Un locataire sous-loue le logement sur Airbnb sans autorisation. Jusqu’ici, le reflexe du proprietaire etait surtout d’agir contre le locataire : constat, suppression de l’annonce, demande de restitution des sous-loyers, puis eventuellement resiliation du bail. Depuis les arrets rendus le 7 janvier 2026 par la chambre commerciale de la Cour de cassation, une autre question devient centrale : peut-on aussi agir contre Airbnb lorsque la plateforme a facilite la sous-location illicite ?

La reponse n’est pas automatique, mais elle est beaucoup plus ouverte qu’avant. La Cour de cassation a verifie deux dossiers de sous-location non autorisee et a juge qu’Airbnb ne pouvait pas toujours se presenter comme un simple hebergeur neutre. Quand la plateforme joue un role actif dans la presentation, la promotion ou l’organisation des annonces, elle peut perdre le benefice du regime protecteur des hebergeurs et voir sa responsabilite engagee.

Cette actualite est importante pour les bailleurs, les proprietaires d’un logement loue meuble, les bailleurs sociaux et les coproprietaires confrontes a une rotation de voyageurs. Elle transforme la strategie : il ne faut plus seulement prouver que le locataire a sous-loue. Il faut aussi documenter ce que la plateforme savait, ce qu’elle a organise, ce qu’elle a encaisse et ce qu’elle a fait apres notification.

Sous-location Airbnb : ce qui reste interdit pour le locataire

La regle de depart n’a pas change. En bail d’habitation soumis a la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut pas sous-louer librement son logement. Il doit obtenir l’accord ecrit du bailleur, et cet accord doit porter a la fois sur le principe de la sous-location et sur le montant du loyer demande au sous-locataire.

Service-Public rappelle que le loyer au metre carre demande au sous-locataire ne peut pas depasser celui paye par le locataire principal. La page officielle precise aussi qu’une sous-location sans autorisation peut entrainer la resiliation du bail, la restitution des sous-loyers et des dommages et interets en cas de prejudice. Elle ajoute desormais que la plateforme ayant publie l’annonce peut aussi etre condamnee a payer les revenus tires de la sous-location.

En pratique, le proprietaire doit donc distinguer trois niveaux de recours.

Le premier recours vise le locataire. C’est l’action la plus directe : mise en demeure, demande de suppression des annonces, restitution des sommes perçues, resiliation judiciaire du bail ou activation d’une clause resolutoire si les conditions sont reunies.

Le deuxieme recours vise la situation locative. Le proprietaire doit securiser l’occupation du logement, eviter une nouvelle sous-location et prevenir les troubles de voisinage. Cela suppose parfois de contacter le syndic, la copropriete ou le commissaire de justice.

Le troisieme recours, plus technique, vise la plateforme. Il ne s’agit pas de dire qu’Airbnb est responsable de toute annonce litigieuse. Il s’agit de demontrer que, dans le dossier concret, la plateforme ne s’est pas bornee a stocker une annonce passive et qu’elle a joue un role actif dans le service.

Pourquoi les arrets du 7 janvier 2026 changent la strategie du bailleur

Les deux decisions de la Cour de cassation du 7 janvier 2026, pourvois 23-22.723 et 24-13.163, sont publiees au Bulletin et au Rapport. Elles visent le regime de responsabilite des hebergeurs issu de la loi du 21 juin 2004 pour la confiance dans l’economie numerique et de la directive europeenne sur le commerce electronique.

Le point cle est le suivant : un hebergeur beneficie en principe d’une responsabilite limitee pour les contenus stockes a la demande d’un utilisateur. Mais cette protection suppose une position neutre, technique et passive. Si le prestataire joue un role actif lui donnant une connaissance ou un controle des donnees, il ne peut plus invoquer aussi facilement ce statut protecteur.

Dans l’affaire 24-13.163, la Cour de cassation valide le raisonnement selon lequel Airbnb exerce une influence sur les offres et sur le comportement des utilisateurs lorsque la plateforme impose des regles, controle leur respect, organise la relation entre hotes et voyageurs et promeut certaines annonces, notamment par la qualite de « superhost ». Dans l’affaire 23-22.723, elle reproche a la cour d’appel de ne pas avoir recherche si ces elements ne donnaient pas a Airbnb un role actif.

Pour un proprietaire, cela veut dire que l’action contre la plateforme n’est pas un simple accessoire de l’action contre le locataire. Elle doit etre construite comme un dossier autonome : role actif, notification, revenus, commissions, maintien de l’annonce, repetition des locations et prejudice.

Que peut demander le proprietaire contre le locataire ?

