L’action en demolition des constructions irregulieres : la troisieme chambre civile a la croisee du droit de propriete et de la police de l’urbanisme
L’ile de Cavallo, au sud de la Corse, a recemment defraye la chronique judiciaire. Un promoteur immobilier y est poursuivi pour avoir edifie, sans permis de construire, pres de mille metres carres de prefabriques destines a loger les ouvriers employes a la construction de villas de luxe. Le parquet de Bastia a requis une amende superieure a un million trois cent mille euros, la demolition des ouvrages sous astreinte de cinq cents euros par jour de retard et la remise en etat des lieux par replantation de la vegetation. L’affaire, dont le jugement est attendu le 23 septembre 2026, illustre avec eclat la tension qui traverse le droit de la construction irreguliere : d’un cote, l’imperatif de police administrative qui commande la repression des atteintes aux regles d’urbanisme ; de l’autre, les droits subjectifs des proprietaires voisins, fondes sur le caractere absolu du droit de propriete que consacre l’article 544 du Code civil [[Article 544 du Code civil : « La propriete est le droit de jouir et disposer des choses de la maniere la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibe par les lois ou par les reglements. », https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006428866.]]. L’article 545 du meme code precise que nul ne peut etre contraint de ceder sa propriete, si ce n’est pour cause d’utilite publique et moyennant une juste et prealable indemnite [[Article 545 du Code civil : « Nul ne peut etre contraint de ceder sa propriete, si ce n’est pour cause d’utilite publique, et moyennant une juste et prealable indemnite. », https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006428867.]].
La troisieme chambre civile de la Cour de cassation est, a cet egard, regulierement saisie de pourvois qui interrogent l’articulation entre la competence du juge judiciaire et celle du juge administratif, les conditions de fond de l’action en demolition et le regime de prescription applicable. La periode 2022-2026 a ete particulierement feconde, avec plusieurs arrets publies au Bulletin qui precisent, corrigent ou infl echissent la jurisprudence anterieure. L’arret du 9 avril 2026, notamment, est venu rappeler les regles complexes de prescription de l’action en demolition pour les constructions achevees avant la loi du 13 juillet 2006. L’arret du 16 mars 2023 a, quant a lui, reaffirme avec force le principe de separation des competences juridictionnelles lorsqu’un ouvrage public est en cause. L’arret du 23 novembre 2022 a consacre le caractere intangible du droit de propriete face a l’empiètement, en excluant tout controle de proportionnalite de la mesure de demolition.
L’analyse de cette jurisprudence recente permet de degager deux axes majeurs. La dualite des fondements de l’action en demolition sera d’abord examinee (I), avant que soient identifies les obstacles proceduraux qui en entravent l’exercice (II).
I. La dualite des fondements de l’action en demolition
A. Le droit de propriete comme rempart absolu contre l’empiètement
L’action en demolition trouve son fondement le plus solide dans la protection du droit de propriete. Lorsqu’une construction empiète sur le fonds voisin, le proprietaire de ce dernier dispose, en vertu de l’article 544 du Code civil, d’une action tendant a obtenir la suppression de l’ouvrage litigieux. La troisieme chambre civile a, dans un arret du 23 novembre 2022, enonce en des termes depourvus de toute ambiguite que le proprietaire d’un fonds sur lequel la construction d’un autre proprietaire empiète est, compte tenu du caractere absolu et perpetuel du droit de propriete, fonde a en obtenir la demolition, sans que cette action puisse donner lieu a faute ou a abus ni que puisse lui etre oppose le caractere disproportionne de la mesure de remise en etat [[Civ. 3e, 23 nov. 2022, n 22-19.200 : « Le proprietaire d’un fonds sur lequel la construction d’un autre proprietaire empiète est, compte tenu du caractere absolu et perpetuel du droit de propriete, fonde a en obtenir la demolition, sans que cette action puisse donner lieu a faute ou a abus ni que puisse lui etre oppose le caractere disproportionne de la mesure de remise en etat. », https://www.courdecassation.fr/decision/637dcb8c14982305d4c20502.]].
