L’accession en fin de bail commercial : la dialectique entre le droit commun de l’article 555 du Code civil et les clauses d’appropriation des constructions du preneur
La question du sort des constructions edifiees par le preneur sur le terrain du bailleur constitue l’un des points de friction les plus recurrents et les plus couteux du contentieux des baux commerciaux. Un preneur qui, fort de l’autorisation de son bailleur, a engage des investissements considerables pour adapter les locaux a son activite se trouve, au terme du bail, face a un dilemme : les constructions qu’il a financees demeurent-elles sa propriete, ou bien le bailleur peut-il s’en prevaloir sans contrepartie ? L’enjeu financier est souvent considerable, car les travaux realises par le preneur peuvent representer plusieurs centaines de milliers d’euros et constituent une part substantielle de la valeur du fonds de commerce exploite dans les lieux loues.
La reponse a cette interrogation met en presence deux corps de regles qu’il appartient au juge d’articuler. D’un cote, le droit commun de l’article 555 du Code civil, qui offre au proprietaire du sol le choix entre la conservation des constructions et leur suppression, moyennant une indemnite au profit du tiers constructeur de bonne foi. De l’autre, le statut des baux commerciaux, qui ne contient aucune disposition propre au sort des constructions edifiees par le preneur et s’en remet, pour l’essentiel, a l’autonomie contractuelle des parties. Ce silence du statut n’est pas fortuit : le legislateur a entendu laisser aux parties le soin de regler conventionnellement cette question, dans le cadre plus large de la liberte contractuelle qui innerve le droit des baux commerciaux, sous la reserve de l’ordre public du statut. La construction pretorienne de la troisieme chambre civile de la Cour de cassation, particulierement nourrie au cours des cinq dernieres annees, revele une dialectique subtile : les clauses d’accession stipulees au contrat de bail organisent librement la devolution des constructions au terme de la jouissance, mais leur mise en oeuvre est commandee par le mecanisme complexe du renouvellement du bail et du droit au maintien dans les lieux.
I. La clause d’accession, un amenagement conventionnel de l’article 555 du Code civil
A. La liberte contractuelle dans l’organisation du sort des constructions
L’article 555 du Code civil dispose que, lorsque les constructions ont ete faites par un tiers avec des materiaux lui appartenant, le proprietaire du fonds a le droit d’en conserver la propriete ou d’obliger le tiers a les enlever [[Article 555 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006428978 : « Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont ete faits par un tiers et avec des materiaux appartenant a ce dernier, le proprietaire du fonds a le droit, sous reserve des dispositions de l’alinea 4, soit d’en conserver la propriete, soit d’obliger le tiers a les enlever. »]]. Ce texte, qui gouverne l’hypothese de la construction sur le terrain d’autrui, fixe un regime suppletif auquel les parties au bail commercial sont libres de deroger. La jurisprudence de la Cour de cassation a, de longue date, reconnu la validite des clauses d’accession par lesquelles le contrat de bail prevoit que les constructions, amenagements et ameliorations realises par le preneur deviendront, a l’expiration du bail, la propriete du bailleur.
La clause d’accession constitue un instrument essentiel de l’economie du bail commercial. Elle permet au preneur de justifier aupres du bailleur l’autorisation de realiser des travaux d’envergure, puisque ce dernier a la garantie de recuperer, au terme de la jouissance, un immeuble valorise. Les stipulations usuelles prevoient que les constructions edifiees par le preneur « resteront en fin de bail la propriete du bailleur sans indemnite de sa part » [[Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, n° 19-14.254, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca363334761e605236abc0]]. D’autres clauses retiennent un mecanisme plus equilibre, en prevoyant que les constructions « deviendront la propriete du bailleur au depart du preneur » moyennant une indemnite calculee selon des modalites convenues [[Cass. 3e civ., 12 mars 2020, n° 19-14.199, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca5a080ae03930cbf1058c]].
La Cour de cassation controle avec rigueur la portee exacte des clauses d’accession, dont elle impose une interpretation stricte. Dans un arret du 28 juin 2018, elle a ainsi approuve les juges du fond d’avoir constate que la clause stipulant que les constructions « resteront en fin du present bail, a quelque epoque et de quelque maniere qu’elle arrive, la propriete du bailleur sans indemnite quelconque de sa part » produisait son plein effet au terme du contrat [[Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-22.732, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca8aceb0c1f67cd744d4e7]]. Par ailleurs, lorsque la clause prevoit que l’accession joue « au depart du preneur », elle ne s’applique que si le depart est effectif, et non en cas de cession du droit au bail assortie d’un maintien dans les lieux [[Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-16.613, https://www.courdecassation.fr/decision/63183ee2f75a164f134508a2]].
