La reprise des expulsions après la trêve hivernale 2025-2026 remet les loyers impayés au centre des urgences immobilières. Les chiffres relayés fin mars 2026 font état d’un niveau record d’expulsions en 2025 et d’environ 175 000 commandements de payer délivrés, ce qui signifie que de nombreux bailleurs et locataires arrivent maintenant à l’étape suivante : l’assignation au tribunal pour loyers impayés.

Cette assignation n’est pas une simple relance. C’est l’acte par lequel le bailleur demande au juge des contentieux de la protection de constater ou de prononcer la résiliation du bail, de condamner le locataire au paiement de la dette locative et, dans les dossiers les plus avancés, d’ordonner l’expulsion. Pour le propriétaire, une erreur de calendrier ou de notification peut rendre la demande irrecevable. Pour le locataire, ne pas préparer l’audience peut faire perdre la possibilité d’obtenir des délais de paiement, de contester le décompte ou de suspendre les effets de la clause résolutoire.

L’enjeu pratique est donc simple : après un commandement de payer resté sans régularisation complète, il faut savoir quand assigner, quoi demander, quelles pièces produire et comment réagir avant l’audience.

Pourquoi ce sujet devient urgent après la trêve hivernale 2026

La trêve hivernale s’applique du 1er novembre au 31 mars. Pendant cette période, l’expulsion matérielle d’un locataire est en principe reportée, mais la procédure judiciaire peut continuer : le propriétaire peut saisir le juge, et le jugement pourra produire ses effets dès la fin de la trêve si les conditions sont réunies.

En pratique, avril, mai et juin concentrent donc de nombreux dossiers : commandements délivrés avant ou pendant l’hiver, dettes qui se sont aggravées, audiences fixées après le délai légal, demandes de délais de paiement et débats sur le concours de la force publique. Le bailleur qui a attendu la fin de la trêve pour agir perd souvent plusieurs mois. Le locataire qui attend l’audience sans plan d’apurement perd, lui, un argument essentiel : montrer qu’il peut reprendre le loyer courant et régler progressivement l’arriéré.

Le bon angle n’est pas seulement « comment expulser » ou « comment éviter l’expulsion ». La vraie question cherchée est plus opérationnelle : que faire quand l’assignation arrive après le commandement de payer ?

Commandement de payer : le point de départ de la clause résolutoire

Dans un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer est l’acte préalable central. L’article 24 de cette loi prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement doit notamment mentionner le délai de six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, le risque de procédure judiciaire de résiliation et d’expulsion, ainsi que la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement et le juge pour demander des délais. Si le bail est garanti par une caution, le commandement doit aussi être signifié à la caution dans le délai prévu par le texte, faute de quoi certaines pénalités ou intérêts peuvent être discutés.

Pour le bailleur, cela impose de contrôler l’acte avant d’assigner. Il ne suffit pas d’avoir une dette réelle : il faut un commandement régulier, une dette actualisée et une stratégie cohérente. Pour le locataire, il faut vérifier si le commandement vise les bonnes sommes : loyers, charges récupérables, dépôt de garantie non versé, frais réclamés, régularisations de charges, indemnités ou clauses pénales. Une assignation peut être combattue lorsque la dette est mal calculée, partiellement prescrite, déjà régularisée ou fondée sur des sommes qui ne relèvent pas du commandement.

Quand le bailleur peut-il assigner le locataire ?

Lorsque le commandement de payer est resté infructueux au terme du délai de six semaines, le bailleur peut faire délivrer une assignation par commissaire de justice. Cette assignation saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation du logement.

L’assignation doit exposer les faits, le bail, le montant de la dette, le commandement de payer, l’expiration du délai, les demandes du bailleur et les pièces produites. Les demandes habituelles sont :

• constat de l’acquisition de la clause résolutoire ou résiliation judiciaire du bail ;
• condamnation au paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation et frais ;
• expulsion du locataire et des occupants de son chef ;
• fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective ;
• condamnation au titre des dépens et, parfois, de l’article 700 du code de procédure civile.

