I. Le régime de la responsabilité personnelle du syndic pour faute de gestion

La responsabilité du syndic à l’égard des copropriétaires n’est pas contractuelle mais délictuelle. Elle suppose la démonstration d’un manquement aux obligations légales définies par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, lequel dispose que le syndic est chargé « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

A. La caractérisation de l’inertie fautive dans le suivi des sinistres

Le syndic commet une faute dès lors qu’il n’entreprend pas les diligences nécessaires pour déterminer la cause d’un désordre affectant les parties communes. La simple transmission d’une information à un technicien sans suivi effectif ne suffit pas à l’exonérer de sa responsabilité.

Dans un arrêt récent, la Cour d’appel de Paris a ainsi retenu la faute d’un syndic qui, bien qu’informé de fuites importantes, s’était contenté de mandater un architecte sans s’assurer de la suite donnée à cette mesure. La Cour relève que « la société MT Habitat n’a, à partir de la date à laquelle elle a été informée de l’existence d’infiltrations d’eau dans l’appartement de M. [V], en décembre 2015, effectué aucune diligence utile pour en déterminer la cause et y mettre un terme, notamment en obtenant des interventions de professionnels pour effectuer un diagnostic des parties communes pouvant être en cause » CA Paris, 4 déc. 2024, n° 21/08534 : « En s’abstenant de remplir cette obligation à partir du mois de décembre 2015, la société MT Habitat a commis une faute engageant sa responsabilité à l’égard de M. [V] copropriétaire en application des dispositions des articles 1240 et 1998 du code civil. ».

Cette obligation de diligence est d’autant plus stricte que le désordre rend un lot insalubre ou inhabitable. Le syndic ne peut se retrancher derrière les difficultés techniques de l’immeuble pour justifier son inaction. Au contraire, la connaissance d’une configuration architecturale complexe doit l’inciter à déployer des moyens accrus pour trouver une solution pérenne.

B. L’inefficacité du quitus et l’obligation d’inscription à l’ordre du jour

Le quitus donné par l’assemblée générale au syndic ne constitue pas un blanc-seing opposable aux copropriétaires agissant individuellement. Si le quitus libère le syndic de sa responsabilité envers le syndicat pour les faits dont l’assemblée a eu connaissance, il reste sans effet sur l’action délictuelle engagée par un copropriétaire subissant un préjudice personnel.

Le Tribunal judiciaire de Rennes a ainsi écarté l’argument du quitus en rappelant que « s’il est vrai que le quitus donné par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires exonère le syndic de sa responsabilité, cela ne vaut qu’à l’égard du syndicat, non pas pour un des copropriétaires, qui demeure toujours fondé à rechercher la responsabilité du syndic sur un fondement délictuel » TJ Rennes, 28 janv. 2025, n° 22/05384 : « Il peut donc être raisonnablement avancé que le syndic a eu bien plus que le temps nécessaire aux fins de solliciter les devis, relancer les entreprises, ou en rechercher d’autres en l’absence de réponse des premières. ».

Par ailleurs, le syndic engage sa responsabilité lorsqu’il omet d’inscrire à l’ordre du jour des questions essentielles relatives à l’entretien de l’immeuble, malgré les demandes répétées d’un copropriétaire. Cette carence est analysée comme un manquement grave à son obligation d’administration. Le Tribunal judiciaire de Marseille a récemment souligné que « l’absence de réponse du syndic à ces différents courriers sollicitant l’accord de la copropriété pour réaliser des travaux touchant aux parties communes et demandant expressément l’inscription de cette question à l’ordre du jour est constitutif d’une faute de nature à engager sa responsabilité » TJ Marseille, 19 mars 2026, n° 24/08024.

II. L’indemnisation des préjudices découlant de la carence du syndic

La faute du syndic ouvre droit à réparation dès lors qu’un lien de causalité direct est établi avec un préjudice certain. Si les dommages matériels aux parties privatives sont souvent pris en charge par le syndicat (responsabilité de plein droit), le syndic est personnellement tenu d’indemniser les préjudices spécifiques nés de sa propre lenteur ou de sa mauvaise gestion.

