La réception ouvre toutes les garanties de l’après-livraison : garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale. Sa définition figure à l’article 1792-6 du Code civil.

Code civil, article 1792-6, alinéa 1er : « La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. »

Le texte n’impose pas d’écrit. Il exige une volonté du maître de l’ouvrage d’accepter l’ouvrage, exprimée dans des conditions contradictoires. La jurisprudence en a tiré la possibilité d’une réception tacite, déduite des actes et du comportement. Art. 1792-6 C. civ.

La Cour de cassation a fixé en 2019 un régime opérationnel. La prise de possession et le paiement des travaux suffisent à présumer la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir.

Cass. 3e civ., 18 avril 2019, n° 18-13.734, publié au Bulletin : « En vertu de l’article 1792-6 du code civil, la prise de possession de l’ouvrage et le paiement des travaux font présumer la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de le recevoir avec ou sans réserves. »

Le maître de l’ouvrage qui occupe son bien et qui a réglé son constructeur n’a plus à prouver une volonté positive d’accepter. C’est au constructeur ou à son assureur de combattre la présomption par la preuve d’une volonté contraire. Cette inversion de la charge probatoire est l’angle décisif. Art. 1792-6 C. civ.Cass. 3e civ., 18 avr. 2019, n° 18-13.734

Les acquéreurs prennent souvent possession alors que des prestations restent à exécuter. La Cour de cassation a clarifié la question : l’achèvement total n’est pas une condition de la réception tacite d’un lot.

Cass. 3e civ., 30 janvier 2019, n° 18-10.197, publié au Bulletin : « L’achèvement de la totalité de l’ouvrage n’est pas une condition de la prise de possession d’un lot et de sa réception et que le paiement de l’intégralité des travaux d’un lot et sa prise de possession par le maître de l’ouvrage valent présomption de réception tacite. »

Le maître de l’ouvrage qui prend possession du gros œuvre et qui a payé l’entreprise correspondante peut se prévaloir d’une réception tacite de ce lot, distincte des autres lots inachevés. Cass. 3e civ., 30 janv. 2019, n° 18-10.197

La date conditionne tous les délais : un an pour la garantie de parfait achèvement, deux ans pour le bon fonctionnement, dix ans pour la garantie décennale. La Cour de cassation a tranché en 2020.

Cass. 3e civ., 12 novembre 2020, n° 19-18.213, publié au Bulletin : « Lorsque la prise de possession diffère dans le temps du paiement intégral du montant des travaux, la date de la réception tacite correspond à celle du dernier événement. »

Si le maître de l’ouvrage emménage le 1er septembre 2024 mais ne paie le solde que le 15 mai 2025, la réception tacite est fixée au 15 mai 2025. Le délai décennal court de cette date. Cass. 3e civ., 12 nov. 2020, n° 19-18.213

Les effets sont identiques à ceux d’une réception expresse. Elle déclenche la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 alinéa 2 (un an), la garantie biennale de l’article 1792-3 sur les éléments d’équipement dissociables, et la garantie décennale des articles 1792 et 1792-4-1 sur les désordres affectant la solidité ou rendant l’ouvrage impropre à sa destination.

Faute d’écrit, la réception tacite ne formalise pas de réserves. Les désordres apparents sont présumés acceptés. Le maître de l’ouvrage avisé documente ses réclamations dès l’emménagement par lettre recommandée et constat d’huissier. Art. 1792 C. civ.Art. 1792-6 C. civ.

La présomption de 2019 reste une présomption. Le constructeur ou l’assureur peuvent la combattre par la preuve contraire. Une cour d’appel peut écarter la réception tacite lorsque le maître de l’ouvrage a immédiatement contesté la conformité des travaux.

