La location-gérance connaît un essor soutenu dans l’Hexagone. Elle permet à un propriétaire de fonds de commerce de confier son exploitation à un tiers sans procéder à une cession définitive. En 2025, plus de 7 000 annonces légales de location-gérance ont été publiées en France, essentiellement dans la restauration, le commerce de détail et les services. Ce mécanisme offre une souplesse appréciable. Il comporte pourtant des risques juridiques mal maîtrisés. Le non-respect des formalités de publication expose le loueur à une solidarité de dettes. L’absence de clause de non-concurrence peut permettre au locataire-gérant de détourner la clientèle. Le présent article expose les règles encadrant ce contrat, les obligations réciproques des parties et les précautions à prendre avant signature.
Qu’est-ce que la location-gérance et comment se distingue-t-elle ?
L’article L. 144-1 du code de commerce (texte officiel) définit la location-gérance comme « tout contrat ou convention par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant ». Ce gérant exploite le fonds à ses risques et périls.
Ce texte est d’ordre public. Toute clause contraire est réputée non écrite. La location-gérance porte sur le fonds lui-même, c’est-à-dire sur un ensemble d’éléments corporels et incorporels : matériel, marchandises, clientèle, enseigne, droit au bail, nom commercial. Elle se distingue fondamentalement de la simple location de locaux commerciaux. La Cour de cassation l’a rappelé en précisant qu’un contrat ne portant que sur la location de locaux ne relève pas du régime de la location-gérance (Cass. com., 10 février 2021, n° 19-12.690).
Le locataire-gérant acquiert la qualité de commerçant. Il doit s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés ou, pour les artisans, au Registre national des entreprises (article L. 144-2 du code de commerce (texte officiel)). Il supporte les charges d’exploitation, assume les obligations fiscales et sociales, et répond des dettes contractées dans le cadre de son activité.
Les conditions de validité du contrat
Historiquement, le loueur devait justifier d’une exploitation personnelle du fonds pendant au moins deux ans avant de pouvoir le mettre en location-gérance. La loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019 a supprimé cette condition. Désormais, tout propriétaire d’un fonds peut le donner en gérance sans exploitation préalable.
Le contrat doit être publié dans un journal habilité à recevoir les annonces légales du lieu de situation du fonds. Cette publication doit intervenir dans les quinze jours suivant la signature. Le retard ou l’absence de publication expose le loueur à des conséquences financières lourdes.
La Cour de cassation a également rappelé que le locataire-gérant ne peut sous-louer le fonds sans autorisation du bailleur. Dans un arrêt du 18 octobre 1994, elle a cassé une décision ayant admis une sous-location. Le locataire-gérant n’avait pas satisfait aux conditions légales. La cour a ainsi motivé sa décision (Cass. com., 18 octobre 1994, n° 92-20.721 (décision), motifs : « Attendu qu’il résulte de ces dispositions que le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce, qui en concédent la location-gérance, doivent avoir exploité, pendant 2 années au moins, le fonds mis en gérance ; »).
La solidarité du loueur : le risque majeur avant publication
L’article L. 144-7 du code de commerce (texte officiel) dispose que « jusqu’à la publication du contrat de location-gérance, le loueur du fonds est solidairement responsable avec le locataire-gérant ». Il répond ainsi des dettes contractées par le locataire-gérant à l’occasion de l’exploitation du fonds.
Cette solidarité constitue le principal danger pour le propriétaire du fonds. Tant que le contrat n’est pas publié, les créanciers du locataire-gérant peuvent poursuivre indifféremment l’un ou l’autre des deux parties. La loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016 a limité cette solidarité à la période antérieure à la publication. Auparavant, elle s’étendait à six mois après cette publication.
Les créanciers du loueur peuvent également demander l’exigibilité immédiate de leurs dettes si la location-gérance met en péril leur recouvrement. L’article L. 144-6 du code de commerce (texte officiel) prévoit que cette action doit être exercée dans un délai de trois mois à compter de la publication du contrat, sous peine de forclusion.
Les obligations du locataire-gérant et la protection de la clientèle
Le locataire-gérant exploite le fonds à ses risques et périls. Il doit veiller à la conservation de la clientèle. Il lui est interdit d’adopter un comportement susceptible de détourner cette clientèle à son profit. La Cour de cassation l’a affirmé dans un arrêt du 4 décembre 2012. Elle a cassé la décision d’appel qui avait exonéré le locataire-gérant (Cass. com., 4 décembre 2012, n° 11-26.756 (décision), motifs : « Attendu qu’en statuant ainsi, alors que M. X… devait, en sa qualité de locataire-gérant, veiller à la conservation de la clientèle du fonds de la société Paninou sans pouvoir se l’approprier, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; »).
Le locataire-gérant ne peut modifier l’objet du fonds sans autorisation. Il ne peut exercer une activité concurrentielle dans le même secteur, sauf clause contractuelle expresse le permettant. Il doit en outre indiquer sa qualité de locataire-gérant sur tous ses papiers d’affaires.
