La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience, a profondément modifié le régime du diagnostic de performance énergétique (DPE). Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable aux tiers. Cette évolution concerne aussi les baux commerciaux. Le bailleur d’un local professionnel doit désormais annexer un DPE valide au contrat de location. Le défaut de remise expose le propriétaire à des sanctions administratives pouvant atteindre 15 000 euros. Le locataire mal informé dispose en outre de recours civils pour obtenir réparation. Les juridictions parisiennes traitent un nombre croissant de contentieux liés à l’absence de DPE ou à son caractère erroné dans le cadre de baux commerciaux. Le contentieux du DPE mobilise désormais les tribunaux du ressort de Paris en raison de la densité du parc immobilier professionnel. Le preneur qui découvre une classe énergétique surévaluée peut revendiquer une réduction de loyer ou des dommages et intérêts.
Qu’est-ce que le DPE et pourquoi est-il obligatoire dans un bail commercial ?
Le diagnostic de performance énergétique est un document qui évalue la consommation énergétique d’un bâtiment et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Il attribue au local une classe énergétique allant de A à G. L’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation (CCH) en définit les modalités de réalisation.
Dans un bail commercial, le DPE permet au preneur d’appréhender les coûts énergétiques futurs du local loué. Il constitue un élément déterminant de la négociation commerciale, notamment lorsque le local est énergivore. Le législateur a étendu l’obligation de DPE aux locaux à usage professionnel afin d’accélérer la rénovation énergétique du parc immobilier tertiaire.
L’obligation légale de remettre un DPE
L’article L. 126-29 du CCH (texte officiel) impose au bailleur une obligation de remise :
« Lors de la conclusion d’un contrat de location d’un local à usage d’habitation ou à usage professionnel, le bailleur est tenu de remettre au locataire un diagnostic de performance énergétique établi dans les conditions prévues à l’article L. 126-26. »
Cette disposition s’applique donc aux baux commerciaux. Le DPE doit être annexé au contrat de bail. Il doit être établi par un diagnostiqueur certifié et respecter la méthode réglementaire en vigueur.
Par ailleurs, l’article L. 126-33 du CCH (texte officiel) complète cette obligation :
« Toute personne qui établit ou fait établir, à titre gratuit ou onéreux, un diagnostic de performance énergétique est tenue d’en mentionner le résultat dans les annonces immobilières relatives à la vente ou à la location d’un local à usage d’habitation ou à usage professionnel. »
Le bailleur qui publie une annonce de location doit donc indiquer la classe énergétique du local. Le défaut de mention constitue une infraction distincte de celle relative à l’absence de DPE au bail.
Durée de validité et renouvellement du diagnostic
Le DPE est valable dix ans à compter de sa date de réalisation. Le décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020 a fixé cette durée pour l’ensemble des bâtiments. Le bailleur ne peut se contenter d’un DPE ancien s’il a dépassé ce délai.
En cas de renouvellement du bail commercial avec le même locataire, le bailleur n’est pas tenu de faire établir un nouveau DPE si le précédent est toujours valable. En revanche, toute nouvelle location avec un tiers exige la remise d’un DPE en cours de validité.
Le locataire qui constate que le DPE annexé à son bail a plus de dix ans peut exiger du bailleur la réalisation d’un nouveau diagnostic. Le refus du propriétaire peut constituer un manquement contractuel.
Sanctions en cas d’absence ou d’erreur du DPE
Le non-respect des obligations DPE expose le bailleur à plusieurs types de sanctions. Le tableau suivant en présente les principales.
| Type de sanction | Fondement légal | Montant / Nature | Destinataire |
|---|---|---|---|
| Sanction administrative (personne physique) | Article L. 126-35 CCH | 3 000 euros d’amende | Bailleur ou mandataire |
| Sanction administrative (personne morale) | Article L. 126-35 CCH | 15 000 euros d’amende | Société propriétaire |
| Responsabilité civile contractuelle | Articles 1231-1 et suivants du code civil | Réparation intégrale du préjudice | Bailleur envers le locataire |
| Responsabilité délictuelle | Article 1240 du code civil | Dommages et intérêts | Diagnostiqueur erroné |
L’article L. 126-35 du CCH (texte officiel) prévoit que le fait de ne pas remettre le DPE ou de ne pas mentionner le résultat dans l’annonce est puni d’une amende. Les agents de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) sont compétents pour constater ces infractions.
En dehors de la sanction administrative, le bailleur peut voir sa responsabilité civile engagée. Si l’absence de DPE ou son caractère erroné a causé un préjudice au locataire, ce dernier peut demander réparation.
Les recours du locataire face à un DPE erroné ou absent
Le régime de responsabilité applicable au DPE a évolué avec la loi de 2021. Avant le 1er juillet 2021, le DPE avait une valeur uniquement informative dans les relations entre vendeur et acquéreur. La Cour de cassation avait posé un principe de limitation de la réparation.
La troisième chambre civile a posé un principe limite dans un arrêt du 21 novembre 2019. Elle a retenu.
« le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consiste pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente »
(Cass. 3e civ., 21 novembre 2019, n° 18-23.251, décision).
