Deux arrêts publiés au Bulletin par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, en novembre et décembre 2025, apportent des précisions décisives sur le droit de préférence du locataire commercial institué par la loi Pinel du 18 juin 2014. Le 6 novembre 2025, l’arrêt n° 23-21.442 affine la notion de « cession unique de locaux commerciaux distincts ». Le 18 décembre 2025, l’arrêt n° 24-10.767 tranche définitivement deux controverses majeures : la vente conclue sans respect de la procédure de notification est sanctionnée par la nullité, et l’action en nullité intentée par le locataire se prescrit par deux ans à compter de la vente. Pour le commerçant ou l’artisan dont le bailleur a aliéné le local sans offre préalable, ces décisions conditionnent désormais le sort du recours et les délais de saisine du juge.
Le droit de préférence du locataire commercial, un mécanisme d’ordre public
L’article L. 145-46-1 du Code de commerce (texte officiel) prévoit que lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de le vendre, il en informe le locataire. Cette information se fait par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification vaut offre de vente au preneur, qui dispose alors d’un délai de deux mois pour accepter ou refuser par écrit. A défaut de réponse dans ce délai, le locataire est réputé avoir renoncé à son droit de préférence.
Ce mécanisme, qui vise à favoriser l’accession du commerçant à la propriété de ses murs, constitue une disposition d’ordre public. Il s’inscrit dans le cadre général du bail commercial à Paris, qui régit également le renouvellement, le loyer et l’indemnité d’éviction. Il ne peut être écarté par une clause conventionnelle. Toutefois, le législateur a prévu deux exceptions principales au dernier alinéa du même article. Le droit de préférence ne s’applique ni à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, ni à la cession unique de locaux commerciaux distincts.
| Exception | Conditions | Effet sur le droit de préférence |
|---|---|---|
| Cession globale d’un immeuble | Le local loué n’est qu’une partie de l’immeuble vendu, même minime | Le droit de préférence est écarté |
| Cession unique de locaux commerciaux distincts | Vente groupée de plusieurs locaux commerciaux appartenant au même propriétaire | Le droit de préférence est écarté |
| Vente par acte unique de propriétaires distincts | Les locaux vendus ensemble appartiennent à des propriétaires différents | Le droit de préférence subsiste (arrêt du 6 novembre 2025) |
| Vente judiciaire ou liquidation | Cession d’autorité de justice | Le droit de préférence est écarté |
La distinction entre ces hypothèses conditionne l’existence même du recours du locataire. Une erreur d’appréciation sur la qualification de la vente peut ainsi entraîner la perte du fonds de commerce pour le preneur ou, à l’inverse, l’annulation de la cession pour le nouveau propriétaire.
L’exception de la cession unique précisée par la Cour de cassation (6 novembre 2025)
Dans son arrêt du 6 novembre 2025, la Cour de cassation a été saisie d’un litige portant sur la vente par acte notarié unique de plusieurs lots de copropriété. Certains lots appartenaient à une indivision, tandis que d’autres étaient la propriété exclusive d’un des indivisaires. La société locataire était titulaire d’un bail commercial sur une partie des lots cédés par l’indivision. Elle soutenait que l’opération entière constituait une cession unique de locaux commerciaux distincts au sens de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Une telle qualification aurait exclu son droit de préférence.
La Cour de cassation a rejeté cet argument. Elle a jugé que la vente par un acte unique de locaux appartenant à des propriétaires distincts ne constituait pas une cession unique au sens de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.442 (décision)), motifs : « Ne constitue pas une cession unique de locaux commerciaux distincts au sens du dernier alinéa de l’art. L. 145-46-1 C. com. la cession par un acte de vente unique de locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts. »
Par ce motif, la Haute juridiction affirme que l’identité du propriétaire prime sur la forme de l’acte. La seule circonstance que plusieurs locaux soient vendus dans un même acte notarié ne suffit pas à caractériser une cession unique dès lors que les vendeurs sont distincts. Le droit de préférence du locataire demeure donc applicable, sous réserve que le local loué ne constitue pas une simple partie d’un immeuble plus vaste. Dans l’affaire jugée, la Cour a d’ailleurs retenu un motif subsidiaire pour rejeter le pourvoi. Le local commercial ne représentait qu’une partie des lots cédés. Cette circonstance faisait jouer l’exception de la cession globale d’immeuble.
Cette décision sécurise les acquéreurs qui regroupent dans une même opération des biens de provenance différente. Elle impose toutefois aux vendeurs et aux notaires une analyse rigoureuse de la structure de propriété préalable à toute cession.
Nullité de la vente et prescription biennale confirmées (18 décembre 2025)
L’arrêt du 18 décembre 2025 met fin à une controverse persistante sur la nature de la sanction attachée à la violation du droit de préférence. En l’espèce, un immeuble abritant un établissement d’hébergement pour personnes âgées avait été vendu en 2017. Le locataire commercial n’avait pas été informé de cette cession. Le nouveau propriétaire notifia seulement en 2020 son intention de revendre l’immeuble. Le locataire assigna alors en nullité de la vente de 2017 et en restitution des loyers versés depuis cette date.
La défense invoqua la prescription, en se fondant sur l’article L. 145-60 du Code de commerce (texte officiel), qui dispose que les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans. Le locataire arguait quant à lui que la méconnaissance du droit de préférence, disposition d’ordre public, devait entraîner l’inexistence de la vente. Il invoquait à cet effet le mécanisme de la clause réputée non écrite prévu à l’article L. 145-15 du Code de commerce. Cette qualification aurait rendu l’action imprescriptible. Subsidiairement, il soutenait que l’action en nullité relevait de la prescription quinquennale de droit commun.
