Le 7 mai 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt publié au Bulletin qui intéresse directement les associés de SCI bloquée. Le dossier était simple dans son principe : deux associés à parts égales, une société civile immobilière, un gérant contesté, des reproches sur la gestion, des comptes non approuvés et une demande en référé pour révoquer le gérant, désigner un administrateur provisoire ou nommer un mandataire ad hoc.

La réponse pratique est plus nuancée qu’une formule du type « on saisit le juge des référés ». La Cour de cassation rappelle que la révocation judiciaire d’un gérant de société civile pour cause légitime relève du juge du fond. En revanche, le juge des référés peut désigner un administrateur provisoire lorsque le fonctionnement normal de la société est impossible et qu’un péril imminent menace la SCI.

Pour un associé de SCI familiale, patrimoniale ou professionnelle, l’enjeu est concret. Si le gérant ne communique plus les comptes, bloque les assemblées, utilise seul les fonds, signe sans accord ou laisse un immeuble se dégrader, il faut choisir la bonne procédure. Une erreur de voie peut faire perdre plusieurs mois, alors que le bien, la trésorerie ou une vente urgente exigent une décision rapide.

Révocation du gérant de SCI : le référé n’est pas la voie normale

L’article 1851 du Code civil permet de demander en justice la révocation du gérant d’une société civile pour cause légitime. La difficulté vient de la procédure. Beaucoup d’associés veulent aller vite et saisissent le juge des référés, car la situation paraît urgente.

L’arrêt du 7 mai 2026 rappelle la limite. La révocation judiciaire du gérant touche au principal : elle modifie durablement la gouvernance de la société. Le juge des référés, qui statue vite et provisoirement, n’a pas vocation à trancher cette demande au fond.

Cela ne signifie pas que l’associé bloqué doit attendre sans agir. Cela signifie qu’il faut distinguer deux objectifs :

• obtenir la révocation du gérant pour cause légitime ;
• obtenir une mesure provisoire pour éviter que la SCI ne soit paralysée ou exposée à un dommage imminent.

Le premier objectif relève en principe d’une action au fond. Le second peut relever du référé si les conditions sont établies.

Administrateur provisoire de SCI : quand le juge des référés peut intervenir

L’administrateur provisoire est une mesure forte. Il remplace temporairement les organes habituels de la société pour gérer une crise. Le juge ne le désigne pas seulement parce que les associés ne s’entendent plus, ni parce qu’un associé reproche au gérant une mauvaise gestion.

Il faut établir une situation plus précise : un fonctionnement normal impossible et un péril imminent. La Cour de cassation valide ici le raisonnement selon lequel les éléments produits ne suffisaient pas à démontrer un péril imminent menaçant l’intérêt de la SCI.

En pratique, un dossier solide doit donc montrer ce qui se passe maintenant, pas seulement ce qui s’est mal passé avant. Les pièces utiles peuvent être les suivantes :

• absence d’assemblées annuelles malgré demandes écrites ;
• refus de communiquer les comptes, relevés bancaires, baux ou justificatifs de travaux ;
• impossibilité de payer une charge urgente, un emprunt, une taxe foncière ou une assurance ;
• risque de perte d’un locataire, d’une vente, d’un financement ou d’une autorisation ;
• conflit empêchant toute signature bancaire ou toute décision sur l’immeuble ;
• actes du gérant exposant la SCI à une saisie, une pénalité ou une dégradation du bien.

Le juge doit pouvoir comprendre pourquoi une décision provisoire est nécessaire avant le procès au fond.

Mandataire ad hoc, administrateur provisoire ou action au fond : quelle différence ?

Le mandataire ad hoc peut être utile lorsque le blocage porte sur une mission limitée : convoquer une assemblée, représenter la société pour un acte précis, recueillir des documents, organiser une décision ou débloquer une formalité.

L’administrateur provisoire va plus loin. Il prend en main la gestion temporaire de la SCI dans un contexte de paralysie ou de péril. Cette mesure est plus intrusive. Elle suppose donc une démonstration plus exigeante.

L’action au fond vise la révocation du gérant. Elle permet de discuter la cause légitime : manquements aux statuts, absence de reddition des comptes, conflit d’intérêts, gestion contraire à l’intérêt social, détournements, impossibilité durable de travailler avec les associés ou atteinte à la conservation du patrimoine social.

Le bon choix dépend de l’urgence. Si l’objectif est seulement de sanctionner le gérant, le fond est souvent la voie adaptée. Si l’objectif est de sauver un immeuble, un compte bancaire, une vente ou une trésorerie dans les prochains jours, le référé peut être envisagé, mais pour une mesure provisoire précisément justifiée.

Quelles preuves réunir avant de saisir le juge ?

Un conflit de SCI se gagne rarement avec des impressions générales. Il faut une chronologie et des pièces.

Commencez par réunir les statuts, les actes de nomination du gérant, les derniers procès-verbaux, les demandes de communication restées sans réponse, les convocations ou absences de convocation, les relevés bancaires disponibles, les baux, les appels de charges, les courriers de la banque, les devis et les échanges entre associés.

