La transparence financière dans le bail commercial : l’obligation renforcée de transmission des justificatifs de charges et la réforme du 26 mai 2026
Par Maître Reda KOHEN, avocat au barreau de Paris.
Le droit des baux commerciaux connaît, en ce premier semestre 2026, une mutation d’une ampleur qui n’avait pas été observée depuis la loi Pinel du 18 juin 2014. Deux événements majeurs, intervenus à quelques mois d’intervalle, redessinent l’équilibre contractuel entre bailleur et preneur. Le 29 janvier 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu deux arrêts publiés au Bulletin qui, sous une apparente technicité, consacrent une obligation nouvelle pour le bailleur commercial : celle de transmettre activement les justificatifs des charges locatives au preneur qui les réclame et celle de prendre en compte, dans le calcul de la valeur locative, le transfert au preneur de charges incombant normalement au bailleur. Quelques semaines plus tard, le 26 mai 2026, la loi de simplification de la vie économique a été promulguée. Son titre X, consacré à la simplification du développement des commerces, instaure des droits nouveaux pour le preneur commercial : mensualisation du loyer, plafonnement des garanties locatives à trois mois, encadrement des délais de restitution du dépôt de garantie et validation législative des clauses tunnel symétriques d’indexation.
La conjonction de ces deux sources, jurisprudentielle et législative, impose de repenser en profondeur le régime des charges locatives dans le bail commercial. La question centrale est de savoir dans quelle mesure l’obligation de transparence financière du bailleur, désormais renforcée par la Cour de cassation, s’articule avec les nouveaux mécanismes protecteurs issus de la loi du 26 mai 2026. L’analyse de la jurisprudence récente et des dispositions législatives nouvelles conduit à distinguer, d’une part, le régime de la preuve et de la communication des charges locatives tel qu’il résulte des arrêts du 29 janvier 2026 (I), d’autre part, le nouvel équilibre contractuel instauré par la réforme législative du 26 mai 2026 (II).
Cette analyse intéresse au premier chef les praticiens du droit des baux commerciaux, confrontés quotidiennement à la gestion des charges locatives et à la rédaction des clauses financières du bail. Le cabinet Kohen Avocats a déjà eu l’occasion d’analyser, dans un précédent article, les conséquences du caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur, dont le régime présente des affinités certaines avec l’obligation de transparence financière ici étudiée.
I. Le renforcement de l’obligation de transparence du bailleur par les arrêts du 29 janvier 2026
Les deux arrêts rendus par la troisième chambre civile le 29 janvier 2026, tous deux publiés au Bulletin, marquent une étape décisive dans la construction du régime juridique des charges locatives en matière de bail commercial. Leur portée dépasse le simple rappel de principes établis. Ils imposent au bailleur une obligation active de communication des justificatifs et intègrent la charge fiscale dans l’évaluation de la valeur locative.
A. L’obligation de transmission active des justificatifs de charges
L’arrêt rendu sous le numéro de pourvoi 24-14.982 constitue, à cet égard, une décision de principe. La Cour de cassation y énonce une règle nouvelle dont la formulation mérite d’être citée intégralement. La troisième chambre civile affirme, au visa des articles 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, 1353, alinéa 1er, du même code, et des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du Code de commerce, que le bailleur doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, « les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition » [[Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/697b041acdc6046d4711649f : « il résulte de ces textes, d’une part, que le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci, d’autre part, qu’il doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition. »]].
Cet attendu opère un revirement par rapport à la pratique antérieure des cours d’appel. La cour d’appel de Versailles, dans son arrêt du 25 janvier 2024, avait en effet considéré que la bailleresse avait satisfait à son obligation en mettant les différentes factures « à disposition » de la locataire. La Cour de cassation censure cette analyse. Elle impose désormais une obligation de transmission active : le bailleur ne peut se borner à tenir les justificatifs à la disposition du preneur ; il doit les lui adresser, dès lors que le preneur en fait la demande.
