Su inquilino en Francia lleva dos meses sin pagar el alquiler y usted se pregunta qué puede hacer sin cometer un error que le cueste el procedimiento. La respuesta corta es que en Francia el propietario no puede recuperar su vivienda por sí mismo: ni cambiando la cerradura, ni cortando la luz, ni sacando los muebles a la calle. Solo el juez puede resolver el contrato y solo un commissaire de justice (el antiguo huissier de justice, oficial de justicia) puede ejecutar el desahucio. La buena noticia es que el camino está muy pautado y que cada paso bien dado aumenta sus posibilidades de cobrar: un requerimiento formal correcto, la demanda ante el juez competente, y una ejecución que respeta los plazos legales. Esta guía explica ese camino completo, con los plazos exactos, las pruebas que debe reunir y los errores que debe evitar.

El caso típico es el de un propietario hispanohablante que compró un piso en Francia como inversión, quizá todavía con un préstamo en España, y que depende de esa renta para pagar la hipoteca. Cuando el impago llega, la angustia lleva a veces a soluciones rápidas que el derecho francés sanciona: la expulsión por la propia mano es una vía de hecho y puede volverse en su contra ante el tribunal. El procedimiento que aquí se describe es el del arrendamiento de vivienda habitual con cláusula resolutoria, que es el que contienen obligatoriamente todos los contratos de alquiler de vivienda en Francia. Si su contrato es de otro tipo, la vía cambia y se indica al final de la primera parte.

I. Los primeros pasos: requerir el pago sin perder ningún derecho

A. El requerimiento de pago por comisario de justicia y el plazo de seis semanas

En Francia, el inquilino de una vivienda tiene la obligación legal de pagar el alquiler y las cargas en los plazos convenidos. Así lo impone el artículo 7 a) de la ley de 6 de julio de 1989, que regula las relaciones entre arrendadores e inquilinos, y así lo recuerdan los tribunales en cada litigio de impago: sin deuda constituida no hay procedimiento, pero desde que existe una deuda el arrendador tiene derecho a actuar. La página oficial sobre el pago del alquiler confirma esta obligación y sus modalidades. El primer reflejo útil es, por tanto, documentar la deuda desde el primer mes impagado: conserve el contrato, los recibos anteriores, los extractos que muestren la falta de ingreso y toda la correspondencia con el inquilino.

El acto que pone en marcha el procedimiento se llama commandement de payer, que puede traducirse como requerimiento de pago. No es una simple carta del propietario: es un acto entregado por un commissaire de justice que ordena al inquilino pagar su deuda. Desde la reforma introducida por la ley de 27 de julio de 2023, que modificó el artículo 24 de la ley de 6 de julio de 1989, todo contrato de alquiler de vivienda contiene obligatoriamente una clause résolutoire, es decir, una cláusula de resolución de pleno derecho por impago del alquiler o de las cargas, o por no entregar la fianza. Esa cláusula solo produce efectos seis semanas después de un requerimiento de pago que haya quedado sin resultado. Antes de la reforma el plazo era de dos meses; hoy son seis semanas, y ese es el plazo que debe figurar en el requerimiento.

El contenido del requerimiento está regulado bajo pena de nulidad, de modo que conviene encargarlo directamente a un comisario de justicia en lugar de redactarlo usted mismo. El requerimiento debe mencionar que el inquilino dispone de seis semanas para pagar, el importe mensual del alquiler y de las cargas, el desglose detallado de la deuda, la advertencia de que si no paga ni solicita plazos de pago se expone a un proceso judicial de resolución del contrato y desahucio, y la posibilidad de acudir al fondo de solidaridad para la vivienda de su departamento, cuya dirección debe precisarse. La página oficial sobre alquileres impagados y desahucio añade que el requerimiento debe informar al inquilino de su derecho a pedir al juez en cualquier momento un plazo de gracia para pagar, conforme al artículo 1343-5 del Código civil. Si falta alguna de estas menciones, el requerimiento carece de valor y todo el procedimiento posterior se cae: por eso la prueba del requerimiento bien hecho es la primera prueba que el juez examinará.

El comisario de justicia que entrega el requerimiento debe además comunicarlo a la CCAPEX, la comisión de coordinación de las acciones de prevención de los desahucios de inquilinos. Esta comunicación no es un mero trámite: permite que los servicios sociales contacten con el inquilino y que se active, en su caso, el diagnóstico social y financiero que luego recibirá el juez. Guarde el justificante de esa comunicación junto con el requerimiento, porque forma parte del expediente.