La Cour de cassation a rejeté ces arguments. Elle a énoncé que la vente irrégulière était sanctionnée par la nullité et que l’action en nullité se prescrivait par deux ans (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767 (décision)), motifs : « La vente de locaux loués conclue en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial est sanctionnée par la nullité. L’action en nullité est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 C. com. »
La Cour retient la qualification de nullité plutôt que celle d’inexistence juridique. Elle inscrit ainsi le contentieux dans le régime général des nullités, avec ses conséquences en termes de preuve, de confirmation éventuelle et de prescription. Le délai de deux ans court à compter de la vente, et non de la découverte de la violation. Cette solution privilégie la sécurité juridique des transactions au détriment d’une protection illimitée du locataire.
Comment le locataire peut-il faire valoir son droit de préférence
Le commerçant ou l’artisan qui soupçonne une violation de son droit de préférence doit agir dans un délai strict. La démarche procédurale comprend les étapes suivantes :
- Vérifier la date de l’acte de vente : le délai de prescription biennale court à compter de la vente. Il impose une vigilance immédiate dès que le locataire a connaissance de l’aliénation.
- Constater l’absence de notification : la preuve de l’omission repose sur le locataire. Il doit démontrer qu’aucune lettre recommandée, remise en main propre ou offre de vente ne lui a été adressée préalablement à la cession.
- Rassembler les pièces du dossier : il s’agit du contrat de bail, de l’acte de vente notarié et de tout échange avec le bailleur. Le cas échéant, il convient de réunir le commandement de payer ou les quittances de loyer versées au nouvel acquéreur.
- Saisir le juge compétent : l’action en nullité de la vente relève du tribunal judiciaire ou du tribunal de commerce selon la nature du litige et des parties en présence.
- Formuler des demandes subsidiaires : outre la nullité de la vente, le locataire peut solliciter des dommages-intérêts pour la violation de son droit de préférence. Cette demande indemnitaire demeure toutefois soumise à prescription.
Le risque de prescription étant élevé, une consultation rapide est recommandée dès que le locataire apprend la cession de ses murs. L’article L. 145-15 du Code de commerce prévoit la réputation non écrite des clauses contraires au statut des baux commerciaux. Il ne constitue pas un moyen d’échapper au délai biennale. La Cour de cassation l’a expressément écarté dans l’arrêt du 18 décembre 2025.
Compétence territoriale à Paris et en Île-de-France
À Paris, le contentieux du droit de préférence du locataire commercial relève du tribunal judiciaire de Paris ou du tribunal de commerce de Paris. La compétence dépend de la qualité des parties. Si le litige oppose un commerçant individuel à son bailleur, le tribunal judiciaire est compétent. S’il oppose deux sociétés commerciales, le tribunal de commerce est saisi. Les délais de procédure devant ces juridictions peuvent s’étaler sur douze à dix-huit mois. Cette durée vaut en particulier pour une action en nullité de vente immobilière, selon la complexité du dossier et la surabondance du greffe. Le recours à un avocat est obligatoire devant le tribunal judiciaire et fortement recommandé devant le tribunal de commerce pour la rédaction des conclusions et l’analyse de la propriété des lots vendus. Ce contentieux s’articule fréquemment avec la question de l’indemnité d’éviction en bail commercial, notamment lorsque le locataire cherche à sécuriser son fonds de commerce.
Questions fréquentes
Le droit de préférence s’applique-t-il aux baux professionnels portant sur des bureaux ?
Non. Le droit de préférence prévu à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce s’applique uniquement aux locaux à usage commercial ou artisanal. Les baux professionnels et les locaux à usage industriel sont exclus du bénéfice de ce mécanisme.
Que se passe-t-il si le bailleur vend sans m’avoir informé et que je m’en rends compte plus de deux ans après ?
L’action en nullité de la vente est prescrite. La Cour de cassation a confirmé dans son arrêt du 18 décembre 2025 que le délai biennal de l’article L. 145-60 du Code de commerce s’applique strictement. Vous pouvez toutefois envisager une action en responsabilité contre le bailleur pour obtenir des dommages-intérêts, sous réserve que cette demande ne soit pas elle-même prescrite.
La vente d’un immeuble comprenant mon local commercial et un logement d’habitation écarte-t-elle mon droit de préférence ?
Oui, si le local commercial ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu. La jurisprudence de la Cour de cassation considère qu’il s’agit d’une cession globale d’immeuble, qui échappe au droit de préférence du locataire commercial.
Puis-je renoncer par avance à mon droit de préférence dans le contrat de bail ?
Non. Le droit de préférence est une disposition d’ordre public. Toute clause contractuelle qui en écarterait l’application est réputée non écrite au sens de l’article L. 145-15 du Code de commerce.
Que devient mon bail si la vente est annulée pour violation de mon droit de préférence ?
La nullité de la vente remet les parties dans l’état antérieur. Le bailleur redevient propriétaire. Le contrat de bail se poursuit normalement avec lui, sauf si vous exercez votre droit de préférence dans les conditions prévues par la loi pour acquérir le local.
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La violation du droit de préférence du locataire commercial engage un délai de prescription de deux ans qui court à compter de la vente. Si vous soupçonnez que votre local a été aliéné sans respect de la procédure légale, une consultation juridique en 48 heures s’impose. Elle permet d’évaluer la recevabilité de votre action et de sécuriser vos droits.
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