Le 28 janvier 2026, le Sénat a adopté une proposition de loi visant à étendre la notion de squatteur. Ce texte vise les personnes entrées légalement dans un logement mais s’y maintenant illégalement. Il doit encore être examiné par l’Assemblée nationale au cours de l’année 2026. Il ouvre la voie à une expulsion administrative en soixante-douze heures pour les locataires devenus occupants sans droit ni titre. Ce projet vient compléter la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dite « loi Kasbarian ». Cette dernière avait déjà durci les sanctions pénales et raccourci les délais d’expulsion. Le propriétaire dispose aujourd’hui de plusieurs leviers pour faire évacuer un squatteur. Il peut saisir le juge en référé d’heure à heure. Il peut également activer la procédure préfectorale accélérée ou l’expulsion judiciaire classique. Chaque voie obéit à des conditions précises. La distinction entre squatteur pur, locataire défaillant et résident temporaire conditionne l’arsenal procédural applicable. Une erreur dans le choix de la procédure peut retarder de plusieurs mois la libération des lieux.

La loi anti-squat de 2023 : les sanctions pénales actuelles

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite a profondément modifié le paysage répressif du squat. Elle a alourdi les peines et créé de nouvelles incriminations dans le code pénal.

L’article 226-4 du code pénal punit désormais l’introduction dans le domicile d’autrui par voies de fait ou contrainte (texte officiel). La peine encourue est de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. Le maintien dans le domicile après une telle introduction est puni des mêmes peines.

« L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. »

Le législateur a également élargi la notion de domicile. Dorénavant, tout local d’habitation contenant des biens meubles du propriétaire relève de cette définition. Cette extension vise les logements vacants entre deux locations ou après achèvement des travaux.

Parallèlement, l’article 315-1 du code pénal réprime l’introduction par force dans un local commercial ou professionnel (texte officiel). La peine est de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende.

« L’introduction dans un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est punie de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende. »

Enfin, l’article 315-2 du code pénal punit d’une amende de 7 500 euros le maintien sans droit ni titre (texte officiel). Cette incrimination vise le locataire ou l’occupant qui reste dans les lieux malgré une décision de justice définitive et un commandement de quitter les lieux depuis plus de deux mois.

« Le maintien sans droit ni titre dans un local à usage d’habitation en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de deux mois est puni de 7 500 euros d’amende. »

Le tribunal judiciaire de Bordeaux a récemment rappelé que l’occupation sans droit ni titre caractérise une atteinte au droit de propriété.

TJ Bordeaux, 3 avril 2026, n° 26/00117 (décision), motifs : « l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, contre la volonté de son propriétaire, caractérise une atteinte au principe à valeur constitutionnel du droit de propriété, rappelé par l’article 544 du code civil ; Que cette atteinte constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code civil ».

Les trois procédures d’expulsion à la disposition du propriétaire

Le propriétaire confronté à un squatteur dispose de trois voies distinctes. Le choix dépend des circonstances de l’occupation et de la nature des locaux.

Le référé d’heure à heure devant le juge des référés

L’article 835 du code de procédure civile autorise le juge à prescrire en référé les mesures conservatoires nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite (texte officiel). L’occupation sans droit ni titre constitue précisément ce type de trouble.

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

La procédure est rapide. L’assignation peut être signifiée dans les vingt-quatre heures. L’audience se tient souvent dans la même semaine. Le juge peut ordonner l’expulsion sous astreinte. Il peut également désigner un huissier pour constater l’état des lieux. Cette voie est particulièrement adaptée aux locaux commerciaux ou aux squats récents.

La procédure préfectorale de l’article 38 de la loi DALO

La loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable prévoit une procédure d’expulsion forcée sur décision préfectorale. Depuis la loi de 2023, le préfet doit mettre en demeure le squatteur de quitter les lieux. Le délai est de vingt-quatre heures minimum si le bien est la résidence du demandeur. Il est de sept jours minimum dans les autres cas.

Le préfet peut solliciter l’administration fiscale dans un délai de soixante-douze heures. Cette demande vise à établir la preuve des droits du propriétaire. Les maires et les commissaires de justice peuvent désormais constater l’occupation illicite. Ils interviennent aux côtés des officiers de police judiciaire. Cette procédure reste soumise à l’appréciation du préfet. Celui-ci peut refuser le concours de la force publique en cas de risque pour l’ordre public.

La procédure judiciaire classique d’expulsion

Par défaut, l’expulsion judiciaire obéit à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Toutefois, ce délai ne s’applique pas dans deux hypothèses. La première est la constatation de la mauvaise foi de la personne expulsée. La seconde est l’introduction dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou contrainte. Dans ces cas, l’expulsion peut être immédiate.

La trêve hivernale ne protège pas les squatteurs

L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution prévoit un sursis à l’expulsion. Ce sursis court du 1er novembre au 31 mars de chaque année. Il ne s’applique toutefois pas dans une hypothèse précise. Cette exception concerne les personnes entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou contrainte.

Le juge peut également supprimer ou réduire le bénéfice de ce sursis. Il le fait lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile. Cette suppression s’applique lorsque l’entrée a eu lieu par les mêmes procédés.

Le tribunal judiciaire d’Évry a précisé que le juge des référés doit vérifier l’équilibre des intérêts.

TJ Évry, 11 avril 2025, n° 25/00395 (décision), motifs : « Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite. Il appartient néanmoins au juge des référés de vérifier si l’expulsion ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et du domicile en prenant en compte l’ensemble des intérêts en cause ».

Le tribunal judiciaire de Marseille a également confirmé le caractère illicite de l’occupation sans droit ni titre.

