Le diagnostic de performance énergétique est l’un des documents constituant le dossier de diagnostic technique. L’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation impose son annexion à la promesse de vente, à défaut à l’acte authentique, pour tout immeuble bâti à usage d’habitation.

Code de la construction et de l’habitation, article L. 271-4, I, 6° : « En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. […] 6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du présent code. »

Le DPE indique la consommation énergétique annuelle estimée du bien et son émission de gaz à effet de serre. Il classe le logement de A à G. Il intègre des recommandations de travaux et, depuis 2021, des informations sur les passoires thermiques et les obligations locatives.

Le diagnostic doit être réalisé par un professionnel certifié, couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle. La méthode applicable depuis le 1er juillet 2021 est dite « méthode 3CL-DPE 2021 » et abandonne l’ancienne lecture sur facture pour reposer sur le bâti.

Art. L. 271-4 CCHArt. L. 126-26 CCH

Le régime juridique du DPE a été refondu par la loi Climat et résilience du 22 août 2021. Pour les ventes antérieures au 1er juillet 2021, l’article L. 271-4 II du CCH écartait toute opposabilité du DPE et lui conférait une valeur seulement informative.

Code de la construction et de l’habitation, article L. 271-4, II, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 : « L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’ont qu’une valeur informative. »

Ce régime, sans recours direct contre le vendeur sur le terrain du DPE, n’empêche cependant pas l’acquéreur d’agir contre le diagnostiqueur sur le fondement de la responsabilité délictuelle. La Cour de cassation l’a jugé par un arrêt de principe du 21 novembre 2019.

Cass. 3e civ., 21 novembre 2019, n° 18-23.251, publié au Bulletin : « selon le II de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, le DPE mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative ; qu’ayant retenu que M. G… avait commis une faute dans l’accomplissement de sa mission à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien, la cour d’appel en a déduit à bon droit que le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente ».

La règle est désormais constante. La 3e chambre civile l’a confirmée par un arrêt récent du 17 octobre 2024, en précisant que la fraction de perte de chance retenue par les juges du fond relève de leur pouvoir souverain d’appréciation.

Cass. 3e civ., 17 octobre 2024, n° 22-22.882 : « La cour d’appel a exactement rappelé que, selon le II de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, le diagnostic de performance énergétique (DPE) mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative. »

Art. L. 271-4 II CCHCass. 3e civ., 21 nov. 2019, n° 18-23.251Cass. 3e civ., 17 oct. 2024, n° 22-22.882

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets a mis fin au caractère purement informatif du DPE. Pour les diagnostics réalisés à compter du 1er juillet 2021, le DPE est opposable au même titre que les autres documents du dossier de diagnostic technique.

Cette évolution renforce considérablement la position de l’acquéreur. Pour les ventes postérieures, le DPE erroné fonde une action directe contre le vendeur. Le préjudice n’est plus cantonné à la perte de chance de négocier : il peut inclure le coût des travaux nécessaires pour ramener le bien au niveau de performance annoncé.

La date de réalisation du DPE détermine le régime applicable. Un DPE établi avant le 1er juillet 2021 demeure soumis au régime informatif, même si la vente est postérieure. À l’inverse, un DPE postérieur, joint à une vente plus tardive, est opposable. L’analyse procédurale exige de vérifier précisément la date d’édition du document annexé à l’acte.

L’opposabilité ne supprime pas la responsabilité du diagnostiqueur. Elle ajoute, pour l’acquéreur, une voie directe contre le vendeur, sans le détour de la perte de chance. Les deux fondements se combinent dans une assignation unique mettant en cause vendeur et diagnostiqueur.

Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021Art. L. 271-4 CCH

Le diagnostiqueur est lié au vendeur par un contrat de prestation de services. Il est, en revanche, un tiers au contrat de vente. L’acquéreur agit donc contre lui sur le terrain délictuel, par application de l’article 1240 du Code civil.

