L’usufruit immobilier a l’epreuve du contentieux : panorama de jurisprudence de la troisieme chambre civile (2020-2026)
L’usufruit, defini par l’article 578 du Code civil comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriete, comme le proprietaire lui-meme, mais a la charge d’en conserver la substance » [[ Article 578 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006429233. ]], constitue l’un des demembrements les plus frequents du droit de propriete immobilier. Transmission patrimoniale, optimisation fiscale, protection du conjoint survivant : les motivations qui president a sa constitution sont multiples et concernent un nombre considerable de familles. Or, la coexistence sur un meme bien d’un usufruitier titulaire du droit de jouissance et d’un nu-proprietaire detenteur du droit de disposer est une source feconde de contentieux, que la troisieme chambre civile de la Cour de cassation a eu a connaitre de maniere recurrente ces dernieres annees. Les differends portent aussi bien sur la repartition des charges d’entretien que sur l’etendue du pouvoir de gestion de l’usufruitier, en passant par les conditions de la vente du bien demembre et les consequences de l’abus de jouissance. La question centrale qui traverse l’ensemble de ces litiges peut etre formulee ainsi : comment le juge arbitre-t-il les conflits entre les prerogatives concurrentes de l’usufruitier et du nu-proprietaire sur l’immeuble demembre, et quelles sanctions assortit-il les manquements de l’un ou de l’autre a ses obligations respectives ? L’examen du contentieux recent revele deux axes majeurs de l’office du juge, que le present article se propose d’analyser successivement : la delimitation des prerogatives respectives de l’usufruitier et du nu-proprietaire (I), puis la sanction des manquements de l’usufruitier a ses obligations (II).
I. La delimitation des prerogatives de l’usufruitier sur l’immeuble
La qualite d’usufruitier confere un droit de jouissance etendu, mais non illimite, sur le bien greve. La troisieme chambre civile a, au cours des dernieres annees, precise les contours de ce droit dans deux directions complementaires : d’une part, en reaffirmant la primaute de l’usufruitier dans les rapports avec les tiers, notamment le locataire (A), et, d’autre part, en encadrant son pouvoir de disposer de son droit, qu’il s’agisse de consentir un bail de longue duree ou de provoquer une deliberation sociale (B).
A. L’usufruitier, interlocuteur exclusif des tiers dans l’exercice du droit de jouissance
Le principe fondamental gouverne la matiere a ete enonce avec une netteté particuliere par un arret publie au Bulletin du 26 janvier 2022 [[ Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n 20-20.223, publie au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/61f0f2377743e3330ccf075b. ]]. Dans cette espece, un pere avait consenti une donation avec reserve d’usufruit a son fils, lequel, en qualite de nu-proprietaire, avait donne a bail le logement puis delivre un conge pour reprise au profit de sa belle-fille. La cour d’appel de Montpellier avait valide le conge, mais la Cour de cassation censure cette solution au visa de l’article 595 du Code civil, qui dispose que l’usufruitier peut « donner a bail a un autre, meme vendre ou ceder son droit a titre gratuit » [[ Article 595 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006429395. ]]. La troisieme chambre civile affirme de maniere solennelle que « seul l’usufruitier, en vertu de son droit de jouissance sur le bien dont la propriete est demembree, peut, en sa qualite de bailleur, agir en validite du conge pour reprise, et que le defaut de qualite a agir constitue une fin de non-recevoir ». Par ailleurs, la Cour precise egalement que l’intervention volontaire de l’usufruitier a titre accessoire, pour soutenir l’action du nu-proprietaire, ne saurait regulariser la procedure : « seule l’intervention de l’usufruitier a titre principal pour se substituer au nu-proprietaire et elever des pretentions pour son propre compte, etait de nature a permettre d’ecarter la fin de non-recevoir ». En consequence, les conditions de validite du conge pour reprise ne peuvent etre appreciees qu’au regard du lien existant entre le beneficiaire de la reprise et l’usufruitier, non entre le beneficiaire et le nu-proprietaire. Cette solution, qui s’inscrit dans le droit fil de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, rappelle que le demembrement de propriete produit des effets qu’il serait imprudent de negliger au moment de la redaction des actes.
