Le bail commercial à l’épreuve des procédures collectives : la construction prétorienne d’une frontière entre créances antérieures et postérieures
I. L’emprise de l’ouverture de la procédure collective sur l’action en résiliation du bail
A. Le principe de l’arrêt des poursuites individuelles et l’impossible acquisition de la clause résolutoire
L’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du preneur à bail commercial produit un effet radical sur les actions que le bailleur entendait exercer en vue d’obtenir la résiliation du contrat de location. L’article L. 622-21 du Code de commerce [[Article L. 622-21 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006244656]] pose le principe de l’arrêt ou de l’interdiction des poursuites individuelles, qui interdit au créancier de poursuivre le débiteur en justice après le jugement d’ouverture pour les créances nées antérieurement à ce jugement. Ce principe, qui irrigue l’ensemble du droit des entreprises en difficulté, trouve dans le contentieux du bail commercial l’une de ses manifestations les plus décisives.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation en a donné une illustration éclatante dans un arrêt du 25 janvier 2023 [[Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n°21-21.957, FS-D, https://www.courdecassation.fr/decision/63d0db4793de8405dea53170]]. La Cour y énonce que « l’action introduite par le bailleur, avant le jugement d’ouverture d’une procédure collective contre le locataire, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges afférents à une occupation antérieure à ladite procédure, ne peut plus être poursuivie après ce jugement, dès lors qu’elle n’a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée ». La portée de cette solution est considérable : la clause résolutoire, fût-elle acquise en première instance, ne résiste pas à l’ouverture de la procédure collective si l’ordonnance ou le jugement qui l’a constatée fait l’objet d’un appel. Seule une décision de justice revêtue de l’autorité de la chose jugée avant le jugement d’ouverture permet au bailleur de se prévaloir de la résiliation.
Cette solution constitue une application directe de l’article L. 641-3 du Code de commerce [[Article L. 641-3 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006245315]], qui rend applicable à la liquidation judiciaire le principe de l’arrêt des poursuites individuelles. En l’espèce, la locataire avait été placée en liquidation judiciaire le 12 janvier 2021, en cours d’instance d’appel. La cour d’appel de Grenoble avait néanmoins constaté l’acquisition des clauses résolutoires insérées aux baux commerciaux, au motif que les causes des commandements de payer du 2 juin 2020 n’avaient pas été réglées. La Cour de cassation censure cette motivation au visa des articles L. 622-21 et L. 641-3, rappelant que l’ouverture de la procédure collective fait obstacle à la poursuite de l’action en constatation de la clause résolutoire lorsque celle-ci n’a pas encore donné lieu à une décision passée en force de chose jugée.
Par ailleurs, la loi n°2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique [[Loi n°2026-403 du 26 mai 2026, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000051935382]] a introduit dans l’article L. 145-41 du Code de commerce une condition supplémentaire à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire : le juge doit désormais s’assurer de « la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette exigence, qui subordonne la suspension à une démonstration de solvabilité, est susceptible d’entrer en tension avec le principe d’arrêt des poursuites lorsque le locataire se trouve précisément dans l’incapacité financière de démontrer une telle capacité. La réforme ajoute ainsi une couche de complexité à l’articulation entre les deux corps de règles.
B. La distinction fondamentale des créances locatives selon leur date et le droit à résiliation pour défaut de paiement postérieur
Si l’arrêt des poursuites paralyse l’action fondée sur des créances antérieures au jugement d’ouverture, le législateur a ménagé au bailleur une voie de résiliation pour les loyers et charges demeurés impayés après cette date. L’article L. 622-14 du Code de commerce [[Article L. 622-14 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006244665]] dispose que le bail ne peut être résilié pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation antérieure au jugement d’ouverture, mais qu’il peut l’être lorsque le locataire ne paie pas les loyers et charges afférents à une occupation postérieure, passé un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture. En liquidation judiciaire, l’article L. 641-12 étend ce mécanisme tout en le resserrant.
