Chaque année, des milliers de familles françaises cherchent à transmettre ou à vendre des parts de société civile immobilière. L’opération paraît simple sur le papier : un parent cède ses parts à un enfant, un associé sortant les revend à un membre de sa fratrie. Pourtant, la Cour de cassation a rappelé à plusieurs reprises ces dernières années que la cession de parts de SCI obéit à des règles strictes. Une erreur sur le prix, un oubli d’enregistrement fiscal ou une clause statutaire mal interprétée peuvent coûter plusieurs dizaines de milliers d’euros. Le 19 septembre 2024, la troisième chambre civile a tranché un litige familial. La distribution du produit de la vente de tous les immeubles d’une SCI avait été remise en cause par un nu-propriétaire. Ces contentieux illustrent la fragilité des transmissions informelles au sein des SCI familiales.
La cession de parts de SCI familiale : règles de fond et liberté contractuelle
La société civile immobilière relève du livre IV du Code civil relatif aux sociétés. Contrairement à la SARL, elle n’est pas soumise au Code de commerce. L’article 1832 du Code civil définit la société comme un contrat (texte officiel). Deux ou plusieurs personnes conviennent d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice.
Les parts sociales de la SCI représentent les droits de chaque associé dans le capital. Leur cession suppose un acte écrit. L’article 1865 du Code civil dispose en effet ce qui suit (texte officiel).
« la cession de parts sociales doit être constatée par écrit » et qu’elle « est rendue opposable à la société dans les formes prévues à l’article 1690 ».
L’article 1690 du Code civil prévoit ce qui suit (texte officiel).
« la cession n’est opposable au débiteur cédé qu’en vertu d’une notification qui lui est faite par acte authentique ou par la signification qui lui en est faite par acte d’huissier de justice ». En pratique, pour les parts sociales, l’opposabilité à la société s’effectue par le dépôt d’un original de l’acte de cession au siège social contre remise d’une attestation de dépôt. L’opposabilité aux tiers suppose le dépôt de l’acte en annexe au registre du commerce et des sociétés.
La cession entre associés, ascendants et descendants est libre en l’absence de clause contraire dans les statuts. Cette liberté constitue un avantage majeur de la SCI familiale. Toutefois, les statuts peuvent prévoir une procédure d’agrément, un droit de préemption ou des conditions de prix. Le respect de ces clauses est impératif sous peine de nullité de la cession.
La procédure d’agrément et les clauses statutaires
La procédure d’agrément vise à protéger les associés non cédants contre l’entrée d’un tiers non souhaité dans la société. Les statuts peuvent instituer un agrément pour toute cession ou seulement pour les cessions à des tiers étrangers à la famille. La cession entre associés, entre conjoints ou entre ascendants et descendants peut ainsi rester libre.
Le cédant doit notifier son projet de cession à la société et à chacun des associés. La notification précise l’identité du cessionnaire potentiel, le nombre de parts concernées et le prix proposé. Les statuts fixent le délai dans lequel les associés doivent se prononcer. A défaut de disposition statutaire, la durée de ce délai est de trois mois.
En cas de refus d’agrément, les statuts peuvent prévoir un rachat forcé des parts par les autres associés, par la société elle-même ou par un tiers désigné. L’article 1843-4 du Code civil s’applique lorsque le prix de ce rachat fait l’objet d’une contestation. Il dispose ce qui suit (texte officiel).
« la valeur de ces droits est déterminée, en cas de contestation, par un expert désigné, soit par les parties, soit à défaut d’accord entre elles, par jugement du président du tribunal judiciaire ou du tribunal de commerce compétent, statuant selon la procédure accélérée au fond et sans recours possible ».
La Cour de cassation a précisé que l’expert désigné en application de l’article 1843-4 du Code civil a toute latitude. Il détermine la valeur des droits sociaux selon les critères qu’il juge appropriés. Cass. com., 13 septembre 2017, n° 16-12.978 (décision), motifs :
« il appartenait à l’expert de déterminer lui-même, selon les critères qu’il jugeait appropriés à l’espèce, et sans être lié par la convention ou les directives des parties, la valeur des droits sociaux litigieux ».