Le meme principe avait ete applique par la troisieme chambre civile dans un arret du 25 mars 2021, qui rappelle que l’usufruitier « passe et renouvelle seul les baux de locaux d’habitation ou a usage professionnel » [[ Cass. 3e civ., 25 mars 2021, n 19-15.604, https://www.courdecassation.fr/decision/607dde47bdd797b53ae6e0c9. ]]. Le nu-proprietaire ne saurait donc s’immiscer dans la gestion locative du bien, sauf a obtenir prealablement l’autorisation du juge en cas de desaccord persistant de l’usufruitier, conformement a l’alinea 4 de l’article 595 precite. Cette regle, qui assure la coherence du regime du demembrement avec le droit du bail d’habitation, s’impose avec la meme rigueur en matiere de baux ruraux et commerciaux. Ainsi, la troisieme chambre civile a juge, le 9 juillet 2020, qu’un bail rural consenti par le nu-proprietaire seul, sans le concours de l’usufruitier, est entache de nullite, le nu-proprietaire ne disposant pas de la qualite de bailleur pour engager le bien demembre [[ Cass. 3e civ., 9 juill. 2020, n 19-16.861, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca4b2445949c4fa83897d1. ]]. L’action en nullite, precise la Cour, est recevable lorsqu’elle est intentee par le nu-proprietaire lui-meme apres le deces de l’usufruitier, ce qui temoigne de la gravite du vice affectant l’acte.
Cette repartition des roles trouve egalement a s’appliquer en matiere de copropriete. Des lors, la question de la designation du representant du lot demembre aux assemblees generales a ete tranchee par un arret du 12 mars 2020, qui valide la possibilite pour l’usufruitier et le nu-proprietaire de designer « d’un commun accord l’usufruitier pour assister et voter aux assemblees generales de coproprietaires » [[ Cass. 3e civ., 12 mars 2020, n 18-11.988, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca5a080ae03930cbf1057c. ]]. Toutefois, cet arret rappelle incidemment que la notification du transfert de propriete au syndic, prevue par l’article 6 du decret du 17 mars 1967, conditionne l’opposabilite des decisions d’assemblee generale. La securite juridique commande donc une information rapide du syndic en cas de demembrement, a defaut de quoi le coproprietaire demembre s’expose a voir ses demandes en annulation d’assemblee generale declarees irrecevables pour forclusion.
B. L’encadrement du pouvoir de disposition de l’usufruitier
Si l’usufruitier jouit de prerogatives etendues dans la gestion du bien, son pouvoir de disposition connait des limites que la jurisprudence s’attache a preciser. La question s’est posee de maniere topique a propos de la qualite de l’usufruitier de parts sociales d’une societe civile immobiliere. Par un arret publie au Bulletin du 16 fevrier 2022, la troisieme chambre civile a juge que « l’usufruitier de parts sociales ne peut se voir reconnaitre la qualite d’associe, qui n’appartient qu’au nu-proprietaire, mais qu’il doit pouvoir provoquer une deliberation des associes sur une question susceptible d’avoir une incidence directe sur son droit de jouissance » [[ Cass. 3e civ., 16 fev. 2022, n 20-15.164, publie au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/620ca2d5c61f23729bcf61df. ]]. Cette solution d’equilibre, rendue au visa de l’article 578 du Code civil et de l’article 39 du decret du 3 juillet 1978, distingue soigneusement la qualite d’associe, reservee au nu-proprietaire, de la possibilite pour l’usufruitier de saisir le juge afin de provoquer une deliberation lorsque son droit de jouissance est directement affecte. En l’espece, faute d’avoir demontre cette incidence directe, la demande de designation d’un mandataire charge de provoquer la deliberation des associes a ete declaree irrecevable.
A cet egard, le meme arret comporte un enseignement procedural d’importance : il precise que « l’usufruit s’eteignant par la mort de l’usufruitier, il ne peut y avoir transmission a cause de mort de ce droit ni d’une action qui en est l’accessoire », ce qui emporte extinction de l’instance en application de l’article 384 du Code de procedure civile. L’action introduite par l’usufruitier de son vivant ne survit donc pas a son deces, et ses heritiers ne sauraient s’en prevaloir. Cette solution, qui decoule directement de l’article 617 du Code civil, doit etre integree dans toute strategie contentieuse impliquant un usufruitier age ou en mauvaise sante, car le deces de ce dernier en cours de procedure emporte extinction de l’instance sans possibilite de reprise par les ayants droit.
Par ailleurs, s’agissant de la vente du bien greve d’usufruit, la troisieme chambre civile a eu l’occasion de rappeler que le consentement de l’usufruitier est requis pour la validite de l’acte de disposition portant sur la pleine propriete. Dans un arret du 26 mars 2020, la Cour a censure un arret qui avait refuse de tirer les consequences du refus de l’usufruitier de consentir a la vente, en rappelant que l’absence de son consentement affecte necessairement la validite de la vente de la pleine propriete [[ Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n 19-12.066, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca5944aa4c3b2dde12016b. ]]. Ce principe, qui decoule de la nature meme du demembrement, constitue un garde-fou essentiel pour l’usufruitier qui entend conserver son droit de jouissance. En pratique, le notaire instrumentaire doit donc s’assurer, prealablement a la signature de l’acte authentique de vente, que l’integralite des titulaires de droits reels sur l’immeuble, qu’il s’agisse du nu-proprietaire ou de l’usufruitier, ont donne un consentement eclaire. Le defaut de consentement de l’un d’eux est sanctionne par la nullite de la vente, ce qui expose le professionnel a une action en responsabilite.
