Les conditions d’application du statut des baux commerciaux : l’exigence d’immatriculation du preneur et la sanction procédurale de son défaut
I. L’immatriculation du preneur, condition cardinale d’accès au statut protecteur
A. Le principe de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés
Le statut des baux commerciaux, institué par le décret du 30 septembre 1953 et codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, constitue un régime dérogatoire au droit commun du louage, conférant au preneur une protection exorbitante : droit au renouvellement, indemnité d’éviction, plafonnement du loyer. L’accès à ce régime d’ordre public est toutefois subordonné à des conditions strictes, dont la première réside dans l’immatriculation du preneur.
Aux termes de l’article L. 145-1, I, du Code de commerce, les dispositions du chapitre V s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises [[Code de commerce, art. L. 145-1, I, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000044056347, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2021-1189 du 15 septembre 2021.]]. L’immatriculation constitue ainsi une condition d’éligibilité au statut, dont la portée a été précisée par une jurisprudence constante de la troisième chambre civile de la Cour de cassation.
La Cour de cassation a énoncé ce principe avec une particulière netteté dans un arrêt du 24 novembre 2021 : « le preneur qui revendique le statut des baux commerciaux doit justifier d’une immatriculation à la date de sa demande en justice » [[Cass. 3e civ., 24 nov. 2021, n° 19-25.251, https://www.courdecassation.fr/decision/619de445b458df69d4022a8a : « le preneur qui revendique le statut des baux commerciaux doit justifier d’une immatriculation à la date de sa demande en justice. »]]. Cette décision, rendue au visa de l’article L. 145-1, I, du Code de commerce, a censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui avait écarté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’immatriculation du preneur à la date de l’assignation, au motif inopérant que sa radiation du registre du commerce consécutive à la fraude du bailleur ne pouvait lui être reprochée.
L’arrêt du 3 novembre 2021 confirme cette exigence avec une égale rigueur : la troisième chambre civile y rappelle que « l’une des conditions essentielles du bénéfice du statut des baux commerciaux est celle d’exploitation d’un fonds » [[Cass. 3e civ., 3 nov. 2021, n° 19-25.014, https://www.courdecassation.fr/decision/618233efbc6daf04fdc64217 : « l’une des conditions essentielles du bénéfice du statut des baux commerciaux est celle d’exploitation d’un fonds ».]], et que le preneur qui ne justifie pas de cette exploitation ne peut prétendre à l’octroi d’un bail commercial. La cessation d’activité, même temporaire, prive le preneur de la protection statutaire.
Par ailleurs, l’article L. 145-1, I, étend le bénéfice du statut aux baux de locaux accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce lorsque leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local où est situé l’établissement principal. Il couvre également les baux de terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. Ces extensions permettent au statut d’embrasser l’intégralité du périmètre d’exploitation du preneur, au-delà du seul local principal.
L’exploitation effective du fonds et l’existence d’une clientèle propre et autonome constituent le second pilier de l’éligibilité au statut. La Cour de cassation juge de manière constante que le bénéfice du statut des baux commerciaux est subordonné à la démonstration d’une exploitation effective et continue du fonds de commerce, ainsi qu’à l’existence d’une clientèle propre et autonome [[Cass. 3e civ., 3 nov. 2021, n° 19-25.014, https://www.courdecassation.fr/decision/618233efbc6daf04fdc64217, confirmant que l’absence d’exploitation effective prive le preneur du bénéfice du statut.]]. La simple occupation des locaux, même avec l’accord du bailleur et le versement de loyers, ne suffit pas à caractériser l’existence d’un bail commercial. Le constat de la fermeture du commerce, fût-il ponctuel, fait obstacle à la reconnaissance du statut, dès lors que l’exploitation réelle du fonds n’est plus démontrée.
B. Les tempéraments légaux au principe de l’immatriculation
Le législateur a toutefois aménagé plusieurs tempéraments à l’exigence d’immatriculation personnelle du preneur. L’article L. 145-1, II, du Code de commerce prévoit que si le fonds est exploité sous forme de location-gérance, le propriétaire du fonds bénéficie des dispositions du statut sans avoir à justifier de son immatriculation personnelle au registre du commerce et des sociétés [[Code de commerce, art. L. 145-1, II, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000044056347 : « Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés. »]]. Ce mécanisme protège le propriétaire du fonds qui, bien que n’étant pas l’exploitant direct, conserve un intérêt légitime au maintien du bail.