Un matiz importante para quien arrienda a través de una sociedad: si el arrendador es una persona jurídica, salvo las sociedades civiles constituidas exclusivamente entre parientes, no puede demandar la resolución del contrato antes de que transcurran dos meses desde que se acude a la CCAPEX, y la demanda presentada antes sería inadmisible. El arrendador particular que alquila en su propio nombre no está sometido a ese plazo previo de dos meses, pero sí a la comunicación del requerimiento a la comisión que realiza el comisario de justicia.

Durante esas seis semanas pueden pasar tres cosas. Si el inquilino paga toda la deuda, se queda en la vivienda y el incidente termina. Si paga una parte, la cláusula todavía no está adquirida pero la deuda pendiente subsiste y usted deberá decidir si negocia un calendario o continúa. Si no paga, o si no acuerdan un fraccionamiento del reembolso, usted puede demandar al inquilino ante el tribunal. La jurisprudencia confirma que el arrendador puede actuar desde que exista una deuda, cualquiera que sea su importe: en una sentencia reciente, la cour d’appel de Versalles recordó que, existiendo deuda locativa, el arrendador está en su derecho de hacer entregar un requerimiento de pago, sin que el inquilino pueda discutir la procedencia del acto por el importe reclamado. En aquel caso, el requerimiento se entregó el 28 de febrero de 2024 por 3.771,02 euros de alquileres y cargas impagados, se comunicó a la comisión el 1 de marzo, y los pagos parciales posteriores de 3.100 euros entre marzo y abril no bastaron para enervar la deuda, de modo que la cláusula quedó adquirida el 29 de abril de 2024. La lección práctica es clara: pagos parciales que no saldan íntegramente las causas del requerimiento no detienen el procedimiento, y un desglose contable preciso es su mejor prueba.

B. Garante, seguro y ayudas: a quién reclamar mientras tanto, y lo que está prohibido

Mientras corre el plazo de seis semanas, usted no está condenado a esperar de brazos cruzados. Si el contrato tiene un garante (caution), la persona que se comprometió por escrito a pagar si el inquilino no paga, puede reclamarle la deuda desde el primer impago, y el requerimiento de pago debe hacérsele llegar también a él. Si contrató la garantía Visale, que cubre los impagos del inquilino, debe declarar el impago en el plazo de treinta días: pasado ese plazo, la garantía puede negarse a cubrirle. Son dos vías paralelas al procedimiento contra el inquilino, y conviene activarlas por escrito y con acuse de recibo desde el principio, porque cada mes que pasa sin reclamar al garante o sin declarar a la aseguradora es dinero que quizá ya no recupere.

Del lado del inquilino existen ayudas que a usted le interesa conocer, no por generosidad, sino porque un inquilino ayudado es un inquilino que vuelve a pagar. El fondo de solidaridad para la vivienda (FSL) de cada departamento puede conceder ayudas financieras al inquilino en dificultades, y la propia administración puede mantener total o parcialmente las ayudas a la vivienda para que la deuda no siga creciendo. Si el inquilino inicia un procedimiento de sobreendeudamiento, el juez que conozca del desahucio deberá tenerlo en cuenta y podrá conceder plazos hasta que ese procedimiento termine. Nada de esto le obliga a usted a perdonar la deuda, pero explica por qué el requerimiento menciona estas ayudas: el sistema francés prefiere que el inquilino pague con ayuda antes que desahuciarlo, y el juez valorará que usted haya dejado constancia de esas posibilidades.

Lo que está prohibido merece un apartado propio, porque aquí se juegan los casos. Usted no puede expulsar al inquilino por sus propios medios, ni cambiar la cerradura, ni retirar sus muebles, ni cortar el agua, la luz o el gas para forzar su salida. Tampoco puede acosarlo con visitas o amenazas para que se marche. Cualquiera de estas conductas puede ser denunciada y volverse en su contra ante el juez, que es quien decide si el contrato se resuelve y quién paga qué. La única presión legítima es la del procedimiento: requerimiento, demanda, sentencia y ejecución por comisario de justicia. Si el inquilino abandona realmente la vivienda y deja de ocuparla, existe un procedimiento específico de recuperación por abandono, pero no debe confundirse con una desaparición de unos días: ante la duda, continúe por la vía del impago, que es la que aquí se describe.

