Le permis de construire tacite est une décision implicite d’acceptation. La règle est posée par le Code de l’urbanisme. Lorsque l’administration n’a pas notifié une décision expresse à l’expiration du délai d’instruction, le silence vaut accord. Le pétitionnaire devient titulaire d’un permis dont l’effet juridique est identique à celui d’un permis exprès.

Code de l’urbanisme, article L. 424-2 : « Le permis est tacitement accordé si aucune décision n’est notifiée au demandeur à l’issue du délai d’instruction. Un décret en Conseil d’État précise les cas dans lesquels un permis tacite ne peut être acquis. »

Code de l’urbanisme, article R. 424-1 : « À défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction déterminé comme il est dit à la section IV du chapitre III ci-dessus, le silence gardé par l’autorité compétente vaut, selon les cas : a) Décision de non-opposition à la déclaration préalable ; b) Permis de construire, permis d’aménager ou permis de démolir tacite. »

La règle inverse celle du droit commun antérieur, dans lequel le silence valait rejet. Le pétitionnaire d’un permis de construire bénéficie ainsi d’une protection forte contre l’inertie communale. Art. L. 424-2 C. urb.Art. R. 424-1 C. urb.

Le délai d’instruction varie selon la nature de la demande. Il court à compter de la réception du dossier complet en mairie. La durée de droit commun est codifiée à l’article R. 423-23 du Code de l’urbanisme.

Code de l’urbanisme, article R. 423-23 : « Le délai d’instruction de droit commun est de : a) Un mois pour les déclarations préalables ; b) Deux mois pour les demandes de permis de démolir et pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle, au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, ou ses annexes ; c) Trois mois pour les autres demandes de permis de construire et pour les demandes de permis d’aménager. »

Le calcul exige la rigueur. La date du récépissé de dépôt, le numéro d’enregistrement, le caractère complet du dossier doivent être vérifiés. À Paris, la majoration de délai en zone protégée allonge fréquemment l’instruction des permis de construire au-delà des trois mois de droit commun. Art. R. 423-23 C. urb.

L’autorité compétente dispose d’un mois à compter du dépôt pour notifier au pétitionnaire la liste des pièces manquantes. Cette notification interrompt le délai d’instruction. À défaut, le dossier est réputé complet et le délai court intégralement.

Code de l’urbanisme, article R. 423-38 : « Lorsque le dossier ne comprend pas les pièces exigées en application du présent livre, l’autorité compétente, dans le délai d’un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie, adresse au demandeur ou à l’auteur de la déclaration une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, indiquant, de façon exhaustive, les pièces manquantes. »

Le caractère exhaustif de la demande est protecteur. Une seconde demande de pièces complémentaires, formulée plus tard ou sur des éléments non visés initialement, n’a aucun effet suspensif. Le pétitionnaire peut alors invoquer l’acquisition tacite du permis dès que le délai initial est expiré. Art. R. 423-38 C. urb.

Certaines situations justifient une modification du délai d’instruction de droit commun : consultation d’un service extérieur, avis conforme requis, zone protégée, monument historique. Le pétitionnaire doit en être informé dans un délai contraint, faute de quoi la modification est inopposable.

Code de l’urbanisme, article R. 423-42 : « Lorsque le délai d’instruction de droit commun est modifié en application des articles R. 423-24 à R. 423-33, l’autorité compétente indique au demandeur ou à l’auteur de la déclaration, dans le délai d’un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie : a) Le nouveau délai et, le cas échéant, son nouveau point de départ ; b) Les motifs de la modification du délai. »

L’absence de notification dans le mois fige le délai de droit commun. La mairie qui informe tardivement le pétitionnaire d’une majoration ne peut s’en prévaloir. Le contentieux du permis tacite se gagne souvent sur ce contrôle de forme. Art. R. 423-42 C. urb.

L’article R. 424-2 du Code de l’urbanisme énumère limitativement les cas dans lesquels le silence de l’administration vaut, par exception, refus implicite. Sites classés, réserves naturelles, autorisation du ministre de la défense, démolition en site inscrit, certains projets soumis à enquête publique. La liste est précise et restrictive.