II. La sanction des manquements de l’usufruitier a ses obligations
Le droit de jouissance de l’usufruitier n’est pas un blanc-seing. Il est assorti d’obligations dont la meconnaissance expose son titulaire a des sanctions dont la gradation a ete precisement illustree par la jurisprudence recente. La troisieme chambre civile a ainsi eu a connaitre de deux types de contentieux : celui de la repartition des charges de travaux, qui met en jeu la distinction entre reparations d’entretien et grosses reparations (A), et celui, plus grave, de la decheance pour abus de jouissance (B).
A. La repartition des travaux entre usufruitier et nu-proprietaire : une cle de repartition legale
Les articles 605 et 606 du Code civil posent une distinction cardinale que tout praticien du droit immobilier se doit de maitriser. Aux termes de l’article 605, « l’usufruitier n’est tenu qu’aux reparations d’entretien. Les grosses reparations demeurent a la charge du proprietaire, a moins qu’elles n’aient ete occasionnees par le defaut de reparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu » [[ Article 605 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006429496. ]]. L’article 606 precise que « les grosses reparations sont celles des gros murs et des voutes, le retablissement des poutres et des couvertures entieres » [[ Article 606 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006429505. ]]. Toutes les autres reparations sont d’entretien et incombent a l’usufruitier. Cette repartition, en apparence simple, donne lieu a un contentieux nourri lorsque le bien se degrade faute d’entretien et que chaque partie impute a l’autre la responsabilite de la deterioration.
La troisieme chambre civile a eu a connaitre d’un litige emblematique dans son arret du 14 novembre 2024 [[ Cass. 3e civ., 14 nov. 2024, n 23-19.437, https://www.courdecassation.fr/decision/6735a1eb8bdc6c39ccf79810. ]]. En l’espece, une veuve usufruitiere d’un immeuble avait laisse le bien depérir pendant pres de vingt-cinq annees, au point qu’il se trouvait « en etat de delaissement total ». La cour d’appel de Versailles avait prononce la decheance de l’usufruit sur le fondement de l’article 618 du Code civil, qui prevoit que « l’usufruit peut aussi cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des degradations sur le fonds, soit en le laissant depérir faute d’entretien » [[ Article 618 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006429618. ]]. L’usufruitiere contestait cette decision en soutenant que le nu-proprietaire, tenu des grosses reparations, « doit veiller a l’entretien de son immeuble, sans avoir a etre informe par l’usufruitier de la necessite de travaux a effectuer ». La Cour de cassation rejette le pourvoi sur ce point et approuve la cour d’appel d’avoir « souverainement deduit, sans etre tenue de proceder a une recherche que ses constatations rendaient inoperante, que l’abus de jouissance commis justifiait le prononce de l’extinction du droit d’usufruit ». Cette decision illustre avec force que le nu-proprietaire, s’il est certes tenu des grosses reparations, ne saurait etre constitue gardien de l’immeuble a la place de l’usufruitier, lequel demeure le premier responsable de son entretien courant.
En revanche, la Cour casse partiellement l’arret sur le montant des dommages-interets alloues aux nues-proprietaires, au motif que la cour d’appel n’avait pas repondu aux conclusions de l’usufruitiere qui soutenait que les nues-proprietaires avaient deja ete indemnisees par l’assureur du responsable d’un accident routier ayant endommage l’immeuble. Cette cassation partielle au visa de l’article 455 du Code de procedure civile rappelle que la reparation du prejudice doit etre integralement evaluee sans perte ni profit pour la victime, principe que les juridictions du fond sont tenues de respecter avec rigueur.
B. L’extinction de l’usufruit pour abus de jouissance : une sanction graduable
L’article 618 du Code civil offre au juge une palette de sanctions dont la graduation a ete rappelee par la troisieme chambre civile dans l’arret precite du 14 novembre 2024. La cour d’appel de Versailles avait rappele, a bon droit selon la Cour de cassation, que « la decheance ne pouvait etre prononcee que si l’usufruitier avait abuse de la jouissance de son usufruit, au sens de l’article 618 du code civil, en le laissant depérir, faute d’entretien ou en le degradant ». La simple negligence ne suffit donc pas a caracteriser l’abus de jouissance ; il faut un comportement actif ou une passivite prolongee revelant une meconnaissance deliberee des obligations de l’usufruitier.
