Un locataire qui verse une partie du loyer n’est pas dans la même situation qu’un locataire qui ne paie plus rien. Mais le paiement partiel ne suffit pas toujours à arrêter la procédure. C’est le point qui crée le plus de malentendus : côté locataire, on pense parfois qu’un virement de bonne foi protège contre l’expulsion ; côté bailleur, on hésite à accepter un acompte par crainte de « remettre les compteurs à zéro ».
En pratique, il faut distinguer trois questions. Le paiement partiel réduit-il la dette ? Oui. Montre-t-il une volonté de régulariser ? Souvent, oui. Bloque-t-il automatiquement le commandement de payer, la clause résolutoire ou l’audience devant le juge ? Non, pas si la dette reste impayée dans les délais et si aucun accord sérieux n’est formalisé.
Depuis 2026, les dossiers de loyers impayés sont aussi regardés plus tôt sous l’angle de la prévention : signalement à la CAF ou à la MSA lorsque des aides au logement sont en jeu, intervention possible de la CCAPEX, diagnostic social et financier, recherche d’un plan d’apurement crédible. Le paiement partiel peut donc devenir une pièce utile du dossier. Il ne doit pas être improvisé.
Un paiement partiel ne purge pas forcément le commandement de payer
Lorsque le bail contient une clause résolutoire, le bailleur peut faire délivrer un commandement de payer par commissaire de justice. Pour un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, la clause ne produit effet qu’après un délai légal de six semaines si le commandement reste infructueux.
Cela signifie une chose simple : si le commandement réclame 3 000 euros et que le locataire paie 500 euros, la dette baisse, mais elle n’est pas effacée. À l’expiration du délai, le bailleur peut encore saisir le juge si le solde n’a pas été payé ou si aucun accord solide n’a été conclu.
Le paiement partiel peut toutefois compter. Il peut montrer que le locataire ne se désintéresse pas du bail. Il peut aussi aider à convaincre le juge qu’un échéancier est réaliste, surtout si le locataire a repris le paiement du loyer courant. Mais il ne remplace pas le paiement complet de l’arriéré, ni une demande de délais correctement présentée.
Pour éviter les erreurs, le locataire doit donc garder la preuve de chaque paiement : relevé bancaire, libellé du virement, reçu, échange écrit avec le bailleur ou l’agence. Le bailleur, lui, doit tenir un décompte précis après chaque acompte, avec les loyers, charges, frais éventuellement réclamés et paiements reçus.
Le point décisif : reprendre le loyer courant
Dans beaucoup de dossiers, le problème ne vient pas seulement de l’ancienne dette. Le juge regarde aussi ce qui se passe depuis le commandement. Un locataire qui rembourse 100 euros par mois sur une dette ancienne, mais qui ne paie plus le loyer courant, aura du mal à obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire.
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement pouvant aller jusqu’à trois ans lorsque le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Cette condition est centrale.
Exemple : un locataire doit 2 400 euros. Il reçoit un commandement de payer. Il reprend immédiatement le paiement complet du loyer mensuel et propose 100 euros par mois sur l’arriéré. Si ses ressources le permettent et si le décompte est clair, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’échéancier.
Autre exemple : le locataire verse 300 euros de temps en temps, sans payer le loyer courant de 950 euros. Même si ces paiements montrent une difficulté réelle, ils ne suffisent généralement pas à sécuriser le bail. La dette continue d’augmenter et le plan devient peu crédible.
Ce que doit contenir un plan d’apurement sérieux
Un plan d’apurement est utile seulement s’il est clair, écrit et tenable. Un simple message du type « je vous paierai dès que possible » protège mal les deux parties.
