L’obligation de délivrance du bailleur commercial, une obligation continue insusceptible de prescription
I. La consécration du caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur
A. L’affirmation prétorienne d’une obligation exigible pendant toute la durée du bail
L’obligation de délivrance du bailleur constitue la pierre angulaire du contrat de bail. Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail [[Article 1719 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020459127 : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée (…) ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. »]]. Cette obligation constitue l’essence même du contrat de louage et ne saurait être réduite à un simple instantané contemporain de l’entrée dans les lieux. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue rappeler avec force, au terme de plusieurs arrêts publiés au Bulletin, le caractère continu de cette obligation.
Par un arrêt du 5 mars 2026, la troisième chambre civile a posé le principe selon lequel « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » [[Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94fabcdc6046d47944243 : « Cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail. »]]. L’affaire concernait un bail commercial portant sur un local à usage de boulangerie. Les locataires agissaient en responsabilité contre la bailleresse pour manquement à l’obligation de délivrance, lui reprochant de n’avoir jamais mis à leur disposition la totalité de la surface convenue. La cour d’appel de Rennes avait déclaré l’action prescrite au motif que le délai de prescription quinquennale avait commencé à courir dès l’entrée en jouissance des lieux, en 2003. La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du Code civil.
La motivation de l’arrêt est d’une particulière densité, car elle distingue deux volets de l’action du preneur. D’une part, le locataire est recevable à « poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure ». D’autre part, il peut « obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice ». Cette dichotomie est essentielle : si l’action en exécution forcée échappe à la prescription tant que le manquement persiste, l’action indemnitaire demeure, quant à elle, soumise au délai quinquennal de l’article 2224 du Code civil [[Article 2224 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000019017112 : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »]].
Cet arrêt du 5 mars 2026 s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle déjà tracée neuf mois plus tôt. Le 10 juillet 2025, la troisième chambre civile avait déjà retenu que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail » [[Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 23-20.491, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/686f55a63f11a71c18e869a6 : « Ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail. »]]. L’espèce concernait un bail commercial portant sur un terrain, des hangars et des bureaux à usage d’exploitation forestière, dans lequel la surface effectivement délivrée était inférieure à la surface contractuelle. La cour d’appel de Colmar avait partiellement déclaré prescrite l’action en résiliation. La Cour de cassation censure l’arrêt en retenant que « la réduction de l’assiette du bien loué persistait », de sorte que la prescription ne pouvait être opposée au preneur.
Par un arrêt du 4 décembre 2025, la Cour de cassation a encore précisé que « l’obligation de délivrance conforme du bailleur envers le preneur est une obligation continue, de sorte qu’elle ne saurait être atteinte par la prescription aussi longtemps que le manquement n’a pas cessé » [[Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6931363183684346b6375679 : « L’obligation de délivrance conforme du bailleur envers le preneur est une obligation continue. »]]. Cette jurisprudence confirme l’impossibilité pour le bailleur de se retrancher derrière l’écoulement du temps pour échapper à son obligation première, lorsque le manquement qu’il a commis n’a pas été réparé et continue de produire ses effets.
La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 26 janvier 2026, a synthétisé l’état du droit en rappelant que « l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur lui impose de livrer des biens conformes à l’usage auxquels ils sont destinés » et que « l’obligation de délivrance en bon état est une obligation continue » [[CA Bordeaux, 4e ch. com., 26 janv. 2026, n° 24/00707, https://www.courdecassation.fr/decision/697871c2cdc6046d47d75c82 : « L’obligation de délivrance en bon état est une obligation continue. »]]. La cour en tire la conséquence que le bailleur doit prendre en charge trois types de réparations : les réparations d’entretien, les grosses réparations et les dépenses rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure. Elle ajoute que si les dispositions de l’article 1720 du Code civil ne sont pas d’ordre public et que les parties peuvent y déroger, les clauses du bail dérogatoires au droit commun, notamment celles qui transfèrent au preneur la charge des grosses réparations, sont d’interprétation stricte.
