Le droit français pose un principe simple. La propriété du sol entraîne la propriété de ce qui s’y trouve, dessus comme dessous. Cette règle fondatrice est exprimée à l’article 552 du Code civil. Elle est prolongée par une présomption à l’article 553.

Code civil, article 552 : « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. »

Code civil, article 553 : « Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur, sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé ; sans préjudice de la propriété qu’un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription, soit d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui, soit de toute autre partie du bâtiment. »

La conséquence pratique est nette. Toute construction édifiée sur un fonds est réputée appartenir au propriétaire du sol. L’exception à ce mécanisme, lorsque l’ouvrage est l’œuvre d’un tiers, est organisée par l’article 555 du Code civil. Art. 552 C. civ.Art. 553 C. civ.

L’article 555 du Code civil ne s’applique pas à toute opération réalisée par un tiers sur le fonds d’autrui. La Cour de cassation a précisé que ce texte ne vise que les constructions nouvelles susceptibles d’être l’objet d’une accession. La rénovation d’un bâti préexistant échappe au régime.

Cass. 3e civ., 9 septembre 2021, n° 20-15.713, publié au Bulletin : « Ces dispositions ne concernent que des constructions nouvelles pouvant être l’objet d’une accession au profit du propriétaire du sol. »

La distinction est lourde de conséquences. Lorsque le tiers a simplement réhabilité une bâtisse en ruine dont les murs porteurs subsistent, il ne peut pas se prévaloir de l’article 555. Il doit chercher un autre fondement, par exemple l’enrichissement injustifié ou la théorie des dépenses utiles. Art. 555 C. civ.Cass. 3e civ., 9 sept. 2021, n° 20-15.713

L’article 555 confère au propriétaire du sol un véritable droit d’option. Il peut choisir, à sa discrétion, soit de conserver la propriété de la construction par accession, soit d’obliger le tiers à l’enlever à ses frais. Ce choix appartient au propriétaire, sauf le cas particulier du tiers évincé de bonne foi.

Code civil, article 555, alinéa 1er : « Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever. »

Code civil, article 555, alinéa 2 : « Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds. »

La démolition est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnisation pour les sommes investies. Des dommages-intérêts peuvent même s’y ajouter pour le préjudice éprouvé par le propriétaire du fonds. La sanction est lourde et explique l’enjeu de la qualification de la bonne foi du tiers. Art. 555 C. civ.

Lorsque le propriétaire opte pour la conservation, il doit indemniser le tiers. L’article 555 alinéa 3 du Code civil organise cette indemnisation. Le propriétaire dispose d’un choix entre deux modes d’évaluation.

Code civil, article 555, alinéa 3 : « Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages. »

Le premier mode correspond à la plus-value apportée au fonds. Le second correspond au coût des matériaux et au prix de la main-d’œuvre, estimés à la date du remboursement et tenant compte de l’état actuel de l’ouvrage. Le choix appartient au propriétaire, ce qui lui permet de retenir le montant le plus avantageux. Une expertise judiciaire est généralement utile pour évaluer ces deux postes. Art. 555 al. 3 C. civ.

L’alinéa 4 de l’article 555 organise un régime de faveur pour le tiers évincé qui a construit de bonne foi. Lorsque le tiers est évincé du fonds mais qu’il a été dispensé de restitution des fruits en raison de sa bonne foi, le propriétaire perd son droit d’exiger la démolition. Il ne conserve que le choix entre les deux modes d’indemnisation.

Code civil, article 555, alinéa 4 : « Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent. »

Cette protection est réservée au tiers évincé de bonne foi. La notion de bonne foi est strictement entendue par la Cour de cassation : elle suppose un titre translatif de propriété dont le tiers ignorait les vices. Ce point conditionne toute la stratégie procédurale du tiers constructeur. Art. 555 al. 4 C. civ.

La bonne foi de l’article 555 alinéa 4 n’est pas la simple croyance subjective d’agir légitimement. La Cour de cassation l’a précisé en 2021 par un arrêt publié au Bulletin. Elle se définit par renvoi à l’article 550 du Code civil et exige un titre translatif de propriété.

Code civil, article 550 : « Le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices. Il cesse d’être de bonne foi du moment où ces vices lui sont connus. »

Cass. 3e civ., 15 avril 2021, n° 20-13.649, publié au Bulletin : « La bonne foi au sens de l’article 555 du code civil s’entend par référence à l’article 550 du même code et concerne celui qui possède comme propriétaire en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices. »

La conséquence est sévère pour celui qui construit avec la seule autorisation verbale du propriétaire, ou en exécution d’un bail, ou en qualité de concubin. Aucun de ces titulaires ne possède un titre translatif. Aucun ne peut donc se prévaloir de la bonne foi de l’article 555 alinéa 4. Le propriétaire conserve à leur égard le droit d’exiger la démolition. Art. 550 C. civ.Art. 555 C. civ.Cass. 3e civ., 15 avr. 2021, n° 20-13.649

Une situation fréquente en pratique concerne les constructions édifiées par un couple ou un parent sur le terrain d’un proche. Maison familiale bâtie sur le terrain du père de l’un des époux, travaux financés par les fonds communs d’un couple marié sur un terrain propre, construction par un concubin sur le fonds de l’autre. Pendant longtemps, une partie de la jurisprudence subordonnait l’action en remboursement de l’article 555 alinéa 3 à l’éviction préalable du constructeur.

La Cour de cassation a clos le débat en 2023, par un arrêt publié au Bulletin rendu après divorce dans une espèce où la maison familiale avait été construite sur le terrain du père de l’époux.