La Cour de cassation veille avec rigueur à la mise en œuvre de cette distinction temporelle. Dans un arrêt du 8 février 2024 [[Cass. 3e civ., 8 févr. 2024, n°22-11.120, F-D, https://www.courdecassation.fr/decision/65c47d8c86d70a000846ccfc]], elle a jugé que l’indemnité d’occupation due après résiliation du bail constitue une créance postérieure à l’ouverture de la liquidation judiciaire, qui doit être payée à l’échéance lorsqu’elle est née des besoins de la vie courante du débiteur. La Cour approuve la cour d’appel d’avoir retenu que « la créance d’indemnité d’occupation due par le locataire, personne physique, après la résiliation du bail portant sur son habitation personnelle jusqu’à la libération des lieux, était la contrepartie de l’occupation de ce logement ». La solution, rendue en matière de bail d’habitation, n’en éclaire pas moins le principe applicable au bail commercial : la créance postérieure au jugement d’ouverture échappe à la discipline collective et doit être honorée à son échéance.
La Cour de cassation a par ailleurs eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 15 juin 2023 [[Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n°21-23.902, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/648aaca202075b05db402415]], que les dispositions réglementaires prises pendant la crise sanitaire faisaient obstacle à la mise en œuvre de la clause résolutoire pour les loyers impayés durant cette période. La Cour a jugé que « le défaut de paiement des loyers intervenu entre le 12 mars et 10 septembre 2020 ne peut donc entraîner la mise en œuvre de la clause résolutoire ». Cette jurisprudence, rendue dans le contexte exceptionnel du covid-19, illustre la sensibilité du droit des baux commerciaux aux circonstances économiques et la primauté des dispositions impératives sur la volonté contractuelle.
Un arrêt du 30 novembre 2023 [[Cass. 3e civ., 30 nov. 2023, n°22-14.594, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/656844bdddd7eb8318e53655]], également publié au Bulletin, confirme cette orientation en posant que les arrêtés réglementaires pris sur le fondement de l’état d’urgence sanitaire interdisaient, pendant la période qu’ils couvraient, de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Ces décisions, bien que directement liées à la crise sanitaire, révèlent un principe plus général selon lequel les règles d’ordre public de protection du débiteur priment sur les stipulations contractuelles dès lors que le législateur ou le pouvoir réglementaire est intervenu.
II. La poursuite du contrat de bail et les prérogatives des organes de la procédure
A. Le droit d’option de l’administrateur judiciaire et la continuation du bail commercial
L’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire n’entraîne pas, par elle-même, la résiliation du bail commercial. Bien au contraire, l’article L. 622-13 du Code de commerce [[Article L. 622-13 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006244662]] pose le principe de la continuation des contrats en cours, dont le bail commercial fait partie, et confère à l’administrateur judiciaire un droit d’option : celui-ci peut exiger l’exécution du contrat en cours ou y mettre fin. L’exercice de cette option est soumis à des conditions de délai et de mise en demeure préalable du cocontractant.
Le bailleur, en sa qualité de cocontractant, dispose de la faculté de mettre en demeure l’administrateur judiciaire de prendre parti sur la continuation du bail. À défaut de réponse dans le délai d’un mois, le bail est résilié de plein droit. Ce mécanisme place le bailleur dans une position d’attente qui peut s’avérer préjudiciable, notamment lorsque les loyers courent sans être payés, mais il répond à l’objectif de préservation de l’outil de production que constitue le local commercial pour l’entreprise en difficulté.
