Le 15 janvier 2026, le tribunal judiciaire de Bordeaux a rendu un jugement qui illustre la tension croissante entre le droit de construire et la préservation des vues. La SCI demanderesse obtenait la condamnation de ses voisins à supprimer des ouvertures créées en violation des servitudes légales de vue. Ce contentieux, qui oppose chaque année des milliers de propriétaires en France, repose sur une mécanique juridique rigoureuse. La frontière entre un simple jour de souffrance, toléré par la loi, et une servitude de vue acquise par prescription ou par destination du père de famille, conditionne l’ensemble des recours. Le propriétaire qui découvre une fenêtre donnant directement sur son jardin ne dispose pas du même arsenal selon que l’ouverture est récente ou qu’elle a trente ans d’existence. La distinction est décisive pour la réussite d’une action en suppression ou, au contraire, pour la défaite du propriétaire grevé.
Les jours de souffrance et les vues : le régime de l’article 675 du code civil
L’article 675 du code civil (texte officiel) pose la règle fondamentale concernant les ouvertures dans un mur mitoyen.
« Dans un mur mitoyen, aucune baie ou jour de quelque espèce que ce soit ne peut être pratiqué sans le consentement du propriétaire de l’autre moitié du mur, ou, en cas de refus ou d’empêchement, sans avoir été préalablement autorisé par la justice. »
Ce texte interdit toute ouverture dans la paroi commune sans l’accord du voisin. Il s’applique indépendamment de la nature de l’ouverture, qu’il s’agisse d’une fenêtre, d’une porte ou d’un simple jour de souffrance. Le propriétaire qui crée une baie en violation de cette règle commet une voie de fait que le juge peut sanctionner par une injonction de suppression sous astreinte.
L’article 676 du code civil (texte officiel) admet une liberté plus large pour le propriétaire d’un mur non mitoyen.
« On peut faire dans un mur non mitoyen qui est à soi des baies ou jours de quelque espèce que ce soit, pourvu qu’il n’y ait point de servitude établie au profit du fonds voisin. »
Cette liberté reste donc limitée par l’existence d’une servitude conventionnelle ou légale au profit du fonds adjacent. Le propriétaire doit vérifier l’absence de toute servitude avant de procéder à des travaux. À défaut, il s’expose à une action en suppression fondée sur l’article 702 du code civil, qui interdit d’aggraver la situation du fonds servant.
La distance légale et les ouvertures régulières : articles 677 et 678 du code civil
Les articles 677 et 678 du code civil fixent les distances et hauteurs auxquelles une ouverture peut être pratiquée sur un fonds voisin. L’article 677 (texte officiel) dispose :
« On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions. »
Cette distance de 1,90 mètre constitue le minimum légal pour une vue régulière. Elle vise à préserver l’intimité du voisin et à lui laisser la possibilité de construire sur son propre fonds sans être obstrué.
L’article 678 (texte officiel) ajoute une contrainte de hauteur.
« On ne peut faire des vues en ouverture sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, si ce n’est au moyen d’une ouverture pratiquée dans le mur même qui le sépare ; et cette ouverture ne peut être pratiquée qu’à une hauteur de deux mètres quatre-vingt-dix centimètres au-dessus du sol de l’appartement ou du local où on la fait. »
Toute ouverture située en deçà de cette hauteur, ou pratiquée dans un mur autre que le mur de séparation, est donc irrégulière. Le propriétaire lésé peut en demander la suppression pure et simple, à moins que l’ouverture ne bénéficie d’une servitude acquise.
L’acquisition de la servitude de vue par prescription trentenaire
Une ouverture irrégulière peut devenir régulière si elle a trente ans d’existence. L’article 690 du code civil (texte officiel) dispose :
« Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans. »
La Cour de cassation a classé la servitude de vue dans la catégorie des servitudes continues et apparentes. Elle s’acquiert donc soit par titre, soit par possession trentenaire (Cass. 1re civ., 22 octobre 2020, n° 19-22.817 (décision), motifs :
« la servitude de vue, qu’elle soit légale ou du fait de l’homme, est une servitude continue et apparente qui s’acquiert donc soit par titre, soit par possession trentenaire »).
Le tribunal judiciaire de Bordeaux a récemment appliqué cette règle. Deux sociétés civiles immobilières étaient en litige. Le juge a admis la prescription trentenaire pour une servitude de vue (TJ Bordeaux, 15 janvier 2026, n° RG 23/06947 (décision), motifs :
« il est possible d’acquérir par prescription trentenaire une servitude vue sur le fonds voisin lorsque les fenêtres d’un immeuble constituent des vues et non de simples jours de souffrance »).