Le proprietaire peut d’abord demander la restitution des sous-loyers encaisses. La logique est simple : lorsque la sous-location n’a pas ete autorisee, les revenus retires de l’occupation du logement ne doivent pas rester au locataire fautif. Cette demande suppose de reconstituer les recettes : prix par nuit, frais, duree de mise en ligne, calendrier de reservations, commentaires voyageurs, captures d’ecran et relevés bancaires si le juge ordonne leur communication.

Le proprietaire peut aussi demander la resiliation du bail. La sous-location non autorisee porte atteinte a une obligation essentielle du locataire. Elle peut etre d’autant plus grave si le bail interdit expressement la sous-location, si le logement est social, si l’annonce a dure plusieurs mois, si les voyageurs se sont succede a un rythme important ou si la copropriete a subi des nuisances.

Une demande de dommages et interets peut s’ajouter. Elle ne doit pas etre formulee de façon vague. Le proprietaire doit expliquer le prejudice : perte de controle sur l’occupation, degradation du logement, plaintes de voisins, atteinte a la tranquillite de l’immeuble, risque administratif, frais de commissaire de justice, temps de gestion, frais de syndic ou procedures engagees.

L’article deja publie par le cabinet sur le fait que le locataire sous-loue sur Airbnb detaille cette premiere branche du recours. Le present article traite surtout de l’etape suivante : comment integrer la plateforme dans la strategie lorsque le dossier le justifie.

Que peut demander le proprietaire contre Airbnb ?

Contre Airbnb, les demandes doivent etre plus ciblees. Le proprietaire peut rechercher la responsabilite civile de la plateforme si les conditions sont reunies. Il peut demander la reparation du prejudice cause par la diffusion et la facilitation de l’annonce illicite. Il peut egalement demander, selon la configuration du dossier, que soient restituees ou indemnisees les sommes tirees de l’activite illicite, notamment les commissions perçues par la plateforme.

Il faut etre prudent sur le chiffrage. Dans l’arret 24-13.163, la Cour de cassation casse partiellement la decision d’appel sur la façon dont le prejudice avait ete qualifie. Le proprietaire ne doit donc pas melanger toutes les demandes. Restitution des fruits civils, dommages et interets, commissions de plateforme et perte de chance ne reposent pas exactement sur les memes raisonnements.

La demande la plus solide est souvent progressive.

D’abord, demander la communication ou la conservation des donnees utiles : identifiant de l’annonce, dates de publication, historique des reservations, prix, commentaires, commissions, identite du compte hote, coordonnees contractuelles et echanges de notification.

Ensuite, prouver le role actif de la plateforme dans le dossier : mise en avant de l’annonce, notation, statut particulier de l’hote, recommandations de prix, regles imposees aux hotes, controle du comportement des utilisateurs, possibilite de retrait ou de suspension.

Enfin, chiffrer distinctement les postes : sous-loyers perçus par le locataire, commissions perçues par Airbnb, frais de preuve, prejudice de jouissance ou de gestion, degradation eventuelle du logement et trouble cause a l’immeuble.

Les preuves a reunir avant d’ecrire a Airbnb

Le proprietaire doit eviter les captures eparses et les messages trop rapides. Une demande mal preparee donne souvent a la plateforme l’occasion de repondre qu’elle n’identifie pas l’annonce ou qu’elle n’a pas les elements suffisants.

La preuve utile commence par l’annonce elle-meme. Il faut conserver l’URL, le titre, les photographies, la description, le nom affiche de l’hote, les dates disponibles, les commentaires voyageurs, les prix, les frais, le nombre de nuits et tout element reliant l’annonce au logement loue. Si l’adresse exacte n’apparait pas, les photos, vues, equipements, commentaires ou elements de voisinage peuvent aider.

Le proprietaire doit ensuite etablir le lien avec le locataire. Cela peut passer par l’etat des lieux, les photos du bail, les meubles, la configuration du logement, les messages du locataire, les temoignages de voisins, les arrivées de voyageurs, les boites a cles, les badges, les depots de bagages ou les echanges dans l’immeuble.

Il faut aussi prouver l’absence d’autorisation. Le bail, les clauses de sous-location, les courriels et l’absence d’accord ecrit sont essentiels. Si le locataire pretend avoir reçu un accord oral, cela ne suffit normalement pas pour securiser une sous-location d’habitation encadree par la loi de 1989.

Pour les sommes, le proprietaire peut partir des prix publics et du calendrier visible, mais cela reste approximatif. Une action judiciaire peut permettre d’obtenir des informations plus precises. L’enjeu est de montrer au juge que la demande n’est pas speculative : elle repose sur des periodes, des tarifs, des captures et une methode de calcul.

Faut-il notifier Airbnb avant d’assigner ?

Oui, dans la plupart des dossiers, une notification prealable est utile. Elle permet de dater la connaissance par la plateforme, d’exiger le retrait de l’annonce et de demander la conservation des donnees. Elle permet aussi de montrer que le proprietaire a tente une solution proportionnee avant le contentieux.

