L’article L. 290-1 CCH vise toute promesse de vente consentie par une personne physique, qu’elle soit unilaterale ou synallagmatique. La Cour de cassation l’a confirme pour le compromis classique : il est soumis de plein droit au texte des lors que sa duree depasse dix-huit mois.

Code de la construction et de l’habitation, article L. 290-1 : « Toute promesse de vente consentie par une personne physique pour une duree superieure a dix-huit mois ou toute prorogation d’une telle promesse portant la duree totale de celle-ci a plus de dix-huit mois est, a peine de nullite, constatee par un acte authentique, lorsqu’elle est consentie par une personne physique. Cette disposition est applicable a toute promesse de vente consentie sous condition suspensive. »

Le texte couvre la cession d’un immeuble ou d’un droit reel immobilier par un particulier. L’alinea 2 etend la regle aux promesses sous condition suspensive, ce qui inclut la condition d’obtention de pret de l’acquereur. Art. L. 290-1 CCHCass. 3e civ., 18 fev. 2015, n° 14-14.416

La duree se calcule de date a date a compter de la signature de la promesse. Tant qu’elle reste inferieure ou egale a dix-huit mois, le sous seing prive est valide. Au-dela, l’acte authentique devient obligatoire.

La prorogation est l’angle le plus sensible. Si un compromis de douze mois est proroge de huit mois supplementaires, la duree totale atteint vingt mois et bascule dans le champ de L. 290-1. La sanction est alors la nullite du sous seing prive et de son avenant.

La troisieme chambre civile de la Cour de cassation rappelle que le regime s’applique aux promesses consenties apres le 1er juillet 2009 et a leurs prorogations. Cass. 3e civ., 18 avr. 2019, n° 18-13.238 Voir l’arret sur courdecassation.fr.

La nullite de l’article L. 290-1 CCH est relative. La Cour de cassation a tranche en formation de section : le texte protege le seul promettant, vendeur particulier qui immobilise son bien pendant une longue duree. L’acquereur ne peut pas se prevaloir du defaut d’acte authentique pour echapper a ses obligations.

Cass. 3e civ., 26 nov. 2020, n° 19-14.601 : « La cour d’appel a retenu que le protocole s’analysait en une promesse synallagmatique de vente d’une duree superieure a dix-huit mois et qu’il etait soumis a l’article L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation. Elle a enonce a bon droit que, des lors que les dispositions de ce texte ont pour objet la seule protection du promettant qui immobilise son bien pendant une longue duree, la nullite encourue en raison de leur non-respect est relative. »

La consequence procedurale est nette : la qualite pour agir appartient au seul promettant. Le juge ne peut pas relever la nullite d’office. Voir l’arret du 26 novembre 2020 sur courdecassation.fr. Art. 1181 C. civ.Cass. 3e civ., 26 nov. 2020

L’article L. 290-1 CCH exige un acte authentique. En pratique, il s’agit d’un acte notarie. Le sous seing prive est nul des l’origine lorsque la duree depasse dix-huit mois et que le vendeur est une personne physique.

La regularisation passe par la reiteration devant notaire. Tant que cette reiteration n’est pas intervenue, le promettant conserve l’action en nullite. Cette regle de forme est imperative : elle ne peut etre ecartee par une clause contractuelle, meme acceptee par les deux parties.

L’avocat intervient en amont pour cadrer la duree et l’indemnite, et en aval pour porter ou contrer la demande de nullite. Voir l’arret Cass. 3e civ., 18 fevrier 2015 sur courdecassation.fr.

L’article L. 290-2 CCH impose une indemnite d’immobilisation minimale. Le montant ne peut pas etre inferieur a 5 % du prix de vente. C’est une condition de validite et non une simple modalite contractuelle.

Code de la construction et de l’habitation, article L. 290-2 : « Toute promesse de vente visee a l’article L. 290-1 doit, a peine de nullite, prevoir le versement, par le beneficiaire de la promesse au promettant, a titre d’indemnite d’immobilisation, d’une somme d’un montant minimal de 5 % du prix de vente. Cette indemnite est versee soit directement au promettant, soit par tout autre moyen designe dans la promesse a un tiers sequestre charge de la conserver jusqu’a la signature de l’acte de vente. »

L’absence de cette stipulation, ou un montant inferieur a 5 %, ouvre la meme nullite que le defaut d’acte authentique. La question de la restitution de cette somme apres caducite fait l’objet d’un contentieux distinct, traite dans notre article sur la restitution de l’indemnite d’immobilisation. Art. L. 290-2 CCH

L’article L. 290-1 CCH a ete cree par l’article 116 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009. Son entree en vigueur est fixee au 1er juillet 2009. Les promesses anterieures ne sont pas concernees par le regime de l’acte authentique obligatoire.