B. Le glissement du point de départ de la prescription et ses conséquences pratiques
Le fondement légal de la prescription extinctive applicable aux actions du preneur réside dans l’article 2224 du Code civil, aux termes duquel « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». La jurisprudence antérieure à 2025 retenait classiquement que le point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité pour manquement à l’obligation de délivrance se situait au jour de l’entrée en jouissance, ou au jour de la connaissance du vice affectant les locaux loués. Cette approche conduisait, en pratique, à rendre irrecevables les actions intentées plus de cinq ans après la signature du bail ou du renouvellement, alors même que le manquement du bailleur persistait.
Or, les arrêts des 10 juillet 2025 et 5 mars 2026 opèrent un renversement méthodologique significatif. Dès lors que l’obligation de délivrance est qualifiée de continue et exigible pendant toute la durée du bail, le point de départ du délai de prescription ne peut plus être fixé de manière unique et définitive au jour de la conclusion du contrat. Le manquement persistant renouvelle chaque jour l’obligation inexécutée, de sorte que le délai de prescription glisse au fur et à mesure que le manquement se prolonge. L’action en exécution forcée demeure ouverte aussi longtemps que le bailleur n’a pas satisfait à son obligation, sans qu’aucune prescription puisse lui être opposée.
Cette solution rejoint un mouvement plus général de la jurisprudence de la Cour de cassation en matière d’obligations continues. Déjà, en droit commercial, il est jugé que « les contrats à exécution successive, tel le bail commercial, créent un rapport permanent d’obligation ; il en résulte que la demande du preneur, même en cours de bail, tendant à voir condamner le bailleur à exécuter son obligation de délivrance, est recevable tant que le manquement persiste » [[Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, précité]]. La logique est identique à celle qui prévaut en matière de troubles anormaux de voisinage ou d’empiètement, pour lesquels la jurisprudence retient que chaque jour de persistance du trouble constitue un fait générateur nouveau.
La distinction entre l’action en exécution forcée, pratiquement imprescriptible, et l’action en dommages et intérêts, soumise au délai quinquennal glissant sur les cinq années précédant la demande, est d’une grande portée pratique pour le preneur. Ce dernier peut exiger du bailleur la mise en conformité des lieux à tout moment, mais il ne pourra obtenir réparation que des préjudices subis dans la période non prescrite. Cette nuance invite le locataire commercial à agir sans attendre, sous peine de voir son préjudice ancien s’éteindre par l’effet du temps.
En conséquence, le conseil au preneur confronté à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance doit articuler, dans une même instance, une demande d’exécution forcée qui échappe à toute prescription et une demande indemnitaire couvrant les cinq dernières années, étayée de justificatifs précis du préjudice subi, qu’il soit matériel, économique ou moral. La charge de la preuve du manquement incombe au preneur, conformément à l’article 1353 du Code civil, mais la persistance de ce manquement, une fois établie, interdit au bailleur d’invoquer la prescription.
II. Le renforcement des droits du preneur à travers les obligations du bailleur
A. La justification des charges locatives et l’obligation d’information
Parallèlement à la consolidation de l’obligation de délivrance, la jurisprudence et la loi ont renforcé les obligations d’information et de transparence pesant sur le bailleur commercial en matière de charges locatives. L’article L. 145-40-2 du Code de commerce impose que tout contrat de location comporte un « inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire » [[Article L. 145-40-2 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029103688 : « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. »]]. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire. En cours de bail, le bailleur doit informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux et communiquer, tous les trois ans, un état prévisionnel des travaux assorti d’un budget.
La Cour de cassation, par un arrêt du 29 janvier 2026, a rappelé avec fermeté les obligations du bailleur en matière de charges locatives. Aux termes de cet arrêt, il incombe au bailleur de transmettre activement les justificatifs des charges locatives au preneur, et non de se borner à les tenir à sa disposition. La haute juridiction retient que « pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs de charges, le bailleur doit adresser spontanément au locataire les pièces justificatives et ne peut se contenter d’inviter le locataire à venir les consulter à son cabinet » [[Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, pourvoi n° 24-12.XXX, commenté par Talon-Meillet Avocats, https://www.talon-meillet-avocats.com/arret-cour-cassation-29-janvier-2026-charges-baux-commerciaux/%5D%5D. Cette solution prolonge la logique protectrice du statut des baux commerciaux, qui impose au bailleur une obligation d’information active et spontanée.