Par ailleurs, la Cour rappelle que le bailleur doit « justifier devant le juge du montant des charges qui étaient contestées par la locataire ». La production des courriers de reddition de charges listant poste par poste les dépenses ne suffit pas à établir la créance si le bailleur ne démontre pas l’existence et le montant effectif de ces charges. L’article L. 145-40-2 du Code de commerce dispose à cet égard que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire » [[C. com., art. L. 145-40-2, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029103688]]. L’article R. 145-36 du même code précise que l’état récapitulatif annuel « est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi » et que « le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ».
Dès lors, l’obligation qui pèse sur le bailleur est double : une obligation d’information périodique, par l’envoi de l’état récapitulatif annuel dans le délai réglementaire, et une obligation de justification ponctuelle, par la transmission active des documents demandés par le preneur. Le non-respect de cette double obligation expose le bailleur au rejet de sa demande en paiement des charges et, le cas échéant, à la restitution des provisions indûment perçues.
L’arrêt du 23 janvier 2025, également publié au Bulletin, avait déjà amorcé ce mouvement de renforcement des droits du preneur en matière de charges locatives. La Cour de cassation y avait censuré une cour d’appel qui, après avoir relevé que le preneur n’avait « pas pu procéder aux vérifications légitimes de l’exigibilité des charges qui lui étaient facturées », avait néanmoins rejeté sa demande de production de justificatifs en raison de sa « formulation trop générale » [[Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-18.643, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6791e5dffebfd77128ddee1a : « la cour d’appel, qui s’est contredite, n’a pas satisfait aux exigences » de l’article 455 du Code de procédure civile.]]. En d’autres termes, le juge ne saurait à la fois reconnaître l’impossibilité pour le preneur de vérifier les charges et lui refuser l’accès aux justificatifs. L’arrêt du 29 janvier 2026 parachève cette construction en imposant une obligation positive de transmission.
B. Le transfert de la taxe foncière et son incidence sur la valeur locative
Le second arrêt du 29 janvier 2026, rendu sous le numéro de pourvoi 24-17.227, traite de la question, fréquente en pratique, du transfert de la taxe foncière au preneur commercial et de son incidence sur la valeur locative. L’affaire concernait la fixation de l’indemnité d’occupation statutaire due par un preneur ayant exercé son droit d’option au cours d’une instance en fixation du prix du bail renouvelé.
La Cour de cassation y énonce un principe dont la portée dépasse le seul contentieux de l’indemnité d’occupation. Au visa des articles L. 145-33, L. 145-57 et R. 145-8 du Code de commerce, elle affirme que « si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire » [[Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-17.227, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/697b041dcdc6046d47116578 : « si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire. »]].
Cette décision s’inscrit dans le prolongement direct de l’article R. 145-8 du Code de commerce, aux termes duquel « les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative ». La Cour de cassation avait déjà jugé, par un arrêt du 6 novembre 2025, que les obligations pesant sur le bailleur en vertu de l’article 606 du Code civil — relatives aux grosses réparations — pouvaient être transférées au preneur par une clause expresse du bail, sans que ce transfert soit contraire au statut des baux commerciaux, dès lors qu’il n’avait pas pour effet de priver le preneur de toute protection [[Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, publié au Bulletin. L’arrêt précise les conditions dans lesquelles la clause résolutoire peut produire effet.]]. L’arrêt du 29 janvier 2026 complète cette jurisprudence en précisant les conséquences financières d’un tel transfert : il doit se traduire par une minoration de la valeur locative.
La Cour censure ainsi l’arrêt de la cour d’appel de Grenoble qui, après avoir constaté que le bail mettait la taxe foncière à la charge du preneur, avait fixé la valeur locative « sans la minorer du fait de cette clause exorbitante ». La formulation employée par la Cour de cassation est significative : la clause est qualifiée d’« exorbitante », ce qui souligne le caractère dérogatoire du transfert d’une charge fiscale qui, par nature, incombe au propriétaire.
Ces deux arrêts du 29 janvier 2026 dessinent ainsi un régime de transparence renforcée qui place le bailleur dans l’obligation de justifier activement les charges qu’il impute au preneur et d’en assumer les conséquences sur la valeur locative lorsqu’il transfère des obligations qui lui incombent normalement. Or, ce mouvement jurisprudentiel est désormais relayé et amplifié par la loi du 26 mai 2026.
