La livraison d’un bien en l’état futur d’achèvement (VEFA) concentre souvent les tensions entre le promoteur et l’acquéreur. Lorsque le délai contractuel est dépassé, la mise en œuvre des pénalités de retard se heurte régulièrement à l’invocation de causes légitimes de suspension, telles que les intempéries, et soulève la question de l’exception d’inexécution.
Par Reda KOHEN, avocat au barreau de Paris.
La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) repose sur un équilibre délicat entre l’obligation de construire incombant au promoteur et l’obligation de payer le prix selon un échéancier strict pesant sur l’acquéreur. Cet équilibre est fréquemment bouleversé par le non-respect de la date de livraison prévue au contrat. Face à ce manquement, les contrats prévoient généralement des pénalités de retard. Toutefois, la mise en œuvre de ces sanctions se heurte à des clauses de suspension de délai, justifiant un glissement de la date de livraison. La Cour de cassation, par plusieurs arrêts topiques, a précisé les contours de ces causes légitimes de suspension et l’articulation entre les pénalités contractuelles et l’exception d’inexécution, remède de droit commun.
L’analyse de la jurisprudence de la troisième chambre civile permet de dégager deux axes majeurs de la matière : l’encadrement strict des causes de suspension du délai (I) et la force contraignante des pénalités de retard confrontées à l’exception d’inexécution (II).
I. L’appréciation des causes légitimes de suspension du délai de livraison
Les actes de VEFA stipulent presque systématiquement que le délai de livraison est fixé sous réserve de la survenance d’un cas de force majeure ou de causes légitimes de suspension, telles que les intempéries, les grèves ou les défaillances d’entreprises. La validité de ces clauses fait l’objet d’un contrôle rigoureux sous l’angle de la législation sur les clauses abusives.
A. La licéité des clauses de suspension fondées sur les intempéries
La jurisprudence de la Cour de cassation s’est récemment prononcée sur le caractère potentiellement abusif des clauses confiant l’appréciation des jours d’intempéries au maître d’œuvre. Dans un arrêt récent rendu le 30 avril 2025, la troisième chambre civile a validé une clause stipulant que le délai de livraison était convenu sous réserve de causes légitimes de suspension, dont l’appréciation était remise à l’architecte. La Cour suprême a retenu que cette stipulation [[Civ. 3e, 30 avr. 2025, n° 23-21.500, https://www.courdecassation.fr/decision/6811bb4312a37cea68763cc6 : « n’avait ni pour objet, ni pour effet, de créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ».]].
La validité de la clause tenait à ce que l’architecte, intervenant en tant que professionnel qualifié et tiers au contrat de VEFA, avait produit [[Civ. 3e, 30 avr. 2025, n° 23-21.500, https://www.courdecassation.fr/decision/6811bb4312a37cea68763cc6 : « des attestations basées sur des données météorologiques publiques, vérifiables et contestables par l’acquéreur ».]]. Cette décision conforte la sécurité juridique des promoteurs, tout en encadrant leur pouvoir : la cause de suspension ne peut dépendre de leur seule volonté, mais doit s’appuyer sur des données objectivables.
B. La détermination de la période de pénalités
Lorsque les causes légitimes de suspension ne peuvent être valablement opposées, les pénalités de retard ont vocation à s’appliquer. La détermination de leur terme d’échéance suscite parfois des contentieux, notamment lorsque l’acquéreur refuse de prendre livraison du bien. Dans un arrêt du 23 septembre 2020, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait limité les pénalités à une certaine période, en rappelant fermement que les pénalités courent jusqu’à la remise effective des clés.
La juridiction suprême a jugé que la cour d’appel [[Civ. 3e, 23 sept. 2020, n° 19-12.219, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca3329048d820f08ff4164 : « n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations » alors qu’il apparaissait que l’acquéreur n’avait été « convoqué à cette fin [de livraison] le 21 décembre 2012 [et] n’avait perçu des indemnités de retard que pour la période du 1er décembre 2011 au 1er décembre 2012 ».]]. Les pénalités demeurent ainsi exigibles jusqu’à l’accomplissement complet de l’obligation de délivrance incombant au vendeur.
II. L’articulation entre les pénalités de retard et l’exception d’inexécution
Au-delà de la stricte application des pénalités contractuelles, le retard de livraison s’inscrit dans le cadre plus global des obligations synallagmatiques. La survenance d’un manquement autorise, sous certaines conditions, la suspension de sa propre obligation par le cocontractant, mécanisme connu sous le nom d’exception d’inexécution.
A. Le maintien des solutions du droit commun
La stipulation de sanctions forfaitaires dans le contrat de VEFA ne neutralise pas les mécanismes correctifs du droit commun. La troisième chambre civile, par un arrêt publié au Bulletin en 2019, a rappelé avec force que [[Civ. 3e, 14 fév. 2019, n° 17-31.665, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca78418e759a6600c53d20 : « la stipulation de sanctions à l’inexécution du contrat n’exclut pas la mise en oeuvre des solutions issues du droit commun des obligations ».]].
Dans cette affaire, la cour d’appel avait erronément déduit de la présence d’une clause pénale que le promoteur ne pouvait opposer l’exception d’inexécution pour suspendre ses travaux face aux retards de paiement de l’acquéreur. La cassation prononcée préserve l’effet dissuasif et protecteur de l’exception d’inexécution, laquelle survit indépendamment de l’existence d’une clause d’évaluation forfaitaire du préjudice.
B. La réciprocité des inexécutions et le solde du prix
Réciproquement, l’acquéreur confronté à un retard de livraison et au refus du promoteur de verser les indemnités dues peut être fondé à suspendre le règlement du solde du prix. Dans l’arrêt précité du 23 septembre 2020, la Cour de cassation a cassé la décision des juges du fond ayant condamné un acquéreur à verser le reliquat du prix, reprochant à la cour d’appel de n’avoir pas recherché [[Civ. 3e, 23 sept. 2020, n° 19-12.219, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca3329048d820f08ff4164 : « si le non-versement de l’indemnité due au titre du retard de livraison ne justifiait pas le non-paiement du solde du prix de vente ».]].
Il en résulte que la dette d’indemnité de retard peut valablement nourrir l’exception d’inexécution soulevée par l’acquéreur, autorisant ce dernier à retenir le dernier appel de fonds en garantie du paiement de ses pénalités. Cette solution jurisprudentielle réaffirme l’interdépendance matérielle des obligations en matière de VEFA et sécurise les droits du créancier de l’obligation de délivrance.
À propos de l’auteur
Reda KOHEN est avocat au barreau de Paris et exerce au sein du cabinet Kohen Avocats, spécialisé en droit immobilier, de la construction et de la copropriété. Le cabinet accompagne les acquéreurs, les promoteurs et les maîtres d’ouvrage à tous les stades de leurs opérations et litiges immobiliers.