L’indignité successorale et la révocation des donations pour ingratitude ne sont pas seulement des questions de droit de la famille. Elles dessinent aussi le sort d’un patrimoine immobilier souvent significatif : un bien indivis, une résidence principale détenue en démembrement, une SCI familiale ou une donation au dernier vivant qui couvrait l’ensemble des actifs successoraux. L’arrêt rendu par la première chambre civile de la Cour de cassation le 10 décembre 2025 (pourvoi n° 23-19.975, publié au Bulletin) impose désormais aux notaires, aux héritiers et à leurs conseils d’articuler deux raisonnements distincts au stade du règlement de la succession. Cet article examine les conséquences immobilières de la déclaration d’indignité et de la révocation de donation, ainsi que les précautions à prendre dans la gouvernance d’une SCI familiale lorsqu’un associé est frappé par l’une de ces sanctions.

I. Ce que la Cassation du 10 décembre 2025 impose au règlement notarial

Le règlement d’une succession dans laquelle un héritier est susceptible d’être indigne se présente différemment depuis l’arrêt du 10 décembre 2025. La Cour a rappelé que « l’indignité successorale, peine civile, de nature personnelle et d’interprétation stricte, n’emporte que la privation des droits successoraux légaux. Elle ne peut être étendue au-delà des textes qui l’instituent. » (courdecassation.fr)

A. Distinguer dévolution légale et libéralités

Le notaire qui établit l’acte de notoriété et le projet d’état liquidatif doit désormais distinguer trois masses distinctes. La masse successorale légale, à laquelle l’indigne ne peut prétendre. La masse des libéralités consenties par le défunt au bénéfice de l’indigne, qui survit à la déclaration d’indignité tant qu’elle n’est pas révoquée pour ingratitude. La masse des droits propres tirés du régime matrimonial, qui n’est pas affectée par l’indignité, comme l’a rappelé le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer dans son jugement du 4 novembre 2025 (n° 24/02638) : l’indignité « ne s’applique pas aux droits que M. [J] [M] tient de la liquidation du régime matrimonial » (courdecassation.fr).

Cette distinction conditionne l’attribution des biens immobiliers. Pour un couple marié sous le régime de la communauté légale, le conjoint survivant indigne conserve sa part communautaire dans la résidence principale. Il perd ses droits successoraux légaux sur la moitié appartenant au défunt, mais conserve les droits issus d’une donation au dernier vivant tant que celle-ci n’est pas révoquée. Le notaire doit donc bâtir le projet de partage en tenant compte des effets liquidatifs de la communauté avant de tirer les conséquences de l’indignité.

B. Sécuriser le projet de partage avant publication

Tant que les actions civiles ne sont pas tranchées, le notaire ne peut pas dresser un acte définitif. La pratique consiste à établir un état liquidatif provisoire mentionnant l’existence du contentieux et à reporter la signature du partage définitif après le jugement du tribunal judiciaire. Si le bien immobilier doit néanmoins être vendu avant l’issue du contentieux, par exemple pour faire face aux frais funéraires ou aux droits de succession, le produit de la vente est consigné à la Caisse des dépôts ou bloqué sur un compte de la succession en attendant la décision.

Cette suspension de la liquidation a un coût : les biens demeurent en indivision et génèrent des frais de gestion, des taxes foncières et des charges communes que les héritiers doivent provisionner. C’est l’une des raisons pour lesquelles les actions doivent être introduites rapidement et coordonnées avec le notaire en charge de la succession.

II. Patrimoine immobilier indivis : la sortie maîtrisée

L’indivision successorale est régie par les articles 815 et suivants du Code civil. Lorsqu’un héritier est indigne, sa part bascule par accroissement vers les autres héritiers ou vers l’État en l’absence d’héritier. L’enjeu pratique est la sortie d’indivision et la réattribution du bien immobilier.

A. La restitution des fruits civils par l’indigne

L’article 729 du Code civil dispose que « l’héritier exclu de la succession pour cause d’indignité est tenu de rendre tous les fruits et tous les revenus dont il a eu la jouissance depuis l’ouverture de la succession. » (Légifrance LEGIARTI000006430804)

Pour un bien immobilier loué, cela couvre l’intégralité des loyers perçus par l’indigne pendant la période d’occupation indue. Pour la résidence principale habitée par l’indigne, la pratique judiciaire retient une indemnité d’occupation calculée sur la valeur locative du bien. Le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a expressément condamné l’indigne à restituer tous les fruits et revenus dont il aurait pu avoir la jouissance depuis l’ouverture de la succession, en relevant que « le projet de partage de la communauté fait état d’un immeuble et d’un compte bancaire communs » (courdecassation.fr).

