Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, repose sur un équilibre entre la protection du fonds de commerce du preneur et la préservation des droits du bailleur. Au cœur de cet équilibre figure le mécanisme du plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail, prévu par l’article L. 145-34 du Code de commerce, selon lequel le loyer du bail renouvelé est limité à la variation de l’indice des loyers commerciaux ou de l’indice des loyers des activités tertiaires, sauf exception tirée de la modification notable des facteurs locaux de commercialité. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 18 septembre 2025 marque un infléchissement décisif de la jurisprudence en consacrant une approche objective du déplafonnement, fondée sur la simple aptitude des modifications constatées à favoriser l’activité commerciale, indépendamment de leur incidence effective et réelle.
Cette décision, qui s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel amorcé depuis plusieurs années, a été immédiatement commentée par la doctrine comme une clarification attendue dont les conséquences pratiques sont considérables pour les bailleurs comme pour les preneurs. Par ailleurs, l’adoption de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique est venue modifier plusieurs dispositions du statut des baux commerciaux en introduisant de nouveaux mécanismes d’encadrement dont l’articulation avec la jurisprudence récente soulève des interrogations. L’analyse de ces évolutions, à la lumière des décisions les plus récentes de la Cour de cassation, permet d’en mesurer la portée et d’en anticiper les effets contentieux.
I. La consécration de l’approche in abstracto du déplafonnement
A. L’évolution jurisprudentielle vers une appréciation objective des facteurs de commercialité
Le principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé est posé par l’article L. 145-34 du Code de commerce, aux termes duquel, à moins d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, l’augmentation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Ces facteurs locaux de commercialité sont définis par l’article R. 145-6 du même code [[Article R. 145-6 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006259715 : « Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. ».]].
Or, la question de savoir si le déplafonnement suppose la démonstration d’une incidence effective et réelle des modifications constatées sur l’activité du preneur, ou s’il suffit que ces modifications soient de nature à favoriser cette activité, divisait les juges du fond depuis plusieurs années. La Cour de cassation a mis fin à cette divergence par l’arrêt du 18 septembre 2025, en retenant une position claire et dépourvue d’équivoque. La troisième chambre civile énonce en effet que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » [[Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/68cba03fe4abb8795b568fc5]].
Cette solution consacre une approche in abstracto du déplafonnement. En l’espèce, l’expert judiciaire avait constaté une évolution démographique favorable, une progression de l’activité touristique de la commune et une augmentation des flux de véhicules due à l’ouverture d’une nouvelle voie routière. Ces constatations objectives suffisaient à caractériser le motif de déplafonnement, quand bien même le chiffre d’affaires du locataire était en baisse et que son activité était déficitaire. La Cour de cassation approuve ainsi les juges du fond d’avoir écarté l’argumentation du preneur qui postulait la nécessité d’une incidence effective.
En cela, l’arrêt du 18 septembre 2025 tranche avec la jurisprudence antérieure qui exigeait parfois la preuve d’un bénéfice concret tiré par le locataire de la modification des facteurs de commercialité. La troisième chambre civile avait déjà esquissé cette orientation dans un arrêt du 4 juillet 2024, par lequel elle avait censuré une cour d’appel qui avait refusé le déplafonnement au motif que le preneur ne rapportait pas la preuve d’une augmentation de son chiffre d’affaires [[Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 23-13.515, https://www.courdecassation.fr/decision/66863b90b1dbbe3bae5fff52]]. La Cour de cassation avait alors jugé que « la cour d’appel, qui a refusé de retenir une modification notable des facteurs locaux de commercialité et par là-même un motif de déplafonnement du loyer en l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité, au prétexte qu’une attestation du commissaire aux comptes ne permettait pas d’établir une augmentation du chiffre d’affaires, a violé les articles L. 145-34 et R. 145-6 du Code de commerce ». La publication au Bulletin de l’arrêt du 18 septembre 2025 confère à cette orientation une autorité renforcée.
Par ailleurs, un arrêt antérieur du 25 janvier 2024 avait déjà ouvert la voie en censurant une décision qui avait refusé le déplafonnement sans rechercher si les modifications invoquées par le bailleur n’étaient pas de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce considéré [[Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.006, https://www.courdecassation.fr/decision/65b207bbc4cf860008dff1b6]]. La continuité de cette ligne jurisprudentielle est désormais établie.
En conséquence, le bailleur qui sollicite le déplafonnement doit désormais seulement établir, par tous moyens, la réalité des modifications objectives des facteurs locaux de commercialité et démontrer que ces modifications sont, par nature, de nature à favoriser l’activité commerciale exercée dans les lieux loués. Il n’a pas à prouver que le locataire en a effectivement bénéficié, ni que son chiffre d’affaires a progressé. L’expertise judiciaire, qui constate l’évolution de l’environnement commercial sans se prononcer sur les résultats de l’entreprise locataire, devient l’instrument privilégié de la démonstration du déplafonnement.
