Le Conseil constitutionnel a validé, le 19 mars 2026, le mécanisme qui permet à certaines copropriétés d’interdire la location de résidences secondaires en meublés de tourisme. Pour les propriétaires qui louent sur Airbnb, Booking ou Abritel, le sujet n’est plus théorique : une assemblée générale peut désormais devenir le lieu où se joue la possibilité de continuer l’activité.

La question posée par les internautes est simple : une copropriété peut-elle interdire Airbnb ? La réponse est oui, mais seulement dans un cadre précis. Le vote ne concerne pas toutes les locations. Il ne permet pas de bloquer automatiquement une résidence principale. Il suppose une modification du règlement de copropriété et des conditions de majorité renforcées. Il doit aussi respecter la destination de l’immeuble et les droits des copropriétaires.

L’enjeu est donc pratique. Un syndic peut vouloir faire voter une interdiction pour calmer les nuisances. Un copropriétaire bailleur peut découvrir que son investissement locatif est fragilisé. Un occupant peut vouloir agir contre des allées et venues permanentes. Chacun doit savoir ce qui peut être voté, ce qui peut être contesté et quelles preuves réunir avant l’assemblée générale.

Ce que la QPC du 19 mars 2026 a validé

La décision du 19 mars 2026 porte sur les dispositions issues de la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur. Ces dispositions ont modifié l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.

Le texte validé permet à l’assemblée générale de modifier le règlement de copropriété afin d’interdire la location de certains lots d’habitation en meublés de tourisme. Cette modification relève de la majorité de l’article 26 : la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Le point essentiel tient au périmètre. Le dispositif vise les lots à usage d’habitation autres que ceux constituant la résidence principale du copropriétaire. Autrement dit, l’interdiction vise d’abord les résidences secondaires et les logements affectés à une activité touristique récurrente.

Le texte officiel de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 précise aussi une condition déterminante : la modification n’est possible que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.

Ce n’est donc pas un pouvoir général donné à toutes les copropriétés. Il faut lire le règlement existant avant de rédiger une résolution. Une copropriété qui ne contient pas la bonne clause ne peut pas simplement copier une résolution type et la faire voter.

Une copropriété peut-elle interdire Airbnb dans tous les lots ?

Non. C’est l’erreur la plus fréquente.

Le nouveau mécanisme ne permet pas d’interdire indistinctement toute location de courte durée. Il vise les meublés de tourisme au sens du code du tourisme et seulement certains lots d’habitation. La résidence principale bénéficie d’un traitement particulier.

Un copropriétaire qui loue ponctuellement sa résidence principale pendant ses absences n’est pas placé dans la même situation qu’un investisseur qui exploite un appartement toute l’année en location touristique. Le premier reste, en principe, dans le champ d’un usage résidentiel dominant. Le second transforme plus facilement le lot en produit d’hébergement touristique.

En pratique, l’assemblée générale doit donc éviter les résolutions trop larges. Une résolution qui interdirait toute location courte durée sans distinguer les résidences principales, les résidences secondaires et la destination des lots exposerait la copropriété à une contestation.

La bonne question n’est pas seulement : « peut-on interdire Airbnb ? » La vraie question est : « que permet le règlement actuel, dans quel immeuble, pour quels lots, avec quelle rédaction de résolution ? »

Le rôle de la clause d’habitation bourgeoise

La clause d’habitation bourgeoise est au coeur du sujet.

Dans de nombreux immeubles parisiens, le règlement de copropriété contient une clause qui réserve les lots à l’habitation bourgeoise, parfois avec des exceptions pour les professions libérales. Cette clause n’a pas toujours le même effet selon sa rédaction. Certaines clauses interdisent toute activité commerciale. D’autres tolèrent des activités professionnelles calmes, compatibles avec la destination de l’immeuble.

Pour utiliser le nouveau mécanisme, il faut vérifier si le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots non commerciaux. C’est cette base qui permet ensuite d’inscrire à l’ordre du jour une modification interdisant la location de lots d’habitation, hors résidence principale, en meublés de tourisme.