Code de l’urbanisme, article R. 424-2 : « Par exception au b de l’article R. 424-1, le défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction vaut décision implicite de rejet dans les cas suivants : a) Lorsque les travaux sont soumis à l’autorisation du ministre de la défense ou à une autorisation au titre des sites classés ou des réserves naturelles ; (…) i) Lorsque le projet porte sur une démolition soumise à permis en site inscrit. »

Le Conseil d’État a précisé l’étendue de l’exception du i) lorsque la demande mêle démolition et construction. La haute juridiction retient une lecture extensive de l’exception, défavorable au pétitionnaire.

CE, 6e-5e ch. réunies, 12 février 2020, n° 421949 : « Il résulte de ces dispositions que le défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction vaut décision implicite de rejet lorsque la demande de permis de construire porte sur une démolition soumise à permis en site inscrit, y compris lorsque cette demande porte également sur une construction. »

Dès lors qu’un projet comporte une démolition en site inscrit, l’exception joue pour l’ensemble du dossier. Aucune acquisition tacite n’est possible. Le pétitionnaire doit obtenir une décision expresse. Art. R. 424-2 C. urb.CE, 12 févr. 2020, n° 421949

Lorsque le projet relève de l’avis conforme de l’architecte des Bâtiments de France, abords de monument historique ou site patrimonial remarquable, le sort du permis tacite dépend du sens de l’avis. Un avis défavorable bloque l’acquisition. Un avis favorable assorti de prescriptions produit le même effet.

Code de l’urbanisme, article R. 424-3 : « Par exception au b de l’article R. 424-1, le défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction vaut décision implicite de rejet lorsque la décision est soumise à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France et que celui-ci a notifié, dans les délais mentionnés aux articles R. 423-59, R. 423-67 et R. 423-67-1, un avis défavorable ou un avis favorable assorti de prescriptions. »

La cour administrative d’appel de Paris a précisé qu’une simple prescription glissée dans un avis pourtant qualifié de favorable suffit à neutraliser l’acquisition tacite.

CAA Paris, 1ère ch., 29 octobre 2019, n° 19PA00220 : « L’architecte des bâtiments de France ayant émis un avis favorable, mais assorti de prescriptions au sens des dispositions précitées de l’article R. 424-3 du code de l’urbanisme, aucune décision implicite d’acceptation ne pouvait naître au bénéfice de la société requérante. »

Le constat est fréquent en zone protégée parisienne. Le contrôle de l’avis ABF, et notamment la lecture attentive des prescriptions éventuelles, conditionne la qualification de la décision implicite. Art. R. 424-3 C. urb.CAA Paris, 29 oct. 2019, n° 19PA00220

L’acquisition tacite ne se présume pas dans les rapports avec les tiers. Le pétitionnaire qui veut afficher, vendre, hypothéquer ou faire valoir son permis doit en demander la matérialisation. L’article R. 424-13 du Code de l’urbanisme prévoit la délivrance d’un certificat sur simple demande.

Code de l’urbanisme, article R. 424-13 : « En cas de permis tacite ou de non-opposition à un projet ayant fait l’objet d’une déclaration, l’autorité compétente en délivre certificat sur simple demande du demandeur, du déclarant ou de ses ayants droit. »

La demande s’adresse à la mairie compétente, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le refus de délivrer le certificat ouvre la voie d’un recours pour excès de pouvoir et, dans l’attente, d’un référé suspension sur le fondement de l’article L. 521-1 du Code de justice administrative. Art. R. 424-13 C. urb.Art. L. 521-1 CJA

Le permis tacite obéit aux mêmes règles d’affichage que le permis exprès. Affichage continu sur le terrain pendant toute la durée du chantier, panneau réglementaire, mention du certificat délivré au titre de l’article R. 424-13. L’affichage déclenche le délai de recours contentieux des tiers, fixé à deux mois.

Un affichage défectueux ou intermittent n’ouvre pas le délai de recours. Le pétitionnaire qui néglige cette formalité s’expose à voir son permis contesté longtemps après l’achèvement des travaux. À l’inverse, l’affichage rigoureux, photographié et constaté par huissier, sécurise définitivement la situation à l’expiration du délai. Art. R. 424-15 C. urb.