B. Les implications pratiques pour le bailleur et le preneur
L’approche in abstracto consacrée par la Cour de cassation emporte des conséquences pratiques immédiates pour les praticiens du droit des baux commerciaux et pour les parties au contrat de bail.
Pour le bailleur, le déplafonnement devient plus accessible. Il lui suffit de démontrer que l’environnement commercial du local loué s’est amélioré, par exemple du fait de l’arrivée de nouvelles enseignes, de l’amélioration de la desserte en transports en commun, de l’augmentation de la fréquentation piétonne ou de la réalisation de travaux d’aménagement urbain. Ces éléments objectifs sont généralement aisés à établir par des constats d’huissier, des études de flux, des rapports d’experts immobiliers ou des données démographiques publiques. Le bailleur n’a plus à rapporter la preuve, souvent difficile, que le locataire a effectivement tiré profit de ces améliorations, preuve qui supposait l’accès à des données comptables internes que le preneur n’était pas tenu de communiquer.
Pour le preneur, en revanche, la situation est moins favorable. L’arrêt du 18 septembre 2025 réduit sa capacité à s’opposer au déplafonnement en invoquant la dégradation de ses résultats financiers. Le locataire dont le chiffre d’affaires stagne ou diminue malgré un environnement commercial objectivement favorable ne pourra plus invoquer cette circonstance pour échapper au déplafonnement. Il devra déplacer la discussion sur le terrain de la valeur locative, en contestant le quantum du loyer déplafonné plutôt que le principe même du déplafonnement.
Dès lors, la négociation du loyer de renouvellement s’en trouve profondément modifiée. Le bailleur est en position de force pour obtenir le déplafonnement dès lors qu’il peut caractériser une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Le preneur doit anticiper cette évolution en provisionnant, au cours du bail, les sommes correspondant à une éventuelle augmentation du loyer au moment du renouvellement. La pratique notariale et les conseils prodigués aux chefs d’entreprise lors de la conclusion ou du renouvellement d’un bail commercial devront intégrer ce paramètre.
A cet égard, il importe de souligner que le déplafonnement ne conduit pas mécaniquement à un doublement ou à un triplement du loyer. La fixation du loyer déplafonné reste soumise aux règles de détermination de la valeur locative énoncées aux articles L. 145-33 et R. 145-2 à R. 145-11 du Code de commerce. Le juge des loyers commerciaux dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation pour fixer le loyer à la valeur locative, qui tient compte de l’ensemble des éléments d’appréciation et non des seuls facteurs de commercialité.
II. L’encadrement du déplafonnement confronté à la réforme législative
A. Les mécanismes correcteurs prétoriens et l’incidence de la loi du 26 mai 2026
Si la Cour de cassation facilite le déplafonnement, elle a simultanément développé des mécanismes correcteurs destinés à en atténuer les effets les plus brutaux pour le preneur. L’arrêt du 16 octobre 2025, publié au Bulletin, apporte une précision importante sur le champ d’application du mécanisme de lissage de la hausse du loyer résultant du déplafonnement. Aux termes du dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce, lorsque le loyer est déplafonné, la hausse qui en résulte est étalée par tranches annuelles égales sur une durée déterminée. La Cour de cassation a jugé que ce mécanisme « ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » [[Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/68f087438af7f48b3631eae7]].
Cette décision est d’une importance pratique considérable. Un nombre significatif de baux commerciaux se poursuivent par tacite prolongation au-delà de la durée contractuelle de neuf ans. En refusant le bénéfice du lissage aux preneurs dont le bail s’est ainsi prolongé, la Cour de cassation les expose à une augmentation immédiate et intégrale du loyer déplafonné. La distinction opérée entre le bail dont la durée contractuelle est supérieure à neuf ans et celui qui s’est poursuivi par tacite prolongation au-delà de douze ans repose sur une interprétation stricte du texte, qui ne prévoit le lissage que lorsque le « prix du bail révisé » résulte d’une durée contractuelle excédant neuf ans.
Par ailleurs, l’adoption de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique est venue modifier l’article L. 145-41 du Code de commerce en introduisant de nouvelles conditions à la suspension des effets de la clause résolutoire [[Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 ; article L. 145-41 du Code de commerce modifié, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054142477]]. Désormais, l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Cette disposition, qui entre en vigueur immédiatement, renforce la position du bailleur en restreignant les possibilités de suspension de la clause résolutoire.
Dans le même temps, la troisième chambre civile a rendu, le 5 mars 2026, un arrêt de cassation partielle qui précise les conditions dans lesquelles le preneur peut opposer une exception d’inexécution pour faire échec à la mise en œuvre d’une clause résolutoire. La Cour énonce que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » [[Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94faecdc6046d47944386]]. En l’espèce, la cour d’appel de Cayenne avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire au seul motif que le preneur n’avait pas saisi le juge dans le mois du commandement, sans rechercher s’il était fondé à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers réclamés.
Cette décision consacre une protection renforcée du locataire face à la clause résolutoire, en obligeant le juge à examiner le bien-fondé de l’exception d’inexécution avant de constater la résiliation du bail. Elle s’inscrit dans le prolongement d’un arrêt antérieur du 18 septembre 2025 par lequel la Cour de cassation avait jugé que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » [[Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/68cba03fe4abb8795b568fc5]].