L’arrêt du 29 janvier 2026 [[Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n°24-12.185, F-D, https://www.courdecassation.fr/decision/697b02cbcdc6046d471107c1]] offre une illustration concrète du jeu des prérogatives de l’administrateur judiciaire dans le cadre d’un bail commercial. En l’espèce, la société locataire, placée en redressement judiciaire, avait notifié la résiliation du bail par l’intermédiaire de son administrateur judiciaire le 24 juin 2019, avant de restituer les locaux le 28 juin 2019. La bailleresse sollicitait reconventionnellement le constat de l’acquisition de la clause résolutoire en vertu d’un commandement de payer du 6 novembre 2018. La cour d’appel de Rennes, dont l’arrêt est confirmé par la Cour de cassation, a constaté la résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire au 6 décembre 2018, fixé l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération des locaux et admis la créance de la bailleresse au passif de la procédure.
Cette décision illustre la complexité de l’articulation chronologique : le commandement de payer (novembre 2018) est antérieur à l’ouverture de la procédure collective (redressement judiciaire), mais la résiliation de plein droit par l’effet de la clause résolutoire est acquise au 6 décembre 2018, soit également avant l’ouverture de la procédure. La décision de l’administrateur de résilier le bail en juin 2019 intervient donc postérieurement à une résiliation déjà consommée. L’hypothèse est distincte de celle tranchée par l’arrêt du 25 janvier 2023 dans laquelle la résiliation n’était pas définitivement acquise avant le jugement d’ouverture.
L’arrêt du 5 mars 2026 [[Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n°24-15.820, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94faecdc6046d47944386]], rendu par la troisième chambre civile et publié au Bulletin, ajoute une pièce essentielle au dispositif en jugeant que le locataire peut opposer l’exception d’inexécution au bailleur qui met en œuvre la clause résolutoire, et ce même si le locataire n’a pas saisi le juge dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer. La Cour énonce qu’il est « indifférent que le locataire n’ait pas réglé les loyers dans ce délai d’un mois ni sollicité de délais de paiement pendant cette période », et que la cour d’appel aurait dû « rechercher si les manquements du bailleur rendaient les locaux impropres à leur destination, ce qui aurait pu justifier la suspension du paiement ». Cette solution, qui renforce la protection du locataire contre une clause résolutoire actionnée de manière abusive, prend une dimension singulière lorsqu’elle est invoquée dans le cadre d’une procédure collective, où l’administrateur judiciaire ou le débiteur peut l’opposer pour préserver le droit au bail.
La garantie solidaire souscrite par le cédant du fonds de commerce constitue un autre point de friction entre le droit des baux commerciaux et le droit des procédures collectives. L’article L. 145-16-2 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, encadre strictement les clauses de garantie solidaire. Lorsque le cessionnaire du fonds de commerce est placé en procédure collective, le bailleur peut être tenté de poursuivre le garant solidaire pour la totalité des loyers impayés. L’arrêt du 6 novembre 2025, en admettant que le garant puisse se prévaloir de la transaction conclue entre le bailleur et le débiteur principal pour obtenir une déduction de sa part divise, tempère ce risque. La Cour y rappelle que le codébiteur solidaire peut invoquer « les exceptions qui sont communes à tous les codébiteurs, telles que la nullité ou la résolution, et celles qui lui sont personnelles » [[Article 1315 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041583]]. Cette solution, qui emprunte au droit commun des obligations, produit des effets pratiques considérables dans le contentieux des procédures collectives lorsque le bailleur entend cumuler les actions contre le débiteur principal et ses garants.
L’arrêt du 6 novembre 2025 [[Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n°24-10.745, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/690c49681f8a20b910eb56bf]], publié au Bulletin et rendu en formation de section, mérite également l’attention dans le contexte des procédures collectives. La Cour y juge que « si la transaction est un contrat qui ne peut produire d’effet qu’entre les parties qui l’ont conclue et qu’à ce titre, un tiers ne peut se prévaloir de ses effets, elle constitue pour lui un fait juridique, de sorte que le tiers codébiteur solidaire peut invoquer les engagements contenus dans la transaction intervenue entre le créancier commun et l’un de ses coobligés, dès lors qu’il en résulte pour ce dernier un avantage dont il peut lui-même bénéficier ». Cette solution, qui concerne la garantie solidaire du cédant du fonds de commerce, a des implications directes dans le contexte des procédures collectives où le bailleur peut être tenté de transiger avec le débiteur principal tout en poursuivant le garant solidaire.
