Depuis l’annonce du téléservice national d’enregistrement des meublés de tourisme attendu au plus tard le 20 mai 2026, beaucoup de propriétaires posent la même question : un logement classé G au DPE peut-il encore être loué sur Airbnb, Booking ou Abritel ?

La réponse dépend du type de location, de la commune, du changement d’usage, de la date d’entrée dans le marché touristique et du règlement de copropriété. C’est précisément ce qui rend le sujet dangereux. Un bailleur peut croire qu’il échappe à l’interdiction des passoires thermiques en basculant vers la location saisonnière, alors qu’il s’expose à une déclaration bloquée, à une amende, à un contentieux de copropriété ou à une procédure de changement d’usage.

Le point d’actualité est clair : la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, continue de produire ses effets en 2026. Elle renforce l’enregistrement, donne davantage de pouvoirs aux communes, modifie l’équilibre en copropriété et rapproche progressivement les meublés de tourisme des exigences énergétiques qui pèsent déjà sur la location d’habitation classique.

DPE G en bail d’habitation et DPE G en location saisonnière : ne confondez pas les deux régimes

En bail d’habitation classique, le logement classé G est déjà dans une zone rouge. Le site Service-Public rappelle que les logements les moins bien isolés ne peuvent plus être mis en location selon le calendrier de décence énergétique issu de la loi Climat et résilience. Cette règle vise les contrats de location qui servent de résidence principale au locataire.

Le meublé de tourisme est autre chose. Le ministère chargé du Logement définit le meublé de tourisme comme un appartement, studio ou logement meublé offert à une clientèle de passage, qui n’y élit pas domicile, pour une location à la journée, à la semaine ou au mois. Le logement ne devient donc pas la résidence principale du touriste.

Cette différence ne signifie pas liberté totale. Elle signifie seulement qu’il faut appliquer le bon régime. Pour un propriétaire, l’erreur consiste souvent à raisonner ainsi : « mon DPE G bloque la location longue durée, donc je vais passer en Airbnb ». En 2026, ce raisonnement est incomplet.

Il faut vérifier au minimum :

• si la commune impose un enregistrement ;
• si la commune exige une autorisation de changement d’usage ;
• si le logement est une résidence principale ou une résidence secondaire ;
• si le règlement de copropriété autorise la location touristique ;
• si le DPE permet encore l’entrée ou le maintien dans le parc des meublés de tourisme ;
• si le logement est situé à Paris ou dans une commune francilienne tendue.

Un seul point bloquant peut suffire à rendre l’exploitation irrégulière.

Ce que change la loi Le Meur pour les locations Airbnb en 2026

La loi Le Meur du 19 novembre 2024 vise à donner aux communes des outils plus efficaces pour réguler les meublés de tourisme. L’actualité 2026 se concentre sur trois effets pratiques.

D’abord, l’enregistrement se généralise. Service-Public indique que les maires peuvent sanctionner le défaut d’enregistrement d’un meublé de tourisme jusqu’à 10 000 euros et l’utilisation d’un faux numéro ou une fausse déclaration jusqu’à 20 000 euros. Cela transforme la déclaration en point de contrôle.

Ensuite, les communes peuvent réduire la durée maximale de location d’une résidence principale. Le plafond historique de 120 jours peut être abaissé à 90 jours par an. En cas de dépassement, l’amende civile peut atteindre 15 000 euros par meublé.

Enfin, la copropriété dispose d’un levier renforcé. Depuis 2025, le copropriétaire qui se déclare loueur de meublé de tourisme doit informer le syndic. Les nouveaux règlements de copropriété doivent préciser si la location touristique est autorisée ou interdite. Dans les copropriétés déjà constituées, la modification du règlement pour interdire les meublés de tourisme peut être votée à la majorité des deux tiers lorsque les conditions légales sont réunies.