Le tribunal a opéré une distinction technique. Les châssis fixes avec verre opaque ne constituent que des jours de souffrance. La fenêtre coulissante à verre transparent constituait une vue. Elle avait trente ans d’existence. Seule cette dernière a été déclarée acquise par prescription. Le propriétaire grevé a donc vu sa demande de suppression partiellement rejetée pour la fenêtre du deuxième étage. Cette ouverture bénéficiait de la servitude acquise.
La destination du père de famille et la charge de la preuve
La servitude de vue peut aussi naître par destination du père de famille. Cette hypothèse suppose que deux fonds ont appartenu à un même propriétaire. Celui-ci a établi un lien de service entre eux avant la division. L’article 693 du code civil (texte officiel) dispose :
« Les servitudes établies par le fait de l’homme ont lieu lorsque le propriétaire d’un fonds en rend un autre grevé pour l’utilité du sien. »
La Cour de cassation a posé une condition stricte. Il n’y a destination du père de famille que si le demandeur prouve l’unité primitive de propriété (Cass. 1re civ., 22 octobre 2020, n° 19-22.817 (décision), motifs :
« il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude »).
Dans cette même décision, la Cour a réaffirmé la répartition de la charge de la preuve. Le propriétaire du fonds dominant doit établir que l’ouverture avait le caractère de vue au jour de la division (Cass. 1re civ., 22 octobre 2020, n° 19-22.817 (décision), motifs :
« la preuve de l’existence, contestée, d’une servitude de vue par destination du père de famille incombe au propriétaire du fonds dominant, qui doit établir qu’au jour de la division, l’ouverture avait le caractère de vue »).
La Cour a cassé l’arrêt d’appel qui avait inversé cette charge. Ce renversement méconnaissait l’article 1315 du code civil (texte officiel) :
« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »
Le propriétaire qui invoque une servitude par destination du père de famille doit donc établir deux éléments. L’ouverture existait déjà au moment de la division. Elle avait le caractère d’une vue. Cette dernière condition signifie qu’elle permettait de voir le fonds voisin.
Construire devant une servitude de vue : l’aggravation et ses sanctions
Le propriétaire du fonds grevé d’une servitude de vue conserve le droit de construire. Il doit respecter la distance légale au droit de l’ouverture dont bénéficie son voisin. La servitude de vue n’est pas une servitude « non aedificandi ». Le propriétaire du fonds servant peut édifier des constructions. Il ne doit pas empêcher l’exercice de la servitude dans les conditions où elle était établie. Il ne peut pas non plus aggraver la situation du fonds dominant. L’article 702 du code civil (texte officiel) dispose :
« Le propriétaire du fonds dominant ne peut faire sur le fonds servant aucun ouvrage autre que celui qui est nécessaire à l’usage ou à la conservation de la servitude. »
Cette règle s’applique réciproquement : le propriétaire du fonds servant ne peut pas non plus aggraver la servitude à son profit.
La Cour de cassation a sanctionné une cour d’appel. Cette juridiction avait affirmé que les époux N. ne démontraient pas l’aggravation. Elle n’avait pas expliqué pourquoi elle écartait les conclusions de l’expert. Celui-ci constatait que la fenêtre oscillant-battant créait une vue oblique à moins de soixante centimètres (Cass. 1re civ., 22 octobre 2020, n° 19-22.817 (décision), motifs :
« en affirmant que les époux N. ne démontraient pas que les époux L. avaient aggravé la servitude de vue sans s’expliquer, comme elle y était invitée, sur la portée des conclusions de l’expert G. qui concluait que l’implantation par ces derniers d’une fenêtre oscillant-battant avait créé une vue oblique à moins de 60 cm de la façade sur cour de la maison des exposants, la cour d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article 702 du code civil »).
Le juge du fond doit examiner avec soin les travaux du propriétaire du fonds servant. Il vérifie si ceux-ci ont modifié la situation antérieure au point de porter atteinte à la servitude.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a récemment rappelé une règle protectrice. Le propriétaire du fonds grevé ne peut pas solliciter la suppression ou la modification des ouvertures pour lesquelles une servitude existe (CA Aix-en-Provence, RG n° 23/09188 (décision), motifs :
« le propriétaire du fonds grevé d’une servitude de vue, n’est pas en droit de solliciter la suppression ou la modification des ouvertures pour lesquelles il existe une servitude de vue »).
Cette décision illustre la force de la prescription trentenaire. Une fois la servitude acquise, le propriétaire du fonds dominant est fondé à maintenir ses ouvertures. Le propriétaire du fonds servant ne peut plus exiger leur obturation.