Un syndic prudent commence donc par analyser trois documents :

• le règlement de copropriété ;
• l’état descriptif de division ;
• les procès-verbaux d’assemblée générale déjà consacrés aux locations touristiques, aux nuisances ou aux changements d’usage.

Un copropriétaire bailleur doit faire le même travail avant de contester. Il ne suffit pas d’affirmer que le droit de propriété est atteint. Il faut démontrer que les conditions du texte ne sont pas réunies, que la résolution est mal rédigée, ou que la majorité n’a pas été atteinte.

Quelle majorité pour voter l’interdiction ?

La majorité applicable est celle de l’article 26. Elle est plus exigeante que la majorité simple de l’article 24 et que la majorité absolue de l’article 25.

Il faut la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Ce niveau de vote impose une préparation sérieuse. Le syndic doit inscrire une résolution claire à l’ordre du jour. Les copropriétaires doivent comprendre exactement ce qui est modifié dans le règlement. Le procès-verbal doit permettre de vérifier les voix pour, contre et abstentions.

Si le vote est acquis dans des conditions irrégulières, l’action en contestation d’assemblée générale reste possible. Le copropriétaire opposant ou défaillant dispose en principe d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour agir.

Sur ce point, l’enjeu rejoint le contentieux classique de copropriété. Une interdiction mal votée peut être annulée. Une interdiction bien votée peut, au contraire, devenir opposable et bouleverser la rentabilité d’un lot.

Pour les questions de procédure d’assemblée, il peut être utile de croiser cette analyse avec notre page dédiée à l’assemblée générale de copropriété.

Quels recours pour le copropriétaire qui loue déjà son appartement ?

Le copropriétaire concerné doit d’abord identifier sa situation exacte.

S’il loue sa résidence principale quelques semaines par an, la résolution ne devrait pas le viser dans les mêmes termes qu’un propriétaire de résidence secondaire. Il faut alors contrôler la rédaction de l’interdiction et la preuve du caractère principal de la résidence.

S’il exploite une résidence secondaire en meublé touristique, le risque est plus sérieux. La copropriété peut chercher à interdire cette activité pour l’avenir si les conditions légales sont réunies. Le copropriétaire doit alors examiner :

• la régularité de la convocation ;
• la rédaction de la résolution ;
• la conformité au règlement existant ;
• le calcul de la majorité de l’article 26 ;
• l’existence éventuelle d’une atteinte disproportionnée à la jouissance du lot ;
• les autorisations administratives déjà obtenues, notamment changement d’usage et numéro d’enregistrement.

La contestation ne doit pas être improvisée après l’expiration du délai. Dès la réception de la convocation, il faut demander les projets de résolution, préparer des observations écrites, réunir les annonces, les autorisations, les échanges avec le syndic et les éléments qui prouvent l’usage réel du logement.

Si le vote est déjà intervenu, la priorité est de calculer le délai de deux mois. Une discussion amiable peut être utile, mais elle ne suspend pas nécessairement le délai pour agir.

Quels recours pour les copropriétaires qui subissent les nuisances ?

Les copropriétaires occupants ne sont pas démunis lorsque les locations touristiques créent des troubles.

Ils peuvent documenter les nuisances : passages répétés, tapage nocturne, dégradations, encombrement des parties communes, boîtes à clés, non-respect du règlement intérieur, problèmes de sécurité. La preuve est souvent décisive. Un simple agacement ne suffit pas. Des constats, courriels, mains courantes, attestations et photographies permettent de construire un dossier.

Le syndic peut ensuite agir sur plusieurs plans :

• rappel au règlement de copropriété ;
• mise en demeure du copropriétaire ;
• inscription d’une résolution à l’ordre du jour ;
• action judiciaire en cessation du trouble ;
• demande de dommages-intérêts si le syndicat ou des copropriétaires subissent un préjudice.