Pour un propriétaire d’un logement DPE G, ces trois contrôles s’ajoutent au problème énergétique. Il ne suffit donc pas de publier une annonce. Il faut pouvoir justifier l’ensemble de la chaîne : DPE, déclaration, usage, règlement de copropriété, durée de location et conformité locale.

Peut-on louer un logement DPE G sur Airbnb en 2026 ?

La réponse pratique est la suivante : parfois oui, parfois non, et rarement sans risque.

Si le logement est loué comme résidence principale du locataire, le régime des passoires thermiques s’applique directement. Le propriétaire ne peut pas contourner la décence énergétique en maquillant une location longue durée sous une annonce saisonnière. Un occupant qui vit dans les lieux, y reçoit son courrier, y dort durablement et y organise sa vie quotidienne n’est pas un simple touriste.

Si le logement est réellement loué à une clientèle de passage, il faut regarder la réglementation des meublés de tourisme. La loi Le Meur a prévu une intégration progressive des exigences de performance énergétique. Les sources administratives et notariales rappellent notamment que les communes et l’administration peuvent demander un DPE valide selon le calendrier applicable aux meublés de tourisme.

Le risque principal en 2026 est donc le faux sentiment de sécurité. Un logement DPE G peut être bloqué non seulement parce qu’il est énergétiquement indécent en bail d’habitation, mais aussi parce que son exploitation touristique suppose une déclaration régulière, une autorisation locale et une compatibilité avec la copropriété.

En pratique, le propriétaire doit distinguer quatre hypothèses.

Première hypothèse : le logement est la résidence principale du propriétaire. La location touristique reste possible dans la limite légale, sous réserve de déclaration et de règles locales, mais la durée peut être ramenée à 90 jours dans certaines communes.

Deuxième hypothèse : le logement est une résidence secondaire dans une zone tendue. Le changement d’usage devient souvent le vrai sujet. À Paris, cette autorisation est un point de blocage majeur.

Troisième hypothèse : le logement est en copropriété. Même avec un numéro d’enregistrement, le règlement peut interdire l’activité ou être modifié pour l’interdire.

Quatrième hypothèse : le logement est une passoire thermique utilisée pour éviter le bail classique. C’est le cas le plus risqué, car il concentre les contrôles : DPE, usage réel, déclaration, décence, copropriété et fiscalité.

Paris et Île-de-France : pourquoi le risque est plus élevé

À Paris, le problème n’est pas seulement énergétique. La location touristique peut constituer un changement d’usage d’un local d’habitation. Le ministère chargé du Logement rappelle que, dans les communes concernées, louer un local d’habitation comme meublé de tourisme suppose une autorisation préalable de changement d’usage, sauf exception pour la résidence principale.

Cette règle est lourde. L’amende civile liée au changement d’usage peut atteindre 100 000 euros par local. Le ministère précise aussi que la location d’un local comme meublé de tourisme n’est pas un usage d’habitation au sens du code de la construction et de l’habitation.

En Île-de-France, plusieurs communes ont adopté ou renforcé des dispositifs de déclaration, de limitation ou de changement d’usage. Le propriétaire doit donc raisonner commune par commune. Un logement exploitable dans une ville peut être très exposé dans une autre.

La copropriété ajoute une couche. Dans les immeubles parisiens, les clauses d’habitation bourgeoise, les troubles de voisinage et les rotations fréquentes de voyageurs alimentent des contentieux. Le DPE G devient alors un argument supplémentaire dans un dossier déjà tendu : le syndicat ou un voisin peut contester l’activité sur le terrain du règlement, des nuisances, de la destination de l’immeuble ou de l’irrégularité administrative.

Les sanctions à anticiper avant de publier l’annonce

Avant de publier ou maintenir une annonce Airbnb en 2026, il faut identifier les sanctions possibles.