Code civil, article 1240 : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La faute du diagnostiqueur consiste dans le manquement à son obligation d’information et à la diligence attendue d’un professionnel certifié. Erreur de mesure, omission d’un élément déterminant, lecture défaillante du bâti, méthode de calcul inadaptée : toute défaillance technique ouvre l’action. Les juges retiennent une appréciation rigoureuse de cette faute professionnelle.

Le lien de causalité est ensuite démontré entre l’erreur du diagnostic et la décision d’achat ou le niveau de prix accepté. C’est ce lien qui ouvre l’indemnisation de la perte de chance, l’acquéreur soutenant qu’il aurait soit renoncé à l’opération soit négocié à la baisse s’il avait disposé d’une information exacte.

Le préjudice indemnisable, lorsque le DPE n’est qu’informatif, n’est pas le coût des travaux mais la perte de chance de négocier. La Cour de cassation l’a rappelé dans l’arrêt du 17 octobre 2024 : « le manquement du diagnostiqueur à son obligation d’information avait fait perdre aux acquéreurs une chance de négocier une réduction du prix de vente, perte qu’elle a souverainement évaluée à la proportion qu’elle a retenue ».

Art. 1240 C. civ.Cass. 3e civ., 17 oct. 2024, n° 22-22.882

Le vendeur qui connaissait l’erreur du DPE et qui a gardé le silence engage sa responsabilité sur le terrain du dol. L’article 1137 du Code civil sanctionne la dissimulation intentionnelle d’une information dont le caractère déterminant pour l’autre partie ne peut être ignoré.

Code civil, article 1137 : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. »

La preuve de la connaissance par le vendeur de l’inexactitude du DPE est délicate. Elle se déduit de l’environnement factuel : factures d’énergie démesurées, devis antérieurs de travaux d’isolation, échanges écrits évoquant les déperditions, courriers d’un précédent acquéreur ou d’un syndic. L’expertise judiciaire utilise ces pièces pour caractériser la mauvaise foi.

Lorsque le dol est retenu, l’acquéreur dispose d’une option : il peut demander la nullité de la vente sur le fondement de l’article 1131 du Code civil, ou se contenter de dommages-intérêts venant compenser le différentiel de prix et les conséquences patrimoniales du vice du consentement. En pratique, dans les ventes immobilières déjà occupées, la voie des dommages-intérêts est privilégiée.

Art. 1137 C. civ.Art. 1131 C. civ.

La loi Climat fixe un calendrier d’interdiction progressive de mise en location des logements les plus énergivores. Les biens classés G ne peuvent plus être loués depuis 2025, ceux classés F le seront à compter de 2028, et les biens classés E à partir de 2034. Le DPE devient un paramètre patrimonial majeur.

Un DPE erroné qui sous-estime la classe énergétique réelle expose donc l’acquéreur à une perte d’usage locatif imprévue. L’investisseur qui pensait acquérir une classe D conforme aux locations longue durée découvre, après expertise, une classe G impropre à la location. Cette restriction de jouissance s’ajoute au calcul de la perte de chance.

Les juridictions intègrent cette donnée dans l’évaluation du préjudice. Lorsque le bien acquis tombe sous le coup de l’interdiction de location, la fraction de perte de chance retenue par les juges du fond tend à être plus importante. Le différentiel entre la valeur supposée du bien et sa valeur réelle, corrigée du calendrier d’interdiction, sert de référence à l’expertise.

Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021Art. L. 173-2 CCH

La première étape consiste à établir techniquement l’erreur du DPE annexé à l’acte. L’acquéreur fait réaliser un nouveau diagnostic par un professionnel certifié, distinct du premier intervenant, et confronte les deux documents. L’écart de classe énergétique, l’écart d’estimation de consommation et les anomalies de méthode sont consignés.

