Les infractions au Code de l’urbanisme sont constatées par les officiers et agents de police judiciaire et par les fonctionnaires et agents de l’État et des collectivités publiques commissionnés à cet effet et assermentés. La liste des agents habilités est fixée par l’article L. 480-1 du Code de l’urbanisme. Le PV peut être dressé par le service urbanisme de la mairie, la police municipale assermentée, la gendarmerie ou les services départementaux.

Code de l’urbanisme, article L. 480-1 : « Les infractions aux dispositions des articles L. 160-1 et L. 480-4 sont constatées par tous officiers ou agents de police judiciaire ainsi que par tous les fonctionnaires et agents de l’État et des collectivités publiques commissionnés à cet effet par le maire ou le ministre chargé de l’urbanisme suivant l’autorité dont ils relèvent et assermentés. Les procès-verbaux dressés par ces agents font foi jusqu’à preuve du contraire. »

La compétence territoriale et matérielle de l’agent doit être vérifiée. Un PV dressé par un agent non assermenté ou hors de son ressort encourt l’annulation. Cette vérification figure parmi les premières diligences de la défense.

Art. L. 480-1 C. urb.

Le PV d’infraction au Code de l’urbanisme fait foi jusqu’à preuve contraire. Cette présomption n’est pas absolue mais elle inverse la charge probatoire : le prévenu doit rapporter la preuve contraire, et celle-ci ne peut être rapportée que par écrit ou par témoins. Ce régime est rappelé par l’article 537 du Code de procédure pénale pour les contraventions et appliqué par la chambre criminelle aux délits d’urbanisme.

Code de procédure pénale, article 537 : « Les procès-verbaux ou rapports établis par les officiers et agents de police judiciaire et les agents de police judiciaire adjoints, ou les fonctionnaires ou agents chargés de certaines fonctions de police judiciaire, auxquels la loi a attribué le pouvoir de constater les contraventions, font foi jusqu’à preuve contraire. La preuve contraire ne peut être rapportée que par écrit ou par témoins. »

La défense doit donc anticiper la production de pièces écrites (devis, factures, plans, courriers) ou de témoignages écrits circonstanciés. Les simples dénégations à l’audience ne suffisent pas à renverser le PV.

Art. L. 480-1 C. urb.Art. 537 CPP

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, l’article L. 480-17 du Code de l’urbanisme encadre strictement les visites destinées à constater les infractions. Lorsque la visite porte sur un domicile ou sur un local comportant une partie à usage d’habitation, l’agent doit recueillir l’assentiment écrit de l’occupant. À défaut, la visite n’est possible qu’en présence d’un officier de police judiciaire agissant sous le régime des perquisitions du Code de procédure pénale.

Code de l’urbanisme, article L. 480-17 : « Les domiciles et les locaux comportant des parties à usage d’habitation ne peuvent être visités qu’avec l’assentiment de l’occupant ou, à défaut, en présence d’un officier de police judiciaire agissant conformément aux dispositions du code de procédure pénale relatives aux visites domiciliaires, perquisitions et saisies de pièces à conviction. Cet assentiment doit faire l’objet d’une déclaration écrite de la main de l’intéressé. »

La chambre criminelle a tiré toutes les conséquences de cette exigence par un arrêt du 17 février 2026 publié au Bulletin : l’absence d’opposition de l’occupant ne saurait équivaloir à un assentiment, et l’autorisation donnée par téléphone ne supplée pas l’écrit.

Cass. crim., 17 février 2026, n° 25-80.482, publié au Bulletin : « alors que la visite opérée le 19 juillet 2019 par un officier de police judiciaire, dans des locaux comportant une partie à usage d’habitation, nécessitait l’assentiment de son occupant, devant faire l’objet d’une déclaration écrite de la main de ce dernier, la cour d’appel a méconnu le texte susvisé et le principe ci-dessus énoncé. »

Cette jurisprudence ouvre un terrain de défense décisif. L’examen minutieux des conditions matérielles de la visite est désormais incontournable.

Art. L. 480-17 C. urb.Cass. crim., 17 fév. 2026, n° 25-80.482

Le maire ou le préfet peut, dès la constatation de l’infraction, prendre un arrêté interruptif de travaux. Cet arrêté est exécutoire et sa méconnaissance est elle-même pénalement réprimée. Il est notifié à la personne titulaire de l’autorisation, au maître de l’ouvrage ou à l’entrepreneur.

