle de l’absence d’intention véritable — par nature difficile à rapporter. Le preneur peut néanmoins se prévaloir d’indices tels que l’absence de toute démarche administrative, l’incohérence du projet au regard de la configuration des lieux, ou encore la contradiction entre le motif de reprise invoqué et le comportement ultérieur du bailleur.
Pour le congé fondé sur l’article L. 145-23-1, la charge de la preuve est répartie différemment. Il incombe au bailleur de démontrer que les locaux d’habitation ne sont pas affectés à cet usage, comme l’a rappelé le tribunal judiciaire de Paris dans le jugement du 20 juin 2024 précité. Le tribunal a jugé que les bailleurs « échouent à apporter la preuve, leur incombant, de ce que l’appartement n’est pas affecté à un usage d’habitation ». Cette charge est lourde, car elle suppose pour le bailleur de rapporter la preuve d’un fait négatif : l’absence d’occupation effective. Le tribunal a, à cet égard, procédé à une analyse minutieuse des éléments de preuve produits, tels que les consommations d’eau, les attestations de voisins, les constats d’huissier et les relevés de compteurs[[TJ Paris, 18e chambre, 20 juin 2024, n°21/09573, précité]]. Cette appréciation in concreto des éléments de fait illustre le rôle actif du juge dans le contrôle du bien-fondé du congé-reprise.
En toute hypothèse, le juge ne saurait se substituer au bailleur dans l’appréciation de l’opportunité du projet de construction ou de reprise. Le contrôle juridictionnel porte sur la sincérité de la déclaration et sur la réalité du motif invoqué, non sur l’opportunité économique du projet. La troisième chambre civile a ainsi jugé, dans un arrêt du 7 septembre 2023 publié au Bulletin, que l’article L. 145-7-1 du Code de commerce, qui interdit la résiliation triennale dans les baux portant sur des résidences de tourisme, « n’est pas applicable aux baux renouvelés soumis au seul article L. 145-12 du même code »[[Cass. 3e civ., 7 septembre 2023, n°21-14.279, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/64f97fd31e699005e6795326]]. Cette décision, rendue en formation de section, témoigne de la rigueur avec laquelle la Cour de cassation interprète les exceptions au droit de résiliation triennale et confirme l’attachement du juge au respect strict des conditions légales.
B. Les sanctions de l’inexécution et les droits du preneur évincé
Lorsque le congé pour reprise est régulièrement délivré, le preneur évincé bénéficie de garanties légales destinées à compenser la perte de son droit au bail. La première de ces garanties est l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du Code de commerce, due au preneur qui a droit au renouvellement de son bail et auquel ce renouvellement est refusé. Cette indemnité, dite de remplacement, est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement et comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation afférents à l’acquisition d’un fonds de même valeur. Le preneur qui s’estime insuffisamment indemnisé peut contester le montant de l’indemnité devant le juge des loyers commerciaux.
Lorsque le congé est délivré sur le fondement de l’article L. 145-18, le bailleur peut toutefois se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction en offrant au preneur un local de remplacement. Cette offre doit être formulée dans l’acte de refus de renouvellement ou dans le congé lui-même, à peine d’inopposabilité. Le local proposé doit correspondre aux besoins et possibilités du preneur et être situé à un emplacement équivalent. En cas de désaccord entre les parties sur les conditions du nouveau bail, celles-ci sont fixées selon la procédure prévue à l’article L. 145-56. Le preneur dispose d’un délai de trois mois pour accepter l’offre ou saisir la juridiction compétente[[Article L. 145-18, alinéa 4, du Code de commerce]].
La sanction la plus sévère de l’exercice abusif du droit de reprise réside dans l’obligation pour le bailleur d’indemniser le preneur lorsque le motif de reprise invoqué n’est pas suivi d’effet. L’article L. 145-22 prévoit ainsi que, sauf motif légitime, « le bénéficiaire de la reprise doit occuper personnellement les lieux dans un délai de six mois à dater du départ du locataire évincé et pendant une durée minimum de six ans, faute de quoi le locataire évincé a droit à une indemnité d’éviction en rapport avec l’importance des locaux repris »[[Article L. 145-22, dernier alinéa, du Code de commerce]]. Ce mécanisme de sanction a posteriori constitue une garantie essentielle pour le preneur évincé, qui peut ainsi obtenir réparation lorsque le bailleur a détourné le droit de reprise de sa finalité légale.