De même, le III de ce même article dispose qu’en cas de pluralité de preneurs ou d’indivisaires, l’exploitant du fonds bénéficie du statut même en l’absence d’immatriculation de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants. En cas de décès du titulaire du bail, les héritiers ou ayants droit qui, bien que n’exploitant pas de fonds de commerce, demandent le maintien de l’immatriculation de leur auteur pour les besoins de la succession, bénéficient également de la protection statutaire. Ces dispositions traduisent la volonté du législateur de ne pas priver le preneur exploitant de la protection du statut en raison de circonstances étrangères à son activité propre.
L’article L. 145-2 du même code, dans sa rédaction antérieure à son abrogation partielle, étendait par ailleurs le champ du statut à diverses catégories de preneurs : établissements d’enseignement, communes pour des services exploités en régie, entreprises publiques et établissements publics à caractère industriel ou commercial, sociétés coopératives, ou encore artistes auteurs d’œuvres graphiques et plastiques. Ces extensions sectorielles illustrent la plasticité du statut, conçu comme un instrument de protection de l’exploitation économique, indépendamment de la nature juridique de l’exploitant.
Dès lors, si l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés constitue le principe, les tempéraments légaux et la jurisprudence de la Cour de cassation dessinent un régime nuancé, où la protection du fonds de commerce prime sur le formalisme de l’inscription, pour autant que l’existence d’une exploitation effective et d’une clientèle autonome soit démontrée.
II. La temporalité de l’immatriculation et les conséquences de son défaut
A. L’ancrage temporel de l’immatriculation à la date de la demande en justice
La question de la date à laquelle l’immatriculation doit être constatée revêt une importance procédurale décisive. La Cour de cassation a tranché ce point avec une fermeté qui ne souffre aucune ambiguïté : l’immatriculation doit exister à la date de la demande en justice. L’arrêt du 24 novembre 2021 le formule en ces termes : « Il en résulte que le preneur qui revendique le statut des baux commerciaux doit justifier d’une immatriculation à la date de sa demande en justice » [[Cass. 3e civ., 24 nov. 2021, n° 19-25.251, https://www.courdecassation.fr/decision/619de445b458df69d4022a8a : « Il en résulte que le preneur qui revendique le statut des baux commerciaux doit justifier d’une immatriculation à la date de sa demande en justice. »]]. Cette solution, rendue au visa de l’article L. 145-1, I, du Code de commerce, consacre une règle d’ordre public procédural dont la violation est sanctionnée par l’irrecevabilité de l’action.
L’ancrage temporel de l’immatriculation à la date de l’assignation répond à une logique de sécurité juridique : le bailleur doit pouvoir vérifier, au jour où il est attrait en justice, la qualité de commerçant de son contradicteur. Une immatriculation postérieure à la délivrance de l’assignation ne saurait régulariser rétroactivement le défaut de qualité du demandeur. La Cour de cassation censure ainsi les cours d’appel qui écartent la fin de non-recevoir en se fondant sur des circonstances antérieures ou postérieures à la date de la demande.
La rigueur de cette solution n’est pas atténuée par les circonstances ayant conduit à la radiation du preneur. Dans l’affaire jugée le 24 novembre 2021, le preneur avait été immatriculé au registre du commerce et des sociétés du 3 mai 1993 au 7 décembre 2010, et soutenait que sa radiation consécutive au non-renouvellement de la convention d’occupation, opéré en fraude de ses droits, ne pouvait lui être opposée. La troisième chambre civile a néanmoins jugé ces motifs « inopérants » et prononcé une cassation sans renvoi avec irrecevabilité de l’action [[Cass. 3e civ., 24 nov. 2021, n° 19-25.251, https://www.courdecassation.fr/decision/619de445b458df69d4022a8a : « En statuant ainsi, par des motifs inopérants, alors qu’elle avait constaté qu'[R] [U] [N] n’était pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés à la date de l’assignation par laquelle il revendiquait le bénéfice du statut des baux commerciaux, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l’article susvisé. »]].
