La perte du droit au renouvellement du bail commercial : la construction prétorienne de l’article L. 145-8 du Code de commerce
I. Les conditions cumulatives du droit au renouvellement instituées par l’article L. 145-8
A. La propriété du fonds exploité dans les lieux loués
Le droit au renouvellement constitue la pierre angulaire du statut des baux commerciaux. L’article L. 145-8 du Code de commerce en détermine, dans son premier alinéa, la condition personnelle fondamentale, en disposant que « le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux » [[ Article L. 145-8, alinéa 1er, du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000025559451. ]]. Cette exigence, dont la rigueur n’a jamais été atténuée par la jurisprudence, impose au preneur qui sollicite le renouvellement de son bail commercial de démontrer qu’il est simultanément propriétaire du fonds de commerce et exploitant effectif de celui-ci dans les locaux donnés à bail.
La Cour de cassation rappelle avec constance que le bénéfice du statut des baux commerciaux est subordonné à une double condition d’immatriculation et de propriété du fonds. Ainsi, par un arrêt du 24 novembre 2021, la troisième chambre civile a jugé, au visa de l’article L. 145-1, I, du Code de commerce, qu’il résulte de ce texte « que le preneur qui revendique le statut des baux commerciaux doit justifier d’une immatriculation à la date de sa demande en justice » [[ Cass. 3e civ., 24 nov. 2021, n° 19-25.251, https://www.courdecassation.fr/decision/619de445b458df69d4022a8a. ]]. L’arrêt censure la cour d’appel qui avait écarté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’immatriculation du preneur à la date de l’assignation en requalification du contrat en bail commercial, la radiation du registre du commerce et des sociétés, fût-elle contrainte, privant irrémédiablement le preneur de la faculté d’invoquer le statut.
Cette exigence d’immatriculation et de propriété du fonds ne saurait toutefois être confondue avec la condition d’exploitation effective prévue au second alinéa de l’article L. 145-8. La première condition détermine la qualité pour agir, tandis que la seconde condition détermine le bien-fondé de la demande de renouvellement. Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 8 septembre 2016, que l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés doit être vérifiée à l’adresse même des locaux donnés à bail, cette localisation conditionnant la régularité de l’immatriculation au regard des exigences du statut [[ Cass. 3e civ., 8 sept. 2016, n° 15-17.879, https://www.courdecassation.fr/decision/5fd9228fb5d131013369c128. ]].
Dès lors, la condition personnelle du droit au renouvellement constitue un filtre procédural rigoureux qui commande au preneur de justifier, à la date de sa demande en justice, de son immatriculation régulière en qualité de propriétaire du fonds exploité dans les lieux, à défaut de quoi son action sera déclarée irrecevable sans même que le juge n’examine la condition d’exploitation effective.
Par ailleurs, la dissociation entre la propriété du fonds et la titularité du bail constitue une source fréquente de contentieux. L’hypothèse dans laquelle le fonds de commerce appartient à une personne distincte du preneur désigné au contrat de bail prive ce dernier du droit au renouvellement, quand bien même il exploiterait effectivement les lieux. La Cour de cassation vérifie avec une particulière rigueur que le preneur qui sollicite le renouvellement est bien le propriétaire du fonds exploité, et non un simple locataire-gérant ou un sous-locataire dépourvu de titre personnel. Cette exigence de coïncidence entre la qualité de preneur et celle de propriétaire du fonds constitue l’un des piliers de l’architecture protectrice du statut des baux commerciaux, en ce qu’elle réserve le bénéfice du droit au renouvellement à celui qui supporte le risque économique de l’exploitation.
B. L’exploitation effective du fonds pendant la période triennale antérieure à l’expiration du bail
Le second alinéa de l’article L. 145-8 du Code de commerce dispose que « le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation telle qu’elle est prévue à l’article L. 145-9 » [[ Article L. 145-8, alinéa 2, du Code de commerce, précité. ]]. Cette disposition, d’ordre public, institue une condition temporelle et substantielle dont la méconnaissance emporte la perte du droit au renouvellement.
