La retenue de garantie sur des travaux n’est pas une somme que le client peut garder librement parce qu’il n’est pas satisfait du chantier. Elle obeit a un regime precis : elle doit etre prevue au contrat, elle est plafonnee, elle doit etre consignee et elle ne se confond pas avec une simple pression pour faire revenir l’artisan.

Le sujet revient souvent a la fin d’une renovation, d’une extension ou d’un chantier important. Le particulier constate des reserves. L’entreprise reclame le solde. Le client veut retenir 5 %. L’artisan repond que cette retenue est abusive. La discussion se bloque alors que le vrai debat est plus technique : la retenue etait-elle stipulee des le marche, les sommes ont-elles ete consignees, les reserves relevent-elles de l’execution du marche, et une opposition motivee a-t-elle ete notifiee dans le bon delai ?

Le cabinet intervient a Paris et en Ile-de-France dans les litiges de construction et de renovation lorsque le solde du prix, les reserves, la garantie de parfait achevement ou le paiement d’une entreprise deviennent contentieux.

Retenue de garantie travaux : de quoi parle-t-on ?

La retenue de garantie concerne les marches de travaux prives. Elle permet au maitre de l’ouvrage de retenir une fraction des acomptes ou du solde pour garantir l’execution des travaux et, le cas echeant, la levee des reserves formulees a la reception.

Elle ne doit pas etre confondue avec le depot de garantie du bail d’habitation. Le depot de garantie locatif sert a couvrir certaines sommes dues par le locataire a la fin du bail. La retenue de garantie travaux concerne le rapport entre un client, un maitre de l’ouvrage et une entreprise de travaux.

La loi du 16 juillet 1971 fixe le cadre central. Les paiements des acomptes sur la valeur definitive des marches de travaux prives vises a l’article 1779, 3°, du Code civil peuvent etre amputes d’une retenue egale au plus a 5 % de leur montant. Cette retenue garantit contractuellement l’execution des travaux pour satisfaire, si besoin, aux reserves faites a la reception.¹

L’article 1779 du Code civil vise notamment les architectes, entrepreneurs d’ouvrages et techniciens lies par etudes, devis ou marches.² En pratique, le regime peut donc concerner des travaux de renovation, d’extension, de gros oeuvre, de second oeuvre ou certains marches de construction, sous reserve du contrat effectivement signe.

Un particulier peut-il retenir 5 % sur la facture d’un artisan ?

Oui, mais pas dans n’importe quelles conditions.

Le premier point est contractuel. La retenue de garantie doit etre prevue par le marche, le devis accepte, les conditions particulieres ou un document contractuel opposable. Si le contrat ne prevoit rien, le client prend un risque en decidant seul, a la fin du chantier, de retenir 5 % du prix.

Le deuxieme point est financier. La retenue est plafonnee a 5 %. Elle ne permet pas de retenir 10 %, 20 % ou tout le solde parce que le client est inquiet. Si les reserves justifient une retenue plus large ou si le chantier presente des malfacons importantes, il faut raisonner autrement : exception d’inexecution, expertise, demande de reduction du prix, travaux de reprise ou action indemnitaire.

Le troisieme point est souvent oublie : la retenue doit etre consignee. La loi impose au maitre de l’ouvrage de consigner une somme egale a la retenue entre les mains d’un consignataire accepte par les parties, ou, a defaut, designe par le president du tribunal judiciaire ou du tribunal de commerce.¹

Autrement dit, le particulier ne devrait pas simplement garder l’argent sur son compte personnel. La consignation protege les deux parties. Elle evite que l’entreprise soit privee du prix sans garantie, et elle evite que le client paie tout alors que les reserves ne sont pas levees.

La retenue doit-elle toujours etre consignee ?

Oui, lorsque la retenue de garantie est pratiquee dans le cadre de la loi de 1971.

La Cour de cassation a donne a cette obligation une portee forte. Dans un arret du 18 decembre 2013, elle a approuve la condamnation du maitre de l’ouvrage a payer la retenue lorsque les conditions de consignation et d’opposition n’etaient pas respectees.³

La logique est simple. Le maitre de l’ouvrage ne peut pas tirer profit de son propre manquement. S’il retient une somme sans la consigner, il fragilise sa position, meme s’il estime que les reserves n’ont pas ete levees.

Des juridictions recentes appliquent cette grille. La cour d’appel de Paris, le 22 octobre 2025, rappelle que l’entreprise est fondee a obtenir le paiement de la somme retenue lorsque la consignation prevue par la loi n’a pas ete realisee, peu important l’existence de reserves.⁴

Pour le particulier, la consequence est pratique : avant de bloquer les 5 %, il faut verifier le contrat, identifier le bon consignataire et documenter les reserves. Pour l’entreprise, la consequence est tout aussi claire : une retenue non consignee peut etre contestee comme un solde impaye.