TJ Marseille, 12 juin 2025, n° 25/00642 (décision), motifs : « L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser par toute mesure conservatoire ou de remise en état ».

La proposition de loi 2026 : ce qui pourrait changer

La proposition de loi adoptée par le Sénat le 28 janvier 2026 introduit un changement fondamental. Elle élargit la définition du squatteur à toute personne s’étant introduite légalement dans un bien. Ce mécanisme vise les locataires de locations touristiques qui refusent de quitter les lieux à l’expiration du bail. Il vise également les occupants ayant bénéficié d’une autorisation temporaire.

L’expulsion pourrait alors intervenir en soixante-douze heures par voie administrative. Elle se déroulerait sans passer par une procédure judiciaire longue. Ce texte n’est pas encore définitivement adopté. Il doit être examiné par l’Assemblée nationale puis, le cas échéant, promulgué. Les propriétaires ne peuvent donc pas s’y fonder aujourd’hui. Ils doivent continuer d’appliquer le droit en vigueur issu de la loi de 2023. Notre analyse complète sur la violation de domicile et l’évacuation par la préfecture détaille la procédure actuelle.

Comment agir concrètement face à un squatter : la procédure étape par étape

Le propriétaire doit suivre une méthode rigoureuse pour ne pas compromettre son action. Voici les étapes recommandées :

1. Constater l’occupation illicite. Faites établir un constat par un commissaire de justice, un officier de police judiciaire, ou le maire de la commune. Ce constat est indispensable pour la suite.
2. Réunir les titres de propriété. Préparez l’acte notarié, les quittances de charges, ou tout document prouvant votre qualité de propriétaire. Le préfet peut solliciter l’administration fiscale si vous ne les avez pas.
3. Déposer plainte pour violation de domicile. Si le squatteur est entré par effraction, menaces ou contrainte, le dépôt de plainte est obligatoire. Il permet d’engager la procédure pénale et la procédure préfectorale.
4. Choisir la procédure adaptée. Privilégiez le référé d’heure à heure pour les locaux commerciaux ou les squats récents. Utilisez la procédure préfectorale si les conditions de l’article 38 de la loi DALO sont réunies.
5. Demander la suppression du délai de deux mois. En procédure judiciaire, sollicitez expressément du juge la constatation de la mauvaise foi. Vous pouvez également invoquer l’introduction par voies de fait. L’objectif est d’écarter le délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.
6. Faire exécuter la décision. Une fois le jugement d’expulsion obtenu, faites signifier le commandement de quitter les lieux. Si le délai de deux mois est écarté, l’expulsion peut être immédiate.
7. Vérifier l’absence de trêve hivernale. Rappelons que le sursis hivernal ne s’applique pas aux squatteurs ayant pénétré par force. Cette exception doit être invoquée devant le juge de l’exécution.
8. Saisir la force publique. Si le squatteur refuse de partir, demandez le concours de la force publique au préfet. L’État est tenu de prêter ce concours pour l’exécution des décisions de justice.

Loi anti-squat à Paris et en Île-de-France

La région parisienne concentre une part significative des contentieux d’occupation illicite. Les tribunaux judiciaires de Paris, Nanterre, Bobigny, Créteil et Versailles traitent régulièrement des dossiers de squat. Ces affaires se déroulent en milieu urbain et périurbain. La densité locative élevée et la tension sur le logement favorisent l’apparition de situations d’occupation sans droit ni titre.

Les délais de jugement varient selon la juridiction et la complexité du dossier. Le référé d’heure à heure permet toutefois d’obtenir une ordonnance rapidement. L’audience se tient devant le juge des référés compétent. Les propriétaires parisiens doivent être particulièrement vigilants concernant les locations meublées de courte durée. Un locataire Airbnb qui refuse de quitter les lieux à l’issue du séjour peut, sous la proposition de loi 2026, être traité comme un squatteur.

En attendant l’adoption définitive du texte, ces situations relèvent de la procédure civile classique de résiliation de bail. Notre guide sur l’expulsion du locataire pour impayés de loyer détaille cette procédure.

Questions fréquentes

Un locataire qui ne paie plus son loyer est-il un squatteur ?

Non. Le locataire défaillant n’est pas un squatteur au sens pénal. Il est entré dans les lieux légalement. Sa situation relève du droit du bail et de la procédure d’expulsion pour impayés. L’article 315-2 du code pénal le punit toutefois s’il se maintient sans droit ni titre. Cette incrimination s’applique après une décision de justice définitive et un commandement de quitter les lieux depuis plus de deux mois.

La trêve hivernale s’applique-t-elle aux squatteurs ?

Non. L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution prévoit expressément une exception. Le sursis hivernal ne s’applique pas aux personnes entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou contrainte.

Combien de temps dure une procédure d’expulsion d’un squatteur ?

Le référé d’heure à heure peut aboutir en quelques jours. La procédure préfectorale s’étend sur une semaine à dix jours. La procédure judiciaire classique prend en principe deux mois après le commandement. Ce délai peut être supprimé par le juge. En cas de trêve hivernale sur un local non concerné par l’exception, le délai peut atteindre cinq mois.

Peut-on expulser un squatteur sans passer par le juge ?

Non. Seule la procédure préfectorale de l’article 38 de la loi DALO permet une expulsion administrative rapide. Elle suppose néanmoins un constat d’occupation illicite et une décision préfectorale. L’autoprotection ou l’usage de la force par le propriétaire constituent des infractions pénales.

La proposition de loi de 2026 est-elle déjà applicable ?

Non. Ce texte a été adopté par le Sénat le 28 janvier 2026. Il doit encore être examiné par l’Assemblée nationale puis promulgué. Le droit applicable reste celui de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

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