Paris et Île-de-France : un contentieux dense et des délais allongés
En région parisienne, le contentieux des servitudes de vue connaît une fréquence particulièrement élevée. La densité urbaine, la faiblesse des distances entre les parcelles et la valeur élevée des vues dégagées expliquent ce phénomène. Les tribunaux judiciaires de Paris, de Nanterre et de Bobigny examinent régulièrement ce type de litige. Notre cabinet intervient fréquemment sur ces contentieux (voir notre expertise en copropriété à Paris). Les demandes portent sur la suppression d’ouvertures ou sur la constatation de servitude de vue acquise par prescription. Les délais de jugement peuvent atteindre dix-huit à vingt-quatre mois. Cette durée s’explique par la surcharge du greffe et par la fréquence des expertises judiciaires en métrologie et en architecture.
Le cabinet intervient régulièrement devant les juridictions franciliennes en droit immobilier. Il est vivement conseillé au propriétaire de constituer un dossier solide dès la survenance du litige. Les photographies datées des ouvertures, les permis de construire anciens, les attestations de notaire et les rapports d’expertise constituent les pièces maîtresses de la preuve. Dans les contentieux de voisinage, la médiation préalable peut parfois permettre de préserver la relation entre les parties et d’éviter un procès coûteux.
Tableau récapitulatif des distances et hauteurs légales
| Type d’ouverture | Distance minimale | Hauteur minimale | Texte applicable |
|---|---|---|---|
| Vue droite ou fenêtre d’aspect | 1,90 m du fonds voisin | 2,90 m au-dessus du sol | Articles 677 et 678 du code civil |
| Balcon ou saillie similaire | 1,90 m du fonds voisin | Non réglementée par l’article 678 | Article 677 du code civil |
| Jour de souffrance dans mur mitoyen | Interdit sans consentement | Sans objet | Article 675 du code civil |
| Jour de souffrance dans mur non mitoyen | Libre si pas de servitude | Sans objet | Article 676 du code civil |
Questions fréquentes
Mon voisin a ouvert une fenêtre à un mètre de ma clôture. Puis-je exiger sa suppression ?
Oui. Si l’ouverture donne directement sur votre fonds sans respecter la distance de 1,90 mètre, elle viole l’article 677 du code civil. Vous pouvez saisir le tribunal judiciaire d’une demande en suppression sous astreinte. Votre action a de fortes chances de succès si l’ouverture a moins de trente ans et si aucune servitude n’est établie.
Une fenêtre existe depuis plus de trente ans. Puis-je encore la faire supprimer ?
Non, si cette fenêtre constitue une vue au sens juridique et non un simple jour de souffrance. L’article 690 du code civil permet l’acquisition par prescription trentenaire d’une servitude de vue continue et apparente. Une fois la servitude acquise, le propriétaire du fonds dominant peut la maintenir. Il vous appartiendra de prouver que l’ouverture n’a pas le caractère d’une vue, ce qui est difficile lorsqu’elle est à verre transparent et ouvrant.
Mon voisin prétend que la vue existait déjà lors de la division du terrain par notre prédécesseur commun. Que puis-je opposer ?
Vous pouvez contester l’existence d’une servitude par destination du père de famille. Votre voisin doit prouver trois éléments. Les deux fonds ont appartenu au même propriétaire. Celui-ci a établi un lien de service. L’ouverture avait déjà le caractère d’une vue au jour de la division. Si l’acte de division contient une clause excluant expressément les servitudes, cette présomption est réfutée.
Puis-je construire un mur ou un abri devant la fenêtre de mon voisin ?
Vous pouvez construire sur votre fonds, même devant une ouverture régulière ou une servitude de vue, à condition de respecter la distance légale de 1,90 mètre au droit de l’ouverture. Si vous empêchez l’exercice de la servitude au-delà de ce que permettent les articles 677 et 678, vous vous exposez à une action en suppression de vos propres constructions. La prudence commande de vérifier la configuration des ouvertures voisines avant de déposer un permis de construire.
Quelle est la différence entre un jour de souffrance et une servitude de vue ?
Un jour de souffrance est une ouverture qui laisse passer la lumière sans permettre de voir le fonds voisin. Il s’agit généralement d’un châssis fixe avec verre opaque ou granité. Une servitude de vue suppose une ouverture à verre transparent, ouvrant ou du moins permettant une vision directe sur le fonds voisin. Seule cette dernière peut être acquise par prescription trentenaire au sens de l’article 690 du code civil.
Quel délai ai-je pour agir contre une ouverture nouvelle ?
L’action en suppression d’une ouverture irrégulière se prescrit par dix ans à compter de la création de l’ouverture, selon les règles de la responsabilité civile délictuelle. Toutefois, si l’ouverture atteint trente ans d’existence, le voisin peut se prévaloir de la prescription acquisitive d’une servitude de vue. Il est donc impératif d’agir avant l’écoulement de ce délai trentenaire, sous peine de voir votre voisin acquérir un droit réel sur votre fonds.
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