La Cour de cassation a confirmé cette approche dans un arrêt plus récent du 17 octobre 2024. Elle a rappelé le caractère informatif du document. Elle a estimé.
« le diagnostic de performance énergétique (DPE) mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative ».
Elle a ensuite retenu :
« le manquement du diagnostiqueur à son obligation d’information avait fait perdre aux acquéreurs une chance de négocier une réduction du prix de vente, perte qu’elle a souverainement évaluée à la proportion qu’elle a retenue »
(Cass. 3e civ., 17 octobre 2024, n° 22-22.882, décision).
Ces décisions concernent la vente immobilière. Dans le cadre d’un bail commercial, le régime diffère depuis la loi Climat et Résilience. Le DPE annexé au bail est désormais opposable. Le locataire peut donc se prévaloir de l’erreur du diagnostic pour engager la responsabilité du bailleur sur le fondement contractuel.
Le preneur dispose de plusieurs voies de recours. Il peut demander la résolution du bail pour manquement à l’obligation de délivrance si l’absence de DPE rend le local non conforme à sa destination. Il peut solliciter une réduction de loyer si le caractère énergivore du local constitue un trouble de jouissance. Il peut enfin obtenir des dommages et intérêts pour le préjudice subi.
Le tribunal judiciaire de Paris a récemment eu à se prononcer sur une demande de communication du DPE dans un contentieux de bail commercial. Dans une ordonnance de référé du 30 mars 2026, le juge a formulé une réserve. Il a écrit.
« concernant le DPE réalisé le 18 juin 2025, en l’absence de tout fondement légal rendant incontestable l’obligation pour le bailleur de communiquer au preneur ledit DPE, il ne sera pas fait droit à sa demande »
(TJ Paris, ord. réf., 30 mars 2026, n° 25/54357). Ce jugement montre que le juge des référés exige un fondement juridique précis pour imposer au bailleur la communication du DPE en urgence. Il ne remet pas en cause l’existence de l’obligation lors de la conclusion du bail.
DPE bail commercial à Paris et en Île-de-France
Les locaux commerciaux parisiens présentent des spécificités énergétiques importantes. Le parc immobilier tertiaire d’Île-de-France compte de nombreux immeubles anciens aux performances énergétiques dégradées. Les locaux situés en rez-de-chaussée ou en sous-sol sont souvent énergivores en raison des déperditions thermiques.
Le locataire d’un bail commercial à Paris doit vérifier attentivement la classe énergétique du local avant la signature. Un DPE de classe F ou G peut entraîner des coûts de chauffage prohibitifs pour une activité commerciale. Le preneur doit aussi s’assurer que le DPE date de moins de dix ans et qu’il correspond bien au local loué.
En cas de litige, le tribunal judiciaire de Paris est compétent pour les locaux situés dans la capitale. Les contentieux relatifs aux baux commerciaux sont fréquemment portés devant la onzième chambre du tribunal. La rapidité de la procédure en référé permet au locataire d’obtenir une ordonnance en cas de manquement urgent du bailleur.
Pour sécuriser votre contrat de bail commercial, consultez notre analyse sur les recours en cas de DPE erroné. Notre cabinet accompagne également les propriétaires et les locataires dans la négociation et le contentieux des baux commerciaux à Paris. Retrouvez nos conseils sur notre page dédiée au bail commercial.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il exiger un nouveau DPE à la charge du locataire ?
Non. La réalisation du DPE incombe au bailleur. Le coût du diagnostic est à la charge du propriétaire. Le locataire ne peut être contraint de supporter cette dépense, sauf stipulation contractuelle spécifique et légale.
Un DPE de plus de dix ans vaut-il pour un renouvellement de bail commercial ?
Non. Le DPE est valable dix ans. Si le bail est renouvelé avec un tiers, le bailleur doit fournir un DPE en cours de validité. Le renouvellement avec le même locataire ne dispense pas le bailleur de cette obligation si le précédent DPE a expiré.
Le locataire peut-il résilier le bail si le DPE est absent ?
La résiliation du bail pour absence de DPE est possible si le manquement du bailleur est suffisamment grave. Le locataire doit démontrer que l’absence de diagnostic a eu une incidence sur son consentement ou sur l’exploitation du local. Une simple formalité manquante ne suffit pas.
Le DPE bail commercial est-il opposable au bailleur ?
Oui, depuis le 1er juillet 2021, le DPE annexé au bail est opposable. Le locataire peut invoquer l’erreur du diagnostic pour engager la responsabilité du bailleur. Le régime de la simple perte de chance ne s’applique plus dans les relations locatives.
Quel délai le locataire a-t-il pour contester un DPE erroné ?
Le délai de prescription de la responsabilité contractuelle est de dix ans à compter de la survenance du dommage. Le locataire dispose donc d’un délai substantiel pour agir. Il est toutefois conseillé de saisir le tribunal dès la découverte de l’erreur.
Le DPE d’un bail commercial peut-il être utilisé pour une vente ultérieure ?
Oui, tant qu’il est en cours de validité. Le DPE concerne le bâtiment et non le contrat de bail. Il peut donc être transmis à un acquéreur ou à un nouveau locataire, sous réserve qu’il ne soit pas périmé.
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