La liberte contractuelle s’exerce egalement sur la determination du moment auquel l’accession opere. La clause peut prevoir que le transfert de propriete intervient a la fin du bail, quelle qu’en soit la cause, ou seulement a l’expiration normale du contrat. La distinction est capitale, car elle determine si le bailleur peut revendiquer la propriete des constructions en cas de resiliation anticipee du bail. Dans un arret du 17 mai 2018, la Cour de cassation a precise que les travaux d’amelioration « ne font accession au bailleur qu’au depart des lieux du preneur et non en cours de bail » [[Cass. 3e civ., 17 mai 2018, n° 17-17.313, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca90458f279b8387e84a01]]. En consequence, tant que le preneur demeure dans les lieux, le bailleur ne peut se prevaloir de la clause d’accession pour exiger le transfert de propriete.
B. Les limites posees par le statut des baux commerciaux
Si le principe de la liberte contractuelle gouverne l’amenagement conventionnel de l’article 555 du Code civil, le statut des baux commerciaux impose des limites qui tiennent a sa nature d’ordre public. L’article L. 145-15 du Code de commerce frappe de nullite les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire echec au droit de renouvellement institue par le statut. A cet egard, une clause d’accession ne saurait priver le preneur du droit a l’indemnite d’eviction que le statut lui reconnait en cas de refus de renouvellement.
La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arret du 26 mars 2020, que la clause d’accession n’a pas pour effet de priver le preneur de l’indemnite d’eviction a laquelle il peut pretendre en vertu des articles L. 145-14 et L. 145-28 du Code de commerce [[Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 19-11.012, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca5944aa4c3b2dde12017e]]. La clause d’accession organise le sort des constructions en fin de jouissance normale du bail ; elle ne saurait etre invoquee pour eluder les consequences financieres d’un refus de renouvellement imputable au bailleur. En consequence, la valeur des constructions edifiees par le preneur est prise en compte dans le calcul de l’indemnite d’eviction, independamment de toute clause d’accession.
La jurisprudence a, par ailleurs, encadre le jeu des clauses d’accession depourvues de toute contrepartie indemnitaire. La Cour de cassation examine avec une attention particuliere les clauses qui conferent au bailleur la propriete des constructions « sans indemnite » de sa part. Si de telles clauses sont en principe valables, leur mise en oeuvre ne saurait aboutir a un enrichissement sans cause du bailleur lorsque le preneur est evince avant le terme du bail pour un motif qui n’emane pas de sa faute. Dans un arret du 13 avril 2022, elle a approuve une cour d’appel d’avoir ecarte une clause d’accession « sans indemnite » au motif que le preneur n’etait pas a l’origine de la fin de la jouissance [[Cass. 3e civ., 13 avril 2022, n° 19-24.068, https://www.courdecassation.fr/decision/62566ddc3b20a89542a2c1ae]].
Des lors, la validite de principe des clauses d’accession ne dispense pas le juge de verifier leur conformite aux exigences de l’ordre public du statut et aux principes generaux du droit des obligations. L’autonomie contractuelle, en matiere de constructions sur le terrain d’autrui, s’exerce dans les limites de la protection accordee au preneur par le statut des baux commerciaux.
II. L’articulation de l’accession avec les mecanismes du statut des baux commerciaux
A. L’accession a l’epreuve du refus de renouvellement et de l’indemnite d’eviction
Le refus de renouvellement du bail commercial ouvre au preneur, en vertu de l’article L. 145-14 du Code de commerce, un droit a une indemnite d’eviction egale au prejudice cause par le defaut de renouvellement. Cette indemnite, qui a pour objet de reparer la perte du fonds de commerce, comprend notamment la valeur du droit au bail et, le cas echeant, la valeur des constructions et amenagements que le preneur a realises et dont il est prive par l’effet de l’eviction. La question se pose alors de savoir si le bailleur peut opposer au preneur la clause d’accession stipulee au contrat pour reduire le montant de l’indemnite, en faisant valoir que les constructions lui appartiennent deja.
La Cour de cassation a clairement ecarte cette pretention. L’indemnite d’eviction, construction pretorienne d’essence statutaire, est etrangere a l’economie de la clause d’accession qui ne concerne que l’hypothese d’une arrivee normale du terme du bail. Dans l’arret precite du 26 mars 2020, la troisieme chambre civile a juge que la clause d’accession ne faisait pas obstacle a la prise en compte, dans l’indemnite d’eviction, de la valeur des constructions edifiees par le preneur [[Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 19-11.012, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca5944aa4c3b2dde12017e]]. Cette solution est confortee par l’objectif meme de l’indemnite d’eviction, qui est de replacer le preneur dans la situation qui aurait ete la sienne si le bail avait ete renouvele.