Quand la retenue est-elle liberee ?

La retenue de garantie n’a pas vocation a durer indefiniment.

L’article 2 de la loi du 16 juillet 1971 prevoit qu’a l’expiration d’une annee a compter de la reception, faite avec ou sans reserves, les sommes consignees sont versees a l’entrepreneur, meme en l’absence de mainlevee, si le maitre de l’ouvrage n’a pas notifie au consignataire une opposition motivee par l’inexecution des obligations de l’entrepreneur.⁵

Cette regle cree un calendrier.

La date de reception est le point de depart. L’article 1792-6 du Code civil definit la reception comme l’acte par lequel le maitre de l’ouvrage declare accepter l’ouvrage, avec ou sans reserves. Elle intervient a la demande de la partie la plus diligente et doit etre prononcee contradictoirement.⁶

Pendant l’annee qui suit, les reserves doivent etre traitees. Si l’entreprise leve les reserves, la retenue doit etre liberee. Si elle ne les leve pas, le maitre de l’ouvrage doit agir proprement : opposition motivee, pieces, devis de reprise, courriers, constats, et, si necessaire, saisine du juge.

Une opposition vague expose a une contestation. Il ne suffit pas d’ecrire que « les travaux ne conviennent pas ». Il faut identifier les obligations inexecutees : reserve n° 1 non levee, infiltration persistante, menuiserie non conforme, fissuration apparente, absence de reprise dans le delai convenu, refus de l’entreprise de terminer une prestation precise.

Que faire si l’artisan reclame le solde ?

Il faut d’abord separer trois situations.

Premiere situation : la retenue de garantie etait prevue au contrat, elle n’excede pas 5 %, elle a ete consignee et les reserves n’ont pas ete levees. Le client dispose alors d’une position plus solide. Il doit maintenir un echange ecrit, proposer une levee des reserves contradictoire et conserver les preuves.

Deuxieme situation : la retenue etait prevue, mais elle n’a pas ete consignee. Le risque augmente. L’entreprise peut soutenir que la retenue doit etre liberee, meme si des reserves existent. Dans ce cas, il faut envisager une regularisation, un accord ecrit ou une action distincte sur les malfacons.

Troisieme situation : aucune retenue de garantie n’etait prevue au contrat. Retenir 5 % en fin de chantier est dangereux. Le particulier doit plutot s’appuyer sur les mecanismes generaux du droit des contrats : exception d’inexecution, reduction du prix, execution forcee, resolution ou dommages et interets.

L’article 1217 du Code civil permet a la partie victime d’une inexécution de suspendre sa propre obligation, poursuivre l’execution forcee, obtenir une reduction du prix, provoquer la resolution du contrat ou demander reparation.⁷ Ces outils peuvent etre plus adaptes qu’une retenue improvisee.

Si le litige porte sur des malfacons importantes, notre article sur les travaux mal faits et les recours contre l’artisan explique comment organiser la preuve, l’expertise et le chiffrage.

Que faire si le client refuse de restituer la retenue ?

Du cote de l’entreprise, le premier reflexe consiste a demander les pieces.

L’entreprise doit verifier le contrat, le montant exact retenu, l’existence d’une consignation, la date de reception, la liste des reserves et les courriers d’opposition. Si la retenue n’a pas ete consignee, ou si aucune opposition motivee n’a ete notifiee dans le delai d’un an, la demande de paiement du solde peut etre renforcee.

La mise en demeure doit rester precise. Elle doit rappeler le marche, la reception, les sommes facturees, les paiements deja recus, le montant retenu, l’absence de consignation si elle est etablie, et demander le paiement sous un delai determine.

Si le client oppose de vraies reserves, l’entreprise doit eviter une position purement comptable. Elle a interet a proposer une intervention de reprise, une expertise amiable, ou une reunion contradictoire sur site. Si les reserves sont infondees, un constat ou un rapport technique peut etre utile.

Lorsque le blocage persiste, l’entreprise peut agir en paiement. Le debat portera alors sur la validite de la retenue, la preuve des reserves, leur levee, le respect de la consignation et l’existence d’une opposition motivee.

Retenue de garantie, garantie de parfait achevement et reserves

La retenue de garantie est souvent liee a la garantie de parfait achevement, mais elle ne s’y substitue pas.

L’article 1792-6 du Code civil impose a l’entrepreneur, pendant un delai d’un an a compter de la reception, de reparer les desordres signales par reserves au proces-verbal de reception ou notifies par ecrit pour ceux reveles apres la reception.⁶

La retenue de garantie donne un levier financier. La garantie de parfait achevement donne un cadre d’obligation de reprise. Les deux peuvent se croiser, mais il faut eviter de les confondre.

