Un compromis peut être signé. Le prix peut être accepté. L’acquéreur peut préparer son financement. Puis un voisin propriétaire d’une parcelle boisée contiguë invoque le droit de préférence forestier et prétend passer devant l’acquéreur choisi.
La difficulté est fréquente lorsque le bien vendu n’est pas une simple parcelle de bois. Il peut s’agir d’une propriété rurale, d’un terrain classé au cadastre en bois ou taillis, mais supportant aussi une maison, un bâtiment, un étang, un accès ou un autre élément qui donne au bien une valeur différente d’une parcelle forestière isolée.
Dans un arrêt du 28 mai 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a apporté une précision importante : lorsque la vente porte sur une parcelle unique cadastrée en nature de bois, mais supportant une maison d’habitation, l’exception prévue par l’article L. 331-21, 8°, du code forestier peut s’appliquer. Le voisin boisé contigu ne peut donc pas toujours imposer son droit de préférence au seul motif que le cadastre mentionne une nature boisée.
La décision est importante pour les vendeurs, acquéreurs, notaires, agents immobiliers et voisins qui découvrent ce mécanisme au moment de la signature. Elle oblige à regarder le bien vendu dans sa réalité complète, et pas seulement à partir d’une mention cadastrale.
Ce que prévoit le droit de préférence forestier
Le droit de préférence forestier permet, dans certains cas, aux propriétaires de parcelles boisées contiguës d’être préférés lorsqu’une petite propriété boisée est vendue.
Le principe est posé par l’article L. 331-19 du code forestier. Lorsque la vente porte sur une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts, d’une superficie inférieure à quatre hectares, les propriétaires de parcelles boisées contiguës peuvent bénéficier d’un droit de préférence.
L’objectif est simple : favoriser le regroupement des petites parcelles forestières. Des bois morcelés sont plus difficiles à entretenir, exploiter et gérer. Le législateur a donc voulu permettre aux voisins forestiers de consolider leur propriété.
Mais ce droit n’est pas général. Il ne transforme pas tout voisin en acquéreur prioritaire. Il ne s’applique que si ses conditions sont réunies. Surtout, il comporte des exceptions.
L’article L. 331-21 du code forestier exclut notamment le droit de préférence lorsque la vente porte sur une propriété comportant une ou plusieurs parcelles classées au cadastre en nature de bois et un ou plusieurs autres biens bâtis ou non.
C’est cette exception qui a été au centre de l’arrêt rendu le 28 mai 2026 par la Cour de cassation.
Ce que dit l’arrêt du 28 mai 2026
Dans l’affaire jugée, une promesse de vente avait été consentie à un acquéreur sur une maison d’habitation avec terrain attenant. La propriété correspondait à une parcelle cadastrée en nature de bois-taillis. Une SCI voisine s’est prévalue du droit de préférence forestier. La vente au profit du premier acquéreur n’a donc pas été réitérée.
L’acquéreur évincé a demandé l’exécution forcée de la vente.
La cour d’appel avait admis le droit de préférence de la SCI. Elle avait notamment considéré que l’exception applicable aux ventes de biens mixtes ne pouvait jouer que si la propriété vendue comprenait plusieurs parcelles, dont au moins une ne serait pas cadastrée en bois. Selon ce raisonnement, une parcelle unique classée bois-taillis restait soumise au droit de préférence, même si elle supportait une maison.
La Cour de cassation censure ce raisonnement.
Elle retient que l’article L. 331-21, 8°, du code forestier vise les ventes portant sur « une ou plusieurs parcelles ». Dès lors, une parcelle unique peut entrer dans l’exception si elle comporte un autre bien, bâti ou non, tel qu’une maison ou un étang.
La formule de la Cour est directement exploitable en pratique : la vente d’une parcelle unique classée au cadastre en nature de bois, mais supportant une maison, peut échapper au droit de préférence forestier.
La décision est consultable sur le site de la Cour de cassation : Cour de cassation, 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-10.202.
Pourquoi cette précision change la pratique des ventes
Avant cette décision, une discussion existait sur les ventes de parcelles uniques.