Cette solution merite d’etre precisee dans son contexte. En l’espece, des proprietaires avaient entrepris la construction d’une villa en injectant, pour les besoins de l’ouvrage de soutenement, dix-sept tirants d’ancrage dans le trefonds de la parcelle voisine. Le cout du retrait de ces tirants avait ete evalue par l’expert judiciaire a cinq millions neuf cent mille euros. Les proprietaires de la villa invoquaient, sans succes, la disproportion manifeste entre le cout de la demolition et l’interet concret que le voisin pouvait en retirer. La Cour de cassation rejette ce raisonnement en reaffirmant que le droit de propriete ne saurait ceder devant une consideration d’opportunite economique. Elle exclut ainsi, de maniere radicale, le controle de proportionnalite qui est admis dans d’autres branches du droit des biens, notamment en matiere de troubles anormaux du voisinage. Par ailleurs, la cour enonce que le caractere absolu et perpetuel du droit de propriete fait obstacle a toute appreciation de proportionnalite lorsque l’empiètement est avere, creant un regime d’une rigueur exemplaire.
A cet egard, l’arret du 23 novembre 2022 s’inscrit dans une jurisprudence constante. Deja, par un arret du 26 janvier 2022, la troisieme chambre civile avait censure une cour d’appel pour avoir applique la presomption de mitoyennete de l’article 653 du Code civil a un mur de soutenement empiétant sur le fonds voisin, alors que cette presomption ne concerne que les murs de separation entre batiments, cours, jardins ou enclos [[Civ. 3e, 26 janv. 2022, n 20-14.580, cassation partielle pour fausse application de l’article 653 du Code civil : « La presomption de mitoyennete des murs de separation n’est pas applicable au mur de soutenement. », https://www.courdecassation.fr/decision/61f0f23c7743e3330ccf0796.]]. En ecartant cette presomption, la Cour de cassation renforce la protection du proprietaire dont le fonds est empiète, en le privant de toute equivoque quant a la nature privative du mur litigieux. Cette decision, rendue sous le visa de l’article 653 du Code civil, contribue a clarifier la distinction entre les murs de separation, presumes mitoyens, et les murs de soutenement, qui obeissent a un regime probatoire distinct. La cour rappelle ainsi que seule la preuve d’un titre ou d’une marque de non-mitoyennete peut renverser la presomption, et qu’en l’absence d’un tel element, le proprietaire qui invoque l’empiètement doit etablir le caractere privatif de l’ouvrage.
La jurisprudence plus contemporaine confirme cette orthodoxie. L’arret du 23 janvier 2025, rendu a propos de constructions edifiees en 2009 et dont l’empiètement etait conteste a la suite d’un bornage amiable de 2001, rappelle que la demolition peut etre ordonnee en refere des lors que le trouble manifestement illicite est caracterise [[Civ. 3e, 23 janv. 2025, n 23-18.821, cassation pour defaut de reponse a conclusions sur l’existence du trouble manifestement illicite., https://www.courdecassation.fr/decision/6791e533febfd77128dded36.]]. L’absence de contestation serieuse du droit de propriete du demandeur suffit a justifier la competence du juge des referes pour ordonner la mesure de remise en etat. La troisieme chambre civile veille ainsi a preserver l’effectivite de la protection possessoire, qui ne saurait etre differree dans l’attente d’un debat au fond lorsque l’empiètement est manifeste.
En outre, la jurisprudence relative a l’empiètement presente la particularite de ne souffrir d’aucune exception tenant a la bonne foi du constructeur ni a l’anciennete de l’ouvrage. L’arret du 16 mars 2023 confirme qu’un proprietaire peut exiger la demolition des ouvrages edifies par un constructeur qui a etendu ses ouvrages au-dela des limites de sa propriete, sans que la prescription acquisitive ne puisse lui etre opposee avant l’expiration du delai de trente ans requis par l’article 2272 du Code civil [[Civ. 3e, 16 mars 2023, n 21-24.593, rejet du pourvoi : le constructeur est responsable lorsqu’il etend ses ouvrages au-dela des limites de sa propriete., https://www.courdecassation.fr/decision/6412ca1a314ae0a62152cfb6.]]. Par ailleurs, l’arret du 21 septembre 2023 rappelle que la competence du juge judiciaire pour connaitre de l’action en demolition est pleinement etablie lorsque l’ouvrage litigieux n’a pas le caractere d’un ouvrage public [[Civ. 3e, 21 sept. 2023, n 22-15.340 : cassation pour defaut de base legale, la cour d’appel n’ayant pas recherche si l’empiètement caracterisait une atteinte au droit de propriete justifiant la demolition., https://www.courdecassation.fr/decision/650be312beee0f8318b97a7f.]]. Ces decisions dessinent un cadre juridique dans lequel le droit de propriete apparait comme une prerogative dont la protection est a la fois immediate, par la voie du refere, et indefectible, par l’absence de tout correctif proportionnaliste.