Code de l’urbanisme, article L. 480-2 : « L’interruption des travaux peut être ordonnée soit sur réquisition du ministère public agissant à la requête du maire, du fonctionnaire compétent ou de l’une des associations visées à l’article L. 480-1, soit, même d’office, par le juge d’instruction saisi des poursuites ou par le tribunal correctionnel. L’autorité judiciaire statue après avoir entendu le bénéficiaire des travaux ou l’avoir dûment convoqué à comparaître dans les quarante-huit heures. »

Une voie spécifique permet au maire d’ordonner administrativement l’arrêt par arrêté motivé. Le contentieux de cet arrêté relève du juge administratif et appelle un référé-suspension immédiat si les travaux engagés sont avancés.

Art. L. 480-2 C. urb.

Les délits constatés sur le fondement de L. 480-1 sont énumérés à l’article L. 480-4. Ils visent l’exécution de travaux sans autorisation, en méconnaissance des prescriptions du permis, en violation du plan local d’urbanisme ou d’une servitude d’utilité publique, et la poursuite de travaux malgré arrêté interruptif. La qualification précise figurant au PV conditionne le quantum encouru et la stratégie de défense.

Code de l’urbanisme, article L. 421-1 : « Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire. »

Un PV mal qualifié peut être contesté, soit en demandant la requalification à l’audience, soit en sollicitant la nullité du visa retenu. La défense identifie également les infractions connexes éventuelles, notamment pénales (faux, escroquerie au permis) ou fiscales (taxe d’aménagement).

Art. L. 421-1 C. urb.Art. L. 480-4 C. urb.

L’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme fixe la peine principale d’amende. Le quantum est calculé en fonction de la surface des travaux irréguliers, dans la limite d’un plafond. La récidive est lourdement sanctionnée. La personne morale prévenue encourt une amende au quintuple.

Code de l’urbanisme, article L. 480-4 : « Le fait d’exécuter des travaux mentionnés aux articles L. 421-1 à L. 421-5 en méconnaissance des obligations imposées par les articles L. 421-1 à L. 421-5 et les règlements pris pour leur application ou en méconnaissance des prescriptions imposées par un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou par la décision prise sur une déclaration préalable est puni d’une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros. En cas de récidive, outre la peine d’amende ainsi définie un emprisonnement de six mois pourra être prononcé. »

La défense porte sur le métré, sur l’imputabilité, sur la part de surface réellement irrégulière, sur la situation patrimoniale du prévenu et sur les efforts de régularisation entrepris. Le tribunal individualise la peine, l’amende n’est jamais automatique au maximum.

Art. L. 480-4 C. urb.

L’article L. 480-5 permet au tribunal correctionnel d’ordonner la mise en conformité, la démolition ou la réaffectation du sol. La mesure peut être assortie d’une astreinte journalière. La portée de la mesure est encadrée par la jurisprudence : le tribunal ne peut frapper que les éléments visés par les poursuites, sauf indivisibilité dûment caractérisée.

Cass. crim., 16 mai 2023, n° 22-83.634, publié au Bulletin : « elle ne pouvait ordonner la remise en état de l’ensemble des constructions sans mieux caractériser en quoi la construction existante, qui n’était pas visée dans les poursuites, formait avec les seules constructions objet de la déclaration de culpabilité un tout indivisible, lequel suppose un ensemble d’éléments ne pouvant subsister les uns sans les autres. »

Cette exigence ouvre une voie de défense : le prévenu peut contester l’extension de la démolition à des ouvrages anciens non visés par le PV, en démontrant que ces ouvrages restent autonomes et fonctionnels. La proportionnalité de la mesure au regard de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme constitue un second moyen de défense, particulièrement utile pour les résidences principales.

Art. L. 480-5 C. urb.Cass. crim., 16 mai 2023, n° 22-83.634

Depuis la loi du 27 février 2017 portant réforme de la prescription, le délai de prescription des délits est de six ans à compter du jour où l’infraction a été commise. Pour les délits d’urbanisme, le point de départ est fixé au jour de l’achèvement des travaux. Tant que l’opération n’est pas achevée, le délit est continu et la prescription ne court pas.

Code de procédure pénale, article 8 : « L’action publique des délits se prescrit par six années révolues à compter du jour où l’infraction a été commise. »

La défense vérifie systématiquement la date d’achèvement matériel des travaux, distincte de la date de la DAACT. Le dépôt d’une DAACT n’a au demeurant pas d’effet sur l’action publique, ainsi que l’a rappelé la chambre criminelle.

