La donation pour achat immobilier revient au premier plan en 2026, parce que la fenêtre fiscale ouverte par la loi de finances pour 2025 se referme le 31 décembre 2026. Les parents, grands-parents ou arrière-grands-parents peuvent aider un enfant à acheter un logement neuf ou à financer des travaux de rénovation énergétique, avec une exonération spécifique pouvant atteindre 100 000 euros par donateur et 300 000 euros par bénéficiaire.
La demande Google confirme que ce sujet n’est pas seulement patrimonial. Les recherches autour de « donation immobilière » atteignent environ 1 300 recherches mensuelles en France, « don bien immobilier » environ 480, « donation pour achat résidence principale » environ 320, « don pour achat immobilier » environ 260, « donation achat immobilier » environ 140 et « don familial pour achat immobilier » environ 110. Les requêtes plus précises sont moins massives, mais elles traduisent souvent un dossier réel : achat en cours, apport à justifier auprès de la banque, compromis signé, aide familiale à formaliser ou risque fiscal à éviter.
L’enjeu pratique est simple : ce dispositif peut aider un acquéreur à constituer son apport, mais il se perd vite si le projet n’entre pas exactement dans les conditions légales. Le risque n’est pas seulement de payer des droits de donation. Il peut aussi y avoir une difficulté avec la banque, le notaire, les autres héritiers, l’administration fiscale ou le couple qui achète en indivision.
Ce que permet l’exonération 790 A bis en 2026
L’article 790 A bis du Code général des impôts prévoit une exonération temporaire de droits de mutation à titre gratuit pour certains dons de sommes d’argent. Le dispositif a été rétabli par l’article 71 de la loi de finances pour 2025.
Le principe est le suivant : un donateur peut donner de l’argent en pleine propriété à un descendant, dans la limite de 100 000 euros pour un même donateur et un même bénéficiaire. Le bénéficiaire ne peut pas recevoir plus de 300 000 euros exonérés au total au titre de ce dispositif, même si plusieurs proches participent au financement.
Le don doit être versé entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Il ne s’agit donc pas d’un abattement permanent. C’est une fenêtre de décision, et le calendrier compte autant que le montant.
Le ministère chargé du Logement résume aussi le dispositif sur sa page dédiée à la donation familiale pour soutenir l’achat immobilier. L’administration fiscale confirme de son côté que les dons d’argent réalisés dans ce cadre familial peuvent être exonérés jusqu’à 100 000 euros par donateur, avec un plafond global de 300 000 euros par bénéficiaire.
Qui peut donner et qui peut recevoir ?
Les bénéficiaires visés sont les enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants. À défaut d’une telle descendance, le don peut bénéficier à un neveu ou une nièce. Cette restriction est importante : le dispositif ne vise pas tous les membres de la famille.
Un frère, une soeur, un cousin, un beau-fils, une belle-fille ou un concubin ne rentre pas automatiquement dans ce régime. Une aide familiale reste possible, mais elle relèvera d’un autre cadre fiscal, avec ses propres abattements, droits et risques de requalification.
Le don porte sur une somme d’argent, pas sur un bien immobilier déjà possédé par le donateur. Donner un appartement, des parts de SCI ou une nue-propriété n’est pas la même opération. Ces montages peuvent être utiles dans d’autres stratégies patrimoniales, mais ils ne sont pas l’objet de l’exonération temporaire de l’article 790 A bis.
Quels projets immobiliers sont éligibles ?
La première voie est l’achat d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, c’est-à-dire une VEFA. Le texte ne couvre pas simplement « tout achat immobilier ». L’achat d’un appartement ancien, même destiné à devenir la résidence principale, ne suffit pas pour affecter le don au prix d’acquisition au titre de ce régime.
La deuxième voie concerne les travaux et dépenses de rénovation énergétique éligibles, réalisés dans un logement dont le bénéficiaire est propriétaire et qu’il affecte à son habitation principale. Dans un achat ancien, il faut donc distinguer le prix d’achat et les travaux. Le don exonéré peut financer les travaux éligibles, mais pas nécessairement le prix d’acquisition de l’ancien.
