La troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé le 5 mars 2026 que la cession d’un local commercial à une société civile immobilière familiale ne constitue pas une vente au descendant du bailleur au sens de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Ce rappel illustre la densité contentieuse qui entoure le droit au bail, un actif patrimonial majeur pour tout commerçant. En France, les recherches mensuelles liées à la cession du droit au bail dépassent les 480 requêtes, et le concept général cumule près de 1 900 demandes. Pourtant, les locataires comme les acquéreurs ignorent souvent les formalités strictes qui encadrent la cession, les exclusions du droit de préférence et le délai de deux ans pour contester une vente irrégulière. Le non-respect de ces règles expose le cédant à une nullité de la vente et le bailleur à un contentieux prolongé.
Qu’est-ce que le droit au bail commercial
Le droit au bail désigne l’avantage économique attaché à l’occupation d’un local commercial dans des conditions de loyer inférieures au marché. Il se mesure par l’écart entre le loyer contractuel et la valeur locative de référence du secteur. Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail, le commerçant évincé a droit à une indemnité d’éviction égale au préjudice subi. Cette indemnité correspond à la valeur du droit au bail lorsque celle-ci excède la valeur marchande du fonds de commerce exploité. La Cour de cassation a ainsi jugé que le juge doit rechercher et comparer ces deux valeurs pour fixer l’indemnité principale (Cass. 3e civ., 5 février 2014, n° 12-29.812, motifs : « la valeur marchande du droit au bail comme indemnité principale »). Cette valeur peut atteindre plusieurs centaines de milliers d’euros dans les zones commerciales prisées de la capitale.
La cession du droit au bail et les formalités obligatoires
L’article L. 145-16 du Code de commerce énonce une règle impérative.
« Sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise » (texte officiel). Aucune clause de bail ne peut donc interdire purement la cession du droit au bail. Le bail peut néanmoins subordonner la cession à l’accord préalable du bailleur, assorti parfois d’une clause de garantie solidaire du cédant. En pratique, la cession du droit au bail s’effectue le plus souvent simultanément à celle du fonds de commerce. L’acte doit alors être établi par écrit et, dans certains cas, par acte authentique si le bail le prévoit expressément. La publicité foncière s’impose lorsque la cession porte sur un bail d’une durée supérieure à douze ans. Elle est également requise lorsque le prix équivalent à trois années de loyers est versé. Cette formalité rend la cession opposable aux tiers. Le défaut de publication expose le nouveau locataire à l’inopposabilité de son titre devant les créanciers inscrits du bailleur.
Le droit de préférence du locataire : champ d’application et exclusions récentes
L’article L. 145-46-1 du Code de commerce institue un droit de préférence en faveur du locataire commercial. L’article L. 145-46-1 du Code de commerce énonce les modalités de cette notification.
« lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire » (texte officiel). Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois pour accepter cette offre. S’il recourt à un prêt, le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le notaire doit notifier au locataire toute condition ou prix plus avantageux pour l’acquéreur, à peine de nullité de la vente.
Toutefois, ce droit de préférence connaît des exclusions importantes. La Cour de cassation a précisé le 19 juin 2025 que le locataire ne bénéficie pas de ce droit lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu. Même si l’immeuble ne comprend qu’un seul local commercial, l’exclusion s’applique (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604, décision). Les motifs sont les suivants.
« le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial ». Dans cette affaire, la cour d’appel de Limoges avait exactement déduit que le droit de préférence ne s’appliquait pas puisque le bail ne portait que sur une partie de l’ensemble immobilier cédé.
Dans un arrêt du 5 mars 2026, la Cour de cassation a examiné une hypothèse inverse : la cession du local à une société civile immobilière constituée entre parents du bailleur. Elle a ainsi jugé (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, décision). Les motifs sont les suivants.
« Ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés ». Par conséquent, la cession à une SCI familiale ne bénéficie pas de l’exclusion prévue au dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 pour les ventes au conjoint ou aux ascendants et descendants. Le locataire conserve son droit de préférence dans cette configuration.
Nullité de la vente et prescription biennale
La méconnaissance du droit de préférence du locataire entraîne la nullité de la vente. La Cour de cassation l’a affirmé dans un arrêt du 18 décembre 2025. Elle a jugé (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767, décision). Les motifs sont les suivants.
« la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité, d’autre part, que l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code ». L’article L. 145-60 du Code de commerce énonce le délai de prescription.
« Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans » (texte officiel). Ce délai court à compter de la vente. Le locataire qui découvre tardivement une cession occulte de son local doit donc agir avec célérité sous peine de forclusion.
Checklist : exercer son droit de préférence en pratique
Pour un locataire qui souhaite acquérir son local commercial, la procédure obéit aux étapes suivantes :
- Vérifier que le local est vendu isolément et non dans le cadre d’une cession globale d’immeuble.
- Attendre la notification du bailleur ou du notaire par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Contrôler que la notification indique le prix et les conditions de vente, à peine de nullité.
- Accepter l’offre par écrit dans le délai d’un mois à compter de la réception.
- Si un prêt est nécessaire, notifier cette intention dans la réponse pour bénéficier du délai de quatre mois.
- Signer l’acte authentique dans le délai imparti et réaliser le financement.
- En l’absence de notification, consulter un avocat dès la découverte de la vente pour engager l’action en nullité sous le délai de deux ans.
Le contentieux du droit au bail à Paris et en Île-de-France
Le tribunal judiciaire de Paris connaît du contentieux du droit au bail devant sa dix-huitième chambre commerciale. Les délais de jugement sur le fond s’étendent de douze à dix-huit mois en première instance. Le juge des référés peut ordonner des mesures conservatoires en quelques semaines lorsqu’un locataire établit l’urgence et le risque d’une aliénation frauduleuse du local. Par ailleurs, la loi de simplification du 14 avril 2026 a modifié le régime des baux commerciaux. Le dépôt de garantie est désormais limité à trois mois de loyer. Le paiement mensuel du loyer est instauré sur simple demande du preneur. Ces nouvelles règles redéfinissent l’équilibre économique des négociations à l’entrée du bail et influencent indirectement la valeur du droit au bail. La cession du fonds de commerce accompagne fréquemment le transfert du droit au bail. Il est prudent de consulter notre analyse sur la cession de fonds de commerce et les obligations du cédant. Le contentieux commercial à Paris relève également de notre expertise pour les litiges relatifs à l’inexécution contractuelle ou à la rupture brutale des relations commerciales.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il interdire la cession du droit au bail ?
Non. L’article L. 145-16 du Code de commerce répute non écrite toute convention tendant à interdire au locataire de céder son bail. Seule une clause d’agrément ou de garantie solidaire est licite.
Le locataire a-t-il un droit de préférence si le bailleur vend l’immeuble entier ?
Non. Le droit de préférence est exclu lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial.
Quel délai le locataire dispose-t-il pour accepter l’offre de vente ?
Le locataire dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de la notification. S’il notifie son intention de recourir à un prêt, le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Que faire si le bailleur a vendu sans m’informer ?
Vous pouvez engager une action en nullité de la vente. Cette action se prescrit par deux ans à compter de la vente. Il est recommandé de saisir un avocat dès la découverte de la cession.
La cession du droit au bail nécessite-t-elle l’accord du bailleur ?
Le bail peut prévoir une clause d’agrément du bailleur ou de garantie solidaire du cédant. L’interdiction pure et simple est toutefois nulle.
Le droit au bail est-il imposable ?
La valeur du droit au bail entre dans l’évaluation du fonds de commerce et de l’indemnité d’éviction. Les incidences fiscales varient selon la nature de l’opération et doivent être examinées au cas par cas.
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