De même, le preneur évincé sur le fondement de l’article L. 145-18 dispose, en application de l’article L. 145-17, II, d’un droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20[[Article L. 145-17, II, du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221800]]. Pour bénéficier de ce droit, le locataire doit, en quittant les lieux ou au plus tard dans les trois mois qui suivent, notifier sa volonté d’en user au propriétaire en lui faisant connaître son nouveau domicile. Le propriétaire qui a reçu une telle notification doit, avant de louer ou d’occuper lui-même un nouveau local, aviser le locataire qu’il est prêt à lui consentir un nouveau bail. Le non-respect de cette obligation expose le propriétaire au paiement de dommages-intérêts.
La jurisprudence a également précisé les conséquences de l’absence de motivation suffisante du congé. Le congé qui ne mentionne pas le motif de la reprise, ou qui mentionne un motif non prévu par la loi, est nul de nullité absolue. Cette sanction, qui découle de l’article L. 145-9, est d’ordre public et ne peut être couverte par une renonciation du preneur. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler cette exigence dans de nombreuses décisions, soulignant que le formalisme du congé constitue une garantie essentielle pour le preneur, qui doit être en mesure d’apprécier le bien-fondé du motif invoqué par le bailleur pour refuser le renouvellement.
Enfin, la circonstance que les locaux commerciaux et les locaux d’habitation forment un tout indivisible fait obstacle à la reprise partielle prévue aux articles L. 145-22 et L. 145-23-1. Cette indivisibilité, qui s’apprécie in concreto, suppose que la privation des locaux d’habitation compromette l’exploitation même du fonds de commerce. La jurisprudence considère que l’indivisibilité est caractérisée lorsque les locaux d’habitation sont matériellement ou fonctionnellement indispensables à l’exploitation du fonds, par exemple lorsqu’ils abritent le logement du gérant dont la présence permanente est nécessaire à l’activité (hôtel, maison de retraite, clinique). Dans le cas de reprise partielle, le loyer du bail est diminué pour tenir compte des surfaces retranchées, sans que cette reprise puisse en elle-même constituer une modification notable des éléments de la valeur locative mentionnée à l’article L. 145-33.
Le droit de reprise du bailleur, qu’il soit exercé pour construire, reconstruire, surélever ou pour reprendre les locaux d’habitation accessoires, obéit ainsi à un régime juridique complexe dans lequel la protection du preneur demeure la préoccupation centrale. La dualité des causes de reprise, conjuguée à la diversité des sanctions et des droits reconnus au preneur évincé, fait de ce pan du statut des baux commerciaux un instrument d’équilibre entre l’intérêt légitime du bailleur à disposer de son bien et le droit au renouvellement du preneur, droit fondamental du commerçant locataire.
L’évolution récente de la jurisprudence témoigne d’une volonté de la Cour de cassation de préserver cet équilibre, en facilitant l’exercice du droit de reprise par le jeu d’une présomption de sincérité de la déclaration du bailleur, tout en maintenant un contrôle juridictionnel effectif sur la réalité du motif invoqué et en sanctionnant sévèrement les détournements. La vigilance du preneur, qui doit contester le congé dans le délai de deux ans à peine de forclusion, et celle de son conseil, qui doit analyser avec rigueur les motifs du congé et réunir les preuves de nature à renverser la présomption de sincérité ou à établir l’affectation effective des locaux à l’usage d’habitation, sont les conditions d’une défense efficace face à l’exercice par le bailleur de son droit de reprise.
Conclusion
Le congé avec refus de renouvellement pour reprise constitue l’un des mécanismes les plus techniques du statut des baux commerciaux, dont la mise en œuvre requiert une connaissance précise des articles L. 145-18 à L. 145-24 du Code de commerce et de la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. La dualité des régimes — reprise pour construire d’une part, reprise des locaux d’habitation d’autre part — répond à des logiques distinctes mais converge vers un même équilibre : permettre au bailleur de retrouver la disposition de son bien pour des motifs légitimes, tout en garantissant au preneur évincé une indemnisation ou un droit de priorité effectif. La construction prétorienne récente, en consacrant une présomption de sincérité de la déclaration de reprise et en précisant la charge de la preuve applicable à chaque cause de reprise, a renforcé la sécurité juridique de ce dispositif sans sacrifier la protection du preneur.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.