Le point de vigilance majeur est la notification au représentant de l’Etat dans le département. L’article 24 impose, à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation soit notifiée au moins six semaines avant l’audience. Cette étape permet la réalisation d’un diagnostic social et financier transmis au juge. Une audience trop proche, une notification absente ou une mauvaise qualification de la demande peut fragiliser tout le dossier.

Que doit faire le locataire qui reçoit une assignation pour loyers impayés ?

Le premier réflexe doit être de ne pas ignorer l’acte. Une assignation indique la date, l’heure et le tribunal. Elle doit être lue avec le bail, le commandement de payer, le décompte locatif et les justificatifs de paiement.

Le locataire doit préparer trois axes.

D’abord, la dette. Il faut vérifier chaque mois réclamé, les versements faits, les aides au logement, les régularisations de charges et les frais ajoutés. Un virement non imputé, une aide CAF versée directement au bailleur, une dette partiellement apurée ou une régularisation abusive peut changer le montant retenu par le juge.

Ensuite, la capacité de paiement. Depuis la réforme de 2023, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans, mais la demande est beaucoup plus crédible si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et présente un plan réaliste. Un échéancier théorique sans justificatifs de revenus, sans preuve de reprise du loyer et sans contact avec les services sociaux a moins de poids.

Enfin, les moyens de défense. Le locataire peut discuter la régularité du commandement, l’absence de notification utile, le montant de la dette, l’existence d’un logement indécent lorsqu’elle a un lien réel avec le litige, la demande d’expulsion ou les frais. Il peut aussi demander la suspension des effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés.

Injonction de payer ou assignation : ne pas confondre

Beaucoup de bailleurs hésitent entre injonction de payer et assignation. L’injonction de payer peut servir à obtenir un titre pour une dette certaine, liquide et exigible. Elle peut être utile lorsque le propriétaire cherche d’abord le recouvrement et non la résiliation du bail. Mais elle ne permet pas, à elle seule, d’obtenir l’expulsion du locataire.

Si l’objectif est de faire constater la clause résolutoire, de résilier le bail et d’obtenir une décision d’expulsion, l’assignation est généralement la voie centrale après commandement de payer. C’est aussi le cadre dans lequel le juge examinera les délais, la situation du locataire, le diagnostic social et financier et les demandes liées à l’occupation du logement.

Le mauvais choix procédural coûte du temps. Un bailleur qui lance une injonction de payer alors que le dossier exige une résiliation peut récupérer un titre de paiement mais devoir recommencer une procédure distincte pour l’expulsion. A l’inverse, assigner trop vite, avec un commandement irrégulier ou une notification préfectorale insuffisante, expose à une irrecevabilité ou à un renvoi.

Les pièces à préparer avant l’audience

Pour le bailleur, le dossier doit être chronologique et vérifiable. Il faut réunir le bail, les diagnostics et annexes utiles, l’état civil du locataire, le décompte détaillé mois par mois, les relances, le commandement de payer, la preuve de signification, la preuve d’information ou de notification des organismes requis, l’assignation, les justificatifs de notification au préfet et les échanges éventuels avec la caution ou la CAF.

Le décompte doit distinguer les loyers, charges, régularisations, frais et paiements reçus. Mélanger les postes fragilise la demande, surtout si le locataire conteste une régularisation ou une imputation.

Pour le locataire, les pièces utiles sont les quittances, relevés bancaires, attestations CAF, échanges avec le bailleur, demande FSL, dossier de surendettement, justificatifs de revenus, charges familiales, reprise du paiement courant, propositions d’échéancier et éléments sur l’état du logement si un manquement du bailleur est invoqué. Une défense efficace ne consiste pas seulement à demander du temps : elle doit montrer au juge pourquoi le plan est tenable.

Paris et Île-de-France : quels points pratiques surveiller ?

A Paris et en Île-de-France, la pression locative rend les dossiers plus sensibles. Les bailleurs craignent une dette qui augmente vite, tandis que les locataires savent qu’un relogement peut être difficile. Le tribunal compétent est celui du lieu du logement, avec des audiences devant le juge des contentieux de la protection. Les délais d’audience peuvent varier selon le tribunal judiciaire ou la chambre de proximité.