La notion d’exploitation effective, que le législateur n’a pas définie, a fait l’objet d’une construction prétorienne minutieuse dont la Cour de cassation assure la cohérence. L’exploitation effective suppose une activité commerciale réelle, continue et personnelle dans les locaux donnés à bail. Une exploitation intermittente, sporadique ou purement fictive ne saurait satisfaire à l’exigence légale. La jurisprudence a ainsi jugé que la simple perception de loyers par le locataire principal, sans exercice effectif d’une activité commerciale dans les lieux, ne caractérise pas l’exploitation effective exigée par l’article L. 145-8.
A cet égard, la période triennale de référence est déterminée par la date d’expiration du bail ou de sa prolongation, conformément au renvoi opéré par le texte à l’article L. 145-9 du Code de commerce. Ce dernier prévoit que les baux de locaux soumis au statut ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement, et qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat [[ Article L. 145-9, alinéa 1er, du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031012840. ]]. En conséquence, la date à laquelle il convient d’apprécier la condition d’exploitation effective est la date pour laquelle le congé a été donné ou, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.
En outre, le preneur qui sollicite le renouvellement doit rapporter la preuve de l’exploitation effective, cette charge probatoire lui incombant en sa qualité de demandeur au renouvellement. La production d’un extrait Kbis mentionnant l’adresse des locaux loués, de déclarations fiscales et sociales régulières, de factures d’achat de marchandises et de tout document attestant de la réalité de l’activité commerciale constitue le faisceau d’indices habituellement requis par les juridictions du fond pour caractériser l’exploitation effective au sens de l’article L. 145-8.
La transformation du fonds, expressément visée par le second alinéa de l’article L. 145-8, ne fait pas obstacle au droit au renouvellement, pour autant qu’elle soit intervenue dans les conditions prévues par les articles L. 145-47 à L. 145-55 du Code de commerce relatifs à la déspécialisation. Cette faculté de transformation tempère la rigueur du texte et permet au preneur d’adapter son activité aux évolutions économiques sans perdre le bénéfice du droit au renouvellement. La distinction entre le changement d’activité autorisé et la cessation d’exploitation déguisée constitue, dans ce cadre, l’une des questions les plus délicates du contentieux des baux commerciaux.
En conséquence, la condition d’exploitation effective de l’article L. 145-8 ne doit être appréciée ni de manière rétroactive au-delà de la période triennale, ni de manière prospective au-delà de la date d’expiration du bail. La Cour de cassation veille à ce que les juges du fond déterminent correctement la période de référence et se fondent sur des éléments objectifs et contemporains de cette période pour caractériser, ou non, l’exploitation effective. Toute appréciation fondée sur des circonstances extérieures à la période triennale, fussent-elles postérieures à l’expiration du bail, est inopérante au regard de l’article L. 145-8.
II. Les sanctions du défaut d’exploitation et l’articulation avec le refus de renouvellement
A. La perte du droit au renouvellement et la privation corrélative de l’indemnité d’éviction
Le défaut d’exploitation effective du fonds pendant la période triennale antérieure à l’expiration du bail entraîne, pour le preneur, la perte pure et simple du droit au renouvellement. Cette sanction, qui découle directement de l’article L. 145-8, opère indépendamment de toute appréciation de la gravité du manquement ou de la bonne foi du preneur. Elle constitue une condition objective du droit au renouvellement et non une sanction disciplinaire.
En conséquence, le bailleur qui entend refuser le renouvellement peut, en principe, opposer au preneur le défaut d’exploitation effective sans être tenu au paiement de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du Code de commerce. Ce texte dispose que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail » mais que « toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » [[ Article L. 145-14 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221741. ]]. L’article L. 145-17, auquel renvoie le texte précédent, prévoit précisément, en son I, 1°, que le bailleur peut refuser le renouvellement sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.
Par ailleurs, ce même article L. 145-17, I, 1°, établit un lien explicite avec la condition d’exploitation de l’article L. 145-8, en disposant que, « s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser » [[ Article L. 145-17, I, 1°, du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221800. ]]. Cette disposition crée un mécanisme de régularisation protecteur du preneur, qui ne peut se voir opposer la cessation d’exploitation qu’après avoir été mis en demeure et avoir persisté dans son manquement au-delà du délai d’un mois.