La combinaison de ces deux arrêts dessine un régime de la clause résolutoire en matière de baux commerciaux qui, tout en facilitant le déplafonnement du loyer par l’approche in abstracto, préserve la faculté pour le preneur d’opposer les manquements du bailleur à ses obligations pour suspendre le paiement des loyers et paralyser le jeu de la clause résolutoire. L’articulation de cette construction prétorienne avec les nouvelles dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce, issues de la loi du 26 mai 2026, n’a pas encore été tranchée par la Cour de cassation et constitue un point de vigilance pour les praticiens.
B. Les incertitudes persistantes et les perspectives contentieuses
En dépit des clarifications apportées par la Cour de cassation, plusieurs zones d’incertitude subsistent dans le contentieux du déplafonnement des loyers commerciaux.
La première incertitude concerne l’articulation entre le déplafonnement et l’indemnité d’éviction. Le bailleur qui refuse le renouvellement du bail est tenu, en application de l’article L. 145-14 du Code de commerce, de payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement [[Article L. 145-14 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006221741 : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. »]]. Or, la jurisprudence du 18 septembre 2025, en facilitant le déplafonnement, pourrait inciter certains bailleurs à proposer un loyer déplafonné excessif au stade du renouvellement, contraignant le preneur à quitter les lieux et déclenchant le versement d’une indemnité d’éviction dont le montant est, par hypothèse, très supérieur à la perte de loyer subie par le bailleur. La pratique des juges du fond sur ce point méritera une attention particulière dans les mois à venir.
La deuxième incertitude porte sur le droit de préférence du locataire en cas de vente du local loué. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 18 décembre 2025, que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce est sanctionnée par la nullité » et que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code » [[Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6943a8d275782d5f068582b1]]. La combinaison de la sanction de la nullité et de la prescription biennale confère au droit de préférence une efficacité certaine, mais impose au locataire une diligence procédurale rigoureuse.
La troisième incertitude concerne le contentieux de la clause résolutoire réputée non écrite. La Cour de cassation a jugé, dans deux arrêts du 6 novembre 2025, que la mention dans la clause résolutoire d’un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du Code de commerce, de sorte que la clause doit être réputée non écrite en son entier [[Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.454, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/690c496e1f8a20b910eb5905 ; Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/690c496b1f8a20b910eb5803]]. Cette sanction, plus sévère que la nullité partielle, emporte des conséquences radicales pour le bailleur qui se trouve privé de toute clause résolutoire. Par ailleurs, la Cour a précisé que l’action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription, contrairement à l’action en nullité qui se prescrit par deux ans [[Cass. 3e civ., 19 nov. 2020, n° 19-20.405, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca2ae4f5c22e4c42aaf33b]].
Enfin, les incertitudes liées à l’entrée en vigueur de la loi du 26 mai 2026 ne doivent pas être sous-estimées. Les nouvelles dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce, qui conditionnent la suspension des effets de la clause résolutoire à la reprise du versement intégral du loyer courant, pourraient entrer en conflit avec la jurisprudence du 5 mars 2026 qui impose au juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution avant de constater la résiliation. En effet, le preneur qui invoque une exception d’inexécution légitime cesse précisément de payer le loyer courant, de sorte qu’il ne pourrait satisfaire à la condition posée par le nouveau texte. La Cour de cassation sera vraisemblablement saisie de cette articulation dans un avenir proche.
Des lors, l’état du droit positif en matière de baux commerciaux se caractérise par une tension entre la facilitation du déplafonnement par la jurisprudence et l’encadrement renforcé de la clause résolutoire par le législateur. Cette tension est porteuse d’un contentieux nourri devant les juges des loyers commerciaux et les juridictions du fond, qui devront concilier la protection du fonds de commerce du preneur avec la liberté économique du bailleur. La pratique notariale, le conseil des avocats et la rédaction des clauses contractuelles devront intégrer ces évolutions pour anticiper les risques et sécuriser les situations juridiques.
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a profondément renouvelé le régime du déplafonnement des loyers commerciaux en consacrant une approche in abstracto qui dispense le bailleur de rapporter la preuve d’une incidence effective des modifications des facteurs locaux de commercialité sur l’activité du preneur. Cette orientation, amorcée par les arrêts des 25 janvier et 4 juillet 2024, trouve son aboutissement dans l’arrêt publié du 18 septembre 2025. Corrélativement, la Cour de cassation a renforcé la protection du preneur face à la clause résolutoire en imposant au juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution avant d’en constater l’acquisition. L’articulation de ces solutions prétoriennes avec les dispositions de la loi du 26 mai 2026, qui durcit les conditions de suspension de la clause résolutoire, constituera le principal enjeu contentieux des prochaines années en droit des baux commerciaux. Le praticien est invité à une vigilance accrue dans la rédaction des baux, le suivi des procédures et l’anticipation des renouvellements.
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