La régularisation tardive des charges ne fait pas, en elle-même, obstacle au recouvrement par le bailleur des sommes dues. La jurisprudence considère que le retard dans l’envoi de l’état récapitulatif annuel n’emporte pas déchéance du droit à régularisation, sauf à démontrer la mauvaise foi ou la déloyauté du bailleur, caractérisée notamment lorsque celui-ci s’abstient pendant plusieurs années de procéder à la régularisation pour réclamer ensuite un arriéré important, ou lorsqu’il s’abstient volontairement de répondre aux demandes de régularisation du locataire [[CA Versailles, 1re ch., 19 déc. 2025, n° 20/05755, https://www.courdecassation.fr/decision/694643e975782d5f06e88ea3%5D%5D. La preuve de la mauvaise foi incombe au preneur qui l’invoque.
Par ailleurs, la prise en charge de la taxe foncière par le locataire commercial peut, dans certaines circonstances, influer sur la détermination de la valeur locative du bien loué. La Cour de cassation a jugé, le 11 février 2026, que « la taxe foncière payée par le locataire peut réduire la valeur locative lors de la fixation du loyer du bail renouvelé » [[Cass. 3e civ., 11 fév. 2026, commenté par Le Monde du Droit, https://www.lemondedudroit.fr/affaires/275-baux-commerciaux/%5D%5D. Cette décision s’inscrit dans le cadre de l’article L. 145-33 du Code de commerce, qui dispose que le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative. La prise en compte de la charge fiscale supportée par le preneur vient tempérer l’augmentation du loyer à l’occasion du renouvellement.
B. L’efficacité renforcée du contrôle des clauses dérogeant au statut impératif
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, présente un caractère largement impératif. L’article L. 145-1 en définit le champ d’application en ces termes : « Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises » [[Article L. 145-1 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000044056347 : « Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité (…) »]].
Le législateur a assorti certaines dispositions du statut d’une sanction radicale : la clause contraire est réputée non écrite. L’article L. 145-15 du Code de commerce énumère les dispositions auxquelles il ne peut être dérogé, sous peine de nullité de la clause. La jurisprudence de la Cour de cassation a conféré à cette sanction une portée processuelle déterminante en jugeant que « l’action tendant à faire déclarer une clause réputée non écrite sur le fondement de l’article L. 145-15 du Code de commerce est imprescriptible » [[Cass. 3e civ., 19 nov. 2020, n° 19-20.405, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca2b5d9aac824008572aba%5D%5D. Cette solution a été confirmée à plusieurs reprises, notamment par un arrêt du 23 janvier 2025 [[Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-18.643, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/679eddc5a1b8c1dc0e4a6095%5D%5D et par un arrêt du 6 novembre 2025 [[Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.454, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/690b360a531ada3907af5a26%5D%5D.
La combinaison de l’imprescriptibilité de l’action en réputé non écrit et du caractère continu de l’obligation de délivrance produit un effet cumulatif puissant au bénéfice du preneur. Ce dernier peut, à tout moment, solliciter du juge qu’il déclare non écrite une clause contraire aux dispositions impératives du statut et exiger du bailleur qu’il exécute son obligation de délivrance, sans qu’aucune fin de non-recevoir tirée de la prescription puisse lui être opposée. Cette double protection procédurale renforce substantiellement la position juridique du locataire commercial, qui dispose désormais d’armes processuelles pérennes pour faire valoir ses droits.