Cass. 3e civ., 4 avril 2019, n° 18-12.410, publié au Bulletin : « M. et Mme Q… avaient pris possession des lieux, que les désordres étaient survenus dès l’installation dans les lieux, que le maître de l’ouvrage avait appelé à plusieurs reprises l’entreprise pour qu’elle intervienne, que le constat des dysfonctionnements avait donc été immédiat, dès l’entrée dans les lieux, ce qui ne permet pas de retenir l’absence de réclamation sur une période significative ; en a déduit exactement que les conditions d’une réception tacite n’étaient pas remplies. »

La pièce maîtresse de la défense est le faisceau de réclamations immédiates et continues : lettres recommandées, refus partiel de paiement, expertise amiable. La volonté de recevoir n’a alors jamais été univoque. Cass. 3e civ., 4 avr. 2019, n° 18-12.410

L’article 1792-6 prévoit une voie alternative. Lorsque les parties ne parviennent ni à signer un procès-verbal ni à établir une réception tacite, la plus diligente saisit le juge pour qu’il prononce la réception judiciaire.

Cass. 3e civ., 21 novembre 2019, n° 14-12.299, publié au Bulletin : « Les dispositions applicables au contrat de construction de maison individuelle, qui n’imposent pas une réception constatée par écrit, n’excluent pas la possibilité d’une réception judiciaire. »

Le juge prononce la réception lorsque l’ouvrage est en état d’être reçu. Le tribunal fixe la date et liste les réserves. La demande de référé expertise sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile précède classiquement la demande de réception judiciaire au fond. Cass. 3e civ., 21 nov. 2019, n° 14-12.299

L’assurance dommages-ouvrage obligatoire de l’article L. 242-1 du Code des assurances préfinance les réparations des désordres décennaux après réception. La qualification de la réception est le verrou commercial du dossier.

Lorsque l’assureur conteste la réception tacite, le maître de l’ouvrage démontre la prise de possession et le paiement par tous moyens : quittances, relevés bancaires, attestations d’emménagement, contrats d’assurance habitation, raccordements aux fluides. Le contentieux judiciaire reste la voie de droit commun lorsque la déclaration de sinistre est rejetée. Art. L. 242-1 C. assur.

La réception tacite ne mentionne aucune réserve. Pourtant, l’article 1792-6 alinéa 2 ouvre une garantie de parfait achèvement de douze mois pour les désordres signalés à la réception ou révélés dans l’année.

La stratégie consiste à transmettre, dès l’emménagement, une lettre recommandée listant les désordres apparents. Cette lettre active la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 alinéa 2. À défaut de reprise sous délai raisonnable, le maître de l’ouvrage assigne en exécution forcée et en dommages-intérêts. Art. 1792-6 al. 2 C. civ.

L’article 1792-4-1 du Code civil fixe à dix ans le délai durant lequel le constructeur est tenu de la garantie décennale. Ce délai est un délai d’épreuve. Toute action en réparation des dommages décennaux doit être engagée dans les dix ans suivant la réception.

Code civil, article 1792-4-1 : « Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux. »

L’identification précise de la date de réception tacite est déterminante. Une erreur d’analyse expose le maître de l’ouvrage à l’irrecevabilité de son action. Le tribunal judiciaire est compétent au fond, représentation par avocat obligatoire. Art. 1792-4-1 C. civ.

Oui dès lors qu’une réception tacite est caractérisée. Cass. 3e civ., 18 avril 2019, n° 18-13.734 : la prise de possession et le paiement des travaux font présumer la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir. Le délai décennal court du dernier des deux événements (Cass. 3e civ., 12 novembre 2020, n° 19-18.213).

Constituez le dossier de preuves de prise de possession et paiement intégral : quittances, contrats d’assurance habitation, factures de raccordement, photographies datées. Saisissez le juge des référés sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile pour une expertise judiciaire. Sollicitez la réception judiciaire au fond (Cass. 3e civ., 21 novembre 2019, n° 14-12.299).

Oui pour les lots payés et occupés. Cass. 3e civ., 30 janvier 2019, n° 18-10.197 : l’achèvement total n’est pas requis. Le paiement intégral d’un lot et sa prise de possession valent présomption de réception tacite de ce lot.

Au dernier des deux événements. Cass. 3e civ., 12 novembre 2020, n° 19-18.213 : la date de la réception tacite correspond à celle du dernier événement entre prise de possession et paiement intégral.

Adressez à l’assureur une lettre recommandée visant l’article 1792-6 du Code civil et l’arrêt Cass. 3e civ., 18 avril 2019, n° 18-13.734, avec les pièces de prise de possession et paiement. À défaut de revirement, déclarez le sinistre puis assignez en garantie sur le fondement de l’article L. 242-1 du Code des assurances.