Le 21 mars 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a opéré un revirement de jurisprudence qui resserre considérablement le champ de la garantie décennale. Désormais, les éléments d’équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne relèvent plus de cette garantie légale. Il en va ainsi des inserts de cheminée, des pompes à chaleur, des panneaux solaires ou des climatiseurs. Cette exclusion vaut même lorsqu’ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination. Le propriétaire doit désormais prouver la faute de l’installateur pour obtenir réparation. Cette décision, publiée au Bulletin, modifie la donne pour des milliers de particuliers qui rénovent leur logement. L’article qui suit expose les conséquences concrètes de ce revirement, les recours encore accessibles et les précautions à prendre avant de signer un devis de rénovation.
Le socle légal de la garantie décennale
L’article 1792 du Code civil (texte officiel) pose le principe fondamental :
« Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. »
Cette responsabilité est dite « de plein droit ». Le maître d’ouvrage n’a pas à démontrer une faute du constructeur. Il lui suffit d’établir l’existence d’un désordre grave et son lien avec l’ouvrage. Le constructeur ne peut s’exonérer qu’en prouvant une cause étrangère, telle qu’un cas de force majeure ou la faute exclusive du maître d’ouvrage. La garantie s’étend aux ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert, ainsi qu’aux éléments d’équipement qui les équipent (article 1792-2 du Code civil) :
« La présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui compromettent la solidité des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert. Elle s’étend aux dommages qui affectent ces ouvrages ou l’un de leurs éléments d’équipement et qui les rendent impropres à leur destination. »
Le délai d’action est de dix ans à compter de la réception des travaux (article 1792-4-1 du Code civil) :
« Toute action en responsabilité, fondée sur les articles 1792 et 1792-2 du présent code et sur l’article 2270 du même code, se prescrit par dix ans à compter de la réception de l’ouvrage. »
L’extension de 2017 : une jurisprudence protectrice mais éphémère
Jusqu’en 2024, la Cour de cassation avait étendu le bénéfice de la garantie décennale aux éléments d’équipement installés sur un ouvrage existant. Dans un arrêt de principe du 15 juin 2017, elle avait jugé que les désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non, relèvent de la responsabilité décennale. Cette solution s’appliquait aussi bien aux éléments d’origine qu’à ceux installés sur existant. Elle était ouverte chaque fois qu’ils rendaient l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination (Cass. 3e civ., 15 juin 2017, n° 16-19.640, décision), motifs : « les désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant, relèvent de la responsabilité décennale lorsqu’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination ».
Cette solution avait été reconfirmée à plusieurs reprises. Elle permettait à un propriétaire qui faisait installer un insert dans une cheminée existante d’invoquer la garantie décennale. Il en allait de même pour une pompe à chaleur posée sur une maison ancienne. L’ouverture de la garantie était acquise dès lors que l’équipement défectueux rendait l’ouvrage impropre à son usage. L’installateur était alors tenu à une responsabilité de plein droit, sans que le propriétaire ait à prouver sa faute.
Le revirement du 21 mars 2024 : fin de la garantie décennale pour les équipements sur existant
Le 21 mars 2024, la troisième chambre civile est revenue sur cette jurisprudence. Dans l’arrêt n° 22-18.694, elle a jugé que les éléments d’équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne relèvent plus de la garantie décennale. Cette exclusion vaut lorsqu’ils ne constituent pas eux-mêmes un ouvrage (Cass. 3e civ., 21 mars 2024, n° 22-18.694, publié au Bulletin, décision), motifs :
« C’est pourquoi il apparaît nécessaire de renoncer à cette jurisprudence et de juger que, si les éléments d’équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne constituent pas en eux-mêmes un ouvrage, ils ne relèvent ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale de bon fonctionnement, quel que soit le degré de gravité des désordres, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun, non soumise à l’assurance obligatoire des constructeurs. »
La Cour a justifié ce revirement par le constat que l’extension de 2017 n’avait pas atteint ses objectifs. D’une part, elle avait abouti à multiplier les qualifications attachées aux éléments d’équipement et les régimes de responsabilité qui leur sont applicables. D’autre part, les installateurs concernés ne souscrivaient pas davantage l’assurance décennale obligatoire. La Haute juridiction a donc recentré le champ de la garantie sur la notion d’« ouvrage », au sens strict.
Ce que ce revirement change concrètement pour le propriétaire
Le tableau suivant compare les deux régimes avant et après le 21 mars 2024 pour un équipement installé sur ouvrage existant :
| Critère | Avant le 21 mars 2024 | Après le 21 mars 2024 |
|---|---|---|
| Régime applicable | Garantie décennale (responsabilité de plein droit) | Responsabilité contractuelle de droit commun |
| Charge de la preuve | Le constructeur doit prouver une cause étrangère | Le propriétaire doit prouver la faute du constructeur |
| Assurance obligatoire | Oui (assurance décennale du constructeur) | Non |
| Délai d’action | 10 ans à compter de la réception | 5 ans à compter de la survenance du dommage (prescription civile) |
| Exemples concernés | Insert, pompe à chaleur, panneau solaire, climatiseur | Mêmes équipements, même gravité |
Cette modification est applicable immédiatement. Elle vaut pour les litiges en cours ainsi que pour les installations futures. Le propriétaire qui découvre un désordre grave doit désormais constituer un dossier de preuve solide pour démontrer que l’installateur a commis une faute technique.
