Le droit de préemption institué au profit des SAFER porte sur les biens à vocation agricole, sur les terrains nus à vocation agricole et sur les bâtiments d’habitation faisant partie d’une exploitation agricole. Sont concernées les parcelles cultivées, les pâtures, certains terrains boisés au-delà du seuil fixé et les ensembles mixtes attachés à une exploitation. Plusieurs aliénations restent hors champ : ventes au profit du conjoint, des parents ou alliés en ligne directe, ventes au preneur en place justifiant de la durée d’exploitation requise, donations entre vifs et apports en société soumis à un régime distinct.

Code rural et de la pêche maritime, article L. 143-1, alinéa 1 : « Il est institué au profit des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à utilisation agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole, sous réserve du I de l’article L. 143-7. »

La qualification du bien et l’identification d’une éventuelle exemption sont décisives. Une préemption portant sur un bien hors champ est annulable.

Art. L. 143-1 CRPM

La préemption n’est possible que si elle poursuit l’un des neuf objectifs énumérés par l’article L. 143-2 du Code rural : installation, réinstallation ou maintien des agriculteurs, consolidation d’exploitations, préservation de l’équilibre des exploitations, sauvegarde du caractère familial, lutte contre la spéculation foncière, restructuration parcellaire, mise en valeur des sols, protection de l’environnement et préservation de la ressource en eau, et réalisation des projets de mise en valeur des paysages. La liste est limitative. Toute préemption fondée sur un motif étranger est entachée d’illégalité.

L’objectif retenu doit être réel à la date de la décision. Le contrôle juridictionnel porte tant sur l’objet affiché que sur sa cohérence avec les caractéristiques du bien et le contexte local. La SAFER ne peut se contenter d’invoquer un objectif théorique sans rattachement aux pièces du dossier.

Art. L. 143-2 CRPM

La motivation est imposée par l’article L. 143-3. La décision doit faire référence explicite à l’un des objectifs de l’article L. 143-2 et préciser en quoi la préemption sert cet objectif au regard du bien et de la situation locale. Une motivation stéréotypée, abstraite, recopiée d’une décision antérieure ou interne sans rattachement aux faits constitue un vice substantiel.

Code rural et de la pêche maritime, article L. 143-3, alinéa 1 : « Toute décision de préemption doit être motivée par référence explicite et précise à l’un ou plusieurs des objectifs définis à l’article L. 143-2 ; elle doit également faire l’objet d’une publicité. »

La publication intervient par affichage en mairie pendant quinze jours. Cet affichage déclenche le délai de contestation pour les tiers, mais pas nécessairement pour le propriétaire à qui la décision n’a pas été notifiée.

Art. L. 143-3 CRPMArt. R. 143-6 CRPM

Le notaire chargé de la vente notifie le projet à la SAFER. La société dispose d’un délai de deux mois pour répondre. La décision doit recueillir l’accord des deux commissaires du gouvernement représentant respectivement le ministre de l’agriculture et le ministre des finances. La décision motivée est ensuite notifiée au vendeur et à l’acquéreur évincé, puis publiée par affichage en mairie pendant quinze jours.

Code rural et de la pêche maritime, article L. 143-8 : « La procédure de préemption est celle prévue par l’article L. 412-8 sous réserve des conditions spécifiques fixées par décret en Conseil d’Etat. »

Toute irrégularité dans cette chaîne peut être soulevée. Avis défaillant des commissaires, notification incomplète, affichage absent ou tardif, identification imprécise du bénéficiaire de la rétrocession : autant de griefs utiles.

Art. L. 143-8 CRPMArt. L. 412-8 CRPMArt. R. 143-6 CRPM

La SAFER peut accepter le prix de la notification, renoncer ou exercer son droit en proposant un prix inférieur qu’elle estime correspondre à la valeur réelle du bien. Le vendeur dispose alors d’une option : accepter le prix proposé, retirer son bien de la vente, ou saisir le tribunal judiciaire pour faire fixer le prix. Le retrait préserve la liberté du propriétaire mais l’expose à une nouvelle préemption en cas de remise en vente ultérieure.

Code rural et de la pêche maritime, article L. 143-10, alinéa 1 : « La société d’aménagement foncier et d’établissement rural qui se propose d’exercer son droit de préemption peut, si elle estime que le prix et les conditions d’aliénation sont exagérés, notamment en fonction des prix pratiqués dans la région pour des immeubles de même ordre, soit renoncer à l’opération, soit demander au tribunal judiciaire de fixer la valeur vénale des biens et les conditions de la vente. »

Le choix engage la stratégie patrimoniale du vendeur. L’analyse comparée des prix locaux et la critique technique de la révision sont déterminantes.