La Cour de cassation a precise le point : une prorogation posterieure au 1er juillet 2009 d’une promesse signee avant cette date ne fait pas basculer la promesse dans le champ de L. 290-1.

Cass. 3e civ., 18 avril 2019, n° 18-13.238 : « Vu l’article L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation, ensemble l’article 116 de la loi du 25 mars 2009 ; Qu’en statuant ainsi, alors que l’article L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation n’est applicable qu’aux promesses de vente consenties apres le 1er juillet 2009 et a leur prorogation, la cour d’appel a viole les textes susvises. »

La verification de la date d’origine de la promesse est donc un prealable systematique. Art. 116 loi n° 2009-323 du 25 mars 2009Cass. 3e civ., 18 avr. 2019, n° 18-13.238

Le vendeur qui regrette son engagement dispose d’une action ouverte au seul promettant. L’argumentation repose sur trois verifications : promesse posterieure au 1er juillet 2009, duree totale superieure a dix-huit mois prorogation comprise, vendeur personne physique.

L’assignation invoque l’article L. 290-1 CCH et, le cas echeant, l’article L. 290-2 CCH si l’indemnite minimale n’a pas ete stipulee. La demande tend a la nullite du compromis et a la restitution des sommes versees.

L’acquereur qui veut maintenir la promesse doit contester le champ d’application. Trois angles : duree exacte calculee de date a date qui n’atteint pas dix-huit mois, vendeur personne morale et non particulier, promesse signee avant le 1er juillet 2009 dont la prorogation echappe au regime.

Une autre piste consiste a demontrer que la prorogation alleguee est en realite une nouvelle promesse, soumise a son propre regime, ou que la duree totale a ete recalculee pour respecter le seuil.

La voie amiable reste utile. Tant que la nullite n’a pas ete prononcee, les parties peuvent reiterer la promesse devant notaire. La reiteration purge le vice de forme et securise la vente.

Cette option suppose un accord sur le prix, le calendrier et l’indemnite. Elle evite un contentieux long. L’avocat redige le protocole de regularisation et coordonne le rendez-vous notarie.

La nullite du compromis ouvre la question des restitutions. L’indemnite d’immobilisation versee doit etre rendue au beneficiaire. A l’inverse, le promettant peut soulever des prejudices subis pendant la duree d’immobilisation.

Le contentieux de la restitution se distingue de l’action en nullite et obeit a ses propres regles, traitees dans notre article dedie a la restitution de l’indemnite d’immobilisation.

La reponse depend de trois elements : la duree stipulee et ses prorogations, la qualite du vendeur (personne physique ou morale), la date de signature au regard du 1er juillet 2009. Si le vendeur est un particulier, que la duree totale depasse dix-huit mois et que la promesse est posterieure au 1er juillet 2009, la nullite de l’article L. 290-1 CCH est encourue.

Non. La nullite est relative et le texte protege le seul promettant. L’acquereur n’a pas qualite pour s’en prevaloir. C’est la solution retenue par la troisieme chambre civile dans l’arret du 26 novembre 2020, n° 19-14.601.

La duree totale passe a vingt mois. La promesse bascule dans le champ de l’article L. 290-1 CCH. L’acte authentique devient obligatoire et le sous seing prive devient nul. La regularisation passe par une reiteration devant notaire ou par une renegociation des delais.

Elle s’applique sur le prix de vente stipule dans la promesse. La somme est versee au promettant ou sequestree chez un tiers designe (souvent le notaire) jusqu’a la signature de l’acte de vente. Tout montant inferieur a 5 % expose la promesse a la meme nullite que le defaut d’acte authentique.

Le texte exige un acte authentique. En pratique, l’acte notarie reste la voie usuelle pour les promesses immobilieres soumises a L. 290-1 CCH. L’acte d’avocat (contresigne) reste un acte sous seing prive et ne remplit pas l’exigence d’authenticite posee par le texte. La verification de la forme reste donc imperative.

Non. La nullite est relative au sens de l’article 1181 du Code civil. Elle suppose une demande du seul titulaire de l’action, c’est-a-dire le promettant. Le juge ne peut pas la soulever d’office, et l’acquereur n’a pas qualite pour la demander.