Un bon plan doit préciser :
- le montant exact de la dette reconnue ou, si elle est contestée, le montant provisoire accepté ;
- le montant du loyer et des charges courantes qui devront continuer à être payés chaque mois ;
- le montant de l’échéance destinée à résorber l’arriéré ;
- les dates de paiement ;
- la durée totale du plan ;
- les conséquences d’un nouvel impayé ou d’un retard ;
- le sort de la procédure déjà engagée, si un commandement ou une assignation existe.
Le locataire doit proposer un montant réaliste. Un échéancier trop ambitieux échoue vite et fragilise la défense. Le bailleur doit éviter les formulations ambiguës. S’il accepte un paiement partiel sans renoncer à la procédure, il est préférable de l’écrire expressément : l’acompte est reçu en déduction de la dette, sans renonciation aux droits issus du commandement, sauf accord contraire clairement signé.
Lorsque les aides au logement interviennent, le plan doit aussi tenir compte des règles CAF ou MSA. Le maintien ou le rétablissement de l’aide peut dépendre du traitement de l’impayé, du signalement et de la capacité à reprendre une trajectoire de paiement.
Locataire : que faire après un paiement partiel ?
Le premier réflexe doit être de demander un décompte à jour. Le locataire doit savoir exactement ce qui est réclamé : loyers, charges, frais de commissaire de justice, indemnités, sommes déjà réglées, aides versées directement au bailleur.
Ensuite, il faut écrire. Un appel téléphonique ne suffit pas. Le courrier ou l’email doit indiquer :
- le montant déjà payé ;
- le montant contesté, s’il y a une contestation ;
- la date à laquelle le loyer courant sera repris intégralement ;
- la proposition d’échéancier sur l’arriéré ;
- les démarches faites auprès de la CAF, du FSL, d’Action Logement, de l’assistante sociale ou de la commission de surendettement, si elles existent.
Si le commandement de payer est déjà délivré, il ne faut pas attendre l’assignation. Le délai de six semaines doit être utilisé pour régulariser autant que possible, rechercher une aide, réunir les justificatifs et proposer un accord écrit. Si l’audience est déjà fixée, le locataire doit préparer un dossier complet : ressources, charges, historique des paiements, justificatifs de difficultés, preuves de reprise du loyer courant, démarches sociales et plan proposé.
Il faut aussi vérifier le commandement. Il doit contenir les mentions obligatoires, notamment le délai de paiement, le décompte, le montant mensuel du loyer et des charges, les conséquences possibles, l’adresse du FSL et l’information sur la possibilité de demander des délais. Une erreur substantielle peut ouvrir une contestation, mais il ne faut pas se contenter d’un argument formel si la dette continue de grossir.
Bailleur : accepter un acompte sans affaiblir le dossier
Un bailleur a généralement intérêt à accepter les paiements, même partiels. Refuser un acompte peut aggraver inutilement la dette. Mais il faut accepter proprement.
Le bailleur doit mettre à jour le décompte après chaque versement, conserver les preuves et éviter les accords verbaux. Si un plan est accepté, il doit être daté, signé et précis. Si le bailleur souhaite maintenir la procédure malgré l’acompte, il doit le dire clairement.
Lorsque le bail a une caution, le commandement de payer doit être signifié à la caution dans le délai prévu par la loi, faute de quoi la caution peut ne pas être tenue des pénalités ou intérêts de retard. Lorsque la dette atteint les seuils de signalement, le bailleur doit aussi intégrer les démarches de prévention prévues par les textes, notamment le signalement à la CCAPEX dans les cas requis.
Le bailleur ne doit jamais tenter de se faire justice lui-même : changer les serrures, couper l’électricité, retirer des meubles, harceler le locataire ou bloquer l’accès au logement expose à de graves risques. Même face à une dette certaine, l’expulsion suppose une décision de justice et le respect de la procédure.
Peut-on encore éviter l’expulsion après l’assignation ?
Oui, dans certains dossiers. L’assignation ne signifie pas que l’expulsion est automatique. Le juge peut vérifier la dette, apprécier les paiements déjà réalisés, accorder des délais, suspendre les effets de la clause résolutoire et tenir compte de la situation concrète.
