Le 15 avril 2026, le Parlement a adopté définitivement la loi de simplification de la vie économique. Ce texte apporte la modification la plus importante du statut des baux commerciaux depuis la loi Pinel de 2014. Les commerçants, les restaurateurs et les artisans qui exploitent un local commercial vont pouvoir exiger le paiement mensuel de leur loyer. Les bailleurs ne pourront plus exiger de garanties supérieures à trois mois de loyer hors taxes pour les baux neufs ou renouvelés. Les clauses d’indexation dites « tunnel » sont désormais expressément validées. La transmission de l’obligation de restitution du dépôt de garantie à l’acquéreur du local est également consacrée. Ces mesures s’appliquent en partie aux baux en cours d’exécution. Elles rebatent le rapport de force contractuel entre preneurs et bailleurs. Tout entrepreneur doit anticiper ces changements pour sécuriser sa trésorerie ou adapter ses modèles de bail.
La mensualisation du loyer : un droit nouveau pour le preneur
La réforme crée un article L. 145-32-1 au Code de commerce. Ce texte instaure un droit d’option unilatéral au profit du preneur commercial. Sur simple demande écrite, le locataire peut exiger le basculement en paiement mensuel du loyer. Cette mensualisation prend effet dès l’échéance de paiement suivant la demande. Aucun délai de préavis ni avenant n’est nécessaire. La disposition est d’ordre public au sens de l’article L. 145-15 du Code de commerce (texte officiel). Toute clause de paiement trimestriel devient ainsi inopposable au preneur qui en fait la demande.
Le dispositif concerne les locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail, de commerce de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Les bureaux, les entrepôts logistiques et les locaux industriels sont expressément exclus. Le preneur doit être à jour du paiement de ses loyers et charges. Une contestation préalable dûment motivée de l’arriéré est toutefois recevable. Le législateur a ainsi évité qu’un locataire défaillant instrumentalise la mesure.
Le plafonnement des garanties locatives à trois mois de loyer
L’article L. 145-40 du Code de commerce est modifié. Il plafonne désormais à trois mois de loyer hors taxes l’ensemble des garanties exigées du preneur. Ce plafond vise le dépôt de garantie classique, le cautionnement, la garantie autonome à première demande, la caution bancaire et tout autre sûreté. La rédaction large du texte fait échec aux montages contractuels qui cumulaient plusieurs garanties pour dépasser le plafond.
Le plafonnement ne s’applique qu’aux baux commerciaux conclus ou renouvelés après la promulgation de la loi. Les baux en cours ne sont pas concernés. Le Conseil d’État a en effet estimé qu’une application rétroactive aurait constitué une atteinte excessive au droit au maintien des contrats en cours d’exécution. En revanche, la transmission de l’obligation de restitution du dépôt de garantie à l’acquéreur du local loué s’applique aux ventes intervenues trois mois après la promulgation. L’article L. 145-40, dans sa rédaction antérieure, prévoit le versement d’intérêts au locataire. Il dispose que les loyers payés d’avance portent intérêt à son profit. Le texte prévoit :
« les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire »
La réforme supprime expressément ces intérêts pour les nouveaux baux afin d’éviter un effet de bord lié à la mensualisation.
Les clauses tunnel d’indexation désormais validées
La réforme introduit un article L. 145-38-1 au Code de commerce. Il valide législativement les clauses d’indexation dites « tunnel » ou « cap and floor ». Ces clauses limitent la variation annuelle du loyer à une fourchette symétrique. Le texte autorise expressément un plafonnement à la hausse comme à la baisse, dans les mêmes proportions. Une clause prévoyant une variation maximale de plus ou moins trois pour cent par an est désormais licite. Avant cette réforme, de telles clauses pouvaient être contestées comme méconnaissant le principe de révision libre du loyer.
Ce mécanisme concerne l’indice des loyers commerciaux (ILC). Il ne s’applique pas à l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ni à l’indice du coût de la construction (ICC). Les parties peuvent donc sécuriser leur relation contractuelle en limitant l’impact des fluctuations économiques. Le preneur conserve toutefois le droit de demander une révision du loyer en cas de modification notable des éléments mentionnés à l’article L. 145-33 du Code de commerce.
La restitution du dépôt de garantie encadrée dans le temps
La loi impose un délai impératif de trois mois pour la restitution du dépôt de garantie à compter de la restitution des locaux. Ce délai court à partir de la remise des clés. Un bailleur qui dépasserait ce délai sans motif légitime s’expose à une action en restitution. Cette action peut être assortie d’intérêts au taux légal et de dommages-intérêts si la rétention cause un préjudice au preneur. Pour les cautions bancaires et les garanties autonomes, le délai de restitution est porté à six mois.