B. Le sort du bail après liquidation judiciaire et le traitement des restitutions réciproques
La liquidation judiciaire du preneur emporte des conséquences spécifiques sur le bail commercial. L’article L. 641-11-1 du Code de commerce prévoit que le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues par le contrat. Le bailleur ne peut s’opposer à cette cession que pour des motifs légitimes, ce qui renforce la protection de l’actif que constitue le droit au bail dans la procédure collective. La cession du bail commercial est ainsi soumise aux articles L. 145-15 à L. 145-16-2 du Code de commerce, mais le contexte de la liquidation judiciaire infléchit sensiblement l’équilibre des droits et obligations des parties.
L’arrêt du 25 janvier 2023 [[Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n°21-19.089, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/63d0dac993de8405dea530e4]], rendu en formation de section et publié au Bulletin, aborde la question du préjudice subi par le preneur évincé dans un contexte de liquidation judiciaire. En l’espèce, la locataire avait été expulsée en exécution d’un arrêt de référé constatant la résiliation des baux par acquisition de la clause résolutoire, arrêt ultérieurement infirmé après cassation. La procédure de redressement judiciaire de la locataire avait entre-temps été convertie en liquidation judiciaire. La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel qui avait rejeté la demande d’indemnisation au titre de la perte de chiffre d’affaires, au motif que « la privation de la possibilité de poursuivre, dans les locaux, une activité commerciale jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, en méconnaissance du droit du locataire au maintien dans les lieux, occasionne à ce dernier un préjudice qu’il appartient au juge d’évaluer ».
Cette solution est capitale dans le contexte des procédures collectives : elle signifie que le droit au maintien dans les lieux, prévu par l’article L. 145-28 du Code de commerce [[Article L. 145-28 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006222176]], survit à la liquidation judiciaire du preneur et que sa violation, notamment par une expulsion précipitée, ouvre droit à réparation du préjudice économique subi. La créance de réparation ainsi déterminée entre dans le patrimoine du débiteur et profite à la collectivité des créanciers, ce qui confère à cette solution une portée pratique considérable.
La Cour de cassation, dans un arrêt du 12 octobre 2023 [[Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n°22-20.375, https://www.courdecassation.fr/decision/65278e2f625e6e83183e3491]], a également eu à connaître d’une situation dans laquelle le liquidateur avait assigné les preneurs en résiliation du bail, expulsion et paiement d’un arriéré locatif. L’arrêt, rendu sur un pourvoi des locataires, censure la cour d’appel pour n’avoir pas recherché si la créance de restitution en valeur du droit au bail se compensait avec la créance d’arriéré locatif du bailleur en liquidation judiciaire, ce qui illustre la complexité des mécanismes de compensation dans ce contexte.
L’arrêt du 4 juillet 2024 [[Cass. 3e civ., 4 juil. 2024, n°23-13.285, https://www.courdecassation.fr/decision/66863b8fb1dbbe3bae5fff50]], rendu dans le cadre de la liquidation judiciaire d’un important distributeur, rappelle que les clauses d’indexation qui produisent une distorsion prohibée entre l’évolution de l’indice et celle du loyer sont réputées non écrites, y compris dans le contexte d’une procédure collective où le liquidateur entend se prévaloir de ces stipulations. La Cour rappelle que ce réputé non écrit relève de l’ordre public de direction et que la clause continue de produire ses effets pour la partie non prohibée. Cette solution prend un relief particulier lorsque le bail commercial constitue l’un des principaux actifs cessibles dans le cadre de la liquidation : le périmètre exact des obligations locatives pèse sur la valorisation du droit au bail.