Cette jurisprudence s’inscrit dans une ligne constante de la Cour de cassation, qui subordonne l’accès au statut à la double démonstration de l’existence d’un fonds de commerce exploité et de l’immatriculation de son exploitant. L’arrêt du 3 novembre 2021 rappelle à cet égard que « faute pour M. [Y] de justifier de l’exploitation d’un fonds de commerce, ce dernier ne peut donc prétendre à l’octroi d’un bail commercial » [[Cass. 3e civ., 3 nov. 2021, n° 19-25.014, https://www.courdecassation.fr/decision/618233efbc6daf04fdc64217 : « faute pour M. [Y] de justifier de l’exploitation d’un fonds de commerce, ce dernier ne peut donc prétendre à l’octroi d’un bail commercial ».]], confirmant que la preuve de l’exploitation effective incombe au demandeur à l’action.
B. Les conséquences procédurales et substantielles du défaut d’immatriculation
Le défaut d’immatriculation du preneur à la date de la demande en justice emporte l’irrecevabilité de l’action en requalification du contrat en bail commercial et en paiement d’une indemnité d’éviction. Cette irrecevabilité, qui constitue une fin de non-recevoir au sens de l’article 122 du Code de procédure civile, peut être soulevée en tout état de cause, y compris pour la première fois en appel, et ne saurait être couverte par une immatriculation postérieure à la délivrance de l’assignation.
La cassation sans renvoi prononcée par l’arrêt du 24 novembre 2021 illustre la sévérité de cette sanction : la Cour déclare irrecevable l’action en requalification et en paiement d’une indemnité d’éviction, sans possibilité de régularisation ultérieure [[Cass. 3e civ., 24 nov. 2021, n° 19-25.251, https://www.courdecassation.fr/decision/619de445b458df69d4022a8a : « CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 12 septembre 2019, entre les parties, par la cour d’appel de Lyon ; DIT n’y avoir lieu à renvoi ; DÉCLARE irrecevable l’action en requalification en bail commercial et en paiement d’une indemnité d’éviction. »]]. Cette décision, qui statue au fond en application de l’article L. 411-3, alinéa 2, du Code de l’organisation judiciaire, met un terme définitif au litige, privant le preneur de toute perspective d’indemnisation.
En conséquence, le conseil du preneur doit, préalablement à toute action en justice, vérifier avec la plus grande rigueur la persistance de l’immatriculation de son client au registre du commerce et des sociétés. Une radiation, même involontaire ou consécutive à une fraude du bailleur, prive le preneur de la possibilité d’invoquer utilement le statut protecteur. Il appartient au preneur de maintenir son immatriculation pendant toute la durée de la procédure et, à tout le moins, jusqu’à la date de la demande en justice.
La rigueur de cette jurisprudence se justifie par la nature même du statut des baux commerciaux, qui constitue un régime d’exception dérogeant au droit commun du bail. L’article L. 145-14 du Code de commerce, qui pose le principe du droit à indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement, énonce que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » [[Code de commerce, art. L. 145-14, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221741 : « le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. »]]. Cette protection, aussi puissante soit-elle, demeure conditionnée à la démonstration préalable de l’éligibilité du preneur au statut.
Par ailleurs, l’article L. 145-28 du même code consacre le droit au maintien dans les lieux du preneur en attendant le versement de l’indemnité d’éviction : « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue » [[Code de commerce, art. L. 145-28, al. 1er, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000039280359 : « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. »]]. Or, ce droit au maintien dans les lieux, qui constitue l’une des prérogatives les plus protectrices du statut, n’est accessible qu’au preneur justifiant de son immatriculation au jour de la demande. Le défaut d’immatriculation emporte ainsi une cascade de déchéances qui privent le preneur de l’ensemble des protections statutaires.
Enfin, le droit de repentir du bailleur, prévu aux articles L. 145-58 et L. 145-59 du Code de commerce, qui permet au bailleur de revenir sur son refus de renouvellement dans un délai de quinze jours à compter de la décision ayant fixé l’indemnité d’éviction, demeure lui aussi subordonné à l’existence d’un preneur éligible au statut. Ce mécanisme, qui offre au bailleur une faculté de rétractation en contrepartie du versement de l’indemnité, perd toute utilité si le preneur est déclaré irrecevable en son action pour défaut d’immatriculation. La condition d’immatriculation fonctionne ainsi comme une clé de voûte de l’ensemble de l’édifice statutaire.