Cette restitution s’impute sur la valeur de la part communautaire de l’indigne ou peut donner lieu à condamnation pécuniaire si elle dépasse cette part. Pour les héritiers, la quantification des fruits civils suppose un état des loyers, un calcul de la valeur locative pour la période d’occupation par l’indigne, et la production des avis d’imposition foncière permettant d’identifier les biens concernés.

B. La licitation et l’attribution préférentielle

Lorsque l’attribution amiable est impossible, le tribunal judiciaire ordonne le partage et, le cas échéant, la licitation du bien immobilier indivis sur le fondement des articles 815-1 et 1377 du Code de procédure civile. Le tribunal judiciaire de Toulouse, dans un jugement du 10 février 2026 (n° 23/04652), a ordonné « la licitation du bien immobilier » faute d’accord sur l’attribution (courdecassation.fr).

L’attribution préférentielle prévue à l’article 831 du Code civil reste accessible aux héritiers non indignes qui occupaient effectivement le bien ou y exerçaient une activité professionnelle. L’indigne, par hypothèse, ne peut pas se prévaloir de l’attribution préférentielle au titre de la dévolution successorale ; il peut, toutefois, en bénéficier pour la part communautaire qu’il conserve. Le notaire ou le juge devra donc trancher entre les revendications concurrentes.

C. Les SCI familiales et la transmission des parts

La SCI familiale est un outil privilégié de transmission. Lorsque le défunt en était associé majoritaire et qu’il avait consenti à son conjoint une donation au dernier vivant portant sur ses parts sociales, l’arrêt du 10 décembre 2025 produit des effets considérables. La donation des parts survit à l’indignité, sauf révocation pour ingratitude.

Le conjoint indigne conserve donc son statut d’associé sur le fondement de la donation, alors qu’il est exclu de la dévolution légale. Cette dissociation peut conduire à une SCI dans laquelle l’indigne dispose à la fois des parts qu’il détenait avant le décès, des parts résultant de la liquidation du régime matrimonial et des parts résultant de la donation au dernier vivant. Pour les autres héritiers, la perte du contrôle de la SCI peut être un dommage économique majeur.

La parade consiste à introduire l’action en révocation de donation pour ingratitude dans le délai annal de l’article 957 du Code civil. La révocation, prononcée par le tribunal judiciaire, anéantit rétroactivement la donation et permet aux héritiers de recouvrer les parts cédées au conjoint. Une assignation portant simultanément sur la déclaration d’indignité et sur la révocation pour ingratitude est, dans ces dossiers, la stratégie la plus efficace.

III. Précautions de gouvernance et clauses statutaires

Les contentieux successoraux récents montrent l’importance de prévoir, dans les statuts des SCI familiales et dans les pactes d’associés, des clauses anticipant les cas d’indignité ou d’ingratitude.

A. Clauses statutaires d’agrément

L’article 1861 du Code civil pose le principe de l’agrément à l’unanimité pour la cession de parts sociales d’une société civile, sauf clause statutaire contraire. La pratique notariale recommande, pour les SCI familiales, d’inscrire dans les statuts une clause d’agrément renforcée prévoyant le rejet de l’agrément du conjoint survivant en cas de condamnation pénale pour des faits commis contre un autre associé ou son conjoint. Cette clause permet, en cas d’indignité, d’écarter l’indigne de la SCI sans avoir à attendre l’issue du contentieux civil.

L’effet exact d’une telle clause dépend de sa rédaction. Elle peut prévoir un rachat forcé des parts du conjoint survivant condamné par les autres associés, à un prix fixé par expertise selon les modalités de l’article 1843-4 du Code civil. Elle peut également imposer la cession à un tiers agréé. Dans tous les cas, la clause doit respecter le principe de proportionnalité et ne peut pas confisquer les parts sans contrepartie.

B. Pactes d’associés et clauses de moralité

Le pacte d’associés extra-statutaire offre une souplesse plus grande. Il peut prévoir des clauses dites de moralité conditionnant le maintien du statut d’associé à l’absence de condamnation pénale pour certaines infractions limitativement énumérées. Ces clauses sont valides dès lors qu’elles sont précises, proportionnées et limitées dans le temps. Elles peuvent aussi prévoir des mécanismes de droit de préemption ou de retrait obligatoire, déclenchés par la survenance d’un événement défini.

La rédaction de ces clauses suppose une appréciation fine du contexte familial et patrimonial. Les conseils du cabinet en droit des affaires participent à cette rédaction et coordonnent leur action avec celle des conseils en droit de la famille.