Cass. crim., 3 décembre 2019, n° 18-86.032, publié au Bulletin : « Ni la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux ni l’attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis de construire n’a pas été contestée, n’ont d’effet sur l’action publique. »

L’exception de prescription peut être soulevée pour la première fois devant la cour d’appel, dès lors que les éléments nécessaires à son appréciation figurent au dossier.

Art. 8 CPPCass. crim., 3 déc. 2019, n° 18-86.032

Indépendamment des poursuites pénales, l’autorité compétente peut engager une procédure administrative de mise en conformité assortie d’une astreinte. Le montant maximal de l’astreinte est fixé par décret. L’amende administrative de l’article L. 481-2 peut atteindre 25 000 euros par construction concernée. Les deux voies, pénale et administrative, ne sont pas exclusives mais doivent respecter le principe ne bis in idem.

Code de l’urbanisme, article L. 481-1 : « Lorsque des travaux mentionnés aux articles L. 421-1 à L. 421-5 ont été entrepris ou exécutés en méconnaissance des obligations imposées par les titres Ier à VII du présent livre et les règlements pris pour leur application ainsi que des obligations mentionnées à l’article L. 610-1, l’autorité compétente mentionnée aux articles L. 422-1 à L. 422-3-1, après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations, peut le mettre en demeure, dans un délai qu’elle détermine, soit de procéder aux opérations nécessaires à la mise en conformité de la construction, soit de déposer une demande d’autorisation visant à les régulariser. »

La défense identifie la chronologie des actes, l’éventuelle prescription quadriennale et la régularité des mises en demeure. Un recours pour excès de pouvoir doit être engagé dans le délai de deux mois.

Art. L. 481-1 C. urb.Art. L. 481-2 C. urb.

La défense combine plusieurs registres. Le dépôt d’un permis modificatif ou d’une demande de régularisation reste possible tant que le tribunal n’a pas statué. Le succès de la régularisation peut influencer la peine, sans éteindre l’action publique. La démonstration d’un vice de procédure (visite irrégulière, défaut d’assentiment écrit, agent non assermenté) peut conduire à l’annulation du PV. Une négociation avec la mairie sur la mise en conformité peut désamorcer le contentieux.

La présentation devant le tribunal correctionnel ou en composition pénale est minutieusement préparée : pièces à produire, témoins, expertise immobilière, calculs de surface contradictoires. L’audition libre, lorsqu’elle est encore à venir, est l’étape la plus sensible : tout aveu formel y est définitivement consigné.

Art. L. 480-4 C. urb.Art. L. 480-5 C. urb.

Ne signer aucun document sans avoir lu intégralement le PV. Identifier la qualification visée, vérifier la régularité de la visite au regard de l’article L. 480-17 et conserver toutes les pièces du chantier. Consulter un avocat avant toute audition libre, dont les déclarations sont définitives.

Non, mais sa force probante est forte. Selon l’article L. 480-1 du Code de l’urbanisme, le PV fait foi jusqu’à preuve contraire. Cette preuve contraire ne peut être rapportée que par écrit ou par témoins. La défense doit donc préparer des éléments écrits, factures, plans et témoignages circonstanciés.

Non. L’article L. 480-17 du Code de l’urbanisme exige un assentiment écrit de la main de l’occupant pour toute visite d’un local d’habitation. L’absence d’opposition ne vaut pas accord. La Cour de cassation a confirmé cette exigence par un arrêt du 17 février 2026, n° 25-80.482, publié au Bulletin.

Six ans à compter de l’achèvement des travaux pour les délits, depuis la réforme du 27 février 2017 (article 8 du Code de procédure pénale). Le point de départ est la fin matérielle des travaux, qui peut différer de la DAACT. Tant que les travaux ne sont pas achevés, le délit est continu et la prescription ne court pas.

Uniquement si l’ensemble forme un tout indivisible. La Cour de cassation a jugé que cette condition d’indivisibilité doit être strictement caractérisée par les juges du fond (Cass. crim., 16 mai 2023, n° 22-83.634, publié au Bulletin). Une construction existante non visée par les poursuites ne peut être démolie que si elle ne peut subsister sans la partie irrégulière.

Oui. Le dépôt d’un permis modificatif ou d’une demande de régularisation reste possible. Cette démarche n’éteint pas l’action publique, mais elle influe sur la peine et peut désamorcer la demande de remise en état. Le calendrier doit être maîtrisé en coordination avec l’avocat pénaliste et le maître d’œuvre.