La cour d’appel de Bordeaux, dans l’arrêt précité du 26 janvier 2026, a illustré la rigueur avec laquelle les clauses élusives de l’obligation de délivrance sont contrôlées. La cour a refusé de faire produire effet à une clause du bail qui stipulait que « le preneur ne pourra exiger du bailleur pendant la durée du bail aucune mise en état ni aucune réparation de quelque importance que ce soit y compris les grosses réparations telles que prévues à l’article 606 du Code civil », au motif que cette stipulation, interprétée strictement, ne prévoyait pas expressément la prise en charge par le preneur des frais de grosses réparations de la toiture [[CA Bordeaux, 4e ch. com., 26 janv. 2026, n° 24/00707, précité]]. Le juge rappelle ainsi que le transfert conventionnel des obligations du bailleur au preneur ne se présume pas et doit résulter d’une clause expresse, précise et non équivoque.
Dans une autre décision du 21 mai 2026, la Cour de cassation a rappelé que les parties ne peuvent choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu’elles portent sur des biens appartenant au domaine public [[Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.483, https://www.courdecassation.fr/decision/6a0ea06bcdc6046d47669105 : « Les parties ne peuvent choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu’elles portent sur des biens appartenant au domaine public. »]]. Cette décision rappelle que le statut des baux commerciaux, pour protecteur qu’il soit, ne s’applique que dans les limites de son domaine légal, et que la nullité absolue sanctionne la méconnaissance de l’indisponibilité du domaine public.
Par ailleurs, la Cour de cassation a récemment précisé les conditions dans lesquelles le maintien en possession du preneur après l’expiration d’un bail dérogatoire fait naître un bail commercial statutaire. Dans un arrêt du 8 avril 2026, la troisième chambre civile a retenu que « la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial statutaire, né du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire, n’est pas soumise à la prescription quinquennale, dès lors que le maintien dans les lieux constitue un fait continu » [[Cass. 3e civ., 8 avr. 2026, commenté par Dalloz Actualité, https://www.dalloz-actualite.fr/flash/bail-commercial-ne-du-maintien-en-possession-du-preneur-apres-un-bail-derogatoire-imprescripti%5D%5D. La qualification de fait continu emporte, là encore, l’inopposabilité de la prescription.
Ces évolutions jurisprudentielles convergent vers un renforcement significatif de l’effectivité des droits du preneur commercial. La Cour de cassation, par une série d’arrêts publiés au Bulletin rendus entre juillet 2025 et mai 2026, a construit une architecture juridique cohérente qui met le bailleur face à ses responsabilités : l’obligation de délivrance est continue et ne s’éteint pas par la prescription tant que le manquement persiste, l’obligation d’information sur les charges est active et spontanée, les clauses élusives des obligations essentielles du bailleur sont d’interprétation stricte et l’action en réputé non écrit est imprescriptible. La combinaison de ces principes offre au preneur commercial une protection juridique renforcée, qui trouve son fondement dans la nature même du contrat de bail, créateur d’un rapport permanent d’obligation entre les parties.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation des années 2025 et 2026 a opéré un infléchissement notable dans l’équilibre des droits et obligations entre le bailleur et le preneur commercial. En consacrant le caractère continu de l’obligation de délivrance, la haute juridiction a privé le bailleur de la faculté de se prévaloir de l’écoulement du temps pour échapper à l’exécution de son obligation première. L’exécution forcée peut être poursuivie tant que le manquement perdure et la réparation du préjudice peut être obtenue pour les cinq années précédant la demande en justice, ce qui constitue un progrès certain pour la protection des droits du preneur. Par ailleurs, le contrôle strict des clauses transférant au preneur la charge des obligations essentielles du bailleur, conjugué à l’imprescriptibilité de l’action tendant à faire déclarer non écrite une clause contraire aux dispositions impératives du statut, parachève un dispositif protecteur dont la cohérence est remarquable. Les praticiens du droit des baux commerciaux doivent intégrer ces acquis jurisprudentiels dans le conseil délivré aux preneurs, mais aussi dans la rédaction des clauses contractuelles, qui doivent désormais être formulées avec une précision rigoureuse pour résister au contrôle strict qu’exerce le juge sur les dérogations au droit commun du bail.
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