En consequence, le fondement civil de l’action en demolition, ancre dans l’article 544 du Code civil, offre au proprietaire empiète une protection d’une remarquable vigueur, dont la Cour de cassation veille a preserver l’integrite. Toutefois, cette action ne saurait etre confondee avec celle qui trouve son siege dans le contentieux de l’urbanisme, lorsque la demolition est demandee a la suite de l’annulation du permis de construire.
B. L’action en demolition fondee sur l’annulation du permis de construire
Lorsque la construction irreguliere est edifiee conformement a un permis de construire qui a ete, posterieurement, annule par la juridiction administrative, l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme ouvre au tiers une action en demolition devant le juge judiciaire. Ce texte, dans sa redaction issue de la loi n 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, subordonne l’action en demolition a l’annulation prealable du permis pour exces de pouvoir et l’encadre dans un delai de deux ans a compter de la decision devenue definitive de la juridiction administrative [[Article L. 480-13 du Code de l’urbanisme, alinea a : « Le proprietaire ne peut etre condamne par un tribunal de l’ordre judiciaire a la demolir du fait de la meconnaissance des regles d’urbanisme ou des servitudes d’utilite publique que si, prealablement, le permis a ete annule pour exces de pouvoir par la juridiction administrative. L’action en demolition doit etre engagee au plus tard dans le delai de deux ans qui suit la decision devenue definitive de la juridiction administrative. », https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006815175/]]. La loi a ainsi substitue au delai unique de cinq ans de la loi ancienne un regime dual, dans lequel le delai de deux ans constitue une garantie pour le proprietaire de la construction tout en preservant les droits des tiers.
L’arret du 9 avril 2026, publie au Bulletin, apporte une clarification importante quant au regime de prescription applicable dans le temps. La Cour de cassation y enonce que la prescription de l’action en demolition d’une construction achevee avant le 16 juillet 2006, date d’entree en vigueur de la loi de 2006, est regie par la loi ancienne. Autrement dit, le delai de prescription de cinq ans prevu par la redaction anterieure de l’article L. 480-13 continue de courir selon son regime initial, sans que la reduction a deux ans operee par la loi nouvelle ne puisse affecter les actions nees anterieurement [[Civ. 3e, 9 avr. 2026, n 24-11.754, publie au Bulletin : « La prescription de l’action en demolition d’une construction achevee avant le 16 juillet 2006 est regie par la loi ancienne. », https://www.courdecassation.fr/decision/69d7441dcdc6046d479c8209.]]. Cette solution, qui fait application du principe de non-retroactivite de la loi nouvelle en matiere de prescription, a pour effet de maintenir dans le temps long l’incertitude juridique pesant sur les constructions edifiees sous l’empire de la loi ancienne.
En l’espece ayant donne lieu a l’arret du 9 avril 2026, les proprietaires voisins d’une construction edifiee selon un permis du 29 mars 2004, annule par arret definitif du 7 fevrier 2012, avaient assigne le proprietaire en demolition le 4 juillet 2012. La cour d’appel de Paris avait declare l’action prescrite, en appliquant le delai de deux ans de la loi de 2006. La Cour de cassation rejette le pourvoi en rappelant que, les travaux ayant ete acheves le 25 avril 2005, soit anterieurement au 16 juillet 2006, le delai de prescription de cinq ans de la loi ancienne avait commence a courir et etait expire au jour de l’assignation. Des lors, l’action etait bien prescrite.
Par ailleurs, l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme ne se substitue pas aux fondements civils de droit commun. Il les complete, en offrant aux tiers un fondement specifique lorsque le permis a ete annule. Ainsi, un proprietaire voisin peut cumulativement agir sur le fondement de l’article 544 du Code civil pour empiètement et sur le fondement de l’article L. 480-13 pour irregularite urbanistique, les deux actions obeissant a des regimes de prescription distincts. L’acquereur d’un immeuble affecte d’une irregularite urbanistique peut egalement rechercher la responsabilite du notaire instrumentaire. L’arret du 19 janvier 2022, publie au Bulletin, rappelle que le notaire engage sa responsabilite lorsqu’il omet d’informer l’acquereur des irregularites affectant le permis de construire valant division et qu’il ne verifie pas la conformite de l’operation aux regles du lotissement [[Civ. 3e, 19 janv. 2022, n 20-19.329, publie au Bulletin, sur l’obligation d’information du notaire en matiere de permis de construire valant division., https://www.courdecassation.fr/decision/61e7b7dca41da869de68a277.]]. Cette jurisprudence rappelle que la securisation juridique de l’operation de construction incombe, au premier chef, aux professionnels du droit qui y concourent.