Le défaut d’enregistrement expose à une amende administrative pouvant atteindre 10 000 euros. Une fausse déclaration ou l’utilisation d’un faux numéro peut aller jusqu’à 20 000 euros. Le dépassement du nombre de jours autorisés pour une résidence principale peut entraîner une amende civile allant jusqu’à 15 000 euros.

Le défaut d’autorisation de changement d’usage est plus grave. Dans les communes qui appliquent ce régime, l’amende civile peut atteindre 100 000 euros par local. Le juge peut également ordonner le retour à l’usage d’habitation.

En copropriété, le syndicat des copropriétaires peut agir si l’activité contrevient au règlement ou cause des troubles. Les voisins peuvent aussi agir sur le terrain du trouble anormal de voisinage lorsque les arrivées, départs, fêtes, boîtes à clés ou dégradations dépassent les inconvénients ordinaires.

Le DPE G peut enfin déclencher un contentieux avec l’occupant si la situation révèle en réalité une location d’habitation déguisée. Dans ce cas, le propriétaire ne débat plus seulement de tourisme. Il doit répondre à une possible requalification, à la décence du logement et aux droits du locataire.

Les vérifications à faire avant de continuer la location saisonnière

Le bon réflexe consiste à réunir les pièces avant d’agir.

Il faut récupérer le DPE en cours de validité et vérifier sa classe. Il faut lire le règlement de copropriété, les derniers procès-verbaux d’assemblée générale et les éventuelles clauses relatives à l’habitation bourgeoise, aux activités commerciales ou aux meublés de tourisme.

Il faut ensuite vérifier les règles de la commune : déclaration obligatoire, numéro d’enregistrement, changement d’usage, compensation, quota, durée maximale. À Paris, cette vérification doit être faite avant toute annonce.

Il faut enfin conserver les preuves : déclaration, accusés de réception, échanges avec la mairie, autorisation éventuelle, information du syndic, capture de l’annonce, calendrier de réservation, justificatifs de résidence principale, factures de travaux et DPE.

Si une copropriété conteste ou si la mairie adresse un courrier, il ne faut pas répondre par une formule générale. Il faut traiter point par point : usage du local, statut du logement, nombre de jours loués, DPE, autorisation, information du syndic, règlement de copropriété.

Comment se défendre si la mairie ou la copropriété conteste l’Airbnb

La défense dépend du fondement invoqué.

Si la mairie reproche un défaut d’enregistrement, il faut vérifier la date de déclaration, le numéro utilisé, la commune compétente et l’exactitude des informations transmises.

Si le grief porte sur le changement d’usage, il faut analyser l’usage historique du local, l’existence d’une autorisation, la nature de la résidence principale ou secondaire, et les éventuels éléments de preuve disponibles. Le ministère rappelle que l’usage d’habitation peut se prouver par tout moyen dans certaines périodes de référence. Cette preuve est souvent décisive.

Si la copropriété agit, il faut lire précisément le règlement. Une clause vague ne produit pas les mêmes effets qu’une clause d’habitation bourgeoise stricte ou qu’une interdiction explicite des meublés de tourisme. Il faut aussi distinguer l’interdiction de principe et les troubles concrets.

Si le débat vient du DPE G, il faut éviter les réponses approximatives. La stratégie peut être de suspendre l’annonce, d’engager des travaux, de modifier l’usage envisagé, de régulariser la déclaration ou de contester le grief si la règle invoquée n’est pas applicable à la situation exacte.

Sources officielles utiles

Pour vérifier votre situation, commencez par les sources officielles : la page du ministère sur la location touristique meublée, la fiche Service-Public sur les nouvelles règles des locations touristiques, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 sur Légifrance, et la fiche Service-Public sur les passoires thermiques interdites à la location.

Pour les sujets proches, vous pouvez aussi consulter nos analyses sur la déclaration des meublés de tourisme et le téléservice national du 20 mai 2026, les contrôles de la mairie de Paris sur la location courte durée et le DPE F ou G en location après les annonces gouvernementales de 2026.

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