La stratégie dépend de l’objectif. Si l’urgence est de faire cesser des nuisances précises, l’action peut viser le trouble et non seulement l’interdiction générale. Si l’objectif est d’assainir durablement l’immeuble, la modification du règlement peut être envisagée, à condition de respecter strictement l’article 26.

Notre page sur le droit de la copropriété présente les principaux contentieux utiles lorsque le conflit dépasse la simple discussion de voisinage.

Attention au changement d’usage et au numéro d’enregistrement

Le vote de copropriété n’épuise pas la réglementation des meublés touristiques.

Dans certaines communes, notamment à Paris, la location touristique d’un logement peut aussi supposer une autorisation de changement d’usage. Les règles municipales et le code de la construction et de l’habitation peuvent conduire à des sanctions lourdes lorsque le logement est utilisé comme hébergement touristique en violation des règles applicables.

Le ministère chargé du logement rappelle que la location touristique meublée relève notamment du code du tourisme et du code de la construction et de l’habitation. Le loueur doit aussi tenir compte de la déclaration ou de l’enregistrement du meublé, des règles de durée et des obligations d’information sur les annonces.

Service-Public rappelle également que la location de vacances entre particuliers obéit à des règles propres, notamment sur le contrat et les informations à fournir.

Il faut donc distinguer trois niveaux :

• la règle de copropriété, qui organise l’usage de l’immeuble ;
• la règle administrative locale, qui peut imposer changement d’usage ou enregistrement ;
• la règle contractuelle et fiscale, qui encadre l’exploitation du meublé.

Un propriétaire peut être en difficulté sur un niveau même s’il pense être régulier sur un autre.

Paris et Île-de-France : pourquoi le risque est plus élevé

A Paris et en Île-de-France, le contentieux est plus probable pour trois raisons.

D’abord, de nombreux immeubles anciens contiennent des clauses d’habitation bourgeoise. Ces clauses sont précisément celles qui peuvent devenir le point d’appui d’une interdiction votée en assemblée générale.

Ensuite, la pression locative rend le sujet sensible. Les copropriétaires occupants et les mairies surveillent plus fortement les logements transformés en hébergements touristiques, surtout lorsque les allées et venues perturbent la vie de l’immeuble.

Enfin, le risque financier est réel pour le bailleur. Un appartement acheté pour de la location touristique peut perdre une partie de sa rentabilité si l’activité devient impossible. Le contentieux ne se limite donc pas à une question de voisinage : il touche la valeur du bien, le financement, les revenus attendus et parfois la stratégie patrimoniale.

Avant d’acheter un appartement destiné à Airbnb à Paris, il faut donc vérifier le règlement de copropriété, la pratique de l’immeuble, les votes déjà intervenus, les règles de changement d’usage et le régime d’enregistrement. Après l’achat, il est souvent trop tard pour découvrir que l’immeuble est juridiquement hostile à l’activité.

Que faire maintenant ?

Pour un syndic ou un conseil syndical, la première étape consiste à faire auditer le règlement de copropriété avant toute résolution. Une mauvaise résolution peut créer un contentieux inutile et décrédibiliser la démarche.

Pour un copropriétaire bailleur, la priorité est de ne pas attendre le vote. Dès l’annonce d’une résolution anti-Airbnb, il faut vérifier le texte proposé, préparer les objections, identifier les alliés éventuels et conserver les preuves d’usage du logement.

Pour un copropriétaire occupant, il faut documenter les nuisances avant de demander une interdiction générale. Un dossier précis est plus utile qu’une pétition générale. Le juge et l’assemblée générale raisonnent sur des faits.

L’actualité de mars 2026 change l’équilibre : le dispositif a résisté au contrôle constitutionnel. Mais il ne supprime pas les garde-fous. C’est précisément dans ces garde-fous que se joue le contentieux : résidence principale ou non, clause du règlement, majorité atteinte, rédaction de la résolution, délai de contestation et preuve des nuisances.

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