II. Les obstacles proceduraux a l’exercice de l’action en demolition
A. Le partage de competence entre juge judiciaire et juge administratif
L’un des ecueils les plus redoutables du contentieux de la demolition tient au partage de competence entre les deux ordres de juridiction. La Cour de cassation rappelle regulierement, sur le fondement de la loi des 16-24 aout 1790 et du decret du 16 fructidor an III, que l’autorite judiciaire ne saurait, sans s’immiscer dans les operations administratives et empiéter ainsi sur la competence du juge administratif, prescrire aucune mesure de nature a porter atteinte, sous quelque forme que ce soit, a l’integrite ou au fonctionnement d’un ouvrage public [[Civ. 3e, 16 mars 2023, n 21-22.693 : « L’autorite judiciaire ne saurait, sans s’immiscer dans les operations administratives et empiéter ainsi sur la competence du juge administratif, prescrire aucune mesure de nature a porter atteinte, sous quelque forme que ce soit, a l’integrite ou au fonctionnement d’un ouvrage public. », https://www.courdecassation.fr/decision/6412c9a4314ae0a62152cf38.]].
Cette regle, d’application constante, produit des consequences pratiques considerables. Dans l’affaire ayant donne lieu a l’arret du 16 mars 2023, un syndicat de coproprietaires avait saisi le juge judiciaire pour qu’il ordonne la demolition de logements sociaux edifies par un office public de l’habitat en meconnaissance d’une servitude non aedificandi de droit prive. La cour d’appel de Paris s’etait declaree competente, au motif que le litige portait sur l’existence d’une servitude de droit prive. La Cour de cassation casse cette decision, en qualifiant l’immeuble de logements sociaux d’ouvrage public et en rappelant que seule la juridiction administrative est competente pour en ordonner la demolition. La voie de fait, qui aurait pu fonder la competence du juge judiciaire, n’a pas ete retenue en l’espece, des lors que la construction avait ete edifiee en vertu d’un permis de construire.
Cette solution s’avere particulierement rigoureuse lorsqu’elle est confrontee aux situations dans lesquelles un ouvrage public a ete edifie en violation de droits reels de nature privee, tels qu’une servitude conventionnelle. Le proprietaire voisin se trouve alors prive de son juge naturel pour faire cesser l’atteinte a son droit de propriete, et doit se tourner vers la juridiction administrative dont l’office, en matiere de demolition d’ouvrage public, est traditionnellement plus restrictif. La Cour de cassation maintient neanmoins cette frontiere avec constance, rappelant que la qualification d’ouvrage public releve d’un critere organique et fonctionnel qui s’impose au juge judiciaire sans qu’il puisse en apprecier l’opportunite.
En revanche, lorsque la construction irreguliere ne constitue pas un ouvrage public, le juge judiciaire retrouve sa pleine competence pour ordonner la demolition. L’arret du 21 septembre 2023, relatif a un empiètement cause par un ouvrage edifie par un syndicat de coproprietaires, confirme que le juge judiciaire est competent pour connaitre de l’action en demolition des lors que l’ouvrage ne releve pas du domaine public. Des lors, la frontiere entre le domaine prive et le domaine public, entre l’ouvrage prive et l’ouvrage public, determine le juge competent. Cette distinction, heritee des principes revolutionnaires de separation des autorites administratives et judiciaires, continue d’irriguer le contentieux de la demolition des constructions irregulieres avec une acuite particuliere.
B. La prescription de l’action et ses regimes successifs
La question du delai dans lequel l’action en demolition doit etre intentee constitue le second obstacle procedural majeur. Le regime de prescription a connu des evolutions legislatives qui complexifient son application dans le temps, comme l’illustre l’arret du 9 avril 2026 deja evoque. Dans sa redaction anterieure a la loi du 13 juillet 2006, l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme soumettait l’ensemble des actions en demolition et en dommages et interets du tiers contre le proprietaire de la construction edifiee conformement a un permis de construire a un delai de prescription de cinq ans apres l’achevement des travaux. La loi n 2006-872 est venue reduire ce delai a deux ans, tout en distinguant le point de depart selon que l’action tend a la demolition (deux ans a compter de l’annulation definitive du permis) ou a la reparation (deux ans a compter de l’achevement des travaux).