Certains voisins soutenaient que l’exception des biens mixtes ne concernait que les propriétés composées de plusieurs parcelles. Dans cette lecture, une maison située sur une seule parcelle cadastrée bois ne suffisait pas à neutraliser le droit de préférence.
La Cour de cassation adopte une lecture plus concrète. Elle regarde le texte et la finalité du droit de préférence.
Le droit de préférence forestier vise à favoriser le regroupement de petites parcelles boisées. Il ne vise pas à permettre à un voisin d’écarter l’acquéreur choisi lorsqu’une propriété comporte un bien étranger à cet objectif, par exemple une maison d’habitation.
Cette distinction est décisive.
Si la vente porte seulement sur une parcelle boisée de moins de quatre hectares, le droit de préférence peut être invoqué.
Si la vente porte sur un ensemble plus complexe, comprenant une maison ou un autre bien bâti ou non, il faut vérifier l’exception avant de bloquer la vente.
Les points à vérifier avant de signer ou de contester
La première vérification concerne le cadastre.
La Cour de cassation confirme que, pour déterminer si la parcelle est en nature de bois et forêts, il faut regarder le classement cadastral. Dans l’affaire jugée, la parcelle était classée en bois-taillis. La Cour admet que ce classement entre dans le groupe des bois et forêts.
La deuxième vérification concerne la superficie.
Le droit de préférence forestier suppose une propriété d’une superficie inférieure à quatre hectares. Si ce seuil n’est pas rempli, le mécanisme doit être discuté.
La troisième vérification concerne la contiguïté.
Le voisin qui revendique la préférence doit être propriétaire d’une parcelle boisée contiguë. Une proximité approximative ne suffit pas. Il faut examiner les limites cadastrales, les plans, les titres et, si nécessaire, les documents d’arpentage.
La quatrième vérification concerne la nature exacte du bien vendu.
C’est ici que l’arrêt du 28 mai 2026 est le plus utile. Si la vente porte sur une maison, un bâtiment, un étang ou un autre bien qui ne répond pas à la logique de regroupement forestier, l’exception de l’article L. 331-21, 8°, doit être étudiée.
La cinquième vérification concerne la rédaction de la promesse.
Le compromis doit décrire précisément le bien vendu. Une rédaction vague peut créer un contentieux. Il faut éviter de présenter la vente comme une simple cession de bois si le bien comporte aussi une maison, une dépendance ou un élément distinct.
Que peut faire l’acquéreur évincé ?
L’acquéreur évincé ne doit pas se limiter à constater que le voisin a invoqué son droit de préférence.
Il peut demander la communication des éléments qui justifient ce droit : titre du voisin, parcelle concernée, caractère boisé, contiguïté, superficie, notification et conditions de vente.
Il peut ensuite contester l’application du droit de préférence si l’une des conditions fait défaut.
Dans une situation comparable à celle jugée le 28 mai 2026, l’acquéreur doit surtout vérifier si la vente porte sur une propriété mixte. Si le bien comprend une maison d’habitation ou un autre bien bâti ou non, l’exception doit être invoquée de manière claire.
Lorsque la vente a été bloquée, l’acquéreur peut envisager une action en exécution forcée de la promesse ou une action indemnitaire, selon les termes du compromis, le comportement du vendeur, l’intervention du voisin et l’état d’avancement du dossier.
Les pièces utiles sont les suivantes : promesse de vente, annexes cadastrales, plan de situation, extrait de matrice cadastrale, titres de propriété, échanges notariaux, notification du droit de préférence, réponse du voisin, refus de réitération et justificatifs du financement.
Que doit faire le vendeur ?
Le vendeur doit éviter deux erreurs.
La première consiste à ignorer le droit de préférence alors que le bien entre dans son champ. Une vente conclue sans respecter un droit de préférence applicable peut être contestée.
La seconde consiste à bloquer trop vite la vente au profit de l’acquéreur initial alors que le voisin n’a pas réellement de droit prioritaire.
Le vendeur doit donc qualifier le bien avant la signature ou, au plus tard, avant la réitération.
Il faut vérifier si la parcelle est bien classée au cadastre en nature de bois et forêts. Il faut contrôler la superficie. Il faut identifier les voisins potentiellement titulaires du droit. Il faut ensuite examiner les exceptions, notamment lorsque le bien vendu comprend une maison, un bâtiment, un étang ou un autre élément non forestier.
