Analyse pratique du cabinet

La fiche officielle présente le diagnostic technique global de la copropriete. En pratique, le DTG est surtout un outil de pilotage : il sert a objectiver l'etat de l'immeuble, a hierarchiser les priorites et a preparer des decisions d'assemblee qui engagent durablement les coproprietaires.

Ce qu’il faut retenir

• Le DTG n'est pas un simple document d'information. Il sert a relier l'etat technique de l'immeuble, les travaux a envisager sur dix ans et la strategie financiere de la copropriete.
• Le vrai sujet n'est pas seulement de voter un DTG. Il faut aussi verifier qui le realise, avec quel niveau d'independance, sur quelles pieces et avec quelle methodologie de chiffrage.
• Dans une copropriete deja fragile, un DTG bien exploite peut devenir la base du plan pluriannuel de travaux, du fonds de travaux et, si besoin, d'un traitement plus structure des difficultes.

Points de vigilance

• Voter un DTG ne revient pas a voter les travaux qu'il preconise. Il faut relire ensuite la traduction concrete de ses conclusions en assemblee generale.
• Un DTG superficiel ou trop rassurant peut retarder des decisions utiles, surtout lorsque desordres, impayes et defaut d'entretien s'accumulent deja.
• Lors d'une mise en copropriete ou d'une vente de lot, un DTG incomplet ou mal documente peut nourrir des contestations ulterieures sur l'etat reel de l'immeuble.

Pièces à préparer

• Carnet d'entretien, derniers proces-verbaux d'assemblee generale, contrats d'entretien, historiques de sinistres et diagnostics deja disponibles.
• Photographies des desordres, devis ou rapports techniques, donnees energetiques, comptes de copropriete et informations sur les travaux reportes.
• Projet de mission du professionnel charge du DTG, attestation d'independance, assurance et perimetre exact des investigations.

Erreurs fréquentes à éviter

• Choisir le prestataire sur le seul critere du prix sans verifier l'etendue reelle de sa mission.
• Confondre DTG, plan pluriannuel de travaux et vote immediat des travaux a realiser.
• Decouvrir trop tard que le DTG n'a ni chiffre correctement les besoins, ni integre les difficultes deja visibles de la copropriete.

Liens utiles sur notre site

• Plan pluriannuel de travaux (PPT) mis en place dans les coproprietes : pour la suite logique du diagnostic lorsqu'il fait apparaitre des travaux a programmer
• Carnet d'entretien de la copropriete : pour la conservation et la consultation des informations techniques utiles
• Fonds de travaux mis en place dans les coproprietes : pour le financement concret des besoins reveles par le diagnostic

Un DTG utile ne se contente pas de decrire l'immeuble. Il doit permettre de prendre des decisions defensables sur les travaux, le calendrier et le financement.

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Qu'est-ce que le DTG ?

Qu'est-ce que le DTG ?

Le diagnostic technique global (DTG) est un document qui évalue l’état technique général d’un immeuble en copropriété.

Il vise à :

Informer les copropriétaires sur la situation globale de l’immeuble (structure, équipements, sécurité…)

Anticiper les travaux nécessaires pour la préservation de l’immeuble

Et faciliter la gestion de la copropriété et de ses dépenses d’énergie.

• Informer les copropriétaires sur la situation globale de l’immeuble (structure, équipements, sécurité…)
• Anticiper les travaux nécessaires pour la préservation de l’immeuble
• Et faciliter la gestion de la copropriété et de ses dépenses d’énergie.

Quels sont les immeubles concernés par le DTG ?

Quels sont les immeubles concernés par le DTG ?

La réalisation d’un DTG est obligatoire lors de la mise en copropriété d’un immeuble à usage d’habitation (total ou partiel) âgé de plus de 10 ans. L’obligation d’un DTG est évaluée à la date de la mise en copropriété. Par exemple, un immeuble construit en 2014 et mis en copropriété en 2025 devra faire l’objet d’un DTG au moment de sa division en lots privatifs et parties communes.

Pour les copropriétés déjà existantes, la réalisation d’un DTG reste facultative. Aucune obligation ne s’impose, quel que soit l’âge de l’immeuble ou la date de création de la copropriété. Toutefois, le syndic peut inscrire cette question à l’ordre du jour d’une assemblée générale, soit de sa propre initiative, soit à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires. L’assemblée générale des copropriétaires décidera alors s’il y a lieu de faire réaliser un DTG.

Le maire ou le préfet peut demander au syndic de communiquer un DTG lorsque l'immeuble présente des désordres (par exemple, l'immeuble est insalubre ou en péril) pour vérifier l'état de bon usage et de sécurité des parties communes. Dans ce cas, le syndic sera obligé de faire réaliser un DTG.

Comment est voté le DTG ?

Comment est voté le DTG ?

Le DTG est voté en plusieurs étapes :

Le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la question de la réalisation du DTG.