L’arret du 9 avril 2026 precise le regime transitoire applicable. La Cour de cassation juge que le dernier alinea de l’article L. 480-13, aux termes duquel la prescription anterieure continue a courir selon son regime lorsque l’achevement des travaux est intervenu avant la publication de la loi du 13 juillet 2006, ne distingue pas selon que l’action tend a la demolition ou a la condamnation a des dommages et interets. Il en resulte que la prescription de l’action en demolition d’une construction achevee avant le 16 juillet 2006 est integralement regie par la loi ancienne, y compris dans son quantum de cinq ans. Cette solution, fondee sur une lecture unitaire du regime transitoire, empeche que l’article L. 480-13 regisse de maniere e clatee les constructions selon la date de leur achevement.
L’incidence pratique de cette jurisprudence est double. D’une part, elle maintient dans une insecurite juridique prolongee les proprietaires de constructions edifiees sous l’empire de la loi ancienne, qui demeurent exposes a une action en demolition pendant cinq annees apres l’achevement des travaux. D’autre part, elle incite les tiers a agir avec diligence des l’annulation du permis de construire, le delai de deux ans de la loi nouvelle etant particulierement bref. L’articulation entre le delai de prescription de l’article L. 480-13 et le delai de droit commun de l’article 2224 du Code civil, qui prevoit une prescription quinquennale pour les actions personnelles ou mobilieres, souleve des difficultes d’interpretation que la jurisprudence n’a pas encore toutes resolues. L’arret du 2 fevrier 2022 rappelle, a cet egard, que l’action en garantie des vices apparents dans la vente d’immeuble a construire doit etre exercee dans un delai compatible avec la reception des travaux, ce qui introduit une strate de complexite supplementaire dans le contentieux de la construction irreguliere [[Civ. 3e, 2 fev. 2022, n 20-22.075 : « L’action en garantie des vices apparents dans la vente d’immeuble a construire est due quelle que soit l’importance de ces vices. », https://www.courdecassation.fr/decision/61fa2d257e55bc330cbb47b9.]].
L’acquereur dispose egalement, dans certains cas, de la faculte d’agir sur le fondement de la garantie d’eviction du fait du tiers, prevue a l’article 1626 du Code civil. L’arret du 13 juillet 2022, publie au Bulletin, rappelle a cet egard que l’acquereur est subroge dans les droits et actions du vendeur relativement a l’immeuble, ainsi qu’a l’encontre des tiers qui revendiqueraient des droits sur celui-ci [[Civ. 3e, 13 juil. 2022, n 19-20.231, publie au Bulletin, sur la subrogation legale de l’acquereur dans les droits du vendeur., https://www.courdecassation.fr/decision/62ce61149a20ce9fcf1266cd.]]. Cette subrogation legale offre a l’acquereur un fondement supplementaire qui lui permet de s’inscrire dans les delais de prescription propres aux actions dont disposait le vendeur. La pluralite des fondements juridiques mobilisables pour obtenir la demolition d’une construction irreguliere constitue ainsi, pour le demandeur, a la fois une opportunite strategique et un piege procedural, tant les regimes de prescription applicables sont divers et leur articulation delicate.
Conclusion
La jurisprudence de la troisieme chambre civile, deployee au cours des annees 2022 a 2026, temoigne d’une volonte constante de preserver l’integrite du droit de propriete face aux empiètements et aux irregularites urbanistiques, sans jamais sacrifier les principes fondateurs de la separation des ordres de juridiction. L’arret du 23 novembre 2022 eleve le droit de propriete au rang de prerogative quasi-absolue, en refusant tout controle de proportionnalite de la mesure de demolition lorsque l’empiètement est avere. L’arret du 16 mars 2023 rappelle avec force que l’autorite judiciaire ne saurait ordonner la demolition d’un ouvrage public, futil edifie en violation d’une servitude de droit prive. L’arret du 9 avril 2026, enfin, precise le regime de prescription applicable dans le temps en soumettant les constructions achevees avant le 16 juillet 2006 a la loi ancienne.
Au regard de cette evolution, l’action en demolition apparait comme un instrument juridique puissant mais fragile, dont l’efficacite est conditionnee par le respect de conditions de fond rigoureuses et de delais de prescription qui varient selon la nature de l’ouvrage et la date de son achevement. La vigilance des professionnels du droit, notaires et avocats, demeure le meilleur rempart contre l’insecurite juridique qui affecte les operations de construction irreguliere.
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