C. Donations entre époux et planification successorale

L’arrêt du 10 décembre 2025 impose enfin de revoir certaines pratiques de planification successorale. Le recours systématique à la donation au dernier vivant comme instrument central de la transmission entre époux peut, dans certaines configurations familiales tendues, devenir un facteur de risque pour les héritiers de la branche minoritaire. Lorsque le couple a connu des épisodes de violences ou des conflits sérieux, il peut être prudent de privilégier des dispositions testamentaires plus précises ou de coupler la donation au dernier vivant avec des conditions ou des charges, par exemple une obligation alimentaire envers les enfants d’un précédent lit, dont l’inexécution déclencherait la révocation.

L’avocat spécialisé en droit patrimonial doit anticiper ces hypothèses lors de la rédaction des actes. Le notaire complète cette analyse en vérifiant la cohérence de la donation avec le régime matrimonial et avec les dispositions testamentaires antérieures.

IV. Conduite francilienne : juridiction, calendrier, coordination

Pour les contentieux d’Île-de-France, plusieurs spécificités méritent attention.

A. Compétence des tribunaux judiciaires

La compétence en matière successorale appartient au tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession, c’est-à-dire le dernier domicile du défunt. À Paris, c’est le tribunal judiciaire de Paris (parvis du Tribunal de Paris, dans le 17e arrondissement) qui est compétent, avec sa chambre dédiée aux successions et au partage. Pour les départements de la petite et de la grande couronne, la compétence est répartie entre les tribunaux judiciaires de Bobigny, Créteil, Évry-Courcouronnes, Meaux, Melun, Nanterre, Pontoise et Versailles.

Si le défunt avait son dernier domicile à Paris mais que les biens immobiliers sont situés dans plusieurs départements, c’est le tribunal du lieu d’ouverture de la succession qui demeure compétent pour connaître de la déclaration d’indignité, de la révocation pour ingratitude et du partage. Les actions visant directement un bien immobilier situé hors du ressort, comme une demande de partage judiciaire ou de licitation, peuvent être portées devant le tribunal du lieu de situation du bien sur le fondement de l’article 44 du Code de procédure civile.

B. Calendrier procédural pour un dossier mixte

Le calendrier-type d’un dossier mixte indignité-révocation se présente ainsi. Mois 0 : connaissance par les héritiers de la condamnation pénale ou des faits ingrats. Mois 1 : recueil des pièces (jugement pénal devenu définitif, acte de notoriété, projet de partage notarial, état locatif des biens). Mois 2 à 6 : assignation devant le tribunal judiciaire pour déclaration d’indignité (article 727-1) et, le cas échéant, pour révocation de donation pour ingratitude (articles 955 et 957). Mois 6 à 18 : mise en état, échanges de conclusions, expertise éventuelle. Mois 18 à 24 : audience de plaidoiries et jugement. Le délai global est compatible avec la liquidation pratique de la succession à condition que le notaire suspende le partage définitif jusqu’à la décision.

Pour les contentieux les plus simples, le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a rendu sa décision en moins de seize mois après le décès dans le jugement précité du 4 novembre 2025. Cette rapidité dépend toutefois du degré de complexité du dossier et de la juridiction saisie.

C. Coordination avec le notaire et les autres conseils

La coordination notarial-avocat est indispensable. Le notaire transmet à l’avocat l’acte de notoriété, le projet d’état liquidatif et l’état des biens. L’avocat tient le notaire informé de l’état de la procédure et des décisions intermédiaires. À l’issue du contentieux, le notaire reprend la rédaction du partage définitif en intégrant les conséquences de la déclaration d’indignité, de la révocation pour ingratitude et de l’éventuelle restitution des fruits civils.

Pour les patrimoines complexes intégrant des sociétés civiles, la coordination s’élargit aux conseils en droit des sociétés et aux experts-comptables, notamment pour évaluer les parts sociales et organiser la cession ou le rachat.

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Pour aller plus loin sur les contentieux immobiliers et patrimoniaux récents, voir nos analyses sur les SCI à Paris : statuts, transmission et contentieux entre associés et sur les successions et le droit patrimonial. Notre cabinet vous accompagne également pour la rédaction des statuts de société, pour les pactes d’associés et pour la responsabilité civile du dirigeant.

Pour l’analyse complète de l’arrêt du 10 décembre 2025 du point de vue du droit de la famille et des successions, voir notre article principal sur l’indignité successorale et la donation entre époux après la première chambre civile.

Références

Cour de cassation, première chambre civile, 10 décembre 2025, pourvoi n° 23-19.975, publié au Bulletin — courdecassation.fr.

Tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, 4 novembre 2025, n° 24/02638 — courdecassation.fr.

Tribunal judiciaire de Toulouse, 10 février 2026, n° 23/04652 — courdecassation.fr.

Code civil, articles 720, 727, 727-1, 729, 731, 815, 831, 953, 955, 957 et 1096 — Légifrance.

Code civil, article 1843-4 (évaluation par expert des droits sociaux) — Légifrance.

Code civil, article 1861 (agrément des cessions de parts de société civile) — Légifrance.