Le contre-diagnostic est complété par un rapport d’expertise amiable, idéalement contradictoire si le diagnostiqueur initial est invité à y participer. Les factures d’énergie postérieures à l’acquisition viennent corroborer le décalage entre la consommation annoncée et la consommation réelle.

Ces pièces sont insuffisantes à fonder une condamnation. Elles servent de support à la saisine du juge des référés et constituent la justification du motif légitime exigé par l’article 145 du Code de procédure civile pour ordonner une expertise judiciaire.

Art. 145 CPCArt. L. 271-4 CCH

La saisine du juge des référés permet d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire avant tout procès au fond. L’article 145 du Code de procédure civile organise cette voie procédurale, particulièrement adaptée aux contentieux du diagnostic immobilier.

Code de procédure civile, article 145 : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’expert judiciaire est chargé de mesurer la performance énergétique réelle, de comparer ses constatations au DPE annexé à l’acte, d’identifier les fautes éventuelles du diagnostiqueur initial, et de chiffrer l’écart de valeur vénale et le coût des travaux nécessaires pour atteindre la classe annoncée.

L’assignation en référé doit mettre en cause le diagnostiqueur, son assureur en responsabilité civile professionnelle, le vendeur et, le cas échéant, l’agent immobilier. La présence de l’ensemble des intervenants aux opérations conditionne l’opposabilité du rapport et facilite la phase au fond.

Art. 145 CPC

Le préjudice indemnisable, dans le régime informatif, est la perte de chance de négocier une réduction du prix. Sa quantification suppose deux opérations successives : déterminer le différentiel entre le prix payé et celui qui aurait été convenu en connaissance de la réalité énergétique, puis appliquer un coefficient de probabilité reflétant la chance effective de négocier.

La 3e chambre civile a confirmé que cette quantification relève du pouvoir souverain des juges du fond. Elle a énoncé, dans l’arrêt du 17 octobre 2024, que la cour d’appel avait jugé que « le manquement du diagnostiqueur à son obligation d’information avait fait perdre aux acquéreurs une chance de négocier une réduction du prix de vente, perte qu’elle a souverainement évaluée à la proportion qu’elle a retenue ».

Les juridictions retiennent en pratique un coefficient compris entre 30 % et 80 % du différentiel de prix, en fonction du contexte de marché, du caractère manifeste de l’erreur du diagnostiqueur, et de la marge de négociation usuelle dans la zone géographique concernée. Une appréciation locale du marché immobilier est indispensable.

Le différentiel de prix est calculé à dire d’expert, par comparaison avec des biens vendus à la même époque dans une fourchette d’écart énergétique correspondant à la classe réelle. La méthode est sensible aux paramètres de marché et exige une documentation comparable approfondie.

Cass. 3e civ., 21 nov. 2019, n° 18-23.251Cass. 3e civ., 17 oct. 2024, n° 22-22.882

L’action contre le diagnostiqueur peut être doublée d’une action contre le vendeur. Deux fondements coexistent. Le dol par réticence, article 1137 du Code civil, suppose la preuve que le vendeur connaissait l’erreur et l’a dissimulée. Le vice caché, article 1641 du Code civil, suppose un défaut suffisamment grave affectant l’usage de l’immeuble.

Code civil, article 1641 : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

L’angle vice caché vise les déperditions structurelles graves, isolation inexistante, ponts thermiques majeurs, infiltrations affectant la performance, qui rendent le bien substantiellement éloigné de la classe annoncée. La preuve d’un défaut antérieur à la vente, caché, et suffisamment grave est exigée.

L’angle dol vise la dissimulation intentionnelle. L’acquéreur démontre que le vendeur disposait de pièces objectives, factures, devis, courriers, attestant qu’il connaissait la réalité de la performance et avait délibérément laissé un DPE flatteur servir le prix. La fourchette d’indemnisation est plus large car le dol ouvre nullité et dommages-intérêts.

Art. 1137 C. civ.Art. 1641 C. civ.