Le permis tacite n’est pas définitivement acquis dès sa naissance. La mairie conserve un pouvoir de retrait s’il est illégal. La fenêtre est étroite et la procédure encadrée. C’est précisément le délai de trois mois pour retirer un permis tacite illégal qui est posé par l’article L. 424-5 du Code de l’urbanisme.

Au-delà de ce délai, le retrait devient impossible. Le permis tacite acquiert un caractère définitif, qui ne peut plus être remis en cause par voie administrative. La défense du pétitionnaire consiste à se replier sur le terrain de la prescription du retrait, en démontrant que le délai de trois mois a expiré avant toute décision de retrait notifiée. Art. L. 424-5 C. urb.

Lorsqu’une exception de l’article R. 424-2 ou R. 424-3 du Code de l’urbanisme s’applique, le silence de la mairie vaut, à l’inverse, refus implicite. Le pétitionnaire dispose alors de deux mois pour saisir le tribunal administratif d’un recours pour excès de pouvoir contre cette décision implicite de rejet.

Le référé suspension de l’article L. 521-1 du Code de justice administrative peut être utilement engagé en parallèle, lorsque le projet est sensible au temps. La condition d’urgence se démontre par les pertes financières liées au blocage du chantier. La condition de doute sérieux sur la légalité s’établit en démontrant que la mairie aurait dû délivrer le permis, ou que l’avis ABF était irrégulier. Art. L. 521-1 CJAArt. R. 424-2 C. urb.

Le permis tacite peut être attaqué par un voisin, par une association ou par le préfet via un déféré. Le contentieux porte fréquemment sur l’existence même de l’acquisition tacite. Le requérant soutient qu’une exception jouait, que l’avis ABF était défavorable, que la demande de pièces complémentaires avait suspendu le délai.

La défense du pétitionnaire consiste à reconstituer la chronologie complète : récépissé de dépôt, dossier complet, demande de pièces dans le délai d’un mois, avis ABF favorable et sans prescription, expiration du délai sans décision expresse. Chaque pièce compte. La défense d’un permis tacite est une défense documentaire avant d’être une défense juridique. Art. R. 424-1 C. urb.Art. R. 600-1 C. urb.

Le délai de droit commun est d’un mois pour une déclaration préalable, deux mois pour un permis de démolir ou un permis de construire portant sur une maison individuelle, trois mois pour les autres demandes. Ces délais courent à compter du dépôt d’un dossier complet en mairie. Ils peuvent être majorés en zone protégée, à proximité d’un monument historique ou en présence d’un avis conforme requis, à condition que la mairie ait notifié la majoration dans le mois suivant le dépôt.

L’article R. 424-13 du Code de l’urbanisme prévoit la délivrance du certificat sur simple demande. Un refus de la mairie est attaquable. La voie est le recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif compétent. Un référé suspension peut être engagé en parallèle pour obtenir rapidement un titre administratif. Le silence de la mairie sur la demande de certificat vaut décision implicite de rejet attaquable.

Oui, mais dans des conditions strictes. L’article L. 424-5 du Code de l’urbanisme autorise le retrait d’un permis tacite illégal dans un délai de trois mois suivant son acquisition. Au-delà, le retrait devient impossible. Le pétitionnaire dont le permis est retiré peut contester la décision par un recours pour excès de pouvoir, en démontrant soit l’absence d’illégalité, soit l’expiration du délai de trois mois.

Oui. L’article R. 424-3 du Code de l’urbanisme prévoit qu’un avis défavorable de l’ABF, ou un avis favorable assorti de prescriptions, fait obstacle à l’acquisition tacite. La cour administrative d’appel de Paris a jugé en 2019 qu’une simple prescription suffit. Le silence de la mairie vaut alors refus implicite. Le contrôle de l’avis ABF est donc déterminant en zone protégée.

Oui, dans les mêmes conditions qu’un permis exprès. Le voisin justifiant d’un intérêt à agir au sens de l’article L. 600-1-2 du Code de l’urbanisme dispose de deux mois à compter de l’affichage régulier du permis sur le terrain pour saisir le tribunal administratif. Un affichage défectueux ne déclenche pas le délai. La contestation porte fréquemment sur l’existence même de l’acquisition tacite, sur l’avis ABF ou sur le caractère complet du dossier.