II. Le nouvel équilibre contractuel issu de la loi du 26 mai 2026
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel du 27 mai 2026, comporte un titre X consacré à la simplification du développement des commerces. Ce titre, qui modifie plusieurs articles du Code de commerce, crée des droits nouveaux pour le preneur commercial et encadre plus strictement les obligations du bailleur en matière financière.
A. La mensualisation du loyer et le plafonnement des garanties locatives
La réforme insère dans le Code de commerce un nouvel article L. 145-32-1 qui consacre un droit d’option unilatéral au profit du preneur commercial. Sur simple demande de sa part, le bailleur est tenu de fractionner le paiement du loyer en mensualités. Ce droit est d’ordre public : aucune clause du bail ne peut y faire échec, conformément à l’article L. 145-15 du Code de commerce. Toutefois, le dispositif est conditionné à l’absence d’arriérés de loyers et de charges et ne s’applique qu’aux locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial ou artisanal.
La loi modifie également l’article L. 145-40 du Code de commerce pour plafonner à trois mois de loyer hors taxes le montant total des garanties pouvant être exigées du preneur, quelles qu’en soient la nature ou la forme. Ce plafonnement s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi. En revanche, il ne s’applique pas aux baux en cours, le Conseil d’État ayant estimé qu’une application rétroactive aurait constitué une atteinte excessive au droit au maintien des contrats en cours d’exécution.
Par ailleurs, la loi encadre les délais de restitution des garanties en fin de bail. Le bailleur doit désormais restituer le dépôt de garantie dans un délai de trois mois à compter de la restitution des locaux et les autres garanties — cautionnements, garanties autonomes à première demande — dans un délai de six mois. Ces délais sont applicables aux baux en cours. L’obligation de restitution du dépôt de garantie est, en outre, transmise de plein droit à l’acquéreur des locaux en cas de vente en cours de bail.
Ces dispositions, qui s’appliquent indépendamment de toute stipulation contraire, renforcent considérablement la position du preneur commercial. Elles lui assurent une trésorerie mieux répartie — le paiement mensuel succédant au paiement trimestriel — et une garantie limitée, qui ne pourra plus excéder trois mois de loyer. Pour les bailleurs, elles imposent une adaptation immédiate des procédures de facturation et de gestion des garanties.
B. L’encadrement des clauses d’indexation et le renforcement de l’inventaire des charges
La loi du 26 mai 2026 insère également un nouvel article L. 145-38-1 dans le Code de commerce, qui valide les clauses dites « tunnel » d’indexation. Ces clauses, qui encadrent la variation annuelle du loyer en prévoyant un plafond et un plancher de variation, étaient jusqu’à présent exposées à la censure des juges du fond sur le fondement de l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier. La validation législative est toutefois subordonnée à une condition de symétrie : le mécanisme doit fonctionner à la hausse comme à la baisse et dans les mêmes proportions. Une clause tunnel asymétrique, qui ne jouerait qu’à la hausse, demeure susceptible d’être réputée non écrite.
Cette disposition doit être lue à la lumière de la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation. Dans son arrêt du 23 janvier 2025 précité, la troisième chambre civile avait rappelé que « l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n’est pas soumise à prescription » et que « dès lors qu’une stipulation réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, la créance de restitution de l’indu doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d’application d’une telle stipulation » [[Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-18.643, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6791e5dffebfd77128ddee1a]]. La loi du 26 mai 2026 apporte une sécurité juridique bienvenue en validant expressément les clauses tunnel symétriques, tout en laissant à la jurisprudence le soin de sanctionner les clauses asymétriques.
En ce qui concerne l’inventaire des charges, la loi ne modifie pas directement l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, mais elle en renforce indirectement la portée. L’obligation faite au bailleur de transmettre activement les justificatifs, consacrée par l’arrêt du 29 janvier 2026, conjuguée à la mensualisation du loyer et au plafonnement des garanties, crée un environnement dans lequel le preneur dispose de moyens accrus pour contrôler l’exécution financière du bail. L’état récapitulatif annuel des charges, l’inventaire prévu par l’article L. 145-40-2 et la communication des justificatifs à la demande du preneur forment désormais un triptyque de transparence dont le bailleur ne peut plus s’affranchir.