L’action en responsabilité délictuelle contre le diagnostiqueur est soumise à la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du Code civil. Le point de départ glissant court à compter du jour où l’acquéreur a connu ou aurait dû connaître les faits permettant d’agir.

Code civil, article 2224 : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

La connaissance n’est pas la simple suspicion. Elle suppose une certitude technique sur l’erreur du DPE, généralement acquise au moment du contre-diagnostic ou du rapport d’expertise. La saisine du juge des référés interrompt la prescription dès l’assignation.

L’action contre le vendeur sur le terrain du vice caché reste soumise au délai biennal de l’article 1648 du Code civil, à compter de la découverte du vice. L’action en dol relève également de la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil. La coordination des délais est un point de vigilance procédural majeur.

Art. 2224 C. civ.Art. 1648 C. civ.

L’acquéreur dispose d’une option entre plusieurs réparations. La nullité, fondée sur le dol, anéantit rétroactivement la vente : l’acquéreur restitue le bien, le vendeur restitue le prix et les frais. Elle est rarement choisie lorsque l’acquéreur s’est installé ou a financé son acquisition par emprunt.

La résolution, fondée sur le vice caché, opère également restitution mais limite les dommages-intérêts au régime de l’article 1645 du Code civil, qui exige la preuve de la mauvaise foi du vendeur. Le vendeur de bonne foi est tenu à la restitution du prix et aux frais occasionnés par la vente, sans dommages-intérêts complémentaires.

Les dommages-intérêts seuls, sans anéantissement de la vente, sont l’option la plus pragmatique. L’acquéreur conserve le bien, perçoit une indemnité réparant la perte de chance de négocier ou le différentiel de valeur, et n’est exposé ni au démontage de l’opération ni au remboursement de son crédit.

Le choix dépend du contexte patrimonial, de la solidité de la preuve de mauvaise foi du vendeur, de la classe énergétique réelle du bien et de son utilité pour l’acquéreur. La stratégie procédurale est calibrée dossier par dossier.

Art. 1644 C. civ.Art. 1645 C. civ.Art. 1137 C. civ.

L’annulation suppose la preuve d’un dol par réticence du vendeur, article 1137 du Code civil. Si le vendeur de bonne foi ignorait l’inexactitude, l’annulation est exclue. Dans les faits, la voie privilégiée est l’allocation de dommages-intérêts pour perte de chance de négocier, à l’encontre du diagnostiqueur, sans démantèlement de la vente.

La Cour de cassation, par les arrêts du 21 novembre 2019 et du 17 octobre 2024, juge que le DPE antérieur n’a qu’une valeur informative. Le préjudice indemnisable n’est pas le coût de l’isolation mais la perte de chance de négocier une réduction du prix de vente, souverainement évaluée par les juges du fond.

Le diagnostiqueur sur le terrain délictuel de l’article 1240 du Code civil. Le vendeur sur le terrain du dol article 1137 ou du vice caché article 1641, si les conditions sont réunies. L’agent immobilier peut être mis en cause s’il a manqué à son devoir de conseil. La stratégie usuelle articule les trois actions dans une assignation unique.

L’action en responsabilité délictuelle contre le diagnostiqueur est soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil, à compter du jour où vous avez connu ou auriez dû connaître l’erreur du DPE. La saisine du juge des référés sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile interrompt la prescription.

Oui. La loi Climat du 22 août 2021 a rendu le DPE opposable au même titre que les autres diagnostics du dossier de diagnostic technique. Pour les ventes postérieures au 1er juillet 2021, l’acquéreur dispose d’une action directe contre le vendeur fondée sur l’opposabilité, sans avoir à passer par le détour de la perte de chance.

L’expert judiciaire détermine le différentiel entre le prix payé et celui qui aurait été convenu en connaissance de la classe énergétique réelle. Les juges appliquent ensuite un coefficient de probabilité de négociation, souverainement évalué, généralement compris entre 30 et 80 pour cent selon le marché local et la gravité de l’erreur.