Pour approfondir les conséquences d’un refus d’agrément et les modalités de fixation du prix par expert, vous pouvez consulter notre analyse sur le refus d’agrément et la fixation du prix par expert.
Les droits d’enregistrement : calcul et abattements
La cession de parts sociales est soumise à des droits d’enregistrement. L’article 726 du Code général des impôts distingue plusieurs régimes selon la nature des titres cédés (texte officiel).
Pour les parts sociales des sociétés dont le capital n’est pas divisé en actions, le taux est de 3 %. Il s’applique après un abattement égal au rapport entre 23 000 € et le nombre total de parts sociales de la société. Ce mécanisme profite aux petites cessions.
Pour les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière, le taux est de 5 % sans abattement. Une SCI dont l’actif est principalement constitué d’immeubles situés en France relève de cette catégorie.
| Type de cession | Taux | Abattement | Exemple pour 100 000 € |
|---|---|---|---|
| Parts sociales de SARL | 3 % | 23 000 € proratisé | (100 000 − 23 000) × 3 % = 2 310 € |
| Parts sociales de SCI non prépondérante | 3 % | 23 000 € proratisé | (100 000 − 23 000) × 3 % = 2 310 € |
| Parts de société à prépondérance immobilière | 5 % | Aucun | 100 000 × 5 % = 5 000 € |
| Actions de SAS ou de SA | 0,1 % | Aucun | 100 000 × 0,1 % = 100 € |
Le droit d’enregistrement est à la charge du cessionnaire. Il doit être acquitté lors de la présentation de l’acte au service des impôts des entreprises compétent. Le délai d’enregistrement est d’un mois à compter de la date de l’acte.
Les pièges juridiques : vileté du prix, requalification et démembrement
Le prix de cession des parts doit être réel et sérieux. La vileté du prix, notion distincte de la lésion, sanctionne un prix si dérisoire qu’il équivaut à une absence de contrepartie. La Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 21 novembre 2024 que cette appréciation s’effectue à la date de la conclusion du contrat.
Cass. 3e civ., 21 novembre 2024, n° 21-12.661 (décision), motifs :
« la promesse unilatérale de vente étant un avant-contrat qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire et à la date duquel s’apprécient les conditions de validité de la vente, le promettant s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire » et « la vileté du prix s’apprécie, à la différence de l’action en rescision pour lésion ouverte dans les conditions prévues par les articles 1674 et suivants du code civil, à la date de la promesse et non à celle de la levée d’option ».
Un autre risque concerne le démembrement de propriété. Lorsque les parts de la SCI sont grevées d’usufruit, la distribution du produit de la vente de l’ensemble des actifs immobiliers soulève des difficultés. La Cour de cassation a tranché cette question dans un arrêt du 19 septembre 2024.
Cass. 3e civ., 19 septembre 2024, n° 22-18.687 (décision), motifs :
« La distribution, sous forme de dividendes, du produit de la vente de la totalité des actifs immobiliers d’une société civile immobilière affecte la substance des parts sociales grevées d’usufruit en ce qu’elle compromet la poursuite de l’objet social et l’accomplissement du but poursuivi par les associés.
Il en résulte que, dans le cas où l’assemblée générale décide une telle distribution, le dividende revient, sauf convention contraire entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, au premier, le droit de jouissance du second s’exerçant alors sous la forme d’un quasi-usufruit sur la somme ainsi distribuée ».Attention : une cession de parts au prix nominal alors que la valeur réelle du patrimoine immobilier est très supérieure expose le cédant à une action en nullité pour vileté du prix. Le juge peut alors ordonner la restitution des parts et le remboursement du prix, ce qui annule l’opération fiscale initiale.
Checklist des formalités à accomplir
La cession de parts de SCI familiale suppose le respect d’une procédure rigoureuse. Voici les étapes à suivre :
- Vérifier les statuts pour s’assurer de l’absence de clause d’agrément, de préemption ou de prix determiné.