La Cour de cassation, par un arrêt du 10 octobre 2019, a rappelé que l’indemnité d’éviction, lorsqu’elle est due, doit réparer exclusivement le préjudice subi par le preneur sortant et ne saurait inclure les préjudices propres au sous-locataire, ce dernier ne disposant pas d’un droit direct au renouvellement [[ Cass. 3e civ., 10 oct. 2019, n° 18-19.662, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca65a0b152d64e86fe4b65. ]]. Cette décision illustre la rigueur avec laquelle la jurisprudence cantonne le droit à indemnité au seul preneur qui remplit effectivement les conditions du droit au renouvellement.
En outre, le droit au renouvellement étant d’ordre public, toute clause qui aurait pour effet d’y faire échec est réputée non écrite, en application de l’article L. 145-15 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 [[ Article L. 145-15 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054142457. ]]. Aucune stipulation contractuelle ne saurait donc priver le preneur du droit d’invoquer le renouvellement de son bail s’il remplit les conditions légales, pas davantage que le bailleur ne saurait renoncer conventionnellement à se prévaloir du défaut d’exploitation.
Lorsque le droit au renouvellement est reconnu, la durée du bail renouvelé est de neuf ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue, conformément aux dispositions de l’article L. 145-12 du Code de commerce [[ Article L. 145-12 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031012832. ]]. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent ou, le cas échéant, de sa prolongation. Le preneur qui a satisfait aux exigences de l’article L. 145-8 bénéficie ainsi d’une stabilité juridique renforcée, le bail renouvelé étant soumis aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré, sous réserve de la fixation du nouveau loyer.
La prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce, qui dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans » [[ Article L. 145-60 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006222196. ]], encadre temporellement l’action du preneur en renouvellement comme celle du bailleur en constatation de la perte du droit au renouvellement. Le point de départ du délai de prescription est fixé au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action.
B. L’exception des motifs légitimes et la procédure de mise en demeure préalable
Le second alinéa de l’article L. 145-8 réserve expressément l’hypothèse des « motifs légitimes » susceptibles de justifier une absence d’exploitation effective pendant la période triennale de référence. Cette exception, dont l’appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond, introduit une souplesse indispensable dans un dispositif par ailleurs rigoureux.
Les motifs légitimes de cessation ou de suspension d’exploitation recouvrent des circonstances indépendantes de la volonté du preneur, telles que la réalisation de travaux imposés par l’administration, la survenance d’un sinistre ayant endommagé les locaux, une maladie grave du chef d’entreprise, ou encore les conséquences d’une procédure collective. Le preneur qui entend s’en prévaloir doit démontrer que l’interruption de l’exploitation procède d’une cause extérieure présentant un caractère de force majeure ou, à tout le moins, d’une impossibilité temporaire légitime.
A cet égard, la jurisprudence exige que le motif légitime présente un lien direct avec l’impossibilité d’exploiter et qu’il soit survenu pendant la période triennale de référence. La simple convenance personnelle, les difficultés économiques inhérentes à l’activité commerciale ou les choix stratégiques du preneur ne constituent pas des motifs légitimes au sens de l’article L. 145-8.
La procédure de mise en demeure préalable, instituée par l’article L. 145-17, I, 1°, constitue un préalable obligatoire à l’invocation par le bailleur de la cessation d’exploitation comme motif de refus de renouvellement sans indemnité. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes mêmes de l’alinéa précité. Le formalisme exigé est donc rigoureux, et le non-respect de ces prescriptions entraîne la nullité de la mise en demeure, privant le bailleur de la faculté de se prévaloir de la cessation d’exploitation.
Dès lors, l’articulation entre l’article L. 145-8 et l’article L. 145-17 révèle un équilibre subtil voulu par le législateur. Le premier fixe les conditions substantielles du droit au renouvellement, tandis que le second aménage une voie procédurale permettant au preneur de régulariser sa situation avant que ne lui soit opposée la perte définitive de ce droit. Cette architecture, protectrice des intérêts du preneur sans pour autant méconnaître ceux du bailleur, constitue l’une des manifestations les plus abouties de l’ordre public de protection qui caractérise le statut des baux commerciaux.