La Cour de cassation avait déjà précisé les obligations du bailleur en matière de charges locatives. Dans un arrêt du 29 janvier 2026, la troisième chambre civile a rappelé que le bailleur doit justifier de l’existence et du montant des charges réclamées. Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982 (décision), motifs :
« pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés au locataire prévue par le dernier alinéa de l’article R. 145-36 du Code de commerce, le bailleur doit les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition »
Dans un second arrêt du même jour, la Cour a ajouté une règle nuancée. Le non-respect du délai de communication de l’état récapitulatif annuel n’entraîne pas l’obligation de restituer les provisions versées. Cette obligation ne survient que si le bailleur n’établit pas l’existence et le montant des charges exigibles devant le juge. Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-16.270 (décision), motifs :
« l’alinéa 3 de l’article R. 145-36 du code de commerce, qui impose au bailleur de communiquer au locataire un état récapitulatif annuel des charges, impôts, taxes et redevances imputés au locataire, ne conditionne pas la mise en recouvrement des provisions versées pour la participation aux charges par la communication de cet état au locataire, dont le non-respect ne peut ainsi entraîner l’obligation de restituer lesdites provisions que si le bailleur n’établit pas l’existence et le montant des charges exigibles »
Ce que la réforme change pour les baux en cours
La mensualisation s’applique aux baux en cours dès la promulgation de la loi. Le preneur qui est à jour de ses obligations peut donc demander immédiatement le passage au paiement mensuel. Cette mesure d’ordre public vise à améliorer la trésorerie des commerçants sans attendre le renouvellement du bail. En revanche, le plafonnement des garanties à trois mois ne concerne que les baux conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur. Un preneur en cours de bail ne peut pas exiger la restitution d’un dépôt excédentaire sur ce fondement.
Par ailleurs, la cession d’un fonds de commerce n’emporte pas automatiquement la cession des contrats attachés. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 18 février 2026. Cass. com., 18 fév. 2026, n° 23-23.681 (décision), motifs :
« La cession d’un fonds de commerce qui comprend la cession de la propriété des droits sur des marques n’emporte pas, sauf stipulation contraire de l’acte de cession, cession du contrat de distribution sélective des produits revêtus de ces marques, ni, en cas d’indivisibilité de ce contrat et d’une licence d’exploitation desdites marques, la cession de cette licence. »
Ce principe vaut pour les baux commerciaux et les contrats liés au fonds. Il impose de vérifier soigneusement l’acte de cession lors d’une reprise d’activité.
La clause résolutoire du bail est également modifiée. Désormais, pour échapper à la résiliation et obtenir des délais de paiement, le locataire devra justifier avoir repris le paiement des loyers courants avant la première audience devant le juge. Cette condition nouvelle vient s’ajouter à la démonstration de sa capacité à apurer sa dette. Elle s’applique aux demandes judiciaires initiées après l’entrée en vigueur de la loi.
Le tableau ci-dessous résume les principales évolutions.
| Mesure | Baux en cours | Baux neufs ou renouvelés |
|---|---|---|
| Mensualisation du loyer | Applicable sur demande | Applicable sur demande |
| Plafonnement garanties à 3 mois | Non applicable | Applicable |
| Clauses tunnel d’indexation | Valide si renégociée | Applicable |
| Restitution dépôt sous 3 mois | Applicable dès promulgation | Applicable |
| Intérêts sur dépôt de garantie | Conservés (sauf nouvelle rédaction) | Supprimés |
Bail commercial à Paris et en Île-de-France : points de vigilance
La demande de mensualisation va probablement connaître un afflux important dans les mois suivant la promulgation. Les grandes foncières et les bailleurs institutionnels de la région parisienne doivant anticiper le traitement de ces demandes. Le préavis de trois mois pour la restitution du dépôt de garantie court à compter de la remise des clés. Le preneur doit veiller à établir un état des lieux de sortie contradictoire et daté. À défaut, le bailleur peut retarder la restitution en invoquant des travaux de remise en état.
Le tribunal compétent pour les contentieux en bail commercial est le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. À Paris, le tribunal judiciaire de Paris connaît des litiges portant sur les baux commerciaux. Le contentieux bail commercial à Paris nécessite une maîtrise des délais procéduraux et des pièces à produire. Les litiges liés aux relations commerciales établies, comme la rupture brutale, intersectent fréquemment avec le droit des baux. Voir notre étude sur la rupture brutale des relations commerciales établies. Le recours à un avocat permet de sécuriser la demande de mensualisation ou la contestation des charges.
Questions fréquentes
La mensualisation s’applique-t-elle aux baux 3-6-9 en cours ?
Oui. La mensualisation est une mesure d’ordre public qui s’applique aux baux en cours dès la promulgation. Le preneur à jour de ses obligations peut en faire la demande par simple courrier.
Le bailleur peut-il refuser la mensualisation si le preneur a des arriérés ?
Oui. La mensualisation est conditionnée à l’absence d’arriérés de loyers ou de charges non contestés. Une contestation préalable dûment motivée est toutefois recevable.
Le plafonnement des garanties à trois mois concerne-t-il les baux en cours ?
Non. Le plafonnement ne s’applique qu’aux baux commerciaux conclus ou renouvelés après la promulgation de la loi.
Quel délai le bailleur a-t-il pour restituer le dépôt de garantie ?
Le délai est de trois mois à compter de la restitution des locaux. Pour les cautions bancaires et garanties autonomes, il est de six mois.
Les clauses tunnel étaient-elles illégales avant la réforme ?
Elles étaient contestables. La réforme les valide expressément pour l’indice des loyers commerciaux, dans des limites symétriques à la hausse comme à la baisse.
Le preneur peut-il demander des intérêts sur son dépôt de garantie ?
Sur les baux en cours, l’article L. 145-40 du Code de commerce prévoit que les sommes versées à titre de garantie portent intérêt au profit du locataire. La réforme supprime cette disposition pour les baux neufs.
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