Mais la marge de manoeuvre dépend du dossier. Le locataire qui arrive à l’audience avec un plan crédible, une reprise du loyer courant, des justificatifs de ressources et des démarches sociales a une meilleure position qu’un locataire qui se contente d’expliquer qu’il paiera plus tard.
Pour le bailleur, l’audience se prépare aussi. Il faut un décompte fiable, les quittances ou appels de loyers, le bail, le commandement, les justificatifs de signification, les courriers, les preuves de relances, les informations sur la caution et, si nécessaire, les démarches CCAPEX ou préfectorales.
La décision du juge peut prévoir un échéancier. Si le locataire respecte les délais et paie la dette selon le plan, la clause résolutoire peut être réputée ne pas avoir joué. En revanche, un seul manquement au plan fixé par le juge peut relancer les conséquences prévues par la décision.
Paris et Île-de-France : pourquoi le dossier doit être très documenté
À Paris et en Île-de-France, les loyers élevés rendent les impayés très vite importants. Deux ou trois mois peuvent suffire à créer une dette difficile à absorber. Les délais d’audience, la saturation des dispositifs sociaux et la pression sur le logement rendent la préparation du dossier déterminante.
Pour un locataire, il faut documenter vite : situation professionnelle, baisse de revenus, séparation, maladie, changement familial, demande FSL, dossier CAF, demande de logement social, recherche de solution amiable, reprise du loyer courant. Le juge ne peut pas construire un échéancier sérieux sans éléments chiffrés.
Pour un bailleur, la priorité est la régularité : commandement conforme, décompte propre, absence d’ambiguïté sur les paiements partiels, preuve des relances, respect des délais et des transmissions obligatoires. Un dossier mal préparé peut retarder la procédure ou affaiblir la demande, même lorsque la dette est réelle.
Les pièces à réunir immédiatement
Pour le locataire :
- bail, état des lieux et dernier avis d’échéance ;
- commandement de payer et assignation, si elle existe ;
- relevés des paiements partiels ;
- justificatifs de ressources et de charges ;
- échanges avec le bailleur ou l’agence ;
- demandes CAF, FSL, Action Logement, assistante sociale ou surendettement ;
- proposition écrite de plan d’apurement.
Pour le bailleur :
- bail signé et clause résolutoire ;
- historique des loyers, charges et paiements ;
- décompte actualisé après chaque acompte ;
- commandement de payer et preuve de signification ;
- acte adressé à la caution, si une caution existe ;
- échanges sur le plan d’apurement ;
- justificatifs des démarches de prévention et de transmission lorsqu’elles sont exigées.
À retenir
Un paiement partiel est rarement inutile. Il réduit la dette, montre une démarche et peut aider à obtenir un délai. Mais il ne suffit pas, à lui seul, à neutraliser un commandement de payer ou une clause résolutoire. La clé est de reprendre le loyer courant, d’écrire un plan réaliste, de prouver les paiements et de préparer le dossier avant l’audience.
Le locataire doit agir vite pour transformer les paiements partiels en défense cohérente. Le bailleur doit accepter les acomptes sans perdre la maîtrise juridique du dossier. Dans les deux cas, le sujet n’est pas seulement de savoir si une somme a été versée, mais si le dossier permet au juge de comprendre la dette, la capacité de paiement et la solution proposée.
Sources utiles
- Article 24 de la loi du 6 juillet 1989
- Décret n° 2026-84 du 12 février 2026 relatif au traitement des impayés de dépenses de logement
- Article L. 824-2 du Code de la construction et de l’habitation
- Service-Public : loyers impayés et expulsion du locataire
Pour aller plus loin, vous pouvez aussi consulter nos articles sur le commandement de payer le loyer, les aides en cas de loyer impayé et l’accompagnement par un avocat en recouvrement de loyers à Paris.
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