Le fonds de travaux a été créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, avec une entrée en vigueur fixée au 1er janvier 2017. Il constitue une réserve financière permettant d’anticiper les travaux d’entretien et de conservation de l’immeuble, sans dépendre uniquement d’appels exceptionnels.

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-2 : « Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant du plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2-1 et des travaux décidés par le syndic ou l’assemblée générale des copropriétaires. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires dont le montant, en pourcentage du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1, ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan pluriannuel adopté par l’assemblée générale et à 5 % du budget prévisionnel. »

Deux exonérations existent depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018 : les immeubles neufs pendant la garantie décennale, et les copropriétés de moins de dix lots sur vote unanime.

Art. 14-2 loi 1965Loi ALUR 2014-366Loi ELAN 2018-1021

La pratique a longtemps oscillé entre deux clés : celle des provisions du budget prévisionnel et celle des charges générales fondée sur les valeurs relatives des parties privatives. La troisième chambre civile a tranché.

Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 22-21.758, publié au Bulletin : « La cotisation au fonds de travaux prévue par l’article 14-2, II, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, est appelée au même rythme que le budget prévisionnel et n’est pas répartie à proportion des provisions de ce budget incombant à chaque copropriétaire, mais comme les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. »

Le rythme d’appel suit les provisions trimestrielles, mais la clé de répartition est celle de l’article 10 alinéa 2. Toute délibération qui retient une autre clé est susceptible d’annulation sur le fondement de l’article 42 de la loi de 1965. La rectification des appels passés se borne à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.

Art. 14-2 loi 1965Art. 10 al. 2 loi 1965Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 22-21.758

La cotisation versée au fonds est attachée au lot et définitivement acquise au syndicat. Aucune restitution au vendeur n’est due. La répartition des provisions du budget prévisionnel et des appels exceptionnels obéit en revanche à l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967, sous réserve d’aménagement contractuel.

CA Paris, Pôle 4 – Chambre 9, 13 février 2020, n° 17/06366 : « En vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et de l’article 6-2 du décret d’application du 17 mars 1967, le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur et le paiement des provisions sur les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité, mais en cas de vente d’un lot, les parties peuvent prévoir contractuellement la répartition des charges entre vendeurs et acquéreurs. »

La rédaction du compromis et de l’acte authentique mérite une attention soutenue. Une clause claire articulée avec l’état daté du syndic prévient le contentieux post-vente.

Art. 14-2 loi 1965Art. 6-2 décret 1967

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a rendu obligatoire l’élaboration d’un projet de plan pluriannuel sur dix ans pour les immeubles d’habitation de plus de quinze ans. L’entrée en vigueur a été échelonnée : 1er janvier 2023 au-delà de deux cents lots, 1er janvier 2024 de cinquante-un à deux cents lots, 1er janvier 2025 pour les copropriétés de cinquante lots et moins.

Une fois le plan adopté par l’assemblée, la cotisation annuelle au fonds doit représenter au minimum 2,5 % du montant des travaux prévus, et 5 % du budget prévisionnel. Le seuil le plus élevé s’applique. Le fonds préfinance ainsi l’exécution du plan et lisse l’effort financier des copropriétaires.

L’absence d’adoption du plan ou la sous-évaluation du fonds expose le syndicat et le syndic à des contentieux ultérieurs, notamment en cas de désordre affectant l’immeuble.

Loi Climat 2021-1104Art. 14-2 loi 1965

Toute décision d’assemblée fixant la cotisation, votant le plan pluriannuel ou définissant la clé de répartition peut être contestée. L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ouvre l’action aux copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.

Les moyens classiques portent sur le défaut de quorum, la majorité retenue, l’inscription à l’ordre du jour, la conformité de la clé aux valeurs relatives des parties privatives. L’abus de majorité complète l’action ordinaire lorsque la cotisation votée est manifestement excessive ou détournée de l’intérêt collectif. L’action est introduite par assignation devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

Art. 42 loi 1965

L’appel de fonds doit reposer sur une délibération régulière. Le copropriétaire peut soit attaquer la délibération dans le délai de deux mois de l’article 42, soit contester l’appel en lui-même lorsqu’il dépasse le montant voté, retient une clé non conforme à la délibération, ou porte sur des dépenses non éligibles au fonds.

La régularisation des appels exécutés selon une clé erronée est bornée par la prescription quinquennale. La modification du règlement de copropriété et les règles de majorité applicables peuvent constituer un terrain connexe lorsque la clé contestée résulte du règlement lui-même.

Art. 42 loi 1965Art. 2224 code civil

Le syndic qui poursuit le paiement d’une cotisation impayée doit produire la délibération de l’assemblée, l’appel régulièrement notifié et les justificatifs comptables. La défense du copropriétaire repose sur quatre axes : irrégularité de la délibération initiale si l’action en nullité a été engagée dans le délai, absence de notification régulière de l’appel, non-conformité du calcul à la clé légale des valeurs relatives, prescription quinquennale pour les appels les plus anciens.

La procédure devant le tribunal judiciaire est écrite et oblige à constituer avocat. Une demande reconventionnelle de régularisation des appels doit être formée par conclusions notifiées par voie électronique.

Art. 14-2 loi 1965Art. 768 et s. CPC

La vente d’un lot soulève deux questions distinctes. La cotisation déjà versée reste acquise au syndicat, sans restitution. Cette règle d’attache doit être rappelée dans le compromis. La répartition des provisions du budget prévisionnel et des appels exceptionnels obéit à l’article 6-2 du décret de 1967, sous réserve de stipulation contraire des parties.

La pratique notariale insère une clause de répartition claire, complétée par un état daté du syndic. Le contentieux post-vente naît souvent d’une rédaction ambiguë du compromis, d’un état daté incomplet ou d’une erreur d’imputation des appels émis entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique.

Art. 14-2 loi 1965Art. 6-2 décret 1967

La cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. Lorsqu’un plan pluriannuel a été adopté, elle ne peut être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus au plan. Le seuil le plus élevé s’applique. L’assemblée peut voter un taux supérieur, jamais inférieur, sauf exonérations de la loi ELAN.

La cotisation est répartie selon la clé des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, c’est-à-dire selon les valeurs relatives des parties privatives. C’est l’apport de l’arrêt de la troisième chambre civile du 4 juillet 2024, n° 22-21.758, publié au Bulletin. Toute clé fondée sur les provisions du budget prévisionnel est censurable.

Non. La cotisation au fonds est attachée au lot et définitivement acquise au syndicat. Le compromis doit le rappeler. La répartition contractuelle entre vendeur et acquéreur peut porter sur les provisions du budget prévisionnel et les appels exceptionnels en cours, conformément à l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967.

Deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale, en application de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. Le délai est de rigueur. L’action est ouverte aux copropriétaires opposants et défaillants, par assignation devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.