Le délai d’affectation est court : les sommes doivent être utilisées au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement. Il faut donc éviter de recevoir l’argent trop tôt, avant d’avoir un projet suffisamment avancé. À l’inverse, il faut aussi éviter de boucler l’achat ou les travaux sans pouvoir démontrer que les fonds donnés ont bien été affectés dans le délai.
Résidence principale, location et engagement de 5 ans
Le dispositif est attaché à la résidence principale. Pour un logement acquis, le bien doit être conservé comme résidence principale du bénéficiaire ou affecté à la location à usage d’habitation principale pendant cinq ans à compter de l’acquisition ou de l’achèvement si celui-ci est postérieur.
En cas de location, le bail ne peut pas être conclu avec un membre du foyer fiscal du bénéficiaire. Cette règle évite les montages artificiels où le logement serait officiellement loué, mais resterait en réalité dans le cercle fiscal du donataire.
Pour les travaux de rénovation énergétique, le logement rénové doit être affecté à l’habitation principale du bénéficiaire pendant cinq ans à compter de l’achèvement des travaux. Une revente rapide, une transformation en résidence secondaire ou un usage locatif non conforme peut donc remettre en cause l’avantage fiscal.
Cette contrainte doit être intégrée dès l’achat. Si le bénéficiaire sait déjà qu’il risque de partir à l’étranger, de revendre dans deux ans, de transformer le logement en meublé touristique ou de l’utiliser comme pied-à-terre, il faut mesurer le risque avant de recevoir le don.
Donation, apport bancaire et compromis de vente
Dans un achat immobilier, la donation apparaît souvent au moment du financement. La banque demande l’origine de l’apport. Le notaire doit sécuriser les fonds. Le vendeur attend la levée des conditions suspensives. Le bénéficiaire doit éviter une contradiction entre son dossier bancaire, le compromis, la déclaration fiscale du don et les justificatifs transmis au notaire.
La difficulté la plus fréquente concerne le calendrier. Si le compromis est signé, que la condition suspensive de prêt court et que les fonds familiaux arrivent ensuite, il faut documenter clairement que le don sert bien au projet éligible. Si l’argent a été versé des mois avant, mélangé à d’autres fonds, puis utilisé partiellement, la preuve devient plus fragile.
Autre point sensible : l’achat en couple. Si un seul partenaire reçoit une donation familiale mais que le bien est acheté à deux, l’acte d’acquisition doit refléter la réalité du financement. À défaut, le don familial peut nourrir un conflit ultérieur sur les quotes-parts d’indivision, une créance entre concubins, une liquidation après rupture de PACS ou une contestation successorale.
Pour un dossier d’achat déjà engagé, il faut articuler le don avec le compromis, le prêt, les clauses de financement, la preuve de l’apport et l’acte authentique. Notre page sur l’avocat en compromis de vente immobilière à Paris présente les points à vérifier avant la signature définitive.
Déclaration du don : une formalité à ne pas traiter après coup
Même lorsqu’il est exonéré, le don doit être déclaré à l’administration fiscale. L’article 635 A du Code général des impôts fixe les règles de déclaration des dons manuels lorsqu’ils sont révélés à l’administration.
Depuis 2026, l’administration fiscale met en avant la déclaration en ligne depuis l’espace particulier pour les dons reçus par les enfants et petits-enfants. En cas d’exception à la télédéclaration, le formulaire 2735 reste utilisé. Le point décisif n’est pas le support, mais la cohérence : date du virement, identité du donateur, qualité familiale, montant, régime d’exonération invoqué, projet immobilier financé et pièces justificatives.
Le bénéficiaire doit conserver les justificatifs. Cela peut inclure le virement, le compromis, l’acte de vente, les appels de fonds VEFA, les factures de travaux, les justificatifs d’éligibilité des travaux de rénovation énergétique, les échanges avec le notaire, le plan de financement et, si le logement est loué, le bail démontrant l’usage de résidence principale du locataire.
Les erreurs qui font perdre l’avantage fiscal
La première erreur est de croire que le dispositif couvre tout achat immobilier. L’ancien n’est pas éligible pour le prix d’acquisition, sauf à raisonner sur des travaux énergétiques éligibles et correctement justifiés.