Ensuite, classez les faits en trois catégories. La première concerne la gouvernance : assemblées, comptes, décisions, information des associés. La deuxième concerne l’argent : loyers encaissés, charges payées, comptes courants, emprunts, flux entre sociétés ou entre associés. La troisième concerne le bien : travaux, assurance, locataire, vente, risque de dégradation ou urgence immobilière.

Cette méthode évite une erreur fréquente : demander au juge de croire que la SCI est bloquée sans lui donner la preuve du blocage. Une mésentente entre associés ne suffit pas toujours. Il faut montrer l’effet concret de la mésentente sur la société.

SCI familiale à 50/50 : pourquoi le risque de blocage est plus fort

Les SCI familiales et patrimoniales sont souvent constituées avec deux associés à parts égales : époux, ex-époux, parents et enfants, frères et soeurs, concubins, associés investisseurs. Lorsque la relation se détériore, la gouvernance devient fragile.

Un associé peut refuser d’approuver les comptes. Un gérant peut conserver les documents. Une vente peut être bloquée. Un immeuble peut rester vacant. Un prêt peut ne plus être renégocié. Les loyers peuvent être encaissés sans information claire. Le conflit personnel finit alors par devenir un risque juridique pour la société.

Dans ce contexte, l’article publié au Bulletin le 7 mai 2026 donne une ligne de conduite : ne pas confondre la demande définitive et la mesure d’urgence. La révocation du gérant doit être juridiquement construite. La demande d’administrateur provisoire doit être probatoire et centrée sur l’impossibilité de fonctionnement.

Paris et Île-de-France : agir vite sans choisir la mauvaise procédure

À Paris et en Île-de-France, les SCI détiennent souvent des biens à forte valeur, des locaux commerciaux, des appartements familiaux, des immeubles locatifs ou des biens indivis transformés en société. Le conflit peut donc avoir un coût immédiat : loyer perdu, vente retardée, crédit non renégocié, travaux urgents non votés, taxe ou assurance impayée.

La première étape consiste à identifier le tribunal compétent, la nature exacte de la demande et l’urgence réelle. Une SCI immobilière peut relever d’un contentieux civil ou commercial selon le contexte, les associés, les actes en cause et les demandes. La stratégie doit aussi tenir compte des procédures parallèles : divorce, succession, indivision, bail commercial, recouvrement, responsabilité du gérant ou contestation de comptes.

Le bon réflexe est de préparer deux chemins. D’un côté, une action au fond si la révocation du gérant est recherchée. De l’autre, une requête ou une assignation en référé si une mesure provisoire est indispensable pour protéger la SCI.

Les erreurs à éviter

La première erreur consiste à demander uniquement la révocation du gérant en référé. Depuis l’arrêt du 7 mai 2026, le risque procédural est clair : le juge des référés n’a pas à trancher cette révocation au fond.

La deuxième erreur consiste à demander un administrateur provisoire sans démontrer le péril. Le juge ne désigne pas un tiers pour gérer la SCI parce que les associés se disputent. Il faut prouver que la société ne peut plus fonctionner normalement et qu’un dommage imminent menace ses intérêts.

La troisième erreur consiste à attendre trop longtemps. Si les comptes ne sont plus communiqués depuis plusieurs années, si les assemblées ne se tiennent plus, ou si le bien se dégrade, l’urgence doit être documentée dès les premiers signes.

La quatrième erreur consiste à mélanger les demandes. Révocation, administrateur provisoire, mandataire ad hoc, communication de pièces, expertise, responsabilité du gérant et dissolution de la SCI ne répondent pas aux mêmes conditions. Les regrouper sans hiérarchie affaiblit le dossier.

Quelle stratégie retenir si vous êtes associé de SCI ?

Si vous êtes associé minoritaire ou associé à 50/50, commencez par une mise en demeure précise. Demandez les documents manquants, la convocation d’une assemblée, la justification des flux financiers et la régularisation des décisions nécessaires. Ce courrier doit rester factuel.

Si le gérant répond, le dossier peut parfois être traité par une assemblée, une médiation, une cession de parts ou une modification de gouvernance. Si le gérant ne répond pas, ou si la réponse confirme le blocage, il faut choisir la procédure.

Pour une révocation, préparez l’action au fond avec les fautes, les statuts et la cause légitime. Pour une urgence, préparez le référé avec les pièces montrant l’impossibilité de fonctionnement et le péril imminent. Pour une mission ponctuelle, envisagez le mandataire ad hoc.

Le sujet relève plus largement du contentieux entre associés et du droit des affaires à Paris. Pour les conflits de société plus larges, vous pouvez aussi lire notre article sur le conflit entre associés 50/50 et le blocage de société.

Sources officielles utiles

La décision centrale est l’arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 7 mai 2026, n° 24-12.164, publié au Bulletin, disponible sur le site officiel de la Cour de cassation : Cour de cassation, 7 mai 2026, n° 24-12.164.

Les textes utiles sont notamment l’article 1851 du Code civil sur la révocation du gérant de société civile, ainsi que les articles 484, 834 et 835 du Code de procédure civile sur les pouvoirs du juge des référés.

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