Cass. 3e civ., 21 septembre 2023, n° 22-15.359, publié au Bulletin : « L’action en remboursement de celui qui a construit sur le terrain d’autrui avec des matériaux lui appartenant, contre le propriétaire du fonds, prévue au troisième alinéa de l’article 555 du code civil, n’est pas subordonnée à son éviction. »

La portée pratique est considérable. L’épouse, après divorce, a pu agir directement contre son beau-père sans attendre la moindre procédure d’éviction. Le tiers constructeur n’a plus à patienter qu’une décision le chasse du fonds : il peut introduire son action dès lors que la construction est achevée et que le propriétaire revendique le bénéfice de l’accession. Art. 555 al. 3 C. civ.Cass. 3e civ., 21 sept. 2023, n° 22-15.359

Pour le propriétaire qui souhaite obtenir la démolition, le dossier se construit autour de trois éléments. Premier élément, le titre de propriété du fonds qui démontre l’absence de droit du constructeur. Second élément, l’absence d’autorisation translative consentie au tiers : ni vente, ni promesse, ni convention créant un droit réel.

Troisième élément, la mise en demeure du tiers d’avoir à supprimer la construction, qui ouvre la phase contentieuse et fait courir le préjudice indemnisable. Le dossier peut être complété par les photographies datées d’un empiètement de construction sur un fonds voisin, par un constat d’huissier, par un relevé géomètre, par les autorisations d’urbanisme demandées ou refusées au constructeur. La stratégie est de figer la mauvaise foi du tiers le plus tôt possible. Art. 555 al. 1er C. civ.

Lorsque l’option du propriétaire bascule vers la conservation, l’évaluation de l’indemnité due au tiers exige une expertise judiciaire. L’article 555 alinéa 3 du Code civil ouvre deux modes de calcul concurrents : la plus-value du fonds et le coût des matériaux et de la main-d’œuvre. Le choix appartient au propriétaire.

L’expertise judiciaire évalue les deux postes pour permettre au propriétaire d’exercer son option éclairée. La plus-value s’apprécie en comparant la valeur du fonds avec et sans la construction, à la date du remboursement. Le coût des matériaux et de la main-d’œuvre s’apprécie à la même date, en tenant compte de l’état d’entretien et de vétusté de l’ouvrage. La comparaison des deux chiffres détermine le montant définitif de l’indemnité. Art. 555 al. 3 C. civ.

Le contentieux de l’article 555 du Code civil relève du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. La représentation par avocat est obligatoire au-delà du seuil de compétence du juge des contentieux de la protection. Le juge peut, le cas échéant, désigner un expert avant dire droit pour l’évaluation des indemnités.

S’agissant des délais, l’action du propriétaire en démolition est une action réelle immobilière, prescrite par trente ans (article 2227 du Code civil). L’action en remboursement de l’article 555 alinéa 3 est une action personnelle, prescrite par cinq ans à compter du jour où le tiers a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (article 2224 du Code civil). Le délai butoir de vingt ans de l’article 2232 du Code civil plafonne cette prescription. Art. 2224 C. civ.Art. 2227 C. civ.Art. 2232 C. civ.

Oui dans la plupart des cas. L’article 555 alinéa 1er du Code civil vous donne le choix entre conserver l’ouvrage par accession et exiger sa suppression aux frais du voisin. La démolition est exécutée sans indemnité pour le tiers, sauf s’il bénéficie de la protection de l’alinéa 4 réservée au tiers évincé de bonne foi (Cass. 3e civ., 15 avril 2021, n° 20-13.649). Le simple voisin qui empiète n’a aucun titre translatif et reste donc exposé à la démolition.

L’arrêt Cass. 3e civ., 21 septembre 2023, n° 22-15.359, publié au Bulletin, vous ouvre l’action en remboursement de l’article 555 alinéa 3 directement contre le propriétaire du fonds. Vous n’avez pas à attendre une éviction préalable. Vous pouvez réclamer, au choix du propriétaire, la plus-value apportée au fonds ou le coût des matériaux et de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement. Une expertise judiciaire chiffre les deux postes.

Oui en principe. L’article 555 alinéa 1er du Code civil consacre un droit d’option du propriétaire du fonds : conserver la construction moyennant indemnité, ou en exiger la suppression aux frais du constructeur. La seule limite est l’alinéa 4 : si le tiers a construit en qualité de possesseur de bonne foi évincé, c’est-à-dire en vertu d’un titre translatif dont il ignorait les vices, la démolition n’est pas possible. Hors ce cas, le propriétaire choisit librement.

Non. La Cour de cassation exige un titre translatif de propriété (Cass. 3e civ., 15 avril 2021, n° 20-13.649). Une autorisation verbale, un bail, une tolérance, une qualité de concubin ou d’enfant ne valent pas titre translatif. Vous restez exposé à la démolition. Vous pouvez en revanche réclamer une indemnité au titre de l’article 555 alinéa 3 si le propriétaire choisit de conserver l’ouvrage, ou rechercher la responsabilité de celui qui vous a laissé construire dans des conditions trompeuses.

L’action du propriétaire en démolition est une action réelle immobilière, prescrite par trente ans (article 2227 du Code civil). L’action en remboursement du tiers constructeur est une action personnelle, prescrite par cinq ans à compter de la connaissance des faits (article 2224 du Code civil), plafonnée par le délai butoir de vingt ans (article 2232 du Code civil). Les pièces de votre dossier permettent de fixer le point de départ exact.