Si un voisin revendique le bénéfice du droit de préférence, le vendeur ne doit pas répondre seul dans l’urgence. La réponse engage la suite de la vente. Elle peut exposer le vendeur à une action de l’acquéreur évincé ou du voisin.
Que peut faire le voisin qui revendique la préférence ?
Le voisin boisé contigu doit être prudent.
Il ne suffit pas de démontrer qu’une parcelle voisine est classée en bois. Il faut aussi vérifier que la vente ne relève pas d’une exception.
Après l’arrêt du 28 mai 2026, un voisin qui revendique un droit de préférence sur une parcelle unique supportant une maison prend un risque contentieux. La présence d’un bien bâti peut faire obstacle à sa demande.
Cela ne signifie pas que toute construction exclut automatiquement le droit de préférence dans tous les cas. Chaque dossier dépend de la désignation du bien, de la nature cadastrale, des éléments vendus, de la configuration des lieux et des actes signés.
Le voisin doit donc réunir ses preuves avant d’intervenir : titre de propriété, plan cadastral, justificatif de contiguïté, désignation de la parcelle vendue, superficie, notification reçue et correspondances notariées.
Paris et Île-de-France : un enjeu surtout procédural
Le droit de préférence forestier concerne souvent des biens ruraux, mais des ventes en Île-de-France peuvent aussi soulever des difficultés, notamment en grande couronne ou dans des communes où coexistent maisons, terrains boisés, zones naturelles et parcelles enclavées.
Lorsque le litige porte sur l’exécution d’une promesse de vente ou sur la contestation du droit de préférence, la stratégie dépend du lieu de situation de l’immeuble, des clauses du compromis et de l’urgence de la réitération.
En pratique, il faut agir vite lorsque la date de signature approche, lorsque le notaire suspend l’acte, ou lorsque le vendeur annonce qu’il va vendre au voisin. Une mise en demeure ciblée peut parfois suffire. Dans les dossiers plus tendus, une action judiciaire peut être nécessaire pour préserver la vente ou obtenir réparation.
La méthode à suivre en cas de blocage
La première étape consiste à reconstituer la chronologie.
Il faut identifier la date de la promesse, la date de notification éventuelle, la réponse du voisin, la position du notaire, la date prévue pour la réitération et les raisons exactes du blocage.
La deuxième étape consiste à qualifier le bien.
Il faut comparer le cadastre, la désignation dans l’acte et la réalité physique du bien. La présence d’une maison doit être documentée : acte, diagnostics, photographies, plans, taxe foncière, permis ou attestations.
La troisième étape consiste à qualifier juridiquement le droit revendiqué.
Le voisin remplit-il les conditions de l’article L. 331-19 du code forestier ? L’exception de l’article L. 331-21, 8°, peut-elle être invoquée ? Le bien est-il vendu comme une propriété purement boisée ou comme une propriété comportant un autre bien ?
La quatrième étape consiste à choisir l’action utile.
Selon le dossier, il peut s’agir d’une réponse au notaire, d’une mise en demeure du vendeur, d’une contestation du droit revendiqué par le voisin, d’une demande d’exécution forcée de la vente ou d’une demande indemnitaire.
Le point essentiel est de ne pas confondre vitesse et précipitation. Une contestation mal fondée peut bloquer la vente inutilement. Une absence de réaction peut, au contraire, laisser disparaître l’opportunité d’achat.
Ce qu’il faut retenir
Le droit de préférence forestier n’est pas automatique.
Une parcelle classée bois-taillis peut relever du champ des bois et forêts. Mais si la vente porte sur une parcelle unique qui supporte une maison ou un autre bien distinct, l’exception prévue par l’article L. 331-21, 8°, du code forestier doit être examinée.
L’arrêt du 28 mai 2026 protège la cohérence du mécanisme : le droit de préférence forestier sert à regrouper des petites parcelles boisées, pas à évincer l’acquéreur choisi d’une propriété comprenant une maison.
Avant de renoncer à la vente ou d’engager un contentieux, il faut vérifier les actes, le cadastre, la configuration réelle du bien et les notifications intervenues.
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