Si usted compró el piso ya alquilado, con el inquilino dentro, sepa que el contrato continúa con usted en las mismas condiciones y que este mismo procedimiento le sirve, con una particularidad probatoria: reclame al vendedor, a través del notario, el estado de la deuda y de los pagos a la fecha de la venta, porque necesitará ese punto de partida para su desglose. Este supuesto se explica con detalle en nuestra guía sobre la compra de un piso alquilado en Francia, donde se trata la continuación del contrato, el derecho de preferencia y la fianza. Y si entre las cargas impagadas hay cuotas de la comunidad de propietarios, recuerde que el síndico puede reclamarlas por su propia vía: cómo se acreditan y reclaman las deudas de comunidad se explica en el artículo dedicado a ese problema. Cada deuda tiene su procedimiento, y conviene no mezclarlos.

Una última precisión antes de acudir al tribunal: si su contrato de alquiler no contiene cláusula resolutoria, porque es un contrato anterior o de un tipo especial, la vía es distinta. Deberá demandar directamente al juez para pedir el pago de la deuda, la resolución del contrato y el desahucio, y será el juez quien aprecie si la falta del inquilino es lo bastante grave para resolver el contrato. El resto de esta guía describe la vía con cláusula resolutoria, que es la general en los alquileres de vivienda actuales.

II. Del juzgado al desahucio: demanda, sentencia y cobro efectivo

A. La demanda ante el juez y lo que el juez puede decidir

Transcurridas las seis semanas sin pago íntegro ni acuerdo de fraccionamiento, el paso siguiente es demandar al inquilino ante el juge des contentieux de la protection, que puede traducirse como juez de los litigios de protección, del tribunal judicial del lugar donde se encuentra la vivienda. La demanda se presenta mediante assignation, es decir, citación entregada por comisario de justicia, y en ella usted pedirá que se condene al inquilino a pagar la deuda y las costas, que se declare resuelto el contrato, que se ordene el desahucio y que se fije una indemnité d’occupation, una indemnización por ocupación que sustituye al alquiler desde la resolución hasta que el inquilino devuelva las llaves. Puede acudir al procedimiento de urgencia (référé) y no está obligado a ir con abogado, aunque en la práctica un asunto con varios miles de euros en juego y un inquilino que se defiende justifica asistencia letrada.

La citación debe notificarse al representante del Estado en el departamento, es decir, al prefecto, al menos seis semanas antes de la audiencia, para que encargue el organismo que realizará el diagnostic social et financier, el diagnóstico social y financiero del caso. Es un informe en el que tanto el inquilino como usted pueden presentar observaciones, y que se remite al juez antes de la audiencia junto, en su caso, con sus observaciones escritas. El prefecto informa además al inquilino de su derecho a pedir plazos de pago al juez. Si usted es quien demanda, responda también con diligencia a la petición de información para ese diagnóstico, explicando con cifras las consecuencias del impago en su situación: si esa renta paga su propia hipoteca en España o sus cargas de copropiedad en Francia, dígalo con documentos. El juez concede o deniega los plazos ponderando la situación de ambas partes, y su necesidad documentada pesa tanto como la del inquilino. La demanda presentada sin esta notificación al prefecto es inadmisible, y lo mismo ocurre con las peticiones añadidas durante el proceso que pretendan la resolución por deuda locativa: el formalismo aquí no es opcional.

En la audiencia, el juez dispone de tres caminos. El primero es comprobar que la cláusula resolutoria está adquirida y declarar resuelto el contrato, condenando al inquilino al pago y ordenando el desahucio. El segundo es conceder al inquilino plazos de pago, que por la vía especial de los alquileres pueden llegar hasta tres años, más que los dos años del régimen general del artículo 1343-5 del Código civil, que permite al juez aplazar o fraccionar el pago teniendo en cuenta la situación del deudor y las necesidades del acreedor. Pero esos plazos tienen una condición estricta: el juez solo puede concederlos si el inquilino está en situación de pagar su deuda y ha reanudado el pago íntegro del alquiler corriente antes de la fecha de la audiencia. El tercer camino aparece cuando hay un procedimiento de sobreendeudamiento abierto a favor del inquilino que ha reanudado el pago corriente: entonces el juez concede plazos hasta que ese procedimiento termine. Durante los plazos concedidos, los efectos de la cláusula quedan suspendidos, y si el inquilino cumple íntegramente el calendario, la cláusula se tiene por no haber jugado nunca; si incumple una sola mensualidad o deja de pagar el alquiler corriente, la cláusula recupera todo su efecto y usted puede continuar hacia el desahucio sin empezar de cero.