La pratique notariale et celle des avocats en droit des baux commerciaux doivent intégrer cette exigence dès la rédaction du bail et, surtout, lors de la survenance d’un litige. La vérification de l’immatriculation du preneur constitue un préalable procédural qui conditionne l’ensemble de la stratégie contentieuse. Une action en contentieux commercial fondée sur le statut des baux commerciaux sera déclarée irrecevable si le preneur n’est pas immatriculé au jour de l’assignation, quelle que soit la pertinence de ses prétentions au fond.
Or, cette rigueur procédurale n’est pas sans susciter des interrogations quant à l’équilibre du statut. En faisant de l’immatriculation une condition de recevabilité de l’action plutôt qu’une condition de fond, la Cour de cassation a élevé une barrière procédurale qui peut, dans certaines hypothèses, conduire à des solutions sévères pour le preneur. La cassation sans renvoi prononcée le 24 novembre 2021 en est l’illustration la plus éclatante : le preneur, dont le fonds avait été exploité pendant plus de dix-sept ans, s’est vu opposer une irrecevabilité en raison d’une radiation intervenue plusieurs années avant l’assignation, sans que la fraude alléguée du bailleur ne puisse être prise en considération.
L’article L. 145-27 du Code de commerce offre toutefois une protection résiduelle au preneur évincé par des manœuvres frauduleuses du bailleur [[Code de commerce, art. L. 145-27, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221868 : « Au cas où il viendrait à être établi à la charge du bailleur qu’il n’a exercé les droits qui lui sont conférés aux articles L. 145-17 et suivants qu’en vue de faire échec frauduleusement aux droits du locataire, notamment par des opérations de location et de revente, que ces opérations aient un caractère civil ou commercial, le locataire a droit à une indemnité égale au montant du préjudice subi. »]]. Cette disposition sanctionne le bailleur qui instrumentalise les droits que lui confère le statut, notamment le droit de reprise, dans le seul but de contourner les droits du preneur. L’indemnité allouée, égale au montant intégral du préjudice subi, répare le détournement de procédure sans condition d’immatriculation préalable.
Cette disposition doit être articulée avec la jurisprudence du 24 novembre 2021 qui, en déclarant irrecevable l’action du preneur non immatriculé, ferme la voie de l’action en requalification et en indemnité d’éviction fondée sur le statut. Le preneur radié conserve néanmoins la possibilité d’agir sur le fondement de la responsabilité civile de droit commun ou, le cas échéant, sur le fondement de l’article L. 145-27 s’il démontre que le bailleur a exercé ses droits en fraude des siens. La Cour de cassation distingue ainsi la protection statutaire, conditionnée à l’immatriculation, des voies de droit commun, accessibles à tout preneur, commerçant ou non.
Cette orientation jurisprudentielle s’explique par la nature même du statut des baux commerciaux, conçu comme un instrument de protection du fonds de commerce en tant qu’universalité juridique. Le fonds de commerce n’existe, en droit positif, que par l’exploitation qui en est faite et par l’immatriculation de son exploitant. L’un sans l’autre ne saurait constituer un fonds susceptible de bénéficier de la propriété commerciale. La Cour de cassation, en rappelant avec constance cette exigence, préserve la cohérence interne du statut et évite que la protection de la propriété commerciale ne soit invoquée par des personnes qui ne justifient pas de la qualité de commerçant.
En conséquence, l’état du droit positif impose au preneur une vigilance constante quant à son immatriculation, et au conseil une vérification systématique de cette condition avant toute action. Le statut des baux commerciaux, s’il demeure l’un des régimes les plus protecteurs du droit français des affaires, n’en est pas moins un statut d’accès conditionné, dont la première des conditions, l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, fait l’objet d’un contrôle juridictionnel rigoureux.
Conclusion
La condition d’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés constitue le seuil d’accès au statut des baux commerciaux. La Cour de cassation en a fait une condition de recevabilité de l’action en justice, appréciée à la date de la demande, dont le défaut est sanctionné par l’irrecevabilité de l’action en requalification et en indemnisation. Les tempéraments légaux, s’ils atténuent la rigueur du principe pour le propriétaire du fonds en location-gérance ou pour les héritiers du preneur décédé, ne remettent pas en cause l’architecture générale du système : sans exploitation effective d’un fonds par un commerçant immatriculé, point de protection statutaire. Cette construction prétorienne, qui fait de l’immatriculation la pierre angulaire de l’édifice, garantit la cohérence du statut tout en imposant au preneur et à son conseil une rigueur procédurale dont la méconnaissance est irrémédiable.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.