En juillet 2025, une décision de la Cour de cassation a précisé que l’indemnité d’occupation due après le départ d’un colocataire n’était pas couverte par la clause de solidarité. Cette décision illustre les pièges juridiques qui guettent les locataires solidaires. La clause de solidarité en colocation impose à chaque colocataire de répondre du loyer total, même lorsque l’autre partie défaille. Pourtant, ses effets ne durent pas indéfiniment. La loi du 6 juillet 1989 encadre strictement cette solidarité et en prévoit l’extinction dans des délais précis. La réforme de 2015 a par ailleurs précisé que la solidarité du colocataire sortant et celle de sa caution s’éteignent simultanément, renforçant la protection du départ. Comprendre ces règles permet d’éviter de payer à la place d’un ancien colocataire, de perdre son dépôt de garantie ou d’assumer seul des charges qui ne relèvent pas du loyer stricto sensu. Le risque financier est réel : le bailleur peut exiger le paiement intégral auprès du colocataire restant. Il convient donc de maîtriser les mécanismes de l’article 8-1 de la loi de 1989, la jurisprudence récente et les moyens de sortir de cette solidarité sans surprise.

Qu’est-ce que la clause de solidarité en colocation ?

La colocation est définie par l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il s’agit de la location d’un même logement par plusieurs locataires constituant leur résidence principale. Le contrat peut être unique ou conclu séparément entre chaque locataire et le bailleur (texte officiel). Cette définition exclut la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

Dans ce cadre, le contrat de bail peut prévoir une clause de solidarité. Cette clause rend chaque colocataire tenu du paiement intégral du loyer et des charges, et non seulement de sa quote-part. L’article 7 de la même loi impose au locataire l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (texte officiel). Le texte précise ce qui suit. « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. » La solidarité renforce cette obligation en rendant le bailleur créancier de chaque colocataire pour la totalité de la dette locative.

La clause de solidarité ne présume pas. Elle doit être expressément stipulée dans le contrat de bail. À défaut, chaque colocataire n’est tenu que de sa part personnelle du loyer. Trois situations contractuelles se distinguent.

• Colocation avec solidarité : le contrat est unique ou multiple ; chaque colocataire répond du loyer total ; le risque est maximal pour le colocataire restant en cas de défaillance.
• Colocation sans solidarité : les baux sont individuels par chambre ; chacun ne paie que sa quote-part ; le risque est limité.
• Sous-location : le locataire principal conserve son bail et sous-loue une partie ; il reste seul redevable envers le bailleur ; il n’y a pas de solidarité avec le sous-locataire.

Ces distinctions sont essentielles pour le justiciable. Un bail unique avec clause de solidarité expose le colocataire restant à un risque maximal. À l’inverse, des baux individuels par chambre limitent cet engagement au montant convenu pour sa propre occupation.

Quand la solidarité des colocataires prend-elle fin ?

L’article 8-1, VI, de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un mécanisme d’extinction automatique de la solidarité. Le colocataire sortant reste tenu du paiement du loyer et des charges dans les conditions prévues par la convention. À défaut de remplacement, la solidarité s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé (texte officiel).

La Cour de cassation a confirmé cette extinction de plein droit dans un arrêt du 8 avril 2021. Cass. 3e civ., n° 19-23.343 (décision), motifs : « la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé ».

Le délai de six mois court à compter de la date d’effet du congé, et non de la date de départ physique. Si un nouveau colocataire entre dans les lieux avant l’expiration de ce délai, la solidarité du sortant s’éteint à la date d’entrée du remplaçant. La loi de 2015 a précisé que l’extinction de la solidarité vaut également pour la caution du colocataire sortant, en remplaçant le singulier par le pluriel dans le texte.

Une exception protège les victimes de violences. L’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989 protège les victimes de violences. Il dispose que la solidarité du locataire victime et celle de sa caution prennent fin le lendemain de la première audience devant le juge aux affaires familiales (texte officiel). Le texte précise : « La solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première audience devant le juge aux affaires familiales. » Cette mesure vise à faciliter la fuite des violences conjugales sans pénaliser financièrement la victime.

La clause de solidarité peut-elle être jugée abusive ?

La Cour de cassation a censuré une clause disproportionnée dans un arrêt du 12 janvier 2017. La chambre civile a jugé qu’une clause rendant un colocataire solidaire du total, alors que le contrat fixait sa quote-part, était abusive. Cass. 3e civ., n° 16-10.324 (décision), motifs : « méconnaît les dispositions de l’article L. 212-1 du code de la consommation ».

Cette décision n’interdit pas la solidarité en colocation. Elle rappelle simplement que la clause doit être proportionnée et ne pas déséquilibrer significativement les droits et obligations des parties au détriment du consommateur. Dans la pratique, la clause reste valable lorsqu’elle correspond à la réalité économique du contrat et n’impose pas d’obligation manifestement excessive par rapport à l’avantage consenti.

Quels sont les risques financiers pour le colocataire restant ?

Le colocataire qui reste seul dans les lieux encoure plusieurs risques. Le premier est le paiement intégral du loyer. Si le colocataire sortant ne paie plus sa part pendant les six mois de solidarité, le bailleur peut réclamer la totalité au restant. Ce dernier doit alors payer et exercer un recours contre son ancien colocataire, ce qui s’avère souvent illusoire en pratique.

Le second risque concerne l’indemnité d’occupation. En juillet 2025, la Cour de cassation a tranché une question jusqu’alors débattue. Elle a précisé que l’indemnité d’occupation postérieure au congé n’était pas un loyer couvert par la solidarité. Cass. 3e civ., n° 23-16.723 (décision), motifs : « ne constitue pas un loyer au sens de l’article 8-1, VI ; qu’elle n’est donc pas couverte par la solidarité ».