- Obtenir l’accord des associés si les statuts prévoient une procédure d’agrément, dans le délai fixé par les statuts ou, à défaut, dans un délai de trois mois.
- Rédiger l’acte de cession par écrit, sous seing privé ou en acte authentique selon la valeur et la complexité de l’opération.
- Faire signer l’acte par le cédant et le cessionnaire, ainsi que par le conjoint du cédant si les parts relèvent d’un régime matrimonial de communauté.
- Signifier la cession à la société par dépôt d’un original au siège social contre attestation ou par signification par huissier.
- Déposer l’acte au greffe du tribunal de commerce pour rendre la cession opposable aux tiers.
- Enregistrer l’acte auprès du service des impôts des entreprises dans le mois de la signature et acquitter les droits d’enregistrement.
- Mettre à jour les statuts si la cession modifie la répartition du capital, par décision unanime des associés en assemblée générale extraordinaire.
- Publier la modification au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales si les statuts ont été modifiés.
- Déclarer la plus-value par le cédant dans sa déclaration de revenus, en application du prélèvement forfaitaire unique ou, sur option, au barème progressif.
Cession de parts de SCI à Paris et en Île-de-France
À Paris et en Île-de-France, la valeur des patrimoines immobiliers détenus par les SCI familiales est souvent élevée. Le risque de contestation sur le prix est donc accru. Les juridictions parisiennes connaissent un contentieux dense en matière de cession de parts sociales, notamment lorsque la cession intervient dans le cadre d’un divorce ou d’un règlement de succession.
Le tribunal judiciaire de Paris et les tribunaux de commerce de la région parisienne sont compétents pour les litiges relatifs à la fixation du prix par expert. Ils statuent en application de l’article 1843-4 du Code civil. La procédure accélérée au fond permet une désignation rapide de l’expert, ce qui limite la durée du blocage.
Les notaires franciliens interviennent fréquemment dans les cessions de parts de SCI familiale, notamment lorsque l’opération s’inscrit dans une stratégie successorale globale. Ils assurent le calcul des droits d’enregistrement, la vérification de la libre disposition des biens et le respect des clauses statutaires.
Pour les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés, la cession de l’ensemble des parts peut entraîner une taxation des plus-values immobilières au niveau de la société. Ce mécanisme, distinct de la fiscalité personnelle du cédant, mérite une analyse préalable par un conseiller fiscal.
Questions fréquentes
La cession de parts de SCI entre parents et enfants est-elle soumise à agrément ?
Non, en l’absence de clause contraire dans les statuts. La cession entre associés, ascendants et descendants est libre. Les statuts peuvent toutefois imposer un agrément même pour ces cessions.
Quel est le délai pour enregistrer l’acte de cession ?
L’acte doit être présenté au service des impôts des entreprises dans le mois suivant sa signature. Au-delà, des pénalités de retard s’appliquent.
Le prix de cession peut-il être fixé au nominal ?
Le prix doit être réel et sérieux. Un prix nominal très inférieur à la valeur du patrimoine immobilier de la SCI expose la cession à une action en nullité pour vileté du prix.
Les droits d’enregistrement sont-ils à la charge du vendeur ou de l’acheteur ?
Ils sont en principe à la charge du cessionnaire, sauf convention contraire entre les parties.
Faut-il modifier les statuts après chaque cession de parts ?
La modification des statuts n’est obligatoire que si la cession entraîne une nouvelle répartition du capital social. Pour les cessions entre associés ou entre membres de la famille, cette formalité peut être facultative selon les statuts.
La cession de parts de SCI démembrées soulève-t-elle des difficultés particulières ?
Oui. Lorsque les parts sont grevées d’usufruit, la distribution du produit de la vente des actifs immobiliers peut affecter la substance des parts. La Cour de cassation a précisé que le nu-propriétaire pouvait revendiquer le dividende dans certaines hypothèses.
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