L’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation soumet à autorisation préalable le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation dans les communes de plus de deux cent mille habitants et dans les communes de la petite couronne. Paris entre pleinement dans le champ. La date de référence est le 1er janvier 1970 : l’usage du local à cette date détermine sa qualification d’habitation.

Code de la construction et de l’habitation, article L. 631-7 : « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

La location répétée à une clientèle de passage transforme l’affectation du local, même sans travaux. Art. L. 631-7 CCHArt. L. 631-7-1 CCH

L’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une amende civile dont le montant maximum atteint cinquante mille euros par local irrégulièrement transformé. Le tribunal peut également ordonner le retour à l’usage d’habitation dans un délai qu’il fixe, sous astreinte journalière. Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation du procureur de la République ou de la commune.

À Paris, la Ville agit directement par l’intermédiaire de ses services. Le quantum effectivement prononcé varie selon la durée de l’infraction, le nombre de nuitées, les revenus tirés de la location et la récidive éventuelle. Art. L. 651-2 CCH

L’assignation est délivrée devant le président du tribunal judiciaire de Paris. La procédure accélérée au fond est régie par les articles 481-1 et suivants du Code de procédure civile. Elle aboutit à une décision au fond, susceptible d’appel, dans un délai sensiblement plus court que la procédure ordinaire.

La représentation par avocat est obligatoire. Le défendeur doit constituer avocat dès la délivrance de l’assignation et préparer ses conclusions en intégrant l’examen des pièces produites par la Ville, notamment les procès-verbaux d’agents assermentés et les extraits des plateformes de location.

L’article L. 324-1-1 du Code du tourisme impose au loueur en meublé de tourisme une déclaration préalable en mairie soumise à enregistrement, indépendamment du régime de changement d’usage. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a rappelé sans ambiguïté.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 27 juin 2024, n° 23-13.567, publié au Bulletin : « L’obligation de déclaration préalable soumise à enregistrement de toute location d’un meublé de tourisme prévue par l’article L. 324-1-1, III, du code du tourisme, s’impose quel que soit l’usage du local au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. »

L’amende civile pour défaut de déclaration ou défaut de numéro d’enregistrement atteint cinq mille euros, jusqu’à dix mille euros pour défaut de conformité au plafond annuel. Les deux poursuites peuvent être engagées séparément et se cumulent. Art. L. 324-1-1 C. tourismeCass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-13.567

L’article L. 631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation autorise le règlement municipal à subordonner l’autorisation à une compensation. Le règlement de la Ville de Paris impose la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, situés dans le même arrondissement. Dans les arrondissements 1 à 9 et certaines zones spécifiques, la compensation est renforcée : deux mètres carrés créés pour un mètre carré transformé.

L’achat d’une « commercialité » sur le marché secondaire est devenu un mécanisme à part entière, dont le coût alourdit le bilan économique du projet. L’autorisation est en principe attachée au local et au bénéficiaire. Sa pérennité dépend du règlement et de ses évolutions. Art. L. 631-7-1 CCH

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, dite loi Le Meur ou loi Echaniz, modifie en profondeur le régime. Elle ouvre aux communes la faculté d’abaisser par délibération le plafond annuel de location de la résidence principale de cent vingt à quatre-vingt-dix jours. Elle étend l’obligation d’autorisation aux communes situées en zone tendue. Elle renforce les pouvoirs de contrôle des maires et alourdit les sanctions civiles.

Le diagnostic de performance énergétique devient une condition d’éligibilité à la location en meublé de tourisme. Le défaut de conformité ouvre une nouvelle cause d’amende. Les délibérations communales prises en application du nouveau régime entrent progressivement en vigueur. Loi n° 2024-1039 du 19 nov. 2024

La charge de la preuve de l’usage du local au 1er janvier 1970 pèse sur la Ville de Paris. Le formulaire fiscal H2, souvent rempli après cette date de référence, n’a pas en lui-même valeur probante suffisante. Il doit être corroboré par d’autres éléments contemporains : actes notariés antérieurs à 1970, baux commerciaux ou professionnels, registres de copropriété, attestations d’occupation.

La troisième chambre civile a rappelé l’exigence d’un faisceau d’indices et écarté la valeur autonome d’un H2 postérieur. La preuve d’un usage commercial, artisanal ou professionnel au 1er janvier 1970 fait obstacle à la qualification d’habitation et neutralise la procédure. Cass. 3e civ., 18 fév. 2021, n° 19-11.462

La Cour de cassation a clarifié le sort du local issu de la réunion de plusieurs lots, dont un seul affecté à l’habitation au 1er janvier 1970. Sa solution est protectrice pour les justiciables qui pensaient avoir « dilué » la qualification d’habitation par une opération de regroupement.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 juin 2024, n° 23-11.053, publié au Bulletin : « Un local affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970 ne perd pas cet usage lorsqu’il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit l’usage de ce dernier. »