Si les reserves ont ete levees, maintenir la retenue devient difficile. Si les reserves subsistent, la retenue peut rester justifiee seulement si elle respecte son propre regime. Si des desordres nouveaux apparaissent apres reception, il faut les notifier dans le cadre de la garantie de parfait achevement, puis verifier s’ils justifient ou non une opposition a la liberation de la retenue.

Le point cle est la preuve. Un mail vague, une photo non datee ou une plainte generale ne suffisent pas toujours. Un dossier solide contient le proces-verbal de reception, la liste des reserves, les relances, les reponses de l’entreprise, les photos datees, les devis de reprise et, si besoin, un constat de commissaire de justice.

Les erreurs frequentes

La premiere erreur consiste a confondre « retenue de garantie » et « retenue punitive ». La retenue n’est pas une sanction. Elle garantit des obligations determinees.

La deuxieme erreur consiste a retenir 5 % sans clause contractuelle. Le chiffre de 5 % ne suffit pas. Il faut une stipulation.

La troisieme erreur consiste a oublier la consignation. C’est le point le plus dangereux pour le maitre de l’ouvrage. Une retenue non consignee peut devenir un solde exigible.

La quatrieme erreur consiste a attendre plus d’un an sans opposition motivee. A l’expiration du delai, la liberation peut intervenir meme sans mainlevee si les conditions legales sont reunies.⁵

La cinquieme erreur consiste a ne pas organiser de reception. Sans reception claire, le point de depart de plusieurs mecanismes devient discutable : reserves, garantie de parfait achevement, delai d’un an, preuves de l’etat de l’ouvrage.

La sixieme erreur consiste a melanger tous les griefs. Une reserve sur une finition, une malfacon structurelle, un abandon de chantier et un impaye de facture n’appellent pas la meme strategie. Si le chantier est interrompu avant reception, la logique rejoint plutot celle de l’abandon de chantier par un artisan.

Paris et Ile-de-France : quand saisir le juge ?

A Paris et en Ile-de-France, ces litiges peuvent relever du tribunal judiciaire lorsque le debat concerne un marche de travaux, une renovation, une construction ou la responsabilite de l’entreprise. Le tribunal de commerce peut etre concerne dans certains rapports entre professionnels. Le choix depend de la qualite des parties, du contrat et du montant.

Le refere peut etre utile lorsque les reserves doivent etre constatees rapidement, lorsque l’entreprise conteste l’etat du chantier ou lorsqu’une expertise judiciaire est necessaire avant reprise. Le fond est plus adapte pour obtenir le paiement du solde, la restitution d’une somme, la reduction du prix ou des dommages et interets.

Dans un dossier de retenue de garantie, l’urgence n’est pas toujours de saisir. Elle est souvent de remettre de l’ordre :

• contrat et devis signes ;
• conditions generales ;
• factures et paiements ;
• preuve de la retenue ;
• preuve de la consignation ou de son absence ;
• proces-verbal de reception ;
• reserves ;
• relances de levee de reserves ;
• opposition motivee eventuelle ;
• devis de reprise ;
• photos et constats.

Une consultation permet de trancher rapidement la question principale : faut-il maintenir la retenue, la consigner, demander la levee des reserves, payer sous reserve, saisir en paiement ou basculer vers une action en malfacons ?

Plan d’action en 48 heures

Si vous etes particulier, ne bloquez pas une somme sans verifier le contrat. Identifiez la clause de retenue de garantie, calculez le plafond de 5 %, organisez la consignation, listez les reserves et formalisez toute opposition par ecrit.

Si vous etes entreprise, demandez la preuve de la consignation, la liste precise des reserves et la date de reception. Proposez une levee contradictoire si des reserves existent. Mettez en demeure si la retenue est non consignee ou maintenue sans opposition motivee.

Dans les deux cas, le dossier se gagne rarement par une formule generale. Il se gagne par une chronologie : contrat, reception, reserves, consignation, relances, opposition, preuve du cout de reprise.

La question utile n’est donc pas seulement : « peut-on retenir 5 % ? » La vraie question est : « la retenue a-t-elle ete prevue, consignee et maintenue dans les formes permettant de resister a une contestation ? »

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Le cabinet peut organiser une consultation telephonique en 48 heures avec un avocat pour verifier la retenue de garantie, les reserves, la consignation et la strategie de paiement ou de contestation.

Nous intervenons a Paris et en Ile-de-France pour les litiges de construction, renovation, malfacons, solde de travaux, reception et garantie de parfait achevement.

Vous pouvez appeler le 06 46 60 58 22 ou utiliser le formulaire de contact.