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappele que le preneur ne peut pretendre a une indemnite fondee sur l’enrichissement sans cause lorsqu’un arret irrevocable a juge que le refus de renouvellement etait justifie par un motif grave et legitime [[Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, n° 19-14.254, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca363334761e605236abc0]]. La regle est ineluctable : le preneur evince sans indemnite en raison de sa propre faute ne peut davantage obtenir reparation sur le terrain de l’enrichissement sans cause pour les constructions qu’il a edifiees, des lors que le refus de renouvellement lui est imputable.
En d’autres termes, le sort des constructions en cas de refus de renouvellement est commande par le regime de l’indemnite d’eviction, et non par la clause d’accession. Le preneur evince obtient, dans le cadre de cette indemnite, la contrepartie financiere des constructions qu’il laisse sur le terrain du bailleur. Le preneur auquel le renouvellement est refuse pour un motif grave et legitime perd, avec le droit au renouvellement, toute pretention indemnitaire, y compris au titre des constructions edifiees.
B. La resiliation anticipee et le jeu de la clause d’accession
La resiliation du bail commercial avant son terme contractuel souleve une difficulte particuliere quant au sort des constructions edifiees par le preneur. Le bailleur, qui obtient la resiliation judiciaire du bail pour manquement du preneur a ses obligations, peut-il se prevaloir de la clause d’accession pour conserver les constructions sans indemnite ? La reponse depend de la formulation de la clause et de la cause de la resiliation.
Lorsque la clause d’accession est stipulee pour le cas de « fin du bail, a quelque epoque et de quelque maniere qu’elle arrive », elle joue y compris en cas de resiliation anticipee. Ainsi, la Cour de cassation a valide, dans un arret du 27 mars 2025, le raisonnement d’une cour d’appel ayant juge que les constructions edifiees par le preneur demeuraient la propriete des bailleresses apres resiliation du bail prononcee aux torts du preneur [[Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-22.383, https://www.courdecassation.fr/decision/67e4f3bb482b9311fa9a3dec]]. Dans cette espece, le preneur avait modifie unilateralement la destination des locaux loues, commettant ainsi un manquement suffisamment grave pour justifier la resiliation du bail, et la clause du contrat prevoyait que les constructions resteraient la propriete du bailleur au terme de la jouissance.
En revanche, lorsque la clause d’accession stipule que le transfert de propriete s’opere « en fin de bail » sans autre precision, la jurisprudence tend a considerer qu’elle ne produit ses effets qu’a l’expiration normale du contrat. Dans l’arret du 4 mars 2021, la Cour de cassation a opere une distinction fondamentale entre le regime de la clause resolutoire et celui de la clause d’accession, en jugeant qu’il en est de meme de la clause d’accession permettant au bailleur de devenir proprietaire des constructions en fin de bail, laquelle est egalement aneantie par l’effet retroactif de la resiliation du contrat de bail a construction [[Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-25.148 et n° 19-24.099, https://www.courdecassation.fr/decision/6042501ccc3e685be4d96754 et https://www.courdecassation.fr/decision/6042501ccc3e685be4d96753]]. La Cour en a deduit que l’aneantissement retroactif du contrat de bail prive d’effet la clause d’accession qui en est l’accessoire.
Cette distinction est d’une importance pratique considerable. Elle signifie que, lorsque le bailleur obtient la resiliation du bail aux torts du preneur sur le fondement d’une clause resolutoire, l’effet retroactif de la resiliation fait obstacle au jeu de la clause d’accession, sauf stipulation contraire expresse. Le proprietaire du sol retrouve alors le benefice des dispositions de l’article 555 du Code civil, qui lui permettent de conserver les constructions moyennant le remboursement au preneur de la plus-value apportee au fonds ou du cout des materiaux et de la main-d’oeuvre.
A cet egard, la jurisprudence la plus recente confirme la tendance de la Cour de cassation a traiter les clauses d’accession avec une rigueur accrue, particulierement lorsque leur mise en oeuvre aboutirait a un desequilibre manifeste entre les prestations des parties. La troisieme chambre civile veille a ce que la clause d’accession, qui constitue un instrument legitime de prevision contractuelle, ne soit pas detournee de sa finalite pour operer un transfert de valeur sans contrepartie au detriment du preneur de bonne foi.