Les copropriétaires se prononcent sur la question de la réalisation du DTG et sur ses conditions de réalisation par un vote à la majorité simple (dite majorité de l’article 24).

Une fois voté et réalisé, le contenu du DTG doit être présenté à la 1re assemblée générale des copropriétaires qui suit la réalisation de ce document ou sa révision. Les copropriétaires décideront alors s’ils souhaitent réaliser les travaux préconisés dans le DTG.

1. Le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la question de la réalisation du DTG.
2. Les copropriétaires se prononcent sur la question de la réalisation du DTG et sur ses conditions de réalisation par un vote à la majorité simple (dite majorité de l’article 24).
3. Une fois voté et réalisé, le contenu du DTG doit être présenté à la 1re assemblée générale des copropriétaires qui suit la réalisation de ce document ou sa révision. Les copropriétaires décideront alors s’ils souhaitent réaliser les travaux préconisés dans le DTG.

Qui doit réaliser le DTG ?

Qui doit réaliser le DTG ?

La réalisation du DTG doit être confiée à un professionnel justifiant de compétences en matière de modes constructifs, équipements techniques, produits et matériaux de construction, et pouvant justifier d’un diplôme, titre professionnel ou certification équivalente.

Il peut s'agir d'un bureau d'études, d'un architecte, d'un thermicien.

Ce professionnel doit également remplir les conditions suivantes :

Attester sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard du syndic et à l'égard des fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant sur l'immeuble

Justifier avoir souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle. L'assurance doit préciser les compétences couvertes.

• Attester sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard du syndic et à l'égard des fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant sur l'immeuble
• Justifier avoir souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle. L'assurance doit préciser les compétences couvertes.

Que doit mentionner le DTG ?

Que doit mentionner le DTG ?

Le DTG doit comporter les informations suivantes :

Analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble

État technique de l'immeuble et des équipements communs au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction

Analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble

Diagnostic de performance énergétique de l'immeuble

Évaluation sommaire du coût et liste des travaux nécessaire à la conservation de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie. Cette évaluation doit notamment préciser les travaux qui doivent être menés dans les 10 prochaines années.

Si le DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des 10 années qui suivent son élaboration, le syndicat des copropriétaires est dispensé de mettre en place un plan pluriannuel de travaux (PPT).

• Analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble
• État technique de l'immeuble et des équipements communs au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction
• Analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble
• Diagnostic de performance énergétique de l'immeuble
• Évaluation sommaire du coût et liste des travaux nécessaire à la conservation de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie. Cette évaluation doit notamment préciser les travaux qui doivent être menés dans les 10 prochaines années.

Quel est le coût d’un DTG ?

Quel est le coût d’un DTG ?

Il n’existe pas de grille tarifaire imposée pour la réalisation d’un DTG. Le diagnostiqueur fixe ses tarifs librement.

Le prix d’un DTG est donc variable. Il est établi en fonction du nombre de lots dans l’immeuble, de son architecture, de sa structure et de sa localisation. Ainsi, plus la taille de la copropriété est importante, plus le prix sera élevé.

Qui paie le DTG ?

Qui paie le DTG ?

Le coût est réparti entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes.

Cette charge n’est pas récupérable auprès du locataire.

Où consulter le DTG ?

Où consulter le DTG ?

Le DTG doit être intégré dans le carnet d’entretien de l’immeuble. Ce document reprend ainsi la liste des travaux jugés nécessaires à la conservation de l’immeuble, ainsi que les équipements concernés et l’échéancier recommandé.

Le syndic de copropriété doit proposer un accès en ligne pour permettre à tous les copropriétaires de consulter le carnet d'entretien. Ce document doit être téléchargeable et imprimable.

Le DTG doit être transmis au futur acquéreur d'un lot de copropriété.

Comment est contrôlé le DTG ?

Comment est contrôlé le DTG ?

Le maire ou le préfet peut exiger du syndic de copropriété la production d’un DTG pour vérifier l'état de bon usage et de sécurité des parties communes.

Cette situation ne concerne que les copropriétés présentant des désordres potentiels. C’est principalement le cas des immeubles :

Présentant un danger pour la santé des occupants ou des voisins

Présentant un dysfonctionnement ou une absence d'entretien compromettant gravement les conditions d'habitation

Menaçant ruine ou faisant courir un péril imminent ou insalubre.

En l’absence de production du DTG dans un délai d'un mois après notification de la demande, le maire ou le préfet peut faire réaliser d'office le DTG à la place et aux frais du syndicat des copropriétaires.

• Présentant un danger pour la santé des occupants ou des voisins
• Présentant un dysfonctionnement ou une absence d'entretien compromettant gravement les conditions d'habitation
• Menaçant ruine ou faisant courir un péril imminent ou insalubre.