La sentencia de la cour d’appel de Versalles de 13 de enero de 2026 ilustra este mecanismo de principio a fin. Tras declarar adquirida la cláusula el 29 de abril de 2024, constatar una deuda subsistente de 1.570,38 euros y observar que los inquilinos habían reanudado el pago del alquiler corriente, la corte les autorizó a pagar esa suma en tres mensualidades de 530, 530 y 510,38 euros además del alquiler corriente, con suspensión de los efectos de la cláusula y advertencia expresa de que el impago de una sola mensualidad haría exigible toda la deuda y devolvería su pleno efecto a la cláusula. Fijó además la indemnización por ocupación en el importe del alquiler y las cargas que se habrían debido sin resolución, hasta la liberación efectiva de la vivienda. Tres enseñanzas para su expediente: primera, reclame siempre la indemnización por ocupación en su demanda, porque corre hasta que recupere las llaves; segunda, opóngase a los plazos si el inquilino no ha reanudado el pago corriente o no está en situación de pagar, acreditándolo con el desglose actualizado a la fecha de la audiencia; tercera, si el juez concede plazos, pida que la sentencia recoja expresamente la reanudación automática de la cláusula en caso de incumplimiento, para no tener que volver a empezar.

El fundamento de la cláusula resolutoria en derecho común está en el artículo 1225 del Código civil, que exige que la cláusula precise los compromisos cuyo incumplimiento provoca la resolución y que la resolución vaya precedida de un requerimiento infructuoso que mencione expresamente la cláusula. En alquileres de vivienda, el artículo 24 de la ley de 1989 concreta ese esquema con sus seis semanas y sus menciones obligatorias. Por eso el juez verifica siempre dos cosas antes de declarar la resolución: que el requerimiento mencionara la cláusula y que su contenido fuera completo. Un requerimiento defectuoso no se subsana en la audiencia: se vuelve a empezar.

En París y la pequeña corona, donde litigan muchos propietarios no residentes, tenga en cuenta tres particularidades prácticas. La competencia es del juez de los litigios de protección del tribunal judicial de París, polo civil de proximidad, y los plazos de señalamiento pueden alargar el calendario varios meses: integre esa espera en su cálculo y no deje de actualizar el desglose de la deuda hasta la víspera de la audiencia. La notificación al prefecto de París sigue el mismo circuito electrónico que en el resto del país, pero conviene verificar con el comisario de justicia que se ha cursado correctamente, porque su omisión hace inadmisible la demanda. Y si la cuantía discutida no supera los 5.000 euros, el intento previo de conciliación es obligatorio antes de acudir al juez: preverlo evita una inadmisión por un defecto subsanable.

B. La ejecución: requerimiento de desalojo, tregua invernal y cobro de la deuda

Con la sentencia que declara resuelto el contrato y ordena el desahucio, empieza la fase de ejecución, y aquí también manda el procedimiento. El comisario de justicia debe primero notificar la sentencia al inquilino y entregarle un commandement de quitter les lieux, requerimiento de abandonar la vivienda. A partir de ese requerimiento, el inquilino dispone en general de dos meses para marcharse, conforme al artículo L412-1 del Código de los procedimientos civiles de ejecución. El juez puede reducir o suprimir ese plazo, en particular cuando aprecia mala fe del ocupante, y el comisario debe informar de este requerimiento al representante del Estado en el departamento. Durante ese plazo, usted puede todavía cobrar: todo pago reduce la deuda y, si el inquilino pagara íntegramente antes de la salida, conservaría al menos la posibilidad de discutir los efectos; en la práctica, a estas alturas lo habitual es preparar la salida y asegurar el cobro por otras vías.

La trêve hivernale, la tregua invernal, suspende todo desahucio no ejecutado entre el 1 de noviembre y el 31 de marzo siguiente, aunque exista sentencia firme, salvo que se asegure el realojo del interesado en condiciones suficientes. Así lo dispone el artículo L412-6 del mismo código. Si el plazo de dos meses para abandonar la vivienda vence dentro de la tregua, el desahucio se aplaza hasta después del 31 de marzo. Esta es la razón por la que el calendario importa tanto: una sentencia obtenida en septiembre puede ejecutarse antes del invierno, mientras que una obtenida en diciembre esperará a la primavera. La tregua no extingue la deuda ni devuelve el contrato: el inquilino sigue debiendo el alquiler o, tras la resolución, la indemnización por ocupación, y usted puede seguir reclamándola por vía de embargo. Solo retrasa la salida forzosa.