Pour un logement situé à Paris, Nanterre, Bobigny, Créteil, Versailles, Evry, Pontoise ou Meaux, il faut anticiper les délais de signification, la notification au représentant de l’Etat, la constitution du dossier social et le calendrier de sortie de trêve. La stratégie n’est pas la même lorsque la dette est récente et solvable, lorsque le locataire a repris le loyer, lorsque la CAF peut intervenir, ou lorsque la dette révèle une impossibilité durable de paiement.

Le bailleur doit aussi éviter les initiatives interdites : changement de serrure, coupure d’électricité, pression physique, enlèvement des meubles ou reprise des lieux sans titre. Même après jugement, l’expulsion ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal exécutoire, puis après commandement d’avoir à libérer les locaux. Le passage par le commissaire de justice reste indispensable.

Cinq erreurs fréquentes qui font perdre du temps

La première erreur est d’assigner sur un commandement de payer incomplet. Les mentions légales ne sont pas décoratives : elles conditionnent la solidité de la procédure.

La deuxième est de réclamer un montant global sans détail. Le juge doit pouvoir comprendre la dette. Le locataire doit pouvoir la contester utilement. Un tableau clair vaut mieux qu’une somme brute.

La troisième est d’oublier les délais de notification avant l’audience. L’assignation liée à une dette locative obéit à des formalités de prévention des expulsions ; les négliger peut rendre la demande irrecevable.

La quatrième est de confondre paiement de la dette et expulsion. Un titre de paiement ne donne pas automatiquement le droit de reprendre le logement. La résiliation du bail, l’expulsion et l’exécution forcée répondent à leurs propres conditions.

La cinquième est d’arriver à l’audience sans proposition concrète. Côté bailleur, il faut chiffrer et justifier. Côté locataire, il faut prouver la reprise du loyer courant et la capacité de régler l’arriéré.

Quelle stratégie adopter avant l’audience ?

Pour le bailleur, la stratégie dépend de l’objectif réel. Si le locataire a repris le paiement et propose un apurement crédible, un accord homologué ou des délais encadrés peuvent éviter une vacance locative et une exécution longue. Si la dette continue d’augmenter, il faut au contraire demander une décision claire : résiliation, expulsion, indemnité d’occupation et condamnation actualisée.

Pour le locataire, la priorité est de réduire le risque d’expulsion. Cela suppose de reprendre le loyer courant, de solliciter les aides disponibles, de préparer un échéancier réaliste et de produire les preuves avant l’audience. La défense la plus forte est souvent une défense mixte : contestation des sommes discutables, reconnaissance des sommes réellement dues et proposition de paiement crédible.

Dans les dossiers tendus, l’avocat sert à qualifier les demandes, repérer les nullités utiles, éviter les arguments faibles et présenter un calendrier compréhensible au juge. L’audience de loyers impayés va vite ; un dossier désordonné peut masquer le vrai point décisif.

Sources juridiques et liens utiles

• Article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : commandement de payer, assignation, notification au représentant de l’Etat, délais de paiement et suspension de la clause résolutoire.
• Article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution : condition de décision de justice et commandement de libérer les locaux avant expulsion.
• Service-public : règles de trêve hivernale et possibilité de saisir le juge pendant la trêve.
• Actualité 2026 : reprise post-trêve, hausse des expulsions et volume important de commandements de payer.

Pour aller plus loin sur les premières démarches, vous pouvez lire notre article sur le loyer impayé et les premières étapes utiles. Si le dossier est déjà au stade de l’expulsion, la page avocat expulsion Paris présente les réflexes procéduraux. Pour une vue plus large des contentieux locatifs et immobiliers, consultez aussi notre page avocat droit immobilier Paris.

Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.

Le cabinet peut relire un commandement de payer, préparer une assignation ou organiser la défense avant l’audience.

Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet.

Appelez le 06 46 60 58 22 ou utilisez le formulaire de contact.

Le cabinet intervient à Paris et en Île-de-France pour les procédures de loyers impayés, assignations devant le juge des contentieux de la protection et dossiers d’expulsion locative.