A. La réparation de la perte de chance de louer ou de jouir du bien

Le préjudice le plus fréquemment invoqué est la perte de loyers consécutive à l’impossibilité de louer un logement dégradé par des infiltrations que le syndic a laissé perdurer. La jurisprudence considère que le défaut de diligence du syndic cause directement la persistance des désordres et, par suite, l’impossibilité de relocation.

Dans l’affaire jugée par le Tribunal de Marseille en 2026, la SCI propriétaire d’un local professionnel a obtenu l’indemnisation de sa perte de chance de relouer son bien à hauteur de 50 %. Le tribunal a jugé que « l’absence de système de chauffage adapté est quant à lui indéniablement source d’une perte de chance de relouer le local contrairement à ce qu’affirme le syndic en défense, le fait de disposer d’un chauffage efficace étant à l’évidence un critère pour la location d’un bien immobilier » (TJ Marseille, 19 mars 2026, n° 24/08024) : « Le préjudice de la SCI POSEIDON sera estimé à la somme de 1.000 euros par mois […] du 1er septembre 2019 au 25 février 2021 (date de désignation par l’assemblée générale du nouveau syndic). ».

De même, la Cour d’appel de Paris a confirmé la condamnation in solidum du syndic et de son assureur à verser une indemnité correspondant à la totalité des loyers perdus pendant 28 mois, retenant que « le défaut de diligence du syndic a causé la persistance des désordres ; il est en lien direct avec le préjudice constitué de l’impossibilité de louer l’appartement » (CA Paris, 4 déc. 2024, n° 21/08534).

B. L’indemnisation des dommages corporels et le rôle de l’assurance

La responsabilité du syndic peut également être engagée en cas d’accident corporel survenu dans les parties communes, si celui-ci est imputable à un défaut d’entretien d’un équipement collectif. L’absence de voyant lumineux sur un interrupteur de minuterie dans un escalier sombre a ainsi été jugée comme une faute caractérisant un défaut d’entretien.

La Cour d’appel de Versailles a précisé que « le syndic a l’obligation de veiller au bon état d’entretien des parties communes et des services et équipements collectifs […] le fait que Mme [N] connaissait la configuration des lieux où elle résidait depuis longtemps ou qu’elle n’ait pas réenclenché la minuterie en débutant sa montée ne suffit pas à caractériser une faute de sa part qui serait susceptible d’exonérer totalement ou partiellement le syndic » CA Versailles, 17 janv. 2024, n° 21/01918.

Enfin, il convient de souligner que le syndic est tenu de souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle. En cas de condamnation, son assureur doit sa garantie, sauf à démontrer une exclusion contractuelle opposable. Il est cependant à noter que si le sinistre résulte d’un défaut d’entretien volontairement ignoré par le syndic, l’assureur de l’immeuble pourrait refuser sa garantie au syndicat, laissant à la charge de ce dernier l’indemnisation des victimes, quitte pour le syndicat à se retourner ensuite contre le syndic fautif.

Conclusion

La responsabilité du syndic de copropriété pour défaut d’entretien est aujourd’hui une réalité judiciaire incontournable. L’exigence de proactivité prime sur la simple exécution des ordres de l’assemblée générale. Pour les copropriétaires, l’action contre le syndic constitue une voie de recours efficace, complémentaire à celle dirigée contre le syndicat, permettant d’obtenir réparation pour les lenteurs administratives et les carences techniques qui altèrent la valeur et la jouissance de leur patrimoine immobilier.

A propos de l’auteur : Maître Reda KOHEN est avocat en droit immobilier à Paris. Le cabinet Kohen Avocats accompagne les copropriétaires et les syndicats dans la gestion de leurs contentieux et la sécurisation de leurs droits. Plus d’informations sur kohenavocats.fr.