Además del plazo de dos meses para abandonar la vivienda, el juez puede conceder al ocupante plazos renovables cuando su realojo no pueda producirse en condiciones normales, conforme al artículo L412-3 del Código de los procedimientos civiles de ejecución; esos plazos duran como mínimo un mes y como máximo un año, y para fijarlos el juez pondera la buena o mala fe del ocupante, la edad, la salud, la situación familiar y económica de cada parte y las gestiones de realojo acreditadas, según el artículo L412-4 del mismo código. No se conceden cuando el ocupante entró por la fuerza o actuó de mala fe. Para usted, esto significa que incluso con sentencia favorable la salida puede retrasarse meses si el inquilino acredita una situación grave: otro motivo para pedir desde la demanda la indemnización por ocupación y para mantener actualizado el desglose hasta el final.

Un ejemplo parisino

Un ejemplo parisino reciente muestra cómo modula el juez estos plazos. El 6 de marzo de 2025, el juez de los litigios de protección del tribunal judicial de París declaró a un ocupante sin derecho ni título desde el 9 de noviembre de 2024, ordenó el desahucio a falta de salida voluntaria en 48 horas bajo multa de 200 euros por día de retraso durante dos meses, suprimió el plazo de dos meses del artículo L412-1 y, al mismo tiempo, mantuvo expresamente la tregua invernal del artículo L412-6. Condenó además al ocupante a una indemnización provisional de ocupación de 900 euros diarios hasta la salida efectiva y ordenó comunicar la decisión al prefecto. La lección es doble: la mala fe o la ocupación sin título permite al juez acelerar la salida suprimiendo el plazo de dos meses, pero ni siquiera en ese caso desaparece la tregua invernal. Pida la supresión del plazo solo si puede acreditarla, y no cuente nunca con un desahucio material entre noviembre y marzo.

Si el inquilino no se marcha, el comisario de justicia solicita el concours de la force publique, el concurso de la fuerza pública, y es el prefecto quien lo concede o lo deniega. La denegación no es inhabitual en la práctica parisina por motivos de orden público o de situación social, y cuando se deniega, el Estado puede ser responsable y el propietario puede reclamar una indemnización por ese motivo, en un procedimiento distinto que excede de esta guía pero que conviene conocer para no dar la batalla por perdida. En cuanto a los muebles que queden en la vivienda, su suerte está regulada: conforme al artículo L433-1 del Código de los procedimientos civiles de ejecución, se entregan, a costa de la persona desahuciada, en el lugar que esta designe y, en su defecto, se dejan en la vivienda o se depositan en otro lugar apropiado, descritos con precisión por el oficial de justicia, con requerimiento al desahuciado para que los retire en el plazo reglamentario. No disponga usted mismo de esos muebles: su venta o destrucción irregular generaría una reclamación contra usted.

Queda el cobro. La sentencia condena al pago de la deuda de alquileres, la indemnización por ocupación hasta la entrega de llaves, y con frecuencia una cantidad por las costas del artículo 700 del Código de procedimiento civil. Si el inquilino es insolvente, el embargo de cuentas o de salarios puede dar poco, y por eso la reclamación temprana al garante y la declaración a Visale en treinta días, explicadas en la primera parte, son tan importantes: son sus pagadores solventes. Conserve durante años la sentencia, los desgloses y los justificantes de todos los actos del comisario de justicia, porque la ejecución puede reanudarse si el deudor vuelve a mejor fortuna. Y si el inquilino había depositado una fianza, se imputa conforme a las reglas del depósito de garantía, sin confundirla con un mes de alquiler que autorice a dejar de pagar.

Conclusión

Cuando el inquilino deja de pagar en Francia, el propietario que sigue el procedimiento al pie de la letra cobra más y antes que el que improvisa. Requerimiento de pago completo por comisario de justicia con sus seis semanas, comunicación a la comisión de prevención, reclamación inmediata al garante y declaración a la aseguradora, demanda ante el juez del lugar del inmueble con notificación al prefecto seis semanas antes de la audiencia, desglose actualizado hasta el día de la vista, indemnización por ocupación pedida desde la demanda, y ejecución que respeta los dos meses para salir y la tregua del 1 de noviembre al 31 de marzo: cada uno de estos pasos es una prueba que el juez espera encontrar. Los tribunales lo confirman de forma constante: el arrendador puede actuar desde que la deuda existe, por pequeña que sea, pero solo cobra si sus actos son regulares, y el inquilino que reanuda el pago corriente puede obtener plazos de hasta tres años que suspenden la cláusula. Prepare el expediente como si el juez fuera a examinarlo con lupa, porque lo hará, y no intente nunca recuperar la vivienda por su propia mano.