Art. L. 143-10 CRPM

La préemption d’une partie seulement du bien est encadrée. Elle suppose que la division n’altère pas la consistance ni la valeur des parcelles restantes au-delà d’un seuil raisonnable. Une préemption partielle qui priverait le vendeur d’une vente cohérente sur le surplus, ou qui dégraderait sensiblement la valeur du résiduel, est contestable. Le vendeur peut, selon la configuration, exiger que la SAFER acquiert l’ensemble ou renoncer à l’opération.

L’examen porte sur la nature du bien, la cohérence de l’exploitation et l’existence d’un préjudice spécifique. La défense impose une description précise des parcelles préemptées et des parcelles restantes.

Art. L. 143-1 CRPMArt. L. 143-2 CRPM

Le contentieux de la préemption SAFER relève du juge judiciaire. Le tribunal judiciaire compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble préempté. L’action est introduite par voie d’assignation. La représentation par avocat est obligatoire. Le vendeur et l’acquéreur évincé peuvent agir séparément ou conjointement.

La requête articule les moyens tirés du champ d’application, de la motivation, des objectifs L. 143-2, de la procédure et du respect des délais. Le tribunal contrôle la légalité externe et interne de la décision. L’annulation rouvre la voie de la vente initiale.

Art. L. 143-1 CRPMArt. L. 143-13 CRPM

L’article L. 143-13 enferme l’action dans un délai de six mois à compter de la publicité de la décision par affichage en mairie. La Cour de cassation, dans un arrêt important du 25 janvier 2024, juge que ce délai ne court pas contre le propriétaire à qui la décision n’a pas été notifiée. La solution repose sur le droit à un recours effectif.

Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-14.033 : « Selon ce texte, sont irrecevables les actions en justice contestant les décisions de préemption, s’il s’agit de la mise en cause du respect des objectifs définis à l’article L. 143-2 du code rural et de la pêche maritime, lorsqu’elles sont intentées au-delà d’un délai de six mois à compter du jour où les décisions motivées de rétrocession ont été rendues publiques. »

Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-14.033 : « Le délai de six mois à compter de l’affichage en mairie prévu par l’article L. 143-13 du code rural et de la pêche maritime pour contester les décisions de préemption ne peut, sans porter atteinte à son droit à un recours effectif, courir contre le propriétaire d’une parcelle auquel la décision qu’il entend contester n’a pas été notifiée. »

L’arrêt protège le vendeur qui découvre tardivement la préemption. La vérification de l’envoi et de la réception de la notification individuelle est systématique. À défaut, l’action reste ouverte.

Art. L. 143-13 CRPMCass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-14.033

L’article L. 143-14 instaure un délai de six mois propre à la contestation de la décision de rétrocession, c’est-à-dire de la décision par laquelle la SAFER attribue le bien préempté à un bénéficiaire. Ce délai court à compter de la publicité de la décision de rétrocession. Le contentieux de la préemption et celui de la rétrocession sont distincts.

Code rural et de la pêche maritime, article L. 143-14, alinéa 1 : « Toute action en justice tendant à contester les décisions motivées de rétrocession des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural est irrecevable à l’expiration du délai de six mois à compter du jour où ces décisions ont été rendues publiques. »

Le choix du fondement et du calendrier procédural conditionne la recevabilité. La stratégie cible parfois la rétrocession lorsque la préemption a été régulièrement notifiée mais que l’attribution est entachée de favoritisme ou de défaut de mise en concurrence.

Art. L. 143-14 CRPM

L’acquéreur évincé dispose d’une qualité pour agir reconnue par la loi et précisée par la jurisprudence. Dans un arrêt publié au Bulletin du 13 juin 2024, la troisième chambre civile retient une conception large de cette qualité : suffit l’identification dans la notification adressée par le notaire à la SAFER comme personne se proposant d’acquérir, sans exigence d’un engagement ferme antérieur.

Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 22-20.992 : « Au sens de l’article L. 412-8, alinéa 4, du code rural et de la pêche maritime, est un acquéreur évincé, ayant qualité pour agir en nullité de la déclaration de préemption pour défaut de réalisation de l’acte de vente authentique, la personne mentionnée, dans la notification adressée par le notaire au bénéficiaire du droit de préemption, comme celle qui se propose d’acquérir. »

La solution sécurise l’action de l’acquéreur de bonne foi qui s’est manifesté auprès du notaire. Le contentieux n’est plus réservé au seul promettant signataire d’un compromis abouti.

Art. L. 412-8 CRPMCass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 22-20.992

La SAFER qui exerce le droit de préemption dispose d’un délai de deux mois à compter de sa réponse pour signer l’acte authentique. Le dépassement de ce délai ouvre une procédure spécifique : une sommation par acte de commissaire de justice doit être délivrée. Quinze jours après cette sommation restée sans effet, la déclaration de préemption est nulle de plein droit. L’action en nullité appartient au vendeur et à l’acquéreur évincé.

Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 22-20.992 : « En cas de préemption, celui qui l’exerce bénéficie alors d’un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire vendeur pour réaliser l’acte de vente authentique ; passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par acte de commissaire de justice et restée sans effet. L’action en nullité appartient au propriétaire vendeur et à l’acquéreur évincé lors de la préemption. »

La mise en demeure par acte de commissaire de justice n’est pas une formalité accessoire : elle conditionne la nullité. Le cabinet rédige l’acte, fait procéder à la signification et engage l’action une fois le délai de quinze jours expiré.

Art. L. 412-8 CRPMCass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 22-20.992

Plusieurs moyens irriguent l’action en annulation. L’insuffisance de motivation au regard de l’article L. 143-3 reste le grief le plus fréquent : motivation stéréotypée, absence de rattachement au bien préempté, contradiction interne. La méconnaissance des objectifs limitatifs de l’article L. 143-2 est également invocable : objectif fictif, sans lien réel avec la situation, ou détourné de sa finalité. Les vices procéduraux complètent l’arsenal : défaut d’avis des commissaires du gouvernement, notification irrégulière, affichage incomplet, identification imprécise du bénéficiaire de la rétrocession.

Le détournement de pouvoir s’invoque lorsque la préemption sert une finalité étrangère à la politique agricole : opération immobilière déguisée, intérêt particulier d’un tiers, pression sur un voisin. La preuve est exigeante mais la jurisprudence sanctionne. La défense combine ces moyens dans un ordre stratégique.

Art. L. 143-2 CRPMArt. L. 143-3 CRPMArt. L. 412-8 CRPM

Six mois à compter de la publication de la décision par affichage en mairie (art. L. 143-13 CRPM). La Cour de cassation, par arrêt du 25 janvier 2024 (n° 22-14.033), juge que ce délai ne court pas contre le propriétaire à qui la décision n’a pas été notifiée. La vérification de la notification individuelle est donc déterminante.

Le droit de préemption porte sur les biens à utilisation agricole et les terrains nus à vocation agricole. Une maison d’habitation peut être incluse si elle fait partie d’une exploitation agricole. Pour une maison isolée, sans rattachement à une exploitation, la préemption est en principe exclue. La qualification du bien est centrale et se contrôle pièce par pièce.

Le vendeur ou l’acquéreur évincé délivre une sommation par acte de commissaire de justice. Quinze jours après cette mise en demeure restée sans effet, la déclaration de préemption est nulle de plein droit (Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 22-20.992). La vente initiale peut alors reprendre son cours.

Oui. En cas de préemption avec révision du prix (art. L. 143-10 CRPM), le vendeur peut accepter le nouveau prix, retirer son bien de la vente, ou saisir le tribunal judiciaire pour faire fixer la valeur vénale. Le retrait préserve la propriété mais expose à une nouvelle préemption en cas de remise en vente.

Oui. L’acquéreur évincé est identifié comme la personne mentionnée dans la notification du notaire à la SAFER comme se proposant d’acquérir (Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 22-20.992). Il dispose d’une qualité reconnue pour agir en nullité, notamment pour défaut de réalisation de l’acte authentique dans le délai de deux mois.

Oui. La décision doit être motivée par référence explicite et précise à l’un des neuf objectifs limitatifs de l’article L. 143-2 (art. L. 143-3 CRPM). Une motivation stéréotypée, sans rattachement au bien, ou contradictoire avec la situation locale ouvre un moyen d’annulation. Le détournement de pouvoir peut également être invoqué si la finalité réelle est étrangère à la politique agricole.