Les limites du revirement : les éléments indissociables et les ouvrages neufs
Le revirement ne s’applique pas à tous les cas. Si l’élément d’équipement est indissociable de l’ouvrage, il constitue lui-même un ouvrage au sens de l’article 1792-2 du Code civil. L’indissociabilité s’apprécie au regard de la dépose, du démontage ou du remplacement : ceux-ci ne doivent pas pouvoir s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de l’ouvrage existant. La garantie décennale s’applique alors normalement. Il en va de même lorsque l’équipement est installé dans le cadre d’une construction neuve.
En outre, la Cour de cassation avait déjà précisé dans un arrêt du 13 juillet 2022 que la jurisprudence de 2017 ne s’appliquait qu’aux éléments d’équipement « destinés à fonctionner » au sens de l’article 1792-3 du Code civil (Cass. 3e civ., 13 juillet 2022, n° 19-20.231, décision), motifs :
« Les désordres, quelle que soit leur gravité, affectant un élément d’équipement non destiné à fonctionner, relèvent exclusivement de la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur. » Par conséquent, un carrelage ou une cloison en plaque de plâtre adjoints à l’existant ne bénéficiaient déjà plus de la garantie décennale avant même le revirement de 2024.
Comment agir en cas de malfaçon sur un équipement installé sur existant
Le propriétaire qui constate un désordre grave doit adapter sa stratégie en fonction de la date d’installation de l’équipement et de la nature du dommage. Voici les étapes à suivre :
- Vérifier la date de réception des travaux : si l’installation est postérieure au 21 mars 2024, le régime de droit commun s’applique.
- Constituer un dossier de preuve : photographies, expertises techniques, correspondances avec l’installateur, devis et factures.
- Mettre en demeure l’installateur : une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception est indispensable pour engager la responsabilité contractuelle.
- Saisir une expertise judiciaire : en l’absence de présomption de responsabilité, l’expertise technique devient cruciale pour établir la faute du professionnel.
- Saisir le tribunal judiciaire compétent : l’action en responsabilité contractuelle relève du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
- Vérifier les garanties contractuelles : certaines entreprises proposent des garanties contractuelles qui peuvent compléter le recours en droit commun.
Attention : si le désordre compromet la solidité de l’ouvrage existant lui-même — par exemple une infiltration structurelle causée par un défaut de pose — le régime de la garantie décennale peut demeurer applicable au titre des dommages affectant l’ouvrage principal.
Garantie décennale et travaux de rénovation à Paris et en Île-de-France
En région parisienne, la densité de copropriétés anciennes est élevée. Le nombre important de rénovations énergétiques rend le revirement du 21 mars 2024 particulièrement sensible pour les propriétaires. De nombreux propriétaires font installer des pompes à chaleur air-eau, des panneaux photovoltaïques ou des inserts dans des immeubles construits avant 1975. Le tribunal judiciaire de Paris et les tribunaux de grande instance de la petite couronne connaissent déjà des contentieux sur l’application de cette nouvelle jurisprudence. Le délai de prescription de cinq ans en droit commun court à compter de la survenance du dommage, et non de la réception des travaux. Le propriétaire doit donc surveiller attentivement les délais pour ne pas se voir opposer la prescription.
Questions fréquentes
Un insert de cheminée installé en 2023 est-il encore couvert par la garantie décennale ?
Non, le revirement du 21 mars 2024 s’applique immédiatement, même aux litiges en cours. Si l’insert ne constitue pas en lui-même un ouvrage, il relève désormais de la responsabilité contractuelle de droit commun.
Quelle est la différence entre la garantie décennale et la garantie de parfait achèvement ?
La garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres signalés dans l’année suivant la réception, quelle que soit leur gravité. La garantie décennale ne couvre que les dommages compromettant la solidité ou l’impropriété à destination. Le revirement de 2024 concerne exclusivement la décennale.
Le propriétaire doit-il obligatoirement souscrire une assurance dommages-ouvrage pour une rénovation ?
L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour les constructions neuves mais recommandée pour les rénovations importantes. Elle ne couvre pas les équipements isolés, mais peut couvrir les dommages structurels causés par des travaux de rénovation.
Un panneau solaire posé sur une toiture existante relève-t-il de la garantie décennale ?
Si le panneau solaire ne constitue pas en lui-même un ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil, il relève désormais de la responsabilité contractuelle de droit commun. Ce régime s’applique depuis le 21 mars 2024. Seule l’atteinte à la toiture elle-même pourrait encore engager la garantie décennale.
Le recours contre l’installateur est-il plus difficile depuis le revirement ?
Oui, car le propriétaire doit désormais prouver la faute de l’installateur. Auparavant, la responsabilité de plein droit dispensait le propriétaire de cette charge de preuve. Une expertise technique est souvent indispensable.
Quel délai le propriétaire a-t-il pour agir contre l’installateur ?
En responsabilité contractuelle de droit commun, l’action se prescrit par cinq ans à compter de la survenance du dommage. En garantie décennale, le délai est de dix ans à compter de la réception des travaux.
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