La fraction issue du local d’habitation conserve sa qualification. La location courte durée du nouvel ensemble constitue un changement d’usage sur cette fraction et reste soumise à autorisation. Pour la défense, la stratégie consiste à isoler la fraction non concernée et à limiter le périmètre de l’infraction reprochée. Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 23-11.053

Le IV de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme permet au loueur de sa résidence principale de dépasser le plafond annuel en cas d’obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. La Cour de cassation a refusé une interprétation extensive de la notion d’obligation professionnelle.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 avril 2026, n° 24-22.809, publié au Bulletin : « ne suffisent pas à caractériser une obligation professionnelle au sens de l’article L. 324-1-1, IV, du code du tourisme le suivi d’un cursus d’enseignement scolaire ou universitaire ou la réalisation d’un stage dans le cadre d’un tel cursus. »

L’arrêt vise la rédaction antérieure à la loi Le Meur du 19 novembre 2024, mais la motivation conserve toute sa portée. Le cursus universitaire et le stage, même réalisés en dehors de Paris, ne caractérisent pas en eux-mêmes l’obligation professionnelle dérogatoire. La défense doit produire des pièces démontrant une contrainte stricte, imposée par l’employeur ou par la situation, et incompatible avec le maintien dans la résidence principale. Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 24-22.809

L’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation vise la location répétée à une clientèle de passage. Une location ponctuelle, isolée, ou s’inscrivant dans une circonstance familiale ou personnelle particulière échappe à la qualification. La défense documente le caractère exceptionnel : motif, durée, identité du preneur, absence de plateforme de réservation.

Les justiciables qui ont mis fin à toute location avant l’introduction de l’instance peuvent utilement le démontrer par captures de comptes plateformes et attestations. Cela ne couvre pas les infractions passées mais influence la modulation de l’amende civile.

Les juridictions parisiennes modulent l’amende civile en fonction de la gravité, de la durée de l’infraction, du nombre de nuitées, du profit retiré de la location, de la qualité du contrevenant et de la récidive éventuelle. Le plafond de cinquante mille euros par local est rarement prononcé en valeur maximale dès une première poursuite isolée.

Les éléments produits par la défense influent directement sur le montant : régularisation engagée, cessation effective avant assignation, accord trouvé avec la copropriété, présentation d’une situation personnelle particulière. La motivation du jugement examine chacun de ces critères, ce qui ouvre des moyens en appel.

L’amende civile relève exclusivement de la procédure accélérée au fond. Le référé n’est pas la voie utile pour la poursuite principale. Il peut être mobilisé à titre conservatoire ou pour obtenir la cessation immédiate de l’annonce sur les plateformes en l’attente du jugement.

La décision rendue selon la procédure accélérée au fond est susceptible d’appel devant la cour d’appel de Paris. Le délai d’appel court à compter de la signification de la décision. L’appel n’a pas d’effet suspensif sur l’astreinte sauf décision contraire du premier président. La défense intègre dès le premier degré la perspective de l’appel et la nécessité de fixer les pièces et arguments dans des conclusions structurées.

L’amende civile prévue à l’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation peut atteindre cinquante mille euros par local irrégulièrement transformé. Le tribunal peut s’y ajouter une obligation de retour à l’usage d’habitation sous astreinte journalière. Le montant effectif dépend de la durée de l’infraction, du profit retiré et de la récidive.

Non. La déclaration prévue à l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme et l’autorisation de changement d’usage de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation sont deux régimes autonomes. La Cour de cassation l’a rappelé le 27 juin 2024. Le respect de l’un ne dispense pas du respect de l’autre, et les deux infractions peuvent être poursuivies séparément.

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ouvre la faculté pour les communes d’abaisser le plafond de la résidence principale de cent vingt à quatre-vingt-dix jours par délibération, étend l’obligation d’autorisation aux zones tendues, renforce les pouvoirs de contrôle des maires, conditionne la location à un diagnostic de performance énergétique et alourdit les sanctions civiles. L’effectivité dépend des délibérations locales prises en application.

La Cour de cassation, dans son arrêt du 16 avril 2026, n° 24-22.809, a écarté la qualification d’obligation professionnelle pour le suivi d’un cursus universitaire ou la réalisation d’un stage en cours d’études. Le dépassement du plafond annuel sur ce fondement reste donc constitutif d’une infraction. Le sous-bailleur s’expose en outre à l’absence de droit de sous-location si le bail ne l’autorise pas expressément.

Par un faisceau d’indices contemporains : actes notariés antérieurs ou immédiatement postérieurs à 1970, baux commerciaux ou professionnels, registres de copropriété, autorisations administratives anciennes, registres du commerce. Le formulaire fiscal H2 rempli après 1970 ne suffit pas, selon la jurisprudence du 18 février 2021, n° 19-11.462. La preuve directe d’une activité commerciale ou artisanale renverse la présomption d’habitation.

Non. L’amende civile prononcée sur le fondement de l’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation présente un caractère répressif. Elle n’entre pas dans les charges déductibles au sens du Code général des impôts. Elle s’ajoute à la fiscalité due sur les loyers perçus pendant la période litigieuse, qui demeurent imposables même si la location était irrégulière.