Un arrêt du 20 novembre 2025 [[Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n°24-11.297, https://www.courdecassation.fr/decision/691eb8970faf9858cdf4e33d]] complète ce panorama en abordant le cas de la société en nom collectif confrontée à l’ouverture d’une procédure collective. La Cour y rappelle que les associés d’une SNC sont indéfiniment et solidairement responsables du passif social, ce qui peut entraîner l’extension de la procédure ou des poursuites personnelles lorsque le bail commercial n’a pas été honoré.
L’arrêt du 3 juillet 2025 [[Cass. 3e civ., 3 juil. 2025, n°23-19.274, https://www.courdecassation.fr/decision/68661ea355c314fc837104c3]] offre une autre déclinaison de ce contentieux : dans une hypothèse où la locataire, exploitant une salle de sport, avait été placée en liquidation judiciaire, le liquidateur avait sollicité la résiliation du bail. La Cour de cassation, saisie d’un pourvoi contre l’arrêt de la cour d’appel de Metz, a censuré la décision pour un motif tenant à la motivation insuffisante, rappelant que les juges du fond doivent caractériser les manquements justifiant la résiliation. Cette décision, bien que technique, rappelle que la résiliation sollicitée par le liquidateur lui-même obéit aux règles du droit commun du bail commercial et que le contexte de la procédure collective ne dispense pas d’une motivation rigoureuse.
Enfin, la question du point de départ du délai de l’article L. 145-60 du Code de commerce [[Article L. 145-60 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006222202]], qui soumet à une prescription biennale les actions fondées sur le statut des baux commerciaux, prend une acuité particulière dans le contexte des procédures collectives. L’interruption ou la suspension de ce délai par l’effet du jugement d’ouverture, de la déclaration de créance ou de la reprise d’instance par le liquidateur constitue un enjeu procédural dont la jurisprudence récente de la troisième chambre civile atteste la récurrence. L’action en indemnité d’éviction exercée par le liquidateur, ou à l’encontre de celui-ci, doit être engagée dans le délai de deux ans, sous peine de forclusion, ce qui impose aux organes de la procédure une vigilance particulière dans le suivi des contentieux locatifs.
Conclusion
L’articulation du statut des baux commerciaux et du droit des procédures collectives repose tout entière sur une distinction cardinale entre les créances antérieures et postérieures au jugement d’ouverture. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par une série de décisions rendues entre 2023 et 2026, a construit un équilibre dans lequel le bailleur conserve le droit d’obtenir la résiliation du bail pour les loyers demeurés impayés après le jugement d’ouverture, passé le délai légal, mais se trouve privé de toute action pour les créances nées antérieurement à ce jugement, sauf décision passée en force de chose jugée. Le législateur, par la loi du 26 mai 2026, a introduit une condition de capacité financière qui vient complexifier cet équilibre en subordonnant la suspension des effets de la clause résolutoire à la démonstration d’une solvabilité que le débiteur en procédure collective est précisément dans l’incapacité de démontrer.
La pratique révèle que la maîtrise de cette matière hybride, à la croisée du droit des baux commerciaux et du droit des procédures collectives, exige une connaissance précise des règles impératives du Livre VI du Code de commerce autant que des mécanismes propres au statut de 1953. Le bailleur confronté à la défaillance de son locataire doit identifier avec rigueur la date des créances impayées, vérifier l’acquisition définitive de la clause résolutoire avant le jugement d’ouverture et, à défaut, engager une procédure de résiliation pour les loyers postérieurs demeurés impayés dans les trois mois du jugement. Le liquidateur, quant à lui, doit préserver la valeur du droit au bail dans l’intérêt de la collectivité des créanciers tout en s’acquittant des loyers et charges postérieurs à la date d’ouverture, sauf à s’exposer à l’action en résiliation du bailleur. L’analyse de la jurisprudence la plus récente révèle ainsi un droit en mouvement, dans lequel la protection du fonds de commerce comme instrument de rebond de l’entreprise en difficulté le dispute à la préservation des droits du bailleur, créancier involontaire de la procédure collective.
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