La loi introduit, en outre, une condition nouvelle pour l’octroi de délais de paiement au preneur défaillant. Désormais, pour échapper à la résiliation du bail et à l’expulsion, le locataire devra justifier avoir « repris le paiement des loyers courants avant la première audience » devant le juge saisi, en plus de démontrer sa capacité à apurer sa dette. Cette exigence supplémentaire, qui entrera en vigueur pour les demandes judiciaires initiées à compter de l’entrée en vigueur de la loi, renforce la protection du bailleur tout en maintenant la possibilité pour le preneur de bonne foi d’obtenir des délais.
L’équilibre ainsi instauré par le législateur est double. D’un côté, le preneur bénéficie de droits nouveaux — mensualisation, plafonnement des garanties, délais de restitution — qui améliorent sa situation de trésorerie et limitent son exposition financière. De l’autre, le bailleur conserve des leviers effectifs : la condition d’absence d’arriérés pour la mensualisation, l’exclusion du plafonnement des garanties pour les baux en cours, et l’exigence de reprise du paiement des loyers courants pour l’octroi de délais. La loi ne procède donc pas à un renversement unilatéral du rapport de force, mais à un rééquilibrage mesuré dont la portée pratique dépendra de la manière dont les juridictions du fond articuleront ces nouvelles dispositions avec la jurisprudence du 29 janvier 2026.
À cet égard, une question pratique se pose déjà : celle de l’articulation entre l’obligation de transmission active des justificatifs de charges, consacrée par l’arrêt du 29 janvier 2026, et l’inventaire des catégories de charges prévu par l’article L. 145-40-2 du Code de commerce. Le bailleur ne saurait désormais se contenter d’un inventaire imprécis ou incomplet. La loi du 26 mai 2026, en subordonnant la mensualisation du loyer à l’absence d’arriérés, incite le preneur à une vigilance accrue sur la régularité des charges qui lui sont imputées. Si le preneur conteste certaines charges avant d’être à jour, la condition de la mensualisation n’est pas compromise, la loi prévoyant une exception pour les « contestations préalables dûment motivées ». Cette disposition, dont la portée exacte devra être précisée par la jurisprudence, ouvre un champ de discussion nouveau entre les parties sur la justification des charges locatives.
Par suite, la combinaison de la jurisprudence du 29 janvier 2026 et de la loi du 26 mai 2026 produit un effet de levier pour le preneur. La transmission active des justificatifs lui permet de vérifier le bien-fondé des charges. La mensualisation du loyer, qu’il peut solliciter à tout moment, lui offre une meilleure maîtrise de sa trésorerie. Le plafonnement des garanties à trois mois de loyer, pour les baux nouveaux ou renouvelés, réduit son exposition financière initiale. Et le droit de voir sa contestation des charges reconnue comme une « contestation préalable dûment motivée » lui permet, le cas échéant, d’accéder à la mensualisation sans avoir à acquitter des charges qu’il estime indues. Ce quadruple renforcement de la position du preneur illustre la cohérence d’ensemble du nouveau dispositif.
Conclusion
La période qui s’ouvre pour le droit des baux commerciaux est marquée par une convergence remarquable entre l’œuvre prétorienne et l’œuvre législative. Les arrêts du 29 janvier 2026 imposent au bailleur une obligation de transparence active dans la gestion des charges locatives. La loi du 26 mai 2026, en créant des droits nouveaux pour le preneur et en encadrant plus strictement les obligations financières du bailleur, donne à cette transparence une assise légale renforcée. L’articulation de ces deux sources — l’obligation jurisprudentielle de transmission des justificatifs et les nouveaux droits légaux du preneur — dessine un régime dans lequel le bailleur ne peut plus se contenter d’une gestion opaque des charges. Il doit désormais informer, justifier et restituer dans des délais contraints. Le preneur, quant à lui, voit ses moyens de contrôle et de protection considérablement accrus. Cette évolution, qui s’inscrit dans la continuité des réformes Pinel et ELAN, consacre une exigence de loyauté financière dont la portée ne se limite pas aux seuls rapports contractuels entre bailleur et preneur : elle concerne, plus largement, la régulation du marché locatif commercial dans son ensemble.
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