La fin du contrat : stock, dettes et reprise des salariés
La fin de la location-gérance rend immédiatement exigibles les dettes afférentes à l’exploitation du fonds. Ces dettes ont été contractées par le locataire-gérant pendant la durée de la gérance (article L. 144-9 du code de commerce). Les créanciers peuvent alors exiger le paiement intégral de ces sommes.
Une question récurrente concerne le stock de marchandises laissé par le locataire-gérant. Aucune disposition légale n’oblige le propriétaire du fonds à racheter ce stock. La Cour de cassation l’a confirmé dans un arrêt du 23 mars 1999 :
« Mais attendu qu’aucune disposition légale n’impose au propriétaire d’un fonds de commerce donné en location-gérance de racheter le stock à l’expiration du contrat ; que c’est donc à bon droit qu’ayant relevé que le contrat du 18 octobre 1983 ne comportait aucune clause de reprise du stock à son expiration, la cour d’appel a retenu que les époux Z… n’étaient pas tenus de racheter les marchandises laissées par Mme X… après son départ ; que le moyen n’est pas fondé ; »
(Cass. com., 23 mars 1999, n° 97-15.700 (décision)).
Le loueur est tenu de reprendre les contrats de travail en cours à la date de fin du contrat, conformément à l’article L. 1224-1 du code du travail. Cette obligation inclut la reprise des salariés ainsi que tous les droits et avantages qui leur sont attachés.
Checklist pour sécuriser une location-gérance
Avant de signer ou de donner en location-gérance, les parties doivent vérifier les points suivants :
- Vérifier la qualité de commerçant du locataire-gérant et son immatriculation au registre du commerce.
- Rédiger un contrat écrit détaillant la description du fonds, la redevance, la durée et les conditions de renouvellement.
- Prévoir une clause de non-concurrence pour protéger la clientèle du fonds.
- Organiser la publication dans un journal d’annonces légales dans les quinze jours suivant la signature.
- Informer les créanciers et vérifier l’absence d’opposition à la location-gérance.
- Préciser le sort du stock à l’expiration du contrat pour éviter tout litige.
- Anticiper la reprise du personnel conformément aux règles du code du travail.
- Consulter le bailleur des murs pour vérifier que le bail commercial autorise la location-gérance.
Cette démarche exige une analyse rigoureuse des stipulations contractuelles. Pour élaborer une stratégie adaptée à votre secteur d’activité, vous pouvez consulter notre fiche expertise en contentieux commercial à Paris. Le contrat de franchise, qui partage certaines caractéristiques avec la location-gérance, fait l’objet d’une analyse détaillée dans notre article dédié.
La location-gérance à Paris et en Île-de-France
La région parisienne concentre une part significative des locations-gérance, notamment dans la restauration, l’hôtellerie et le commerce de détail. Le tribunal de commerce de Paris et les tribunaux de commerce de la proche banlieue connaissent de nombreux litiges dans ce domaine.
La publication de l’annonce légale doit être effectuée dans un journal habilité du département de situation du fonds. Pour un fonds situé à Paris, cette publication est essentielle pour couper la solidarité du loueur. Le délai de quinze jours est impératif. Le greffe du tribunal de commerce vérifie fréquemment la régularité de ces publications lors des contentieux ultérieurs.
Questions fréquentes
Le loueur peut-il être poursuivi pour les dettes du locataire-gérant ?
Oui, mais uniquement jusqu’à la publication du contrat de location-gérance. Passé ce délai, la solidarité prend fin. Toutefois, si le loueur a maintenu une confusion sur la gestion du fonds, sa responsabilité civile peut être engagée.
La location-gérance doit-elle être autorisée par le propriétaire des murs ?
Non, la location-gérance n’est pas une sous-location au sens du bail commercial. Le propriétaire du fonds reste le seul locataire de l’immeuble. Il est toutefois prudent de vérifier les clauses du bail commercial pour s’assurer qu’il n’interdit pas la location-gérance.
Que devient le stock à la fin du contrat ?
Le propriétaire du fonds n’est pas tenu de racheter le stock en l’absence de clause contractuelle prévoyant cette reprise. Le locataire-gérant doit donc anticiper la gestion de ses stocks avant la fin du contrat.
Le locataire-gérant peut-il céder son contrat à un tiers ?
Non, le contrat de location-gérance est intuitu personae. Le locataire-gérant ne peut le transférer sans l’accord exprès du loueur. Toute cession non autorisée constitue une faute contractuelle.
Quel délai a le locataire-gérant pour s’immatriculer ?
Le locataire-gérant doit s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés avant le début effectif de son exploitation. Cette immatriculation est une condition de validité de son statut de commerçant.
Les salariés du locataire-gérant sont-ils repris par le loueur à la fin ?
Oui, le loueur est tenu de reprendre les contrats de travail en cours à la date de fin de la location-gérance, conformément à l’article L. 1224-1 du code du travail.
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La location-gérance exige une préparation juridique rigoureuse. Notre cabinet accompagne les propriétaires de fonds et les locataires-gérants dans la rédaction du contrat, la publication des annonces légales et la gestion des contentieux.
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