La Cour de cassation a rendu le 19 mars 2026 un arrêt de principe sur l’indemnité d’éviction d’une pharmacie évaluée à cinq millions d’euros. Trois semaines plus tôt, le 12 février 2026, deux autres décisions de la troisième chambre civile précisaient les règles de prescription biennale et les conditions du maintien dans les lieux. Ces décisions montrent que le contentieux de l’indemnité d’éviction reste l’un des plus sensibles du droit des baux commerciaux. Le montant en jeu atteint fréquemment plusieurs centaines de milliers d’euros. Le calcul repose sur une évaluation du préjudice subi par le locataire évincé. La jurisprudence affine chaque année les modalités de cette évaluation. Le propriétaire qui refuse le renouvellement du bail doit indemniser le preneur, sauf exceptions strictement limitées par la loi. Le locataire, de son côté, doit respecter des délais procéduraux rigoureux pour conserver son droit au maintien dans les lieux. Le fondement légal de cette indemnité repose sur l’article L. 145-14 du Code de commerce, tandis que son calcul intègre la valeur du fonds, du droit au bail et des frais accessoires.
Le fondement légal : l’article L. 145-14 du Code de commerce
L’article L. 145-14 du Code de commerce énonce le principe et les exceptions du droit à indemnité d’éviction (texte officiel). Il dispose : « payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ».
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession. Elle peut être augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. Le propriétaire peut réduire le montant en prouvant que le préjudice est moindre.
Le refus de renouvellement s’analyse comme un congé avec refus. La Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 11 janvier 2024 que tout congé avec offre de renouvellement à des clauses différentes du bail expiré constitue un refus de renouvellement. Cette règle s’applique hors le prix du bail. Ce refus ouvre droit à indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-20.872 décision), motifs : « doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction ».
Les composantes du montant : tableau récapitulatif
L’indemnité d’éviction se décompose en plusieurs postes. Le tableau ci-dessous présente les éléments principaux retenus par la jurisprudence.
| Poste d’indemnisation | Description | Évaluation |
|---|---|---|
| Valeur du fonds de commerce | Clientèle, enseigne, matériel, stock | Expertise comptable ou judiciaire |
| Droit au bail | Valeur locative du local par rapport au loyer payé | Différentiel de loyer capitalisé sur la durée résiduelle |
| Frais de déménagement et réinstallation | Transport, installation du matériel | Sur justificatifs ou forfait professionnel |
| Droits de mutation | Droits d’enregistrement sur le transfert du fonds | Tarif fiscal en vigueur appliqué à la valeur du fonds |
| Perte de clientèle | Trouble commercial lié au transfert | Évaluation souveraine du juge sur pièces |
| Indemnités accessoires | Double loyer, publicité, frais juridiques | Sur justification ou forfait selon la nature |
La Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 13 octobre 2021 que l’indemnité d’éviction doit intégrer la valeur du droit au bail. Ce droit constitue un élément du fonds de commerce (Cass. 3e civ., 13 octobre 2021, n° 20-19.340 décision), motifs : « L’indemnité d’éviction doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail ». Pour comprendre les mécanismes de cession et de préférence, consultez notre analyse sur le droit au bail commercial.
Le maintien dans les lieux et l’indemnité d’occupation
L’article L. 145-28 du Code de commerce organise le maintien du locataire dans les locaux en contrepartie du paiement d’une indemnité d’occupation (texte officiel). Il dispose : « Aucun locataire ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue ».
L’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du chapitre V du titre IV du livre Ier du Code de commerce. Elle tient compte de tous les éléments d’appréciation, notamment la valeur locative du local. Le juge fixe souverainement son montant sur la base d’une expertise judiciaire.
La Cour de cassation a rendu le 12 février 2026 deux arrêts importants sur ce mécanisme. Dans le premier arrêt, elle a précisé que le locataire prescrit perd son droit au maintien (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.579 décision), motifs : « perd son droit au maintien dans les lieux ».
La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait été censurée. Elle avait refusé d’accorder des mesures conservatoires à un bailleur au motif que le locataire n’avait pas saisi le tribunal avant l’expiration du délai de deux ans.
La prescription biennale et les pièges procéduraux
L’action du locataire en paiement de l’indemnité d’éviction se prescrit par deux ans à compter de la date d’effet du congé avec refus de renouvellement. Cette règle découle des articles L. 145-9 et L. 145-60 du Code de commerce. Le délai de prescription peut être interrompu par une demande en justice ou par la reconnaissance du droit à indemnité par le bailleur.
Dans un arrêt du 12 février 2026, la Cour de cassation a précisé les conditions de cette interruption. Elle a jugé que la suspension de prescription ne joue qu’au profit de la partie qui a sollicité la mesure (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.382 décision), motifs : « lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, ne joue qu’à son profit ».
Un locataire défendeur à une instance de référé du bailleur ne bénéficie pas de l’effet suspensif de la prescription si c’est le bailleur qui a demandé l’expertise.