La deuxième erreur est de recevoir l’argent sans calendrier. Le délai de six mois impose un projet prêt à avancer. Il ne faut pas transformer cette donation en simple épargne disponible, puis chercher après coup un usage compatible.
La troisième erreur est de confondre les plafonds. Le plafond de 100 000 euros s’apprécie par donateur et bénéficiaire. Le plafond de 300 000 euros s’apprécie par bénéficiaire, tous donateurs confondus. Ces plafonds ne remplacent pas automatiquement les autres abattements applicables aux donations : ils doivent être coordonnés avec la situation patrimoniale réelle.
La quatrième erreur est d’oublier les autres héritiers. Une donation importante à un enfant peut créer une difficulté de rapport à la succession, de réduction en cas d’atteinte à la réserve héréditaire ou de déséquilibre familial. Le régime fiscal favorable ne règle pas à lui seul la question civile.
La cinquième erreur est de négliger la preuve dans un achat à deux. Si l’un des acquéreurs finance beaucoup plus que l’autre grâce à sa famille, l’acte doit éviter de créer une apparence contraire à la réalité économique.
Paris et Île-de-France : pourquoi l’angle est plus sensible
À Paris et en Île-de-France, les prix rendent l’apport familial décisif. Une donation de 50 000, 100 000 ou 200 000 euros peut changer la capacité d’emprunt, permettre d’acheter plus vite ou sécuriser un dossier bancaire. Mais elle peut aussi déplacer le risque vers l’acte d’achat, la répartition des quotes-parts et la preuve de l’origine des fonds.
Les dossiers franciliens cumulent souvent plusieurs contraintes : prix élevé, achat en couple, apport familial asymétrique, VEFA, achat ancien avec rénovation, prêt relais, aide des grands-parents, volonté de protéger un enfant sans léser ses frères et soeurs. C’est précisément dans ces situations que le montage doit être vérifié avant le virement, et non après.
Lorsque le sujet dépasse la simple fiscalité et touche au financement, à l’acte de vente, au partage des droits ou à un litige entre acquéreurs, un cadrage en droit immobilier permet d’éviter une erreur durable. Notre page avocat droit immobilier Paris présente les contentieux et vérifications utiles en matière d’achat, vente et stratégie immobilière.
Que faire avant de recevoir ou verser les fonds ?
Avant le virement, il faut vérifier cinq points.
Le premier est l’éligibilité familiale : qui donne, à qui, et dans quel lien de parenté exact ?
Le deuxième est l’éligibilité du projet : logement neuf, VEFA ou travaux de rénovation énergétique admissibles, avec usage de résidence principale ou location à usage de résidence principale.
Le troisième est le calendrier : le don sera-t-il affecté dans les six mois, et les pièces le prouveront-elles ?
Le quatrième est la déclaration : quel régime sera déclaré, à quelle date, avec quels justificatifs ?
Le cinquième est l’impact civil : l’argent donné doit-il être traité comme avance sur succession, donation-partage, aide équilibrée entre enfants, apport personnel d’un seul acquéreur ou somme devant être clairement isolée dans l’acte ?
Si un compromis est déjà signé, il faut agir rapidement. La donation doit être compatible avec la condition suspensive de prêt, le plan de financement et la signature de l’acte authentique. Si un doute existe, il vaut mieux le traiter avant le virement, avant la déclaration et avant la signature.
Sources utiles
- Article 790 A bis du Code général des impôts
- Article 71 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025
- Impots.gouv.fr : dons aux enfants et petits-enfants, abattements et nouvelle exonération.
- Ministère chargé du Logement : donation familiale pour soutenir l’achat immobilier.
- Article 635 A du Code général des impôts
À lire aussi : notre guide sur la déclaration du don manuel en 2026 et les risques dans la succession. déclaration du don manuel en 2026.
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À Paris et en Île-de-France, une donation familiale peut sécuriser un achat immobilier, mais elle doit être cohérente avec le prêt, le compromis, l’acte notarié et les droits de chacun.
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