Cette décision protège le colocataire sortant, mais elle laisse le bailleur sans recours pour la période d’occupation sans titre après le départ. Le colocataire restant, s’il occupe seul les lieux, devra supporter seul cette indemnité.

Le troisième risque porte sur le dépôt de garantie. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 autorise le bailleur à exiger un dépôt de garantie. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois après la restitution des lieux, déduction faite des sommes dues (texte officiel) : « Le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois après la restitution des lieux, déduction faite, le cas échéant, des sommes dont le locataire peut rester devoir. » En cas de dégradations ou d’impayés imputables à l’un des colocataires, le bailleur peut retirer l’intégralité du dépôt sur le fund commun, pénalisant le colocataire restant. Les règles de restitution et les contentieux relatifs à ce dépôt sont analysés dans notre étude sur le dépôt de garantie dans le bail d’habitation.

Le colocataire restant qui a payé la totalité du loyer pour le compte du sortant ne peut pas s’opposer au bailleur. Il ne peut pas refuser la restitution de son propre dépôt de garantie au motif de ce paiement. Les créances sont distinctes.

Comment sortir d’une colocation sans conserver la solidarité ?

La sortie d’une colocation mérite une préparation rigoureuse. Le respect des étapes suivantes limite le risque de solidarité persistante :

1. Donner congé dans les formes : le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou signifié par acte d’un commissaire de justice. La date d’effet du congé déclenche le délai de six mois.
2. Prévenir le bailleur par écrit : informer le bailleur de la date de départ et de la volonté de faire cesser la solidarité. Conserver l’accusé de réception.
3. Trouver un remplaçant : la solidarité s’éteint dès l’entrée effective d’un nouveau colocataire dans le délai des six mois. Vérifier que le bailleur accepte le remplaçant et signe un avenant.
4. Faire un état des lieux de sortie : comparer avec l’état des lieux d’entrée. Signer le document contradictoirement avec le bailleur ou un mandataire.
5. Récupérer le dépôt de garantie : demander la restitution dans les deux mois suivant la sortie. Contester par écrit toute retenue non justifiée par des devis ou factures.
6. Vérifier l’extinction au bout de six mois : si aucun remplaçant n’est entré, envoyer une mise en demeure au bailleur pour constater l’extinction de plein droit de la solidarité.
7. Conserver les preuves de paiement : quittances, virements, attestations. Elles seront utiles en cas de contentieux ultérieur.
8. Saisir le juge si le bailleur persiste : le juge des contentieux de la protection est compétent pour faire constater l’extinction et ordonner la restitution des sommes indûment réclamées.

La clause de solidarité à Paris et en Île-de-France

Le marché locatif parisien accentue l’importance de la clause de solidarité. Les loyers élevés incitent les bailleurs à exiger cette garantie pour sécuriser leurs revenus. Le tribunal judiciaire de Paris et les tribunaux judiciaires de la petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne) connaissent d’importants contentieux locatifs. Les délais de justice peuvent atteindre douze à dix-huit mois pour une procédure d’expulsion sur fondement d’impayés. Notre guide sur l’expulsion du locataire pour loyers impayés détaille les étapes et les délais de cette procédure.

La densité immobilière en Île-de-France favorise aussi les colocations. Les contrats y intègrent fréquemment une clause de solidarité assortie d’une caution solidaire. Le colocataire qui quitte la région sans formaliser son départ se expose au risque de voir sa caution saisie par le bailleur, ou son nom inscrit au fichier des locataires défaillants. La vigilance contractuelle est donc particulièrement nécessaire dans cette zone géographique.

Questions fréquentes

La solidarité s’applique-t-elle aux charges locatives ?
Oui, lorsque le contrat prévoit expressément que la solidarité couvre le loyer et les charges récupérables. L’article 7 de la loi de 1989 impose le paiement des charges aux termes convenus. La solidarité s’étend donc naturellement à cette obligation si la clause est rédigée en ce sens.

Peut-on limiter la solidarité à sa quote-part dans le contrat ?
La jurisprudence du 12 janvier 2017 (n° 16-10.324) admet une telle limitation si elle est expressément stipulée. Cependant, la pratique bailleuse impose généralement la solidarité pour le loyer total. Toute dérogation doit être négociée avant la signature du bail.

Que se passe-t-il si le remplaçant ne paie pas ?
La solidarité du colocataire sortant s’éteint à l’entrée du remplaçant. Si le nouveau colocataire défaille, c’est le colocataire restant qui en supporte les conséquences, sauf si le contrat prévoit une solidarité entre tous les colocataires successifs, ce qui est rare.

La caution du colocataire sortant est-elle aussi libérée ?
Oui. Depuis la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, l’extinction de la solidarité vaut pour le colocataire sortant et pour sa caution. Le bailleur ne peut plus réclamer à la caution le paiement des loyers après l’expiration du délai de six mois ou le remplacement effectif.

La solidarité couvre-t-elle les dégradations du logement ?
Non, sauf clause contractuelle spécifique. La solidarité de l’article 8-1 vise le paiement du loyer et des charges. Les dégradations relèvent de la responsabilité civile du locataire en application de l’article 7 de la loi de 1989 et de l’article 1732 du code civil.

Le colocataire sortant peut-il être contraint de trouver un remplaçant ?
La loi n’impose pas au colocataire sortant l’obligation de trouver un remplaçant. Cependant, le contrat de bail peut prévoir une telle obligation. À défaut, le délai de six mois court normalement et la solidarité s’éteint à son terme.

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