Or, la question de l’articulation temporelle entre ces deux dispositions revêt une importance pratique considérable. Le preneur qui cesse d’exploiter son fonds en cours de bail peut, jusqu’à la délivrance d’une mise en demeure par le bailleur, reprendre spontanément l’exploitation et se prévaloir d’une exploitation effective au sens de l’article L. 145-8 à la date d’expiration du bail. Le mécanisme de la mise en demeure préalable n’intervient donc que lorsque le bailleur entend tirer les conséquences de la cessation d’exploitation, et non pour sanctionner rétroactivement une interruption d’activité déjà régularisée. En conséquence, le preneur conserve la maîtrise de sa situation jusqu’à la réception de l’acte extrajudiciaire par lequel le bailleur lui enjoint de reprendre l’exploitation.
Par ailleurs, lorsque le preneur a repris l’exploitation après la mise en demeure, le bailleur ne peut plus invoquer la cessation antérieure pour refuser le renouvellement sans indemnité. La régularisation intervenue dans le délai d’un mois purge le manquement et rétablit le preneur dans la plénitude de ses droits. Le mécanisme de l’article L. 145-17, I, 1°, fonctionne ainsi comme une clause de sauvegarde qui donne au preneur une ultime faculté de se conformer à ses obligations avant que la sanction de la perte du droit au renouvellement ne devienne définitive.
Enfin, il convient de relever que l’article L. 145-17 distingue, parmi les motifs graves et légitimes de refus de renouvellement sans indemnité, la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, d’une part, et l’inexécution d’une obligation du bail, d’autre part. Ces deux catégories de manquements sont soumises au même régime procédural de mise en demeure préalable, mais elles se distinguent par leur objet. La cessation d’exploitation vise spécifiquement la condition d’exploitation effective prévue par l’article L. 145-8, tandis que l’inexécution d’une obligation renvoie à l’ensemble des autres manquements contractuels du preneur, tels que le défaut de paiement des loyers, le non-respect de la destination contractuelle ou l’absence d’entretien des locaux.
La Cour de cassation, par un arrêt du 11 mars 2021, a rappelé que le titulaire d’un bail commercial peut demander des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire tant que la résiliation du bail n’est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée [[ Cass. 3e civ., 11 mars 2021, n° 19-26.346, https://www.courdecassation.fr/decision/604b7b9fd94342699a69ff94. ]]. Si cette solution concerne plus directement la clause résolutoire de l’article L. 145-41, elle traduit une orientation jurisprudentielle constante en faveur de la protection du preneur, qui doit pouvoir régulariser sa situation jusqu’à ce qu’une décision irrévocable constate la résiliation du bail ou la perte du droit au renouvellement.
La cohérence du dispositif réside dans la complémentarité des articles L. 145-8, L. 145-17 et L. 145-15, qui forment ensemble un triptyque protecteur du droit au renouvellement. L’article L. 145-8 définit les conditions substantielles du droit, l’article L. 145-17 régit les conditions dans lesquelles le bailleur peut s’en prévaloir pour refuser le renouvellement sans indemnité, et l’article L. 145-15 frappe de réputé non écrit toute clause qui tendrait à contourner ces dispositions impératives. Cette architecture légale, renforcée par la loi du 26 mai 2026, assure au statut des baux commerciaux une effectivité que la jurisprudence de la troisième chambre civile ne cesse de consolider.
Conclusion
La construction prétorienne de l’article L. 145-8 du Code de commerce révèle une double exigence, personnelle et temporelle, qui conditionne l’accès du preneur au droit au renouvellement. La propriété du fonds exploité dans les lieux et l’exploitation effective pendant la période triennale antérieure à l’expiration du bail constituent les deux piliers d’un édifice protecteur dont la rigueur est tempérée par la réserve des motifs légitimes et par la procédure de mise en demeure préalable de l’article L. 145-17. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, sans s’écarter de la lettre du texte, en a dégagé les implications procédurales avec une constance qui confère à cette jurisprudence une autorité particulière. Le preneur qui entend préserver son droit au renouvellement doit donc veiller, tout au long de l’exécution du bail et singulièrement durant les trois dernières années, à maintenir une exploitation effective et régulière du fonds dans les lieux loués, sous peine de perdre, avec le renouvellement, le bénéfice même du statut des baux commerciaux.
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