La notification doit etre precise. Elle doit identifier le logement, le bail, le locataire, l’annonce, les dates de constat, les clauses violees et les demandes. Elle doit demander la suppression de l’annonce, la preservation des donnees et la confirmation ecrite des mesures prises. Lorsque l’urgence est forte, un commissaire de justice peut aussi intervenir pour figer les preuves.

Il ne faut pas se limiter a un formulaire de signalement vague. Un signalement sans piece, sans URL et sans preuve de propriete sera souvent insuffisant. A l’inverse, un courrier structure ou une mise en demeure documentee peut devenir une piece centrale si la plateforme laisse l’annonce en ligne ou refuse de communiquer des elements utiles.

Paris et Ile-de-France : pourquoi l’enjeu est souvent plus sensible

A Paris et en Ile-de-France, les dossiers de sous-location Airbnb cumulent souvent plusieurs risques. Le premier est contractuel : le locataire n’a pas l’autorisation du bailleur. Le deuxieme est administratif : certaines communes encadrent fortement le changement d’usage et la location touristique. Le troisieme est collectif : en copropriete, la rotation de voyageurs peut generer des plaintes, des problemes de badges, de securite ou de tranquillite.

Pour un bailleur parisien, le dossier doit donc etre pense en deux temps. D’abord, il faut traiter le bail et la preuve contre le locataire. Ensuite, il faut verifier si le contexte local renforce le prejudice : signalements de la copropriete, reglement de copropriete, controle municipal, mise en demeure du syndic, sanctions administratives possibles ou atteinte a la destination de l’immeuble.

Cette dimension locale ne dispense pas de prouver la sous-location. Elle permet surtout de mieux expliquer l’urgence et le prejudice. Un appartement sous-loue ponctuellement pendant une semaine ne se traite pas comme un logement transforme en hebergement touristique quasi permanent pendant plusieurs mois.

Les erreurs qui fragilisent le recours du proprietaire

La premiere erreur consiste a confondre soupçon et preuve. Voir des valises dans l’immeuble ou entendre des voisins se plaindre ne suffit pas toujours. Il faut rattacher les faits au logement et au locataire.

La deuxieme erreur consiste a demander une somme globale sans methode. Si le proprietaire reclame les sous-loyers, les commissions et des dommages et interets, chaque poste doit etre explique. Le juge doit comprendre ce qui est demande au locataire, ce qui est demande a la plateforme et pourquoi.

La troisieme erreur consiste a agir trop tard. Plus l’annonce disparaît, plus les preuves deviennent difficiles a figer. Il faut agir rapidement, mais proprement : captures horodatees, constat si necessaire, conservation des messages, copie du bail, courrier au locataire et notification a la plateforme.

La quatrieme erreur consiste a viser Airbnb uniquement parce que son nom apparait dans le dossier. Les arrets du 7 janvier 2026 n’autorisent pas une condamnation automatique. Ils ouvrent une voie, a condition de demontrer le role actif de la plateforme et le lien avec le prejudice.

Strategie pratique : dans quel ordre agir ?

Le bon ordre depend de l’urgence, mais une sequence fonctionne dans la plupart des dossiers.

Premier temps : figer les preuves. Avant toute menace, conserver l’annonce, les commentaires, le calendrier, les prix, les photos et les elements reliant l’annonce au logement.

Deuxieme temps : verifier le bail. Il faut identifier la clause de sous-location, l’absence d’autorisation ecrite, le type de bail et les eventuelles particularites du logement social, du meuble ou de la copropriete.

Troisieme temps : mettre en demeure le locataire. Le courrier doit demander l’arret immediat, la suppression des annonces, la communication des sommes perçues et la justification des reservations.

Quatrieme temps : notifier Airbnb. La notification doit etre assez documentee pour rendre le litige identifiable et pour demander la conservation des donnees.

Cinquieme temps : chiffrer. Le chiffrage doit isoler les sous-loyers, les commissions, les frais de preuve et les prejudices distincts.

Sixieme temps : choisir la procedure. Selon le dossier, il peut s’agir d’une action au fond, d’une demande de provision, d’une mesure d’instruction ou d’une procedure visant rapidement la cessation de la sous-location.

Sources utiles

• Service-Public : sous-location d’un logement du secteur prive.
• Article 8 de la loi du 6 juillet 1989 sur la sous-location.
• Cour de cassation, com., 7 janvier 2026, pourvoi 23-22.723.
• Cour de cassation, com., 7 janvier 2026, pourvoi 24-13.163.

Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.

Le cabinet peut organiser une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet.

Nous analysons le bail, les captures Airbnb, les preuves de sous-location, les demandes possibles contre le locataire et l’opportunite d’une action contre la plateforme.

Appelez le cabinet au 06 46 60 58 22 ou utilisez le formulaire de contact.