Au cas present, les constatations de fait etaient accablantes : l’usufruitiere avait quitte l’immeuble des la fin de l’annee 1993, le bien avait subi trois inondations sans faire l’objet d’aucun entretien, les equipements de confort minimal avaient disparu ou etaient hors service, des pigeons s’etaient installes dans le grenier et le toit avait subi des infiltrations d’eau, entrainant « une importante deterioration du gros oeuvre ». La cour d’appel a estime que ces circonstances caracterisaient un abus de jouissance justifiant l’extinction absolue de l’usufruit. La Cour de cassation valide cette analyse en l’absence de denaturation. Par ailleurs, l’article 618 offre au juge la possibilite, suivant la gravite des circonstances, soit de prononcer l’extinction absolue de l’usufruit, soit d’ordonner la rentree du proprietaire dans la jouissance moyennant le versement d’une somme annuelle a l’usufruitier jusqu’au terme prevu. Cette alternative, qui permet de proportionner la sanction a la gravite du manquement, n’a pas ete retenue en l’espece, la cour d’appel ayant opte pour la sanction la plus severe au regard de l’ampleur des degradations et de la duree de l’incurie.
La question de la transmission de l’usufruit est egalement source de contentieux. Aux termes de l’article 617 du Code civil, l’usufruit s’eteint notamment « par la mort de l’usufruitier » [[ Article 617 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020616161. ]]. Ce caractere viager de l’usufruit emporte des consequences procedurales importantes. Dans l’arret du 16 fevrier 2022 deja cite, la Cour de cassation en a tire la consequence que « l’usufruit s’eteignant par la mort de l’usufruitier, il ne peut y avoir transmission a cause de mort de ce droit ni d’une action qui en est l’accessoire », de sorte que l’instance introduite par l’usufruitier decede est eteinte et ne peut etre reprise par ses heritiers. Cette solution, qui s’applique indifferentment a l’usufruit conventionnel et a l’usufruit legal, doit etre integree dans toute strategie contentieuse impliquant un usufruitier age ou en mauvaise sante.
En matiere de copropriete, le demembrement de propriete souleve des difficultes specifiques que la troisieme chambre civile a eu a resoudre. Dans un arret du 25 mai 2023, la Cour a precise que la regle de reduction des voix prevue par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique « que lorsque les lots concernes sont entre les memes mains », de sorte que le demembrement reparti entre plusieurs nus-proprietaires distincts fait echec a cette reduction, quand bien meme l’usufruitier serait le meme pour l’ensemble des lots [[ Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n 22-14.180, https://www.courdecassation.fr/decision/646eff8f3fdabad0f888e842. ]]. Cette solution, pragmatique, evite qu’un demembrement familial ne devienne un instrument de contournement des regles de majorite en assemblee generale. L’abus de majorite ne peut etre retenu, precise encore la Cour, que s’il est etabli que la decision est « contraire aux interets collectifs des coproprietaires ou qu’elle a ete prise dans le seul but de favoriser les interets personnels des coproprietaires majoritaires au detriment des coproprietaires minoritaires ». La charge de la preuve de l’abus de majorite pese sur le demandeur a l’annulation, et la seule circonstance qu’un coproprietaire detienne une fraction importante des voix ne suffit pas a le caracteriser. Or, dans un contexte de demembrement ou l’usufruitier cumule les mandats de representation de plusieurs nus-proprietaires distincts, la tentation est grande pour les coproprietaires minoritaires d’invoquer un abus de majorite. La jurisprudence rappelle que cet abus doit etre demontre par des elements objectifs etablissant la contrariete a l’interet collectif, et non simplement presume a partir de la configuration capitalistique de la copropriete.
Conclusion
Le panorama jurisprudentiel de la troisieme chambre civile dessine un droit de l’usufruit immobilier en constante elaboration, ou la protection de la substance du bien se conjugue avec le respect des prerogatives de jouissance. La Cour de cassation rappelle avec constance que l’usufruitier est le seul interlocuteur des tiers pour tout ce qui touche a la jouissance du bien, mais que cette exclusivite s’accompagne d’une responsabilite accrue quant a l’entretien du bien et au respect de son obligation de conservation. Le nu-proprietaire, s’il ne peut s’immiscer dans la gestion quotidienne, n’est pas pour autant demuni : il dispose des actions en justice necessaires pour faire cesser les abus de jouissance et obtenir reparation du prejudice subi. Les praticiens du droit immobilier trouveront dans ces decisions les cles d’une redaction securisee des actes de demembrement et d’une anticipation efficace des contentieux a venir. L’equilibre ainsi construit par la jurisprudence entre les prerogatives de l’usufruitier et les droits du nu-proprietaire temoigne de la vitalite d’une institution plusieurs fois centenaire, dont les principes fondateurs, enonces par les articles 578 et suivants du Code civil, conservent une pleine actualite dans le traitement des litiges immobiliers contemporains.
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