Par ailleurs, la clause d’accession peut entrer en resonance avec l’article L. 145-41 du Code de commerce, qui exclut toute clause resolutoire de plein droit contraire aux dispositions du statut. La Cour de cassation a juge que la clause resolutoire est aneantie par l’effet retroactif de la resiliation du contrat et que, pour les memes motifs, la clause d’accession ne peut produire effet [[Cass. 3e civ., 12 mars 2020, n° 19-14.199, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca5a080ae03930cbf1058c]]. Des lors, en cas de resiliation aux torts du preneur, le bailleur qui souhaite conserver les constructions doit se placer sur le terrain du droit commun de l’article 555 du Code civil et verser au preneur l’indemnite prevue par ce texte.
La Cour de cassation a eu l’occasion de preciser, dans un arret du 13 septembre 2018, que la clause d’accession par laquelle les constructions « demeureront la propriete du bailleur sans que les preneurs ni leurs heritiers aient a verser une indemnite quelconque au preneur » produit son plein effet des lors qu’elle a ete librement acceptee par les parties [[Cass. 3e civ., 13 sept. 2018, n° 17-26.118, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca8742a53765784725099e]]. Or, cette liberte contractuelle rencontre sa limite lorsque l’application de la clause aboutirait a priver le preneur du benefice des droits que le statut lui reconnait. Le juge dispose alors du pouvoir d’ecarter la clause ou d’en moderer les effets, sur le fondement de l’article L. 145-15 du Code de commerce ou, le cas echeant, des principes directeurs du droit des contrats.
En consequence, la redaction des clauses d’accession requiert une attention particuliere de la part des redacteurs de baux commerciaux. Il leur appartient de distinguer clairement les hypotheses de fin normale du bail, de resiliation anticipee aux torts du preneur et de refus de renouvellement, afin de prevoir des regimes adaptes a chacune de ces situations. La jurisprudence de la Cour de cassation fournit a cet egard un cadre d’interpretation qui, pour etre exigeant, presente l’avantage de la coherence et de la previsibilite.
La Cour de cassation a, par ailleurs, affirme le caractere suppletif des regles du Code civil relatives au bail face au statut des baux commerciaux. Dans un arret du 4 mars 2021, elle a juge que les dispositions de l’article 1730 du Code civil, relatives a l’obligation de restitution des lieux en bon etat, ne font pas obstacle a l’application des clauses d’accession stipulees au contrat de bail commercial [[Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-25.148, https://www.courdecassation.fr/decision/6042501ccc3e685be4d96754]]. Des lors, le preneur ne saurait se prevaloir de son obligation de restitution pour exiger une indemnite en contrepartie des constructions qu’il abandonne sur le terrain, lorsque le contrat prevoit expressement que ces constructions deviennent la propriete du bailleur sans indemnite.
Enfin, les praticiens du droit des baux commerciaux doivent integrer les consequences fiscales de l’accession. La clause d’accession transfere la propriete des constructions au bailleur, lequel devient redevable de la taxe fonciere y afferente. La Cour de cassation a rappele, dans un arret du 29 janvier 2026, que le transfert de la charge de la taxe fonciere au locataire constitue un element de la valeur locative a prendre en compte dans la fixation du loyer du bail renouvele [[Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-17.227, https://www.courdecassation.fr/decision/697b041dcdc6046d47116578]]. Cette decision eclaire, sous un angle fiscal, les consequences patrimoniales de l’accession pour le bailleur, qui herite certes de la propriete des constructions, mais egalement des charges qui leur sont attachees.
Conclusion
Le sort des constructions edifiees par le preneur au terme du bail commercial ne releve ni exclusivement du droit commun de l’article 555 du Code civil, ni exclusivement du statut des baux commerciaux. Il resulte d’une combinaison subtile entre la liberte contractuelle, qui permet aux parties d’amenager conventionnellement les effets de l’accession, et l’ordre public du statut, qui protege le preneur contre les clauses qui tendraient a faire echec a ses droits. La jurisprudence de la troisieme chambre civile de la Cour de cassation, affinee au fil des decisions rendues entre 2018 et 2025, trace les contours de cette articulation : la clause d’accession est valable et obligatoire entre les parties, mais elle ne saurait priver le preneur evince de l’indemnite que le statut lui garantit, ni conferer au bailleur un enrichissement sans cause lorsque le contrat est aneanti retroactivement. La redaction des clauses d’accession constitue, dans ce contexte, un exercice de haute precision dont la maitrise determine l’issue des contentieux les plus lourds de consequences financieres. Les conseils des parties au bail commercial doivent, a cet egard, anticiper l’ensemble des scenarios de sortie du contrat pour se premunir contre les aleas d’une jurisprudence exigeante et en constante evolution.
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