Le 19 mars 2026, la Cour de cassation a de nouveau censuré une cour d’appel pour contradiction entre les motifs et le dispositif de sa décision. L’arrêt avait adopté les motifs du premier juge reconnaissant le droit à indemnité d’éviction. Il avait néanmoins rejeté la demande de cinq millions d’euros dans son dispositif (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-20.715 décision), motifs : « le congé délivré le 29 juin 2018 avait mis fin au bail et ouvert droit au profit du preneur au paiement d’une indemnité d’éviction ».
Le droit de repentir et les exceptions au paiement
L’article L. 145-58 du Code de commerce offre au bailleur un droit de repentir. Le propriétaire dispose d’un délai de quinze jours à compter du passage en force de chose jugée de la décision fixant le prix. Il peut alors se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction. Il doit alors supporter les frais de l’instance et consentir au renouvellement du bail.
La Cour de cassation a jugé dans un arrêt du 9 juillet 2020 que l’exercice du droit de repentir pour éviter une indemnité d’éviction ne constitue pas une faute (Cass. 3e civ., 9 juillet 2020, n° 18-25.329 décision), motifs : « ne peut caractériser, à lui seul, un exercice fautif de ce droit ».
La cour d’appel de Basse-Terre avait été censurée. Elle avait jugé que l’intention de faire échec au risque de paiement suffisait à déclarer nul et de nul effet l’exercice de ce droit.
Le bailleur peut également refuser le renouvellement sans indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime. L’article L. 145-17 du Code de commerce énumère ces hypothèses (texte officiel). La mise en demeure préalable est exigée pour les manquements contractuels. Notre analyse détaillée des conditions du refus pour motif grave et légitime est disponible dans notre article sur le refus de renouvellement du bail commercial pour motif grave et légitime.
L’indemnité d’éviction à Paris et en Île-de-France
Les juridictions parisiennes connaissent un volume important de contentieux sur l’indemnité d’éviction. La valeur du droit au bail y est particulièrement élevée en raison des loyers pratiqués dans la capitale. Les experts judiciaires nommés par le tribunal judiciaire de Paris utilisent généralement la méthode du différentiel de loyer. Ce différentiel est capitalisé sur la durée résiduelle du bail.
Le délai de deux ans pour saisir le tribunal court à compter de la date d’effet du congé. À Paris, où les procédures sont fréquemment longues, le locataire doit veiller à introduire son action rapidement. Le maintien dans les lieux est subordonné au respect de ce délai. Le paiement de l’indemnité d’occupation statutaire s’impose dès l’expiration du bail. Son montant est souvent fixé par expertise et peut être révisé en cours de procédure.
Questions fréquentes sur l’indemnité d’éviction
Comment est calculée la valeur du droit au bail ?
Le droit au bail correspond à la valeur locative du local diminuée du loyer payé par le locataire, capitalisée sur la durée résiduelle. L’expert prend en compte la superficie, l’emplacement, l’activité exercée et les conditions du marché local.
Le locataire peut-il refuser l’offre d’un local équivalent ?
Oui, sauf si le bailleur invoque l’article L. 145-18 du Code de commerce pour construire ou reconstruire. Dans ce cas, le bailleur peut offrir un local correspondant aux besoins et possibilités du locataire, situé à un emplacement équivalent. Si le locataire refuse cette offre sans motif légitime, il perd le bénéfice de l’indemnité d’éviction.
Quel délai le locataire a-t-il pour saisir le tribunal ?
Le preneur doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Ce délai est prescrit par l’article L. 145-60 du Code de commerce. Passé ce délai, le locataire perd son droit au maintien dans les lieux et son droit à l’indemnité d’éviction.
L’indemnité d’éviction est-elle due si le locataire a cessé son activité ?
Non. Le locataire doit exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale au moment du congé. La cessation d’activité sans raison sérieuse et légitime constitue un motif grave et légitime de refus de renouvellement, exonérant le bailleur de toute indemnité. La valeur du droit au bail, qui dépend de l’exploitation du fonds, serait par ailleurs nulle ou très réduite.
Le bailleur peut-il contester le montant fixé par l’expert ?
Le juge fixe souverainement le montant de l’indemnité. Il n’est pas lié par l’évaluation de l’expert. Le bailleur peut produire des observations sur le rapport d’expertise et solliciter une contre-expertise. La Cour de cassation a néanmoins rappelé dans son arrêt du 17 juin 2021 que le juge doit examiner tous les éléments de preuve produits par les parties. Cette obligation vaut même pour les pièces versées pour la première fois en cause d’appel.
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Le calcul de l’indemnité d’éviction mobilise des techniques d’expertise complexes. Le délai de prescription de deux ans est impératif. Une erreur sur le point de départ ou sur les conditions d’interruption peut coûter au locataire son droit au maintien dans les lieux et son indemnité. Le cabinet Kohen Avocats accompagne les commerçants et les propriétaires dans l’évaluation, la négociation et le contentieux de l’indemnité d’éviction. Prenez rendez-vous pour une